Sentenza n. 312/2026
Depositata il 10/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LOMBARDIA Sezione 1, riunita in udienza il 09/02/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
VITIELLO MAURO, Presidente BRAGHO GIANLUCA, Relatore ATANASIO RICCARDO, Giudice
in data 09/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 2275/2025 depositato il 07/07/2025
proposto da
Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Comune di Basiglio
Difeso da
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
1 Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 285/2025 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado MILANO sez. 15 e pubblicata il 23/01/2025
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 3872 IMU 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 3873 IMU 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 3874 IMU 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 4348 IMU 2021
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 4368 IMU
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 4368 IMU 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 303/2026 depositato il 10/02/2026. SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO

Ricorrente_1 ha proposto appello avverso la sentenza di prime cure che ha rigettato il ricorso introduttivo, con condanna alle spese del grado, avverso gli avvisi di accertamento IMU per gli anni dal 2018 al 2022, contestando il parziale omesso versamento dell'imposta correlata alla proprietà e al possesso titolato di circa 500 unità abitative e relative pertinenze (box e/o cantine), denominati “Residenza_1 e “Residenza_2 ” a fronte dell'illegittima applicazione, in sede di liquidazione dell'imposta, della disciplina agevolativa IMU/TASI prevista dall'art. 1, commi 53 e 54 L. 208/2015 a favore degli immobili locati a canone concordato di cui alla L. 9 dicembre 1998 n. 431, con irrogazione della sanzione per omesso parziale versamento (30 per cento dell'imposta non versata) e dei relativi interessi. V'è da notare che senza giungere a controversia giurisdizionale, in data 1° dicembre 2022, Ricorrente_1 avrebbe provveduto a versare gli importi dovuti sui medesimi immobili a titolo di TASI per gli anni 2018 e 2019. I primi Giudici hanno accertato non sussistenti i presupposti per l'applicazione di imposta ridotta a favore di immobili locati a canone concordato, in ragione dell'assenza di sottoscrizione sino al 2018 del patto fra associazioni rappresentative di categoria e il comune di Basiglio e dopo il 2019 e sino al 2022 a causa dell'applicazione di diverso contratto locatizio a canone concordato (applicabile alla città di Milano a seguito di siglato accordo il 25 giugno 2015) rispetto al sopraggiunto accordo stipulato dal comune di Basiglio a far data dal 2019. Interpone appello Ricorrente_1 che evidenzia di aver comunque alienato gli immobili nel corso del 2022, affidando le doglianze ai seguenti motivi di censura:
- errata applicazione dell'art. 2 comma 4 della legge. 431/1990 e 1 del d.l. 208/2015, trattandosi di disciplina agevolativa tributaria in conseguenza di fitti a canone concordato valevole, comunque, per comuni ad alta intensità abitativa siti all'interno dell'area metropolitana di Milano, in carenza di un apposito accordo locale, ovvero nonostante l'intervenuto accordo nel marzo 2019 a condizione deteriori per i conduttori;

- errore di giudizio nel considerare necessario l'obbligo di attestazione sui contratti c.d. assistiti;

