Pubblicato il 07/05/2026

N. 01023/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01077/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Piemonte

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1077 del 2023, proposto da
IN s.p.a., rappresentata e difesa dagli avvocati Cristina Belvisi, Andrea Santoro, Cesare Filippo Diego Cabrini, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Casale Monferrato, rappresentato e difeso dall'avvocato Elisa Imarisio, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'accertamento

- dell'intervenuta retrocessione del diritto di proprietà dell'area catastalmente contraddistinta dal Foglio 59 mappali 588 e 589 e corrispondente al lotto 7A del P.I.P. 6 al Comune di Casale Monferrato e del diritto della ricorrente IN s.p.a. alla restituzione di quanto versato a titolo di oneri di urbanizzazione e per l'acquisto dell'area di cui al predetto lotto 7A del PIP 6, dedotto quanto stabilito a titolo di penale dalla convenzione rep. 93746, racc. 8584, notaio Roberto Milano, stipulata ai sensi dell'art. 27 della legge 22 ottobre 1971 n. 865 in data 14 giugno 2011

e per la conseguente condanna del Comune di Casale Monferrato al pagamento in favore della ricorrente dell'importo di € 78.381,66 oltre ad interessi moratori ovvero, in subordine, al tasso legale, e rivalutazione monetaria, oppure nella maggiore o minore somma che verrà accertata, anche in via equitativa, nel corso del giudizio;

ovvero, in via subordinata, per l'accertamento dell'intervenuta retrocessione del diritto di proprietà al Comune di Casale Monferrato e del conseguente arricchimento senza causa ottenuto da quest'ultimo in danno della ricorrente per gli importi versati per l'acquisto del lotto e per oneri di urbanizzazione in esecuzione della convenzione, e per la conseguente condanna del Comune di Casale Monferrato al pagamento in favore della ricorrente dell'importo di € 78.381,66 oltre ad interessi e rivalutazione monetaria, ovvero nella maggiore o minore somma che verrà accertata, anche in via equitativa, nel corso del giudizio;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Casale Monferrato;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 23 aprile 2026 il dott. VI IC e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

TO

La controversia in esame trae origine dal piano per insediamenti produttivi, definitivamente approvato dal Comune di Casale Monferrato con deliberazione del 4 febbraio 2004.

Il lotto 7A (mappali 588 e 589) fu assegnato alla società OW che, nel marzo 2011, rinunciò all’edificazione ed esercitò la facoltà di retrocessione in proprietà al Comune. La retrocessione del lotto fu accettata con deliberazione della Giunta comunale del 14 aprile 2011, che dispose la restituzione alla OW di quanto pagato per l’acquisto e per gli oneri di urbanizzazione.

Contestualmente, con convenzione stipulata in data 14 giugno 2011, il lotto 7A fu assegnato alla società OP (poi incorporata dalla odierna ricorrente IN nel 2014), per il corrispettivo di euro 31.695,00 a titolo di prezzo, con il pagamento di euro 68.587,20 come quota di oneri per le urbanizzazioni da realizzare a carico del Comune. In base a quanto pattuito in convenzione, i termini per l’attuazione del piano per il lotto 7A erano così scanditi: sei mesi per la presentazione dell’istanza di permesso per costruire, un anno per l’inizio lavori, tre anni per l’ultimazione lavori, con la previsione che il mancato rispetto dei termini sopra indicati, oltre i dodici mesi da ciascuna scadenza, avrebbe determinato la risoluzione della convenzione e la conseguente decadenza dell’impresa dall’assegnazione (così a pag. 25 dell’atto: “in tutti i casi di risoluzione del presente atto, la decadenza sarà automatica e verrà dichiarata dalla Giunta comunale. Il presente atto si intenderà privo di effetti e l’area con le costruzioni eventualmente realizzate saranno acquisite al patrimonio comunale”) e che, in conseguenza della riacquisizione della proprietà del lotto, il Comune sarà tenuto a corrispondere alla società “il corrispettivo e la parte di oneri come determinati nel presente atto nella misura versata, trattenendo una penale pari al 15%”. La convenzione, a tal proposito, disciplinava i criteri per la stima delle eventuali opere realizzate dalla società lottizzante prima della risoluzione e stabiliva che “la liquidazione di tale indennizzo è sospensivamente condizionata, anche in caso di retrocessione al Comune, alla riassegnazione del lotto ad altra ditta”.

