Pubblicato il 05/05/2026

N. 03490/2026REG.PROV.COLL.

N. 10871/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Sesta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 10871 del 2021, proposto da
Seneseinvest Arl, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Leonardo Penna, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Firenze, in persona del sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Annalisa Minucci, Antonella Pisapia, Matteo Romeo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso lo studio dell’avvocato Giuseppe Lepore in Roma, via Polibio n. 15;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana, Sezione Terza, n. 797/2021, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Firenze;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 5 marzo 2026 il Cons. ER SI;

Dato atto che nessuno è comparso per le parti costituite.

Viste le conclusioni delle parti come da verbale.;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

AT

1. Con il ricorso introduttivo del primo grado di giudizio la Seneseinvest s.r.l. impugnava due ordinanze del Comune di Firenze che avevano irrogato alla stessa due sanzioni in relazione alla sanatoria di interventi edilizi realizzati in difformità da una DIA presentata nel 2010 ed in assenza di autorizzazione paesaggistica. Si tratta, in particolare:

- dell’ordinanza n. 305 del 2 aprile 2012, con la quale il Comune di Firenze ingiungeva alla società il pagamento della sanzione pecuniaria di €. 44.429,19 per il rilascio dell'attestazione di conformità in sanatoria ex art. 140 L.R. 1/2005, per modifiche eseguite in corso di costruzione nell'immobile sito in Firenze, via Senese n. 31;

- dell’ordinanza n. 306 del 2 aprile 2012, con la quale il Comune di Firenze ingiungeva alla società ricorrente il pagamento della somma di €. 5.164,00 a titolo di sanzione ex art. 167 del D.lgs. n. 42/2004, per opere realizzate in assenza di autorizzazione paesaggistica nell'immobile sito in Firenze, via Senese n. 31.

2. A fondamento del ricorso di primo grado la Società deduceva l’erroneo calcolo della sanzione dovuta per la sanatoria, sul presupposto che l’intervento non era stato inquadrato giuridicamente in modo corretto e l’eccessiva sanzione paesaggistica, determinata in misura massima; la Società, inoltre, svolgeva domanda risarcitoria con riferimento alla eccessiva durata del procedimento di rilascio dell’attestazione di conformità e del nulla-osta paesaggistico.

3. All’esito del giudizio di primo grado, nel corso del quale la Società impugnava anche la nota del Comune di Firenze n. 23344 dell’8 maggio 2012, che a seguito di istanza di riesame della Società confermava gli importi sanzionatori, il TAR respingeva l’impugnazione e la domanda risarcitoria.

4. Avverso tale decisione ha proposto appello la Società.

5. Il Comune di Firenze si è costituito in giudizio insistendo per la reiezione del gravame.

6. La causa è stata chiamata all’udienza pubblica del 12 novembre 2024, in occasione della quale il Collegio ha disposto verificazione.

7. La relazione di verificazione è stata depositata il 30 ottobre 2025.

8. Il 21 gennaio 2026 il Comune di Firenze ha depositato copia del provvedimento n. 42 del 15 gennaio 2026 con cui, tenuto conto degli esiti della verificazione espletata in corso di causa, veniva disposto l’annullamento delle ordinanze nn. 305 e 306 del 2 aprile 2012, impugnate nel presente giudizio.

9. La causa è stata nuovamente chiamata all’udienza pubblica del 5 marzo 2026, in occasione della quale, previo scambio di memorie ex art. 73 c.p.a., è stata trattenuta in decisione.

RI

10. Preliminarmente il Collegio deve dare atto della sopravvenuta cessazione della materia del contendere sulla domanda di annullamento proposta con il ricorso di primo grado, a causa dell’intervenuto annullamento in autotutela delle ordinanze impugnate, che soddisfa integralmente l’interesse della Società appellante.

10.1 – Da tale statuizione discende l’accoglimento della domanda restitutoria di quanto pagato dall’appellante in forza dei titoli poi venuti meno.

All’appellante andranno riconosciuti anche gli interessi legali su tali somme, ma senza alcuna rivalutazione monetaria, essendo gli elementi dedotti dalla società al fine di provare il maggior danno insufficienti (cfr. Corte Cass. 14289/2018).

11. Resta inoltre da valutare la domanda risarcitoria, in relazione alla quale la Seneseinvest s.r.l. mantiene interesse alla decisione.

12. L’appellante, dopo aver argomentato la violazione, da parte del Comune di Firenze, del termine stabilito per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica, nonché la relativa colpa, sostiene di aver subito un danno economico correlato alla ritardata ultimazione di 28 unità immobiliari, danno che essa ritiene essere quantificabile nel valore locativo delle unità immobiliari medesime rapportato al periodo di ritardo, cioè a 285 giorni. Quindi, considerando che la perizia tecnica da essa prodotta attesta che il valore locativo dell’intero complesso immobiliare sarebbe di €. 25.690,00 mensili, l’appellante sostiene doverle essere risarcito un danno quantificabile in €. 245.000,00, al quale dovrebbero aggiungersi le spese di istruttoria del procedimento amministrativo, i ratei del mutuo acceso per acquistare l’immobile. L’appellante insiste, inoltre, per l’ammissione di una consulenza tecnica d’ufficio per la stima del danno subito.

