Sentenza n. 100/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LIGURIA Sezione 2, riunita in udienza il
28/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
CANEPA DANIELA, Presidente
AL ES, EL
PIOMBO BRUNO, Giudice
in data 28/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 465/2025 depositato il 05/06/2025

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Savona
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 Avvocato Società_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 279/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado SAVONA sez. 1
e pubblicata il 17/12/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20153T000224000001202300 REGISTRO 2015
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 62/2026 depositato il 30/01/2026
Richieste delle parti: come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con avviso di liquidazione n. 2015/3T/000224/000/001/2023/007, notificato il 5 febbraio 2024, l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Savona contestava a Resistente_1 S.r.l. l'omesso versamento dell'imposta di registro per l'annualità 2023 relativa al contratto di locazione stipulato in data 16 gennaio 2015 tra
Società_1 S.r.l. e la medesima Resistente_1 S.r.l., avente ad oggetto un immobile sito in Albenga, Indirizzo_1. La contribuente proponeva ricorso dinanzi alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Savona, deducendo l'insussistenza del presupposto impositivo, in quanto il contratto di locazione del 2015 avrebbe cessato di produrre effetti già dal 30 giugno 2020, a seguito della vendita dell'immobile da parte della locatrice originaria e della successiva stipula di un nuovo contratto di locazione, regolarmente registrato e assoggettato a imposta di registro.
La Corte di primo grado accoglieva il ricorso, ritenendo assolto l'onere probatorio gravante sulla contribuente e rilevando che l'imposta di registro risultava comunque versata, negli anni, dai soggetti effettivamente titolari dei rapporti giuridici.
Avverso tale decisione propone appello l'Agenzia delle Entrate, deducendo l'erronea valutazione dei fatti di causa e l'insufficienza della motivazione, sostenendo che, in mancanza di una formale risoluzione del contratto del 2015 mediante gli adempimenti previsti dalla normativa fiscale, lo stesso dovesse considerarsi ancora vigente alla data del 1° gennaio 2023, con conseguente debenza dell'imposta.
Si è costituita Resistente_1 S.r.l., chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza impugnata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è infondato e deve essere, pertanto, respinto.
La controversia ruota attorno alla sussistenza o meno del presupposto dell'imposta di registro per l'annualità 2023 in relazione a un contratto di locazione stipulato nel 2015, a fronte di una significativa modificazione dell'assetto proprietario e contrattuale intervenuta nel corso del rapporto.
Dalla documentazione prodotta in atti, non contestata quanto alla sua autenticità, risulta che in data 30 giugno 2020 la società locatrice originaria Società_1 S.r.l. ha ceduto la piena proprietà dell'immobile oggetto di locazione a Banca_1g S.p.A., la quale lo ha concesso in locazione finanziaria a Società_3 S.p.A. Successivamente, in data 13 ottobre 2020, Società_3 S.p.A. ha stipulato con Resistente_1 S.r.l. un nuovo contratto di locazione avente ad oggetto il medesimo immobile, contratto regolarmente registrato con assolvimento dell'imposta di registro.
Tale sequenza fattuale integra una sopravvenuta impossibilità giuridica di prosecuzione del contratto di locazione del 2015, derivante dalla perdita, in capo alla locatrice originaria, della titolarità del bene locato.
In un simile contesto, il contratto non può ritenersi produttivo di effetti giuridici né sul piano civilistico né, per quanto qui rileva, su quello tributario, non potendo l'imposta di registro colpire un rapporto ormai privo di capacità contributiva reale.
La tesi dell'Ufficio, secondo cui il contratto del 2015 dovrebbe considerarsi ancora in vita per la sola mancanza di una comunicazione formale di risoluzione, si fonda su un approccio meramente formalistico, che non tiene conto della concreta realtà giuridica e patrimoniale sottostante. L'adempimento dichiarativo invocato dall'Amministrazione ha natura ricognitiva e non costitutiva della cessazione del rapporto, la quale, nel caso di specie, è direttamente conseguente a un fatto giuridico oggettivo e documentalmente provato, ossia l'alienazione dell'immobile da parte della locatrice originaria.
Rileva inoltre che l'imposta di registro risulta essere stata complessivamente versata, nel periodo temporale considerato, dai soggetti che, di volta in volta, risultavano titolari dei rapporti locativi: prima dalla locatrice originaria e successivamente dalla nuova locatrice, in coerenza con il mutato assetto contrattuale. Ciò esclude in radice la possibilità di configurare un'omissione impositiva riferibile a Resistente_1 S.r.l. per l'annualità 2023.
In base all'art. 7, comma 5-bis, del d.lgs. n. 546/1992, incombe sull'Amministrazione finanziaria l'onere di provare in giudizio le violazioni contestate con l'atto impugnato. Nel caso di specie, tale onere non può dirsi assolto, poiché l'Ufficio non ha fornito elementi idonei a dimostrare la persistenza, alla data del 1° gennaio 2023, di un rapporto locativo effettivo e giuridicamente rilevante fondato sul contratto del 2015.
Ne consegue che correttamente la Corte di primo grado ha ritenuto insussistente il presupposto impositivo e ha annullato l'avviso di liquidazione impugnato.
Le spese del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Respinge l'appello e condanna l'appellante a rifondere all'appellata le spese del grado liquidate in €uro
1.300,00 oltre accessori di legge.