La OP provvide al pagamento delle prime tre rate degli oneri di urbanizzazione (pari ad euro 51.440,40), senza tuttavia realizzare alcuna opera. il Comune, con deliberazione di Giunta del 9 luglio 2013, dichiarò risolta la convenzione ed inviò alla OP una lettera per rappresentare che: in seguito alla risoluzione, la società era “decaduta dall’assegnazione in proprietà dell’area”; la restituzione dei corrispettivi versati, per un importo complessivo di euro 78.121,86, era subordinata alla riassegnazione del lotto 7A ad altra impresa.

In seguito, con deliberazione di Giunta del 22 maggio 2019, il Comune diede atto dell’intervenuta scadenza del piano per insediamenti produttivi e della impossibilità di rinnovo o di stipula della convenzione per il lotto 7A con altra impresa, qualificando pertanto il lotto 7A come liberamente trasferibile a prezzo di mercato, stabilendo altresì che “non è più dovuto il rimborso (…) di quanto a suo tempo versato a titolo di corrispettivo per l’assegnazione delle aree e di oneri di urbanizzazione”.

A tale decisione è seguita una corrispondenza scritta tra le parti, in merito alla pretesa di rimborso fatta valere dalla IN.

Con il ricorso in esame, la IN chiede l’accertamento dell’intervenuta retrocessione della proprietà delle particelle corrispondenti al lotto 7A al Comune di Casale Monferrato, del suo diritto alla restituzione di quanto versato a titolo di oneri di urbanizzazione e per l’acquisto del lotto (dedotto quanto stabilito a titolo di penale dalla convenzione del 2011), con condanna del Comune al pagamento dell’importo di euro 78.381,66 oltre ad interessi e rivalutazione; in subordine, chiede l’accertamento dell’arricchimento senza causa del Comune per gli importi ricevuti per l’acquisto del lotto 7A e per oneri di urbanizzazione, con condanna al pagamento del medesimo importo di euro 78.381,66 oltre ad interessi e rivalutazione, ovvero della maggiore o minore somma dovuta anche in via equitativa.

Deduce la violazione dell’art. 8 della convenzione del 14 giugno 2011, la violazione degli artt. 1354, 1375, 1458 e 2033 cod. civ., la violazione dell’art. 11 della legge n. 241 del 1990; in subordine, la violazione dell’art. 20141 cod. civ. in relazione all’ingiustificato arricchimento.

Si è costituito il Comune di Casale Monferrato, eccependo l’inammissibilità del ricorso per omessa impugnativa della delibera con la quale la Giunta comunale ha qualificato il lotto 7A come liberamente commerciabile ed ha stabilito che non è dovuto alla OP (ed alla incorporante IN) il rimborso di quanto pagato a titolo di corrispettivo per l’assegnazione in proprietà dell’area e per oneri di urbanizzazione.

Le parti hanno depositato memorie in vista dell’udienza pubblica del 23 aprile 2026, nella quale la causa è passata in decisione.

DI

Preliminarmente, deve rigettarsi l’eccezione di inammissibilità avanzata dalla difesa del Comune, sul rilievo della omessa impugnazione della delibera con la quale era stato deciso il regime giuridico del lotto 7A e disposta la non spettanza della restituzione delle somme versate dalla società OP a titolo di corrispettivo per l’assegnazione in proprietà dell’area e per oneri di urbanizzazione.

La domanda attiene ad atti paritetici e non autoritativi dell’amministrazione comunale, verso i quali viene invocata la tutela di un diritto soggettivo della società lottizzante (e della sua avente causa), la cui cognizione è devoluta alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo ai sensi dell’art. 133, secondo comma, cod. proc. amm.; tale azione è dunque soggetta all’ordinario termine di prescrizione e non a termini decadenziali (cfr., per tutte: Cons. Stato, Sez. II, n. 1952 del 2024 e la giurisprudenza ivi richiamata).

Nel merito, il ricorso è fondato.

L’art. 8 della convenzione sottoscritta dal Comune di Casale Monferrato con la OP prevedeva, per l’ipotesi di mancato rispetto dei termini di attuazione degli interventi sul lotto 7A, la risoluzione automatica e la decadenza dell’impresa dall’assegnazione in proprietà (così a pag. 25 dell’atto: “in tutti i casi di risoluzione del presente atto, la decadenza sarà automatica e verrà dichiarata dalla Giunta comunale. Il presente atto si intenderà privo di effetti e l’area con le costruzioni eventualmente realizzate saranno acquisite al patrimonio comunale”). In conseguenza della riacquisizione della proprietà del lotto, il Comune si impegnava a restituire alla società “il corrispettivo e la parte di oneri come determinati nel presente atto nella misura versata, trattenendo una penale pari al 15%”. La liquidazione dell’indennizzo, anche nell’ipotesi di retrocessione del lotto al Comune, era condizionata alla “riassegnazione del lotto ad altra ditta”.