12. Nell’ordinanza che ha disposto la verificazione il Collegio ha indicato anche il seguente quesito: “(v.) a quando risalga l’ultimazione dei lavori e se, dopo il rilascio della sanatoria n.211/2012, le unità immobiliari ivi realizzate siano state cedute a terzi o date in locazione, ed a partire da quando ”.

12.1. Rispondendo a tale quesito il verificatore ha riferito che l’ultimazione dei lavori di cui alla DIA presentata nel 2010 è collocabile al 21 dicembre 2015, come risulta dalla comunicazione di fine lavori in atti, che fa seguito alla presentazione di due successive SCIA, che nessuna delle unità realizzate è stata data in locazione e che tutte sono state vendute a terzi tra il 2016 e il 2022.

12.2. Alla luce di tale circostanza nonché del fatto che l’appellante non ha prodotto alcun documento dal quale si possa desumere che avesse potuto concedere in locazione le unità immobiliari una volta ultimate le opere, il Collegio ritiene che tale eventualità non sia mai stata programmata dall’appellante, verosimilmente perché la presenza di locatari ne avrebbe reso più difficile la vendita; pertanto non può presumersi che appena ultimati i lavori la Società avrebbe immediatamente percepito un reddito locativo; d’altro canto la mancata percezione di redditi locativi fino alla vendita delle unità immobiliari deve ascriversi a una scelta dell’appellante, che si configura quale causa da sola sufficiente a determinare il danno costituito, appunto, dalla mancata percezione di redditi locativi.

12.3. Per quanto riguarda i danni derivanti dal pagamento delle tasse comunali sull’immobile e degli interessi sul mutuo essi non possono essere in ogni caso pretesi dall’appellante. Se la Società avesse deciso di concedere in locazione le varie unità immobiliari alcune voci di spesa – come le varie tasse comunali - sarebbero state, in parte, recuperate dai locatari, e quindi si ritorna a quanto rilevato al paragrafo che precede, circa il fatto che si tratta di una voce di danno ascrivibile a scelta della proprietà.

12.4. Per quanto riguarda il danno connesso all’onere relativo agli interessi sul mutuo, esso sarebbe comunque rimasto a carico della proprietà fino alla vendita dell’unità immobiliare, e lo stesso si può affermare con riferimento alle tasse fondiarie e comunali. L’appellante, d’altro canto, non ha neppure tentato di sostenere che, laddove avesse ottenuto i permessi senza ritardo e terminato le opere con anticipo rispetto al momento effettivo, avrebbe potuto mettere le unità immobiliari in vendita in un momento più propizio per il mercato, alleggerendosi in tal modo dei vari oneri gravanti sulla proprietà: si vuol cioè dire che l’appellante non ha neppure dimostrato che il ritardo nella definizione dei procedimenti abbia inciso anche sulla concreta possibilità di vendere tempestivamente le varie unità immobiliari. Peraltro, si deve anche presumere che il prezzo di vendita delle varie unità immobiliari sia stato determinato tenendo conto dei costi nel frattempo affrontati dalla proprietà a titolo di interessi sul mutuo o di tasse fondiarie e comunali, sicché, in mancanza di prova contraria da parte dell’appellante, si può presumere che tali costi siano già stati recuperati dall’appellante.

12.5. Per quanto riguarda, infine, le spese legali per attività stragiudiziale incontrate dall’appellante per difendersi nel corso del procedimento, il Collegio ritiene che si tratti di una voce di spesa evitabile, tenuto conto del fatto che avverso il ritardo del Comune nel rilascio della autorizzazione paesaggistica l’appellante avrebbe potuto tutelarsi con ricorso giudiziale avverso il silenzio: le spese di una attività stragiudiziale non strettamente necessaria non possono invece essere addossate al debitore, in ossequio all’art. 1227 comma 2, c.c.

12.6. In conclusione, la domanda risarcitoria deve essere respinta non avendo l’appellante dimostrato rigorosamente l’esistenza di un danno risarcibile: l’appellata sentenza va dunque sul punto confermata con motivazione integrata.

13. Sussistono giusti motivi, per disporre la compensazione delle spese del doppio grado.

Le spese della verificazione possono essere liquidate come da notule depositate dal verificatore e dal suo collaboratore, senza il riconoscimento dell’incremento per complessità (art.52, co.1 D.P.R. 30/05/2002), non sussistendo il presupposto per tale maggiorazione. A tali somme andrà detratto quanto già eventualmente versato a titolo di acconto.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, in parziale riforma della appellata sentenza, dichiara la cessata materia del contendere sulla domanda di annullamento degli atti impugnati ed accoglie la domanda restitutoria nei limiti di cui in motivazione. Per il resto conferma la sentenza impugnata.

Compensa tra le parti le spese del doppio grado e pone a carico del comune le spese della verificazione, come liquidate in motivazione.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 5 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

DA BE, Presidente FF

Davide Ponte, Consigliere

Lorenzo Cordi', Consigliere

Thomas Mathà, Consigliere

ER SI, Consigliere, Estensore

L'TE	IL PRESIDENTE
ER SI	DA BE

IL SEGRETARIO