Sentenza n. 1743/2026
Depositata il 25/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 3, riunita in udienza il
21/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
MACRI' UBALDA, Presidente
GAUDINO MARIA DELIA, Relatore
APONTE ROBERTO, Giudice
in data 21/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 4675/2025 depositato il 19/06/2025

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Via F. Filzi, 2 80133 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 6904/2025 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
14 e pubblicata il 18/04/2025
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024NA0170844 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 470/2026 depositato il
26/01/2026
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: si riporta agli atti depositati, chiedendone l'accoglimento
Resistente/Appellato: si riporta agli atti depositati, chiedendone l'accoglimento

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 S.r.l. ha proposto opposizione avverso l'avviso di accertamento notificato dall'Agenzia del
Territorio – Ufficio Provinciale di Napoli in data 21 maggio 2024 con il quale sono stati modificati i dati di classamento e le rendite a seguito della dichiarazione di variazione presentata in data 1/2/2023 n.
027824.001/2023 (prot. N. NA0027824) per gli immobili identificati al FG Dati catastali e, a seguito della dichiarazione di variazione presentata in data 11/2/2023 n.
036491.001/2023 (prot. N. NA0036491) per gli immobili identificati al FG Dati catastali, di proprietà della società Ric_1 S.r.l.. La contribuente ha eccepito l'errata attribuzione della classe e l'illegittimità per insufficiente motivazione.
In particolare, le contestazioni riguardavano due denunce di variazione per “cambio di destinazione frazionamento-fusione” prott. NA0027824 del 03/02/2023 e NA0036491 del 14/02/2023, con cui il tecnico incaricato dal contribuente proponeva per le unità immobiliari sopra indicate il seguente classamento cat.
A/2 – cl. 6.
Secondo la contribuente, l'operata variazione di classamento degli immobili per cambio di destinazione d'uso, è illegittima avendo l'Agenzia delle Entrate confermato la categoria A/2, applicando tuttavia la cl.8 senza fornire una motivazione adeguata.
La contribuente lamentava che l'attribuzione della classe 8 assegnata dall'Ufficio non è congrua, mentre la classe 6 è quella più diffusa nello stesso fabbricato dove sono situati gli immobili, come riportato nella perizia del tecnico di parte allegata agli atti.
Gli altri immobili presi a riferimento dall'Agenzia del Territorio, lamentava la contribuente, presentano caratteristiche del tutto differenti da quelli oggetto di accertamento.
L'Agenzia del Territorio di Napoli, con controdeduzioni depositate, ha chiesto il rigetto del ricorso, rappresentando che, ai fini dell'operata variazione del classamento, sono stati presi in considerazione i caratteri tipologici e costruttivi specifici dell'immobile, le sue caratteristiche edilizie, quelle del fabbricato che lo comprende, anche attraverso un esame delle capacità reddituali degli immobili ricadenti nella stessa zona ed aventi analoghe caratteristiche tipologiche, costruttive e funzionali.
Le unità oggetto di contenzioso, deduceva l'Ufficio, fanno parte di un fabbricato ubicato all'incrocio tra
Indirizzo_1 e Indirizzo_2 a pochi passi da Indirizzo_3 e dalla Villa Comunale di Napoli.
Le unità risultavano in classe 1/10 (Uffici e studi) e, a seguito di variazione della destinazione da uffici ad abitazioni private, le stesse sono state oggetto di verifica all'esito della procedura Docfa attivata dal contribuente.
L'Ufficio, verificate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle unità immobiliari, e tenuto conto che nel fabbricato la maggior parte delle unità immobiliari censite in categoria A/2 risultano in classe 8, ha assegnato la categoria A/2 di classe 8.
La Corte di Giustizia di 1° grado di Napoli, Sez. 14, con sentenza n. 6904/2025 in data 16/12/2024 e depositata in data 18/4/2025 ha rigettato il ricorso, ritenendo congrua ed adeguata la motivazione del provvedimento di classamento ed attribuzione della rendita.
