Pubblicato il 05/05/2026

N. 02174/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01831/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia

(Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1831 del 2025, proposto da
UN LL LI, rappresentato e difeso dagli avvocati Cristina Poma e Nicolo' ADvastro, con domicilio eletto presso lo studio di quest’ultimo, in Milano, via San Damiano n. 4;

contro

Comune di Pavia, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Mario Di Martino, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

- del provvedimento del Comune di Pavia Settore 7 - Urbanistica, Edilizia, Patrimonio, Ambiente e Verde Pubblico - Servizio Edilizia Privata e Patrimonio - Ordinanza n. 10/20205 reg. ordinanze, prot. n. 34988/2025 del 18 marzo 2025, con cui sono stati ordinati al ricorrente la “demolizione e ripristino dello stato dei luoghi ai sensi dell’art. 33 DPR 6 giugno 2001, n. 380, dell’unità immobiliare sita al piano seminterrato in via Felice Cavallotti n. 1 -Pavia”;

- di ogni altro atto connesso, presupposto, e/o conseguenziale, ivi inclusi il verbale di ispezione n. 22 del 22 gennaio 2025 redatto dalla Polizia Locale prot. n. 2025/0009921 e la Relazione tecnica di vigilanza redatta dagli Uffici a seguito del sopralluogo svolto in data 22 gennaio 2025.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Pavia;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 4 marzo 2026 la dott.ssa IL AT e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FA e IR

Con ordinanza adottata in data 18.3.2025 il Comune di Pavia ha ingiunto al sig. UN LL LI la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi per i seguenti interventi di ristrutturazione edilizia realizzati in assenza di permesso di costruire, ai sensi dell’art. 33, d.P.R. n. 380/2001, nella cantina situata al piano seminterrato dell’immobile di sua proprietà:

- realizzazione di una scala in muratura di larghezza di mt. 1,00 con n.4 alzate di mt. 0,18 nella cantina identificata al subalterno 30;

- abbassamento della quota di pavimento della cantina identificata al subalterno 30 di circa mt. 0,72 incrementando l’altezza interna media della cantina da mt. 2,00 come indicato nella planimetria catastale, a mt. 2,62 circa;

- realizzazione di un manufatto in muratura assimilabile a “bancone” nelle cantine identificate ai subalterni 28 e 30;

- apertura in breccia nella muratura portante di una finestra nella parete divisoria dei due locali cantina identificati al subalterno 34;

- installazione di un impianto di climatizzazione;

- presenza di arredi e accessori, quali tavoli, sedie, televisore, modem internet e attrezzi da palestra, tali da imprimere una destinazione d’uso a locali accessori alla residenza assimilabili a locali hobby;

- ampliamento della porzione di cantina identificata al subalterno 34, di mt. 1,13x1,66 corrispondente a 1,87mq circa rispetto a quanto rappresentato in planimetria catastale.

Il provvedimento è stato impugnato dal sig. UN LL LI unitamente agli altri atti indicati in epigrafe.

Queste le censure dedotte: violazione e falsa applicazione degli artt. 3 comma 1 lett. b) e d) dpr n. 380/01 – violazione e falsa applicazione degli artt. 10 – 22- 23 ter – 33 - 34 bis e 37 dpr n. 380/01 – violazione e falsa applicazione degli artt. 1 e 3 l. 241/1990 - eccesso di potere per carenza di istruttoria e travisamento dei fatti – eccesso di potere per contraddittorietà e illogicità manifesta; violazione artt. 3, 97 Cost.

Si è costituito in giudizio il Comune di Pavia, chiedendo il rigetto nel merito del ricorso.

All’udienza del 4 marzo 2026 il ricorso è stato trattenuto in decisione.

Con il motivo ricorso, in primo luogo, vengono dedotti i vizi di difetto di istruttoria e di illogicità: l’amministrazione avrebbe utilizzato quale unico elemento probatorio le planimetrie catastali storiche risalenti all’anno 1939, atti che avrebbero una natura esclusivamente tributaria e notarile, e che sarebbero inaffidabili e inidonei a provare la preesistente consistenza edilizia dell’immobile.

Viene sostenuto che, in assenza di prova contraria, le opere potrebbero comunque essere state realizzate prima dell’anno 1967, e quindi in un’epoca in cui le opere edilizie avrebbero potuto essere realizzate in assenza di titoli abilitativi: ciò sarebbe dimostrato dall’atto di compravendita del 1988 in forza del quale il ricorrente ha acquistato l’immobile, nel quale il notaio rogante ha dichiarato che l’immobile, con le relative pertinenze, è per stato realizzato prima dell’anno 1967, e che successivamente a tale data “non sono state effettuate opere in assenza di autorizzazione comunale”.

In secondo luogo, viene contestata la qualificazione delle opere realizzate come intervento di ristrutturazione edilizia, anziché come manutenzione straordinaria: si tratterebbe di opere aventi “consistenza edilizia minimale”, comunque rientranti nella nozione di nozione di tolleranze costruttive di cui all’art. 34 bis, d.P.R. n. 380/2001, volte alla migliore fruibilità dello spazio pertinenziale, non incompatibili con la natura di spazio accessorio della cantina.

