Pubblicato il 24/03/2026

N. 01386/2026 REG.PROV.COLL.

N. 02133/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2133 del 2023, proposto da
TREE COLLECTION s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Angelo Cardarell e Greta Beatrice Bonomelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio dell’avv. Bonomelli in Milano, Via Monte Rosa, n. 67;

contro

COMUNE DI COMO, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Andrea Romoli Venturi, Chiara Piatti, Marilisa Ogliaroso e Antonio Tafuri, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

SOFIST s.p.a., in persona del legale rappresentante p.t., non costituita in giudizio;

e con l'intervento di

ad opponendum:
AO EL AB AV UR, NN AR ER, IL OL, IO RE, DR AN, NE GG, LO O', BI GR, AN RO e ZI NI, tutti rappresentati e difesi dall'avvocato Giovanni Murgia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Milano, Via Conservatorio, n. 17;

per l'annullamento

dell’atto avente ad oggetto “Ingiunzione di ripristino dello stato dei luoghi ai sensi dell’art. 31 del DPR n. 380/2001 per mutamento di destinazione d’uso in assenza di permesso di costruire - Compendio Villa MI sito in Como, Via Panoramica San Pietro, 65 proprietà Sofist S.p.a. fg. 6, mapp. 2215” emanato dal Comune di Como, Settore Pianificazione del Territorio, Edilizia privata e SUAP, Registro Generale n. 212 in data 24 luglio 2023;

nonché di ogni altro atto presupposto, consequenziale e, comunque, connesso al predetto atto.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Como;

Visto l’atto di intervento ad opponendum;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 26 febbraio 2026 il dott. EF EL CO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

La ricorrente riferisce di essere conduttrice di un compendio immobiliare situato nel territorio del Comune di Como denominato “Villa MI”. Riferisce inoltre che, con comunicazione rivolta al predetto Comune in data 9 marzo 2022, ha dato avvio ad una attività di locazione turistica breve avente ad oggetto tale immobile.

Con provvedimento in data 24 luglio 2023, il Comune di Como – dopo aver accertato che, a seguito dell’avvio della suindicata attività, il compendio immobiliare “Villa MI” avrebbe di fatto subito un cambio di destinazione d’uso, da residenziale a ricettivo extra-alberghiero, in assenza di titolo edilizio – ha sanzionato l’abuso ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001, ordinando il ripristino immediato dello stato dei luoghi e della destinazione d’uso residenziale originaria.

Contro questo provvedimento è principalmente diretto il ricorso in esame.

Si è costituito in giudizio, per resistere al ricorso, il Comune di Como. I signori PA NI AN AR AN, HA AR IN, IL NT, AR NA, ND DI, LA IO, CA IG, FA AS, GI SS e ZI NI sono intervenuti ad opponendum.

La Sezione, con ordinanza n. 1111 dell’1 dicembre 2023, ha parzialmente accolto l’istanza cautelare, sospendendo gli effetti del provvedimento impugnato nella sola parte in cui viene prospettata, per il caso di mancata ottemperanza all’ordine di ripristino, la successiva acquisizione al patrimonio comunale del compendio oggetto di controversia.

In prossimità dell’udienza di discussione del merito, le parti costituite hanno depositato memorie insistendo nelle loro conclusioni.

La causa è stata trattenuta in decisione in esito all’udienza del 26 febbraio 2026.

Si può prescindere dall’esame delle eccezioni preliminari sollevate dalle parti resistenti stante l’infondatezza nel merito del ricorso.

Con il primo motivo, parte ricorrente – dopo aver ricordato che l’esercizio dell’attività di locazione turistica breve non è soggetto ad autorizzazione ma a semplice comunicazione al comune competente, e dopo aver osservato che l’art. 39 della legge regionale n. 27 del 2015 prevede esclusivamente l’applicazione di sanzioni pecuniarie per il caso in cui la suddetta attività venga iniziata in assenza di comunicazione o venga svolta in mancanza dei requisiti stabiliti dalla legge – sostiene che, nel caso concreto, il Comune di Como, adottando un provvedimento sanzionatorio che ordina il ripristino, avrebbe esercitato un potere non previsto dall’ordinamento.

Con il secondo motivo, si sostiene che l’atto impugnato sarebbe illegittimo in quanto, dopo aver qualificato l’attività svolta dalla ricorrente come ricettiva extra-alberghiera, non ha provveduto specificare a quale tipologia, fra quelle indicate dall’art. 18 della legge regionale n. 27 del 2015, dovrebbe nel concreto ascriversi l’attività esercitata dalla ricorrente.

