N. 09603/2024 REG.RIC.
Pubblicato il 27/02/2026
N. 01575 /2026 REG.PROV.COLL. N. 09603/2024 REG.RIC.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima) ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 9603 del 2024, proposto dalla società Timone
S.r.l., in persona del suo legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avvocato Maurizio Discepolo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia
contro
Comune di Porto San Giorgio, non costituito in giudizio
nei confronti
Agenzia del Demanio, non costituita in giudizio;
per la riforma N. 09603/2024 REG.RIC.
della sentenza del T.A.R. per le Marche n. 556 del 5 giugno 2024, non notificata
Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell'udienza pubblica del giorno 3 febbraio 2026 il Consigliere Michele
TE e viste le conclusioni della parte appellante come da verbale;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.
FATTO
1. L'odierna appellante – premesso di essere proprietaria dello chalet (con annesso ristorante) denominato “Chalet Ristorante DA”, sito sul lungomare del comune di Porto San Giorgio ed affidato in gestione alla società Top Catering S.r.l. in forza di un contratto di affitto di ramo d'azienda – ha esposto nel giudizio di primo grado che il Comune di Porto San Giorgio aveva notificato alla società affittuaria:
(i) dapprima una diffida (2023-PROT-23043 del 9 agosto 2023) recante l'invito a demolire plurime opere ritenute abusive e ricadenti su un'area demaniale distinta al foglio 11 mappali 1135 e 1136;
(ii) successivamente – previa constatazione della sopravvenuta ottemperanza alla pregressa diffida soltanto per alcuni specifici abusi – un'ordinanza di demolizione ex art. 35 del d.P.R. n. 380/2001 (n. 186 del 17 ottobre 2023) avente ad oggetti i restanti abusi rispetto ai quali la precedente diffida era rimasta inottemperata; tale ordinanza precisava, altresì, che in realtà gli abusi non erano stati realizzati (come erroneamente indicato nella diffida inziale) sulle particelle 1135 e 1136 (le quali risultavano di proprietà privata) bensì sulle particelle 1355 e 1356, e cioè su particelle incontestabilmente demaniali.
2. L'odierna appellante - pur non essendo la destinataria della diffida e dell'ordinanza di demolizione sopra richiamate - impugnava entrambi i provvedimenti dinanzi al N. 09603/2024 REG.RIC.
T.A.R. per le Marche; con il ricorso introduttivo, infatti, l'odierna appellante dichiarava espressamente di voler agire per la caducazione di detti provvedimenti soltanto in parte qua, limitatamente a due specifici abusi contestati, id est:
(i) l'abuso consistente nella mancata rimozione dei pannelli plastici a chiusura laterale della tettoia nelle tre campate verso sud (abuso realizzato in supposta violazione del permesso in sanatoria n. 2012/63 del 5 settembre 2012);
(ii) l'abuso consistente nella modifica della destinazione d'uso di tutta la prima fila di cabine lato nord (gli atti impugnati attestano, in particolare, che una parte di tali cabine
è stata abusivamente destinata ad ospitare una grande cella frigo che ingloba una porzione di cabine per una dimensione pari a 8,10 mt x 2,00 mt, mentre le restanti cabine (4,10 mt x 2,00 mt) sono state abusivamente utilizzate come deposito per le derrate alimentari e detergenti).
La ricorrente dichiarava dinanzi al T.A.R. per le Marche, altresì, a conferma del proprio disinteresse rispetto a tutti gli ulteriori abusi edilizi indicati negli atti amministrativi impugnati, che “gli ulteriori rilievi formulati dall'amministrazione comunale sono relativi ad interventi non riconducibili ad iniziative della società ricorrente”.
3. Il ricorso introduttivo del giudizio di primo grado era affidato a tre distinti motivi.
3.1. Con il primo motivo, la ricorrente deduceva la violazione di legge e l'eccesso di potere, in quanto entrambi i provvedimenti si sarebbero basati sul falso presupposto che i ritenuti abusi siano stati realizzati su un terreno demaniale, ma ciò non risponderebbe al vero perché invece entrambi ricadrebbero in area privata e precisamente: (a) la particella 1135 risulta essere la corte di un edificio in via Giovanni
XXIII; (b) la particella 1136 riguarda una porzione di corte situata in via Volturno.
Entrambe le particelle non avrebbero, quindi, alcun legame con lo Chalet DA perché esso ricade sulle particelle 1355 e 1356. N. 09603/2024 REG.RIC.