Avverso tale sentenza proponeva appello la società. L'appellante lamenta l'omessa valutazione delle prove offerte dal contribuente.
I primi giudici, osserva l'appellante, non hanno in alcun modo considerato la perizia tecnica depositata e, non hanno tenuto assolutamente conto dei precedenti giurisprudenziali prodotti riguardanti gli analoghi accertamenti emessi per gli immobili siti nello stesso fabbricato, oggetto di analoghi lavori di cambio di destinazione da categoria A/10 a categoria A/2, tutti favorevoli ai contribuenti.
La sentenza impugnata, lamenta l'appellante, ha inoltre erroneamente ritenuto sufficiente la motivazione fornita dall'Amministrazione, omettendo di rilevare che quest'ultima ha disatteso le indicazioni tecniche del contribuente senza indicare in modo chiaro e specifico gli elementi concreti che giustificassero l'attribuzione di una classe superiore.
L'appellante denuncia, infine, la violazione del principio di proporzionalità e adeguatezza del classamento.
L'Ufficio ha applicato la classe 8 senza tenere conto delle caratteristiche concrete delle unità immobiliari
(assenza di vista panoramica, superficie inferiore rispetto ad altri immobili della zona).
Si è costituito l'Ufficio, depositando controdeduzioni.
In relazione al difetto di motivazione dell'avviso di accertamento catastale, osserva l'Ufficio, è costante orientamento della Cassazione che: “...in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della ..... (cosiddetta procedura DOCFA), l'obbligo di motivazione dell'avviso di classamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall'Ufficio e l'eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati, mentre, in caso contrario, la motivazione dovrà essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso”. Orbene, osserva parte appellata, nel caso in esame, gli elementi di fatto indicati nella dichiarazione presentata dal contribuente non sono stati disattesi dall'Ufficio e risultano, perciò, immutati.
In particolare, la categoria catastale proposta, così come la consistenza catastale degli immobili, non sono state modificate dall'Ufficio, mentre la discrasia tra la rendita proposta e la rendita attribuita è solo la risultante di una valutazione tecnica sul valore economico del bene classato, ossia la CLASSE, determinata, per l'appunto, da parametri di natura tecnico-economica.
Nella proposta della contribuente, rileva l'Ufficio, non è fatta alcuna menzione ad unità prese a riferimento né sono presenti elementi che possano giustificare il classamento operato dal tecnico di parte.
Nel merito del classamento, l'Ufficio rappresenta che le unità oggetto di contenzioso fanno parte di un fabbricato in cemento armato ubicato a Napoli, all'incrocio tra Indirizzo_1 e Indirizzo_2, a pochi passi dalla prestigiosa Indirizzo_3 e dalla villa comunale. Per la precisione esse ricadono nella Zona O.M.I.
(Osservatorio Mercato Immobiliare) B19, corrispondente alla “Fascia costiera di pregio”. L'edificio si presenta in buone condizioni di manutenzione e conservazione, con facciate con un'estetica gradevole e con un valore architettonico più che adeguato per un fabbricato di civili abitazioni (A/2). La classe 8 attribuita dall'Ufficio, in considerazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle unità immobiliari, è adeguata e trova riscontro anche in altri immobili situati nello stesso fabbricato o lungo la stessa strada, tutte con classamento definitivo.
In relazione, poi, alle sentenze di primo grado favorevoli al contribuente, citate nell'appello ed attinenti ad altre unità immobiliari presenti nel fabbricato, l'Ufficio rappresenta di avere proposto impugnazione avverso tali decisioni.
In relazione, infine, ad altre unità immobiliari utilizzate dalla parte ai fini della comparazione, l'Ufficio rileva che trattasi di immobili ancora non accertati dall'Ufficio. e pertanto non utilizzabili come termine di confronto. La contribuente ha presentato memorie.
All'odierna udienza la Commissione si è riunita per la decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è fondato e va, pertanto, accolto.