In terzo luogo, viene contestata l’avvenuta trasformazione della cantina da spazio pertinenziale a superficie residenziale affermando che:

- dagli atti comunali emergerebbe che il mobilio e il tapis roulant rinvenuti nei locali sarebbero accatastati e riposti, coperti con teli e non pronti per una eventuale fruizione;

- la presenza di un modem e dell’impianto elettrico non potrebbe essere di per sé considerata elemento determinante della volontà di creare uno spazio destinato a residenza;

- anche la presenza di split a muro in tre dei quattro locali non proverebbe la volontà di adattare lo spazio a residenza ma sarebbe dovuta unicamente alla necessità di procedere alla deumidificazione di quegli spazi, per la presenza di infiltrazioni d’acqua provenienti dalla fognatura pubblica.

Le censure sono prive di fondamento.

L’utilizzo delle planimetrie catastali storiche del 1939 ai fini della ricostruzione dello stato legittimo delle cantine, in mancanza di una specifica rappresentazione delle stesse nei titoli edilizi, è conforme alla previsione dettata all’art. 9 bis, c. 1 bis, d.P.R. n. 380/2001.

La norma prevede, invero, che qualora un immobile sia stato realizzato in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, oppure ove detto titolo non sia disponibile, lo stato legittimo è desumibile, “ dalle informazioni catastali di primo impianto ”, oltre che “da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza”.

In tale quadro normativo, le planimetrie catastali storiche sono state correttamente valorizzate quali elemento di prova dello stato legittimo delle cantine.

Dal canto suo, il ricorrente non ha fornito alcun elemento di prova che smentisca quanto risultante da tali documenti e a supporto di una diversa ricostruzione dello stato legittimo dei locali: si è limitato a contestare la inaffidabilità delle planimetrie per la loro vetustà, senza tenere conto che sono coincidenti con le quelle datate 1993, come documentato dalla difesa dell’amministrazione resistente.

Ha poi prospettato, in forma dubitativa, che le cantine “potrebbero comunque essere state realizzate ante 1976”, senza fornire alcuna prova al riguardo, ma limitandosi a richiamare l’atto di acquisto dell’immobile, in cui non vi è alcuna specifica indicazione delle dimensioni delle cantine.

Costituisce principio assolutamente consolidato che in materia edilizia gravi esclusivamente sul privato l'onere della prova in ordine alla data della realizzazione dell'opera edilizia, al fine di poter escludere al riguardo la necessità di rilascio del titolo edilizio per essere stata l'opera medesima realizzata secondo il regime originariamente previsto dall'art. 31 della l.n. 1150 del 1942, ossia prima della novella introdotta dall'art. 10 della c.d. legge ponte n. 765 del 1967.

Il ricorrente, oltre non avere assolto a tale onere probatorio, non ha neppure considerato che, come condivisibilmente obiettato dalla difesa dell’amministrazione comunale, sussisteva un obbligo di munirsi della licenza edilizia anche anteriormente all’anno 1967 per gli immobili – come quello oggetto della presente controversia – situati all’interno dei centri abitati (cfr. Cons. Stato, sez. II, sent. n. 8778/2022).

Il provvedimento non può pertanto ritenersi viziato per carenza di istruttoria.

È poi corretta è la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia: l’abbassamento della quota del pavimento della cantina e l’ampliamento di un’ulteriore porzione di cantina rispetto a quanto rappresentato nella planimetria catastale, la realizzazione di una scala in muratura, unitamente agli impianti installati e agli arredi presenti nei locali hanno determinato la creazione di un organismo edilizio diverso dal precedente, con incremento della volumetria dell’edificio.

Gli impianti installati - di climatizzazione e per la connessione internet - sono oggettivamente funzionali a un uso abitativo; parimenti, come si evince dalla documentazione fotografica depositata in giudizio dalla difesa dell’amministrazione comunale, le attrezzature per palestra e gli arredi rinvenuti (tavoli, sedie e televisore) – anche ove non ordinatamente posizionati e in alcuni casi coperti da teli – sono certamente idonei a evidenziare l’avvenuta trasformazione dei locali in spazi destinati alla residenza, con conseguente incremento della superficie residenziale e della volumetria (doc. 4 e 5 del Comune).

L’intervento rientra pertanto appieno nella definizione di cui all’art. 10, c. 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001.

Quanto alle contestazioni sollevate dal ricorrente, con la memoria depositata il 29.1.2026 - con riferimento ad una asserita impossibilità, sotto il profilo tecnico, dell’abbassamento del piano di calpestio del locale cantina e alla erroneità delle contestazioni riguardanti il calcolo dell’altezza media determinata dal Comune, legata ad errate interpretazione delle planimetrie catastali e ad errori di calcolo - esse sono inammissibili, trattandosi di censure nuove introdotte tardivamente con memoria non notificata.

Per le ragioni esposte il ricorso è infondato e deve essere, pertanto, respinto.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, a favore del Comune di Pavia, che liquida in euro 2.000,00 (duemila/00), oltre oneri di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Milano nella camera di consiglio del giorno 4 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

RI AD US, Presidente

IL AT, Consigliere, Estensore

Valentina Caccamo, Primo Referendario

L'TE	IL PRESIDENTE
IL AT	RI AD US

IL SEGRETARIO