3.2. Con il secondo motivo, la ricorrente contestava l'abuso edilizio consistente nella mancata rimozione dei pannelli plastici a chiusura laterale della tettoia nelle tre campate verso sud (rimozione che la ricorrente avrebbe dovuto eseguire in base al permesso edilizio in sanatoria n. 2012/63 del 5 settembre 2012); al riguardo veniva dedotta la violazione di legge e l'eccesso di potere, poiché si tratta di semplici teli a chiusura della veranda del ristorante, da considerarsi arredi tecnici necessari in caso di maltempo e arrotolabili a scomparsa quando non servono. Non avrebbero quindi carattere edilizio e rientrerebbero, in tesi, nelle “opere di facile sgombero” ai sensi dell'art. 5 delle N.T.A del Piano Particolareggiato di Spiaggia (PPS) e previste anche dal successivo art. 10.
3.3. Con il terzo motivo, infine, la ricorrente contestava l'abuso edilizio così descritto nell'ordinanza di demolizione: “Modifica della destinazione d'uso di tutta la prima fila di cabine lato nord; una parte è destinata ad ospitare una grande cella frigo che ingloba una porzione di cabine per una dimensione pari a 8,10mt x 2,00mt, mentre le restanti cabine (4,10mt x 2,00mt) vengono utilizzate come deposito per le derrate alimentari e detergenti”.
Al riguardo, veniva dedotta la violazione di legge e l'eccesso di potere, poiché le cabine in questione sarebbero state regolarmente autorizzate come deposito e come cabine non necessariamente legate al servizio degli utenti dello stabilimento. La cella frigo può quindi essere equiparata ad un deposito, mentre l'art. 19 del PPS consente l'accorpamento di più cabine.
4. Il Comune di Porto San Giorgio e l'Agenzia del Demanio si costituivano in giudizio per resistere al ricorso, instando per la sua declaratoria di inammissibilità e, comunque, anche per la sua reiezione nel merito.
5. Con la sentenza ora appellata, il T.A.R. per le Marche – acclarata preliminarmente la legittimazione passiva dell'Agenzia del Demanio e l'ammissibilità del ricorso – ha N. 09603/2024 REG.RIC.
accolto soltanto in parte le domande della parte ricorrente, limitatamente al terzo motivo di ricorso, mentre ha invece respinto i primi due motivi di gravame.
6. Con l'odierno atto di appello, pertanto, la ricorrente impugna la sentenza del T.A.R. per le Marche limitatamente ai due capi che l'hanno vista soccombente. L'appello è quindi affidato a due motivi di gravame, che saranno più avanti diffusamente scrutinati.
7. Le Amministrazioni intimate – benché ritualmente evocate – non si sono costituite nel giudizio di appello.
8. All'esito dell'udienza pubblica calendarizzata in data 30 settembre 2025, con ordinanza istruttoria pubblicata in data 3 ottobre 2025, il Collegio ha ritenuto necessario chiedere al Comune di Porto San Giorgio di chiarire “sotto un profilo esclusivamente fattuale – le concrete caratteristiche tipologiche e morfologiche dei pannelli di plastica “ancorati alla pilastratura” di cui il Comune aveva imposto la rimozione al momento del rilascio (condizionato) del permesso di costruire in sanatoria n. 63 del 2012”, e quindi di depositare in giudizio “il permesso di costruire
n. 63 del 2012 e tutta la documentazione inerente il rilascio di tale permesso (id est la relativa istanza, la relazione tecnica allegata all'istanza, eventuali verbali di sopralluogo e atti istruttori compiuti prima del rilascio del permesso in questione), ciò al fine di identificare le differenze (ove esistenti) tra i teli di plastica presenti nella tettoia nel 2012 e i teli di plastica presenti nel 2023”.
9. Il Comune appellato, benché non costituito in appello, ha tempestivamente assolto agli incombenti istruttori disposti dal Collegio.
10. All'udienza pubblica del 3 febbraio 2026, il Collegio ha assunto la causa in decisione.
DIRITTO N. 09603/2024 REG.RIC.
11. Con il primo motivo di appello, la società ricorrente impugna il capo di sentenza con cui il giudice di primo grado ha respinto il motivo incentrato sull'asserita insistenza degli abusi de quibus su particelle catastali di proprietà privata (anziché demaniale).
11.1. In proposito, il primo giudice aveva rilevato che se da un lato la diffida iniziale indicava effettivamente due particelle catastali di proprietà privata (segnatamente le nn. 1135 e 1136), dall'altro lato, però, la successiva ordinanza di demolizione aveva provveduto a rettificare questo refuso inziale e a specificare che gli abusi contestati insistevano sulle particelle nn. 1355 e 1356 “sulla cui demanialità non vengono dedotte contestazioni che sarebbero peraltro in contrasto con la concessione demaniale marittima ottenuta dalla ricorrente (se le particelle 1355 e 1356 sono di proprietà privata, non vi sarebbe stata alcuna ragione di accettarle in concessione come aree demaniali)”.