2 - travisamento dei fatti nel merito, avendo l'Ricorrente_1 richiesto conteggio più preciso in relazione a somme versate in eccesso a titolo di IMU pari ad euro 42.075,14.
- Travisamento dei fatti in relazione alla notifica degli avvisi TASI ad Società_1 s.r.l. e non ad Ricorrente_1 con la conseguente inidoneità di ogni forma di acquiescenza operante sul soggetto giuridico diverso ed attuale contraddittore. Parte appellante riproduce per tuziorismo tutte le censure ai motivi di originario ricorso, dichiarati anche implicitamente assorbiti dai Giudici di prime cure e conclude per l'accoglimento dei motivi d'appello e la riforma dell'impugnata pronuncia. Vinte le spese di giudizio. Si è costituito il Comune di Basiglio che resiste con articolate controdeduzioni ai motivi di appello, insistendo per il rigetto del gravame con favore delle spese di lite. In particolare, la civica amministrazione ha reiterato la disponibilità, ad onta di un quadro regolatorio che presentava incertezze applicative, anche facendo cenno ad una possibile apertura con riferimento all'irrogazione delle sanzioni, la propria disponibilità “a riconoscere, con riferimento agli immobili locati con contratto di locazione ordinario, l'applicazione dell'aliquota agevolata deliberata dal Comune nei singoli anni d'imposta, con conseguente rideterminazione della propria pretesa tributaria nei termini indicati nello stesso verbale, a fronte della dimostrazione – ancorché tardiva – dell'esistenza di idonei contratti di locazione regolarmente registrati, in rettifica d'ufficio della dichiarazione IMU 2020 presentata da Ricorrente_1”. In vista dell'udienza di trattazione in seduta pubblica, il comune di Basiglio ha prodotto breve memoria esplicativa a supporto delle correlate controdeduzioni. All'udienza del 15.12.2025 il Collegio ha invitato le parti ad una possibile conciliazione su profili di riduzione dell'aliquota IMU in relazione all'esistenza di contratti di locazione regolarmente registrati da Ricorrente_1, con conseguente mitigazione o eliminazione del regime sanzionatorio correlato all'incertezza applicativa al territorio di Basiglio dell'accordo stipulato nel 2015 dal comune di Milano con le organizzazioni di categoria maggiormente rappresentative, avente ad oggetto il canone concordato del fitto. In conseguenza di quanto sopra specificato, la causa è stata rinviata all'udienza del 9.2.2026. Non essendosi raggiunto un accordo conciliativo, pur auspicabile, all'udienza tenutasi in seduta pubblica, la causa è stata trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE
La Corte ritiene che l'appello sia parzialmente fondato e che meriti accoglimento nei limiti di seguito indicati. Sino al sopraggiungere dell'accordo locale fra il Comune di Basiglio intervenuto il 26 marzo 2019, persuade la tesi argomentata dall'appellante, in ordine all'applicabilità dell'accordo dalla medesima stipulato in data 24.6.2015 con le organizzazioni rappresentative dei conduttori, valevole per la città di Milano ed estensibile all'area metropolitana per quei comuni, quali Basiglio, ad alta densità abitativa e comunque ricompresi nell'alveo della grande urbanizzazione meneghina. Tutti i contratti assistiti che fanno riferimento a detto schema contrattuale rientrano in un giudizio di liceità ordinamentale, alla stregua di una disciplina di favore per i contratti di fitto calmierato che attua una vera e propria politica legislativa di ampio respiro. Le ragioni che sottendono a siffatta conclusione sono molteplici.
3 In primo luogo, la corretta applicazione al caso di specie delle prescrizioni di legge ordinaria e di regolamento ministeriale applicativo, ed in particolare degli artt. 2 commi 3 e 4 della legge. 431/1990, 1 del d.l. 208/2015, art. 1 d.m.16.1.2017, art. 1 d.m. LL.PP.

5.3.1999. La Ricorrente_1 ha in effetti perseguito lo scopo fondativo mettendo a reddito i propri immobili, ma locandoli a canone calmierato, mitigando il bisogno abitativo di molti conduttori che risiedono in aree metropolitane ad alta densità abitativa. In secondo luogo, sarebbe del tutto distonico rispetto alla ratio legis, impedire o postergare gli effetti di calmierazione del mercato solo perché l'amministrazione comunale di Basiglio, ricompresa nell'alveo territoriale metropolitano, abbia concluso il locale accordo solo in data 26 marzo 2019 senza effetti retroattivi (circostanza pacifica fra le parti). Infine, i contratti di fitto sono stati regolarmente registrati presso l'Agenzia delle Entrate, ancorché non attestati, come espressamente risulta dal testo della circolare n.31/E del 28 aprile 2018 emessa dall'Agenzia delle Entrate a seguito di specifico interpello a cura di un Sindacato nazionale di categoria dei conduttori. L'Agenzia evidenzia che per godere dei benefici fiscali l'attestazione non sia necessaria laddove si versi in ipotesi di contratto assistito (come nel caso di specie) e sia carente un accordo territoriale. Ne consegue che per tutti i contratti stipulati da Ricorrente_1 prima della data di entrata in vigore dell'accordo locale fra il comune di Basiglio e le organizzazioni sindacali degli inquilini, anche con scadenza successiva a detta data, in base al principio del tempus regit actum, gli avvisi di accertamento sono illegittimi in quanto contrari alle norme di legge e alla disciplina settoriale in materia che va interpretata nel senso del favor verso i contratti di fitto di immobili ad uso abitativo a canone calmierato e concordato. Speculari ragioni giuridiche inducono invece a non considerare assoggettati alla disciplina agevolativa dell'IMU, quei contratti di fitto stipulati da Ricorrente_1 ignorando le condizioni contrattuali innovative, a partire dalla data di entrata in vigore dell'accordo raggiunto dal comune di Basiglio (26 marzo 2019), posto che l'amministrazione comunale ha legittimamente esercitato la propria discrezionalità amministrativa nel regolare il settore degli affitti d'immobili sul proprio territorio, prevedendo specifiche condizioni di mercato, che non possono essere eluse da Ricorrente_1 sol perché considerate deteriori rispetto alle precedenti. Ergo, a far data successiva al dispiegarsi degli effetti dell'accordo comunale, ai contratti ex novo stipulati da Ricorrente_1 con i propri conduttori d'immobili siti nel territorio del comune di Basiglio, persistendo nell'utilizzare il modello contrattuale dell'accordo stipulato nel 2015, non può estendersi alcun regime agevolativo dell'IMU. Nei confronti di detti immobili e per le correlate annualità, considerando