Con il terzo motivo l’interessata sostiene che l’atto impugnato sarebbe illegittimo in quanto avrebbe ritenuto che l’attività da essa esercitata debba essere qualificata come attività ricettivo extra-alberghiera svolta in residenza d’epoca applicando così una norma, l’art. 12 del d.lgs. n. 79 del 2011, dichiarata incostituzionale.

Con il quarto motivo, parte ricorrente rileva innanzitutto che la mancata indicazione, nel provvedimento impugnato, della tipologia di attività extra-alberghiera in tesi esercitata dimostrerebbe che, in realtà, tale attività non viene affatto svolta nel concreto. Aggiunge la parte che la contestazione di mutamento di destinazione d’uso potrebbe essere mossa solo ove si riesca a dimostrare che l’uso diverso da quello assentito abbia assunto carattere prevalente, sia dal punto di vista temporale che in termini di superficie dei locali utilizzati. Secondo la ricorrente questa dimostrazione non sarebbe stata nel concreto fornita stante lo scarso numero dei giorni di effettiva locazione a terzi dell’immobile. Per queste ragioni viene dedotta la violazione dell’art. 23-ter del d.P.R. n. 380 del 2001.

Con il quinto motivo di ricorso, parte ricorrente sostiene che le conclusioni a cui giunge il Comune – secondo cui l’immobile di cui si discute sarebbe principalmente finalizzato a scopi turistico-ricettivi per lo svolgimento di eventi matrimoniali e ricreativi – non sarebbero confortate da adeguate risultanze istruttorie. Aggiunge la parte che l’Amministrazione non avrebbe tenuto conto del fatto che essa si limita a locare a terzi l’immobile senza fornire alcun sevizio aggiuntivo; ne conseguirebbe che, l’eventuale mutamento di destinazione d’uso, non sarebbe ad essa imputabile. Per queste ragioni, viene dedotto il vizio di eccesso di potere per difetto di istruttoria e di motivazione.

Con il sesto motivo, parte ricorrente rileva che la disciplina urbanistica dell’area ove è ubicato l’immobile di cui si discute consente la destinazione turistico ricettiva. Sostiene pertanto che, anche ammettendo la sussistenza della modifica di destinazione d’uso, questa, proprio in quanto conforme alle norme di pianificazione vigenti, non poterebbe essere sanzionata con l’ordine di remissione in pristino ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001.

In proposito il Collegio osserva quanto segue.

L’art. 10, secondo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001 attribuisce alle regioni il compito di stabilire quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività.

In base all’art. 52, secondo comma, della legge regionale n. 12 del 2005 (oggi abrogato ma vigente all’epoca di adozione del provvedimento impugnato), il cambio di destinazione d’uso attuato in assenza di opere edilizie, purché conforme alle previsioni urbanistiche comunali ed alla normativa igienico-sanitaria, è soggetto esclusivamente a preventiva comunicazione dell'interessato al comune.

Va tuttavia osservato che, in base all’art. 23-ter, primo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001, costituisce mutamento urbanisticamente rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare, diversa da quella originaria ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle di seguito indicate : a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale. Secondo la giurisprudenza, la modifica di destinazione d'uso comportante il passaggio da una all’altra delle suindicate categorie funzionali si risolve in una trasformazione urbanistica e costituisce, quindi, nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e), del d.P.R. n. 380 del 2001. La stessa giurisprudenza ritiene pertanto che, in queste ipotesi, per attuare il mutamento di destinazione d’uso, è sempre necessario il permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, primo comma, lett. a) del d.P.R. n. 380 del 2001 (cfr. Consiglio di Stato, sez. II, 4 febbraio 2026, n. 940; id., 22 aprile 2024, n. 3645; T.A.R. Calabria Catanzaro, sez. II, 8 marzo 2024, n. 353).

Deve a questo punto essere richiamato l’art. 31, secondo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001, il quale stabilisce che <<Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso di costruire […] ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione…>>.

Da quanto sopra si ricava che, nell’ipotesi in cui venga riscontrato che un immobile residenziale venga di fatto destinato ad uso turistico-ricettivo in assenza di permesso di costruire che ne abbia autorizzato il mutamento di destinazione d’uso, il comune interessato dovrà intervenire esercitando il potere sanzionatorio previsto dal richiamato art. 31, secondo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001 e ordinando, quindi, il ripristino dell’originaria destinazione legittimata.