Sulla base di tale constatazione, pertanto, il primo giudice rilevava la piena conformità dell'ordinanza demolitoria impugnata al paradigma normativo dell'invocato art. 35
d.P.R. n. 380/2001 (il quale prevede, per l'appunto, il potere di demolizione di abusi realizzati sul suolo del demanio pubblico).
11.2. Osserva in proposito l'appellante che “il Tribunale di prime cure ha attribuito esclusiva rilevanza al fatto che lo chalet DA insiste su area parzialmente demaniale, senza considerare che esso è pacificamente oggetto di proprietà superficiaria, essendo stata tale circostanza espressamente dedotta e mai contestata.
L'art. 35 del d.p.r. 380/2001 si applica, per espressa disposizione normativa, a fabbricati edificati su “suolo pubblico”, ma non è pertinente a manufatti oggetto di proprietà privata superficiaria, come nel presente caso” (cfr. pag. 5 dell'atto di appello).
11.3. La contestazione è priva di fondamento. N. 09603/2024 REG.RIC.
L'art. 35 del d.P.R. n. 380 del 2001 sanziona gli abusi edilizi realizzati sul suolo demaniale per il solo fatto che tali abusi siano stati realizzati in assenza di permesso di costruire, oppure in totale o parziale difformità dal medesimo.
Del tutto irrilevante, pertanto, è il fatto che il privato autore dell'abuso edilizio abbia
– sotto il profilo strettamente civilistico – una proprietà superficiaria sulla costruzione abusivamente eretta sul suolo demaniale.
Ciò che rileva ai fini dell'adozione dell'ordine demolitorio ex art. 35 d.P.R. n.
380/2001 è, infatti, soltanto l'illiceità edilizia del manufatto, a prescindere dal fatto che l'autore dell'abuso abbia (o meno) una proprietà superficiaria su tale manufatto.
Tanto basta, pertanto, a respingere il primo motivo di appello.
12. Con il secondo motivo, inoltre, l'appellante contesta il capo di sentenza con cui il primo giudice ha respinto il motivo secondo il quale i pannelli plastici a chiusura laterale della tettoia nelle tre campate verso sud (che la ricorrente avrebbe dovuto rimuovere in base al permesso edilizio in sanatoria n. 2012/63 del 5 settembre 2012) sarebbero meri arredi tecnici necessari in caso di maltempo e arrotolabili a scomparsa quando non servono (rientrando, quindi, nelle “opere di facile sgombero” ai sensi dell'art. 5 delle N.T.A del PPS).
12.1. La sentenza appellata statuisce, a tal proposito, che l'ordine di rimozione dei pannelli plastici a chiusura laterale non deriva dalla natura dell'opera in sé considerata, ma dal fatto che questi pannelli plastici avrebbero dovuto essere rimossi come
“previsto dal Permesso in sanatoria n. 2012/63 del 05/09/2012”, e che sotto tale profilo nessuna contestazione è stata dedotta.
12.2. Osserva in proposito l'appellante che “Il Tribunale di prime cure, in relazione al secondo motivo di ricorso, ha attribuito esclusiva rilevanza alle disposizioni dettate dal permesso in sanatoria n. 2012/63 del 5.9.2012 senza considerare affatto la conformità delle tende in plastica attualmente esistenti nella veranda dello chalet
“DA” al vigente Piano Particolareggiato di Spiaggia, e ritenendo erroneamente N. 09603/2024 REG.RIC.
che le tende attualmente esistenti siano le medesime alle quali faceva riferimento il permesso in sanatoria n. 2012/63 del 5.9.2012. Con tale atto era stata prevista la
“rimozione delle tende in plastica pvc attualmente ancorate alla pilastratura per creare una chiusura totale della stessa tettoia”. Nulla a che vedere con le tende attualmente esistenti, le quali – come esposto dettagliatamente nel ricorso di primo grado senza contestazione della difesa dell'amministrazione e come consta dalla documentazione fotografica in atti – “non hanno alcun impatto visivo, sono arrotolabili mediante scorrimento su apposite guide ed una volta ritratte risultano integrate nella struttura della veranda. La completa differenza rispetto alla situazione esistente al 2012 risulta evidente dal verbale di sopralluogo depositato in atti, ed in particolare dalle fotografie nn. 62-66 e 138-156, dalle quali risulta chiaramente che le tende esistenti attualmente, fatte oggetto di contestazione da parte dell'amministrazione comunale, non sono affatto “ancorate alla pilastratura”, come era nel 2012, ma bensì arrotolabili mediante meccanismo elettrico, e quando sono chiuse sono completamente integrate a scomparsa nell' architrave” (cfr. pagg. 5 e 6 dell'atto di appello).