Sennonché, tale condizione è divenuta impossibile a seguito della scadenza del piano per insediamenti produttivi, ai sensi dell’art. 27 della legge n. 865 del 1971, non potendo assegnarsi quel lotto ad altra impresa interessata alla sua edificazione. La condizione è lecita ed efficace solo se riferita al periodo di vigenza del piano, poiché diversamente dovrebbe essere intesa come condizione sospensiva impossibile, ai sensi dell’art. 1354, secondo comma, cod. civ.; la sopravvenuta impossibilità, tuttavia, non travolge l’intera convenzione e l’assetto di interessi concordato tra l’amministrazione e la società titolare del lotto, secondo quanto previsto dal terzo comma dell’art. 1354 cod. civ., che rinvia al principio generale discendente dall’art. 1419 cod. civ., senz’altro applicabile alle convenzioni urbanistiche per il richiamo dell’art. 11 della legge n. 241 del 1990.

Sussiste, pertanto, l’obbligo del Comune di restituire alla ricorrente gli importi versati dalla OP, per effetto dell’avvenuta risoluzione per inadempimento del rapporto obbligatorio, con l’automatica retrocessione della proprietà dei terreni al Comune. Effetto, quest’ultimo, che il Comune aveva esplicitamente rivendicato, con la deliberazione di Giunta del 9 luglio 2013, dichiarando risolta la convenzione ed informando la OP dell’avvenuta decadenza dall’assegnazione in proprietà dell’area.

In relazione a fattispecie analoghe, la giurisprudenza amministrativa ha più volte ribadito che gli importi versati in attuazione di una convenzione urbanistica costituiscono un indebito oggettivo e devono essere restituiti dall’amministrazione, nel momento in cui il titolo, qui rappresentato dalla convenzione, non è mai venuto ad esistenza nel mondo giuridico, ovvero risulta affetto da nullità, ovvero ancora quando la sua efficacia sia venuta meno retroattivamente, come nei casi di annullamento, di risoluzione o di rescissione, perché viene appunto meno la causa giustificativa del trasferimento; le somme pagate dal privato stipulante sono oggettivamente indebite, in mancanza della trasformazione del territorio e dell’aumento del carico urbanistico (Cons. Stato, Sez. IV, n. 3496 del 2023; Id., Sez. IV, n. 5344 del 2021).

Il titolo giustificativo del pagamento delle somme corrisposte dalla OP al Comune, di cui la odierna ricorrente chiede la restituzione, è venuto meno per effetto della risoluzione della convenzione per inadempimento a norma dell’art. 1458 cod. civ.: la risoluzione ha effetto retroattivo fra le parti, che sono tenute a restituire quanto eventualmente già ricevuto in esecuzione dell’accordo, nella specie quanto pagato da OP a titolo di prezzo di cessione dell’area e di oneri di urbanizzazione, per l’importo complessivo di euro 78.121,86.

Resta assorbito il motivo dedotto in via subordinata per l’ingiustificato arricchimento.

Sulla predetta somma andranno computati gli interessi legali, con decorrenza dai singoli versamenti effettuati dalla OP (pagamento del corrispettivo dell’assegnazione del lotto e pagamento delle rate degli oneri) al saldo effettivo.

Le spese processuali seguono la soccombenza, nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Piemonte (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e per l’effetto condanna il Comune di Casale Monferrato al pagamento in favore della ricorrente IN s.p.a. della somma di euro 78.121,86, oltre interessi legali con decorrenza dai singoli versamenti al saldo effettivo.

Condanna il Comune di Casale Monferrato al pagamento delle spese processuali in favore della ricorrente, nella misura di euro 3.000,00 (tremila), oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Torino nella camera di consiglio del giorno 23 aprile 2026 con l'intervento dei magistrati:

LU LL, Presidente

VI IC, Consigliere, Estensore

Marco Costa, Referendario

L'ST	IL PRESIDENTE
VI IC	LU LL

IL SEGRETARIO