Ciò chiarito, va ora osservato che, nel caso concerto, il Comune di Como ha riscontrato che, a seguito dell’avvio da parte della ricorrente dell’attività di locazione turistica breve, Villa MI non viene più utilizzata a fini meramente residenziali, ma viene quasi esclusivamente adibita a luogo dove sono ospitate cerimonie di notevole rilievo. Dalla lettura dell’atto impugnato, emerge in particolare che, presso il suddetto immobile, risulta svolto un cospicuo numero di eventi nelle seguenti date: 27 aprile 2023: matrimonio; 6 maggio 2023: matrimonio; 20 maggio 2023: family dinner; 21 maggio 2023: matrimonio; 27 maggio 2023: matrimonio; 28 maggio 2023: pool party;

3 giugno 2023: matrimonio; 16 giugno 2023: matrimonio; 24 giugno 2023: matrimonio; 8 luglio 2023: evento cena con circa 50 persone. L’Amministrazione ha quindi ritenuto, formulando un apprezzamento tecnico-discrezionale immune da evidenti profili di irragionevolezza, che vi è un costante uso dell’immobile e del relativo parco a scopi turistico-ricettivi, con stabile attività di svolgimento di manifestazioni ed eventi di consistente rilevanza ricreativa e commerciale.

Non è poi contestato che tale mutamento di destinazione d’uso, che comporta peraltro un non trascurabile aumento del carico urbanistico, sia stato attuato in assenza di permesso di costruire. Risulta pertanto corretta la decisione del Comune di Como di utilizzare il potere sanzionatorio di carattere urbanistico-edilizio previsto dal citato art. 31, secondo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001, ordinando il ripristino della destinazione residenziale legittimata. Appare evidente, in questo quadro, come siano del tutto infondate le argomentazioni sviluppate dalla ricorrente nel primo motivo di ricorso, con il quale, come visto, si sostiene che, nel caso concreto, l’Amministrazione avrebbe esercitato un potere non previsto dalla legge.

Del tutto inconferenti sono invece le argomentazioni contenute nel secondo, nel terzo e nel quarto motivo di ricorso con i quali si evidenzia la mancata indicazione, nel provvedimento impugnato, della tipologia di attività turistico-ricettiva esercitata e l’erronea riconduzione di tale attività a quella svolta in residenze d’epoca: come visto infatti, ciò che risulta decisivo ai fini che qui interessano è la circostanza che l’immobile, invece di essere utilizzato a scopi esclusivamente residenziali, viene destinato ad ospitare eventi e cerimonie e, quindi, ad attività turistico-ricettive, e ciò in assenza di idoneo titolo edilizio.

Altrettanto inconferente è l’argomentazione che sottolinea come la destinazione turistico-ricettiva sia conforme alla destinazione di zona. Va invero ancora sottolineato che l’esercizio del potere sanzionatorio previsto dall’art. 31, secondo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001 presuppone esclusivamente che il mutamento di destinazione d’uso sia stato attutato in assenza di permesso di costruire.

Si precisa infine che la ricorrente non può pretendere di sottrarsi dalla sanzione sostenendo che l’utilizzo non conforme alla destinazione urbanistica legittima non sarebbe ad essa imputabile. La stessa ricorrente infatti, in quanto conduttrice dell’immobile che trae profitto dalla sua sub-locazione a terzi, deve assicurarsi che l’immobile stesso sia sempre utilizzato in conformità alla disciplina urbanistico-edilizia ad esso applicabile; in mancanza, essa deve ritenersi compartecipe della realizzazione dell’abuso e, quindi, passibile della sanzione prevista dalla suindicata norma.

Per tutte queste ragioni deve essere ribadita l’infondatezza delle censure in esame.

Il ricorso va pertanto respinto.

Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna la ricorrente al rimborso delle spese di giudizio che vengono liquidate in euro 3.000 (tremila), oltre spese generali e accessori di legge se dovuti, in favore del Comune di Como, e in complessivi euro 3.000 (tremila), oltre spese generali e accessori di legge se dovuti, in favore di tutti gli intervenienti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Milano nella camera di consiglio del giorno 26 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

LE IA, Presidente

EF EL CO, Consigliere, Estensore

Antonio De Vita, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
EF EL CO	LE IA

IL SEGRETARIO