In sintesi, le contestazioni mosse sul punto dalla parte appellante sono due:
a) i pannelli di plastica PVC a chiusura laterale della tettoia in questione sarebbero conformi al PPS;
b) detti pannelli non violerebbero il permesso di costruire in sanatoria n. 63 del 2012
(il quale disponeva la “rimozione delle tende in plastica pvc attualmente ancorate alla pilastratura per creare una chiusura totale della stessa tettoia”) in quanto i pannelli in questione sarebbero teli di plastica arrotolabili su apposite guide (indi teli sostanzialmente ritraibili), mentre i pannelli di plastica di cui era stata disposta la rimozione nel 2012 erano pannelli stabilmente ancorati alla pilastratura.
12.3. La prima delle due contestazioni è infondata, atteso che essa è ex se inidonea a superare l'elemento ostativo rilevato dal primo giudice, e cioè il fatto che l'ordinanza N. 09603/2024 REG.RIC.
demolitoria ha disposto la rimozione dei pannelli di plastica non già perché questi ultimi confliggono con il PPS, bensì perché contravvengono al permesso di costruire in sanatoria n. 63 del 2012 (il quale disponeva la “rimozione delle tende in plastica pvc attualmente ancorate alla pilastratura per creare una chiusura totale della stessa tettoia”).
12.4. La seconda contestazione è parimenti infondata.
Essa si basa, come anticipato, sull'asserita diversità tra:
(i) i teli di plastica riscontrati in occasione del sopralluogo del 2023 (che a dire dell'appellante consisterebbero in meri teli arrotolabili su apposite guide, quindi teli sostanzialmente ritraibili);
(ii) e i pannelli di plastica di cui era stata disposta la rimozione nel 2012 (che a dire dell'appellante sarebbero stati, invece, stabilmente ancorati alla pilastratura).
Tale diversità fattuale risulta smentita dalla documentazione fotografica in atti.
Per quel che concerne, infatti, lo stato dei luoghi del 2012, è la stessa parte appellante ad affermare, con l'ultima memoria difensiva depositata in data 29 dicembre 2025, che i teli di plastica esistenti all'epoca (e cioè al momento della richiesta del permesso di costruire in sanatoria) sono quelli risultanti “dalle ultime tre foto esibite dall' amministrazione tra gli allegati all' istanza di sanatoria del 2012”.
Orbene, le ultime tre foto depositate in atti dall'Amministrazione comunale in data 6 novembre 2025 (in occasione dell'assolvimento degli incombenti istruttori impartiti dal Collegio) comprovano l'esistenza nel 2012 di una tettoia coperta lateralmente da meri teli di plastica arrotolabili inseriti in apposite guide.
Per quel che concerne, poi, lo stato dei luoghi del 2023, è la stessa parte appellante a richiamare l'attenzione (cfr. pagg. 5 e 6 dell'atto di appello) sulle “fotografie nn. 62-
66 e 138-156” del verbale fotografico depositato in primo grado dal Comune in data
30 novembre 2023 sub doc. n. 5: ebbene, tali foto attestano l'esistenza di pannelli (e N. 09603/2024 REG.RIC.
non teli) di plastica arrotolabili, che non risultano affatto “meno ancorati alla pilastratura” rispetto a quelli originariamente esistenti.
Al contrario, detti pannelli sembrano ancor più integrati e fissi.
Detto in altri termini, se da un lato è vero che gli elementi rinvenuti in loco nel 2012 non coincidono esattamente con quelli rinvenuti nel 2023, dall'altro lato è anche vero, tuttavia, che i primi erano semplici teli di plastica e i secondi, invece, veri e propri pannelli.
Pertanto, siccome il permesso di costruire in sanatoria (la cui definitiva efficacia è incontestata) prescriveva la rimozione dei teli di plastica, è evidente che i pannelli di plastica successivamente realizzati sono certamente in contrasto con detta prescrizione
(rappresentando addirittura un quid pluris rispetto a qualcosa che non avrebbe più dovuto esserci).
Ne discende che l'ordinanza di demolizione – lì dove prescrive la rimozione di tali pannelli per violazione della prescrizione imposta dal permesso in sanatoria – risulta basata su un presupposto di fatto corretto, il quale resiste, quindi, alla censura a tal riguardo proposta dalla parte appellante.
13. Per tutto quanto sopra esposto, pertanto, l'appello va respinto in quanto infondato.
14. Nulla sulle spese dell'appello, stante la mancata costituzione in giudizio delle parti appellate.
P.Q.M.
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull'appello come in epigrafe proposto, lo respinge.
Nulla sulle spese.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 3 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati: N. 09603/2024 REG.RIC.
UD ES, Presidente
Massimiliano Noccelli, Consigliere
Daniela Di Carlo, Consigliere
Raffaello Sestini, Consigliere
Michele TE, Consigliere, Estensore
L'ESTENSORE
Michele TE
IL SEGRETARIO
IL PRESIDENTE
UD ES