La questione posta al vaglio della Corte, incentrata sulla legittimità e congruità della motivazione dell'avviso di accertamento catastale, impone alcuni preliminari chiarimenti sul contenuto motivazionale minimo necessario dell'atto per renderlo adeguato a parametri di tutela del contribuente e di trasparenza amministrativa in caso di revisione del classamento.
Nel caso in esame, l'attribuzione della rendita catastale è stata eseguita a seguito di procedura Docfa, disciplinata dall'art. 2 del D.L. n. 16 del 1993, convertito, con modificazioni, nella L.n. 75 del 1993 e dal D.
M.19 aprile 1994, n. 701. Tale ultimo regolamento prevede che si possa far ricorso alla procedura DOCFA in due soli casi: in caso di presentazione di dichiarazione di nuova costruzione di cui all'art 56 del DPR
1142/1949 o in caso di variazione dello stato dei beni di cui all'art 20 RDL 652/1939, il quale impone alle persone o enti indicati nell'art. 3 l'obbligo di denunciare, nei modi e termini da stabilirsi con il regolamento, le variazioni nello stato e nel possesso dei rispettivi immobili, le quali comunque implichino mutazioni.
La Suprema Corte ha precisato che, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga in seguito alla procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione dell'avviso di classamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall'Ufficio e l'eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica del valore economico dei beni classati;
in caso contrario, quando cioè il diverso classamento rispetto alla richiesta del contribuente è conseguenza di una diversa valutazione dei medesimi fatti posti a base della proposta di variazione, la motivazione del provvedimento dovrà essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso.
Tanto premesso, l'Ufficio sostiene che il nuovo classamento (8) attribuito alle unità immobiliari oggetto di accertamento risulta coerente con quello attribuito ad altre unità immobiliari limitrofe, simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche (tipologia edilizia, schema distributivo, dotazioni impiantistiche, servizi e aree comuni). Ad avviso dell'Ufficio il riclassamento da 6 a 8, conseguente alla variazione d'uso degli immobili da uffici (cat. A/10) ad abitazioni (A/2), si giustifica in ragione della posizione degli stessi, in quanto ubicati in zona di pregio all'incrocio tra Indirizzo_1 e Indirizzo_2, a pochi passi da Indirizzo_3 e dalla Villa
Comunale e delle loro caratteristiche edilizie.
Orbene, ritiene la Corte che tali elementi non siano sufficienti a confutare le obiezioni della contribuente suffragate dagli esiti della perizia tecnica svolta dall'Ing. Nominativo_1, da cui è emerso che l'attribuzione su iniziativa della contribuente della categoria A/2, classe 6 alle unità immobiliari ubicate in Indirizzo_1
e Indirizzo_2 del quartiere Chiaia di Napoli è stata operata rifacendosi alla classe più diffusa nello stesso fabbricato nonché a quella più presente nei fabbricati limitrofi con caratteristiche estrinseche similari.
Il perito rappresenta che le unità immobiliari in esame sono ubicate all'interno di un fabbricato posto internamente al lungo mare Caracciolo e che la classe 8 comincia ad essere presente nella zona solo sui fabbricati posti direttamente su di esso, tipo quelli ricadenti nella particella D.C._2, che le unità immobiliari in esame, seppure ubicate nelle immediate vicinanze del lungomare Caracciolo, non hanno un affaccio panoramico, e sono tutte con affaccio su Indirizzo_1 e nel cortile interno.
Il Perito conclude rilevando che l'aumento della classe da 6 a 8 attribuito dalla Agenzia è inadeguato, tenuto conto delle caratteristiche intrinseche delle unità immobiliari in esame, dovute essenzialmente alla consistenza per cui si distinguono, nonché per assimilazione e comparazione con altri immobili ubicati sia nello stesso fabbricato che in quelli direttamente limitrofi.
Il classamento indicato dalla Parte, rileva il Perito, è giusto perchè rispecchia quello più diffuso nella zona di appartenenza e nel fabbricato in cui ricadono i cespiti.
Orbene, a fronte delle conclusioni del Perito della contribuente, l'Ufficio si è limitato ad un generico richiamo ai principi giurisprudenziali in tema di motivazione sintetica dell'avviso di rettifica della rendita catastale emesso a seguito di procedura DOCFA. Né le lacune motivazionali sono state colmate da specificazioni e integrazioni fornite dall'Agenzia nel corso del giudizio. Al riguardo rileva la Corte che: 1) l'Ufficio non ha prodotto alcun dato fattuale di segno opposto, diretto a provare che le caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifinitura delle unità oggetto di accertamento sono le stesse di quelle, ubicate all'interno del medesimo fabbricato, alle quali è attribuita la classe 8, considerato che trattasi di appartamenti con diretto affaccio sul lungomare, circostanza non ricorrente per le unità immobiliari in esame;
2) nel medesimo edificio sono presenti per la maggior parte cespiti di cat. A/2, classe 6: tale elemento sminuisce la rilevanza sia del dato dimensionale che dell'ubicazione delle unità immobiliari in zona di pregio;
3) la collocazione dell'unità in una delle zone più pregiate della città non giustifica di per sé il riclassamento attuato nell'ambito di una procedura
DOCFA, che è limitata ai casi di variazione dello stato dei beni di cui all'art 20 RDL 652/1939. Invero, è appena il caso di evidenziare come il parametro della ubicazione (fattore posizionale) assuma rilevanza, piuttosto, nell'ambito della diversa procedura di revisione del classamento esperita su iniziativa dell'amministrazione comunale ai sensi dell'art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004, allorquando, rilevato un significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato e il valore catastale rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insieme delle microzone comunali, l'amministrazione miri a riallineare i rapporti tra valori medi di mercato e valori medi catastali interessanti la microzona c.d. anomala, operando d'ufficio una riclassificazione di massa. Tuttavia, tale obiettivo non può essere perseguito indirettamente in sede di controllo della variazione operata con procedura DOCFA. Né del resto dalla motivazione dell'avviso impugnato si evincono le ragioni di una diversa ponderazione del fattore posizionale e della predominanza rispetto alle caratteristiche costruttive e tipologiche delle unità immobiliari (fattore edilizio), che consentono di ricondurle sostanzialmente alla categoria delle abitazioni di pregio.
Occorre da ultimo rilevare che gli immobili indicati dall'Agenzia come termini di raffronto risultano censiti al
FG Dati Dati catastali_3, nonché alla particella D.C._2. Tali unità immobiliari, come emerge dalla perizia tecnica, non possono essere assunte a valido parametro comparativo in quanto i sub D.C._3 presentano caratteristiche dimensionali e qualitative del tutto differenti rispetto agli immobili accertati;
in particolare, il sub D.C._3 risulta composto da 12,5 vani, a fronte di unità oggetto di accertamento con consistenze comprese tra 2,5 e 5 vani, fatta eccezione per una sola unità di 6,5 vani;
i sub D.C._3
, pur insistendo sul medesimo fabbricato, sono stati oggetto di autonomo contenzioso promosso dalla
Soc_1 S.r.l., conclusosi con esito favorevole al contribuente sia in primo grado (sentenza n. 9749/2024,
Sez. 9, depositata il 19/6/2024), sia in secondo grado, con rigetto dell'appello dell'Agenzia delle Entrate
(dispositivo n. 6841/2025, Sez. 1); l'ulteriore immobile censito al FG D.C._2 risulta ubicato in Indirizzo_4, strada del tutto diversa rispetto a quella degli immobili oggetto di accertamento, con conseguente evidente disomogeneità sotto il profilo urbanistico e commerciale.
Pertanto, ribadite le considerazioni svolte e assorbite le ulteriori eccezioni, l'appello deve essere accolto.
Le spese possono essere compensate tenuto conto della tipologia del caso e della natura controversa delle questioni trattate.

P.Q.M.

Accoglie l'appello e compensa le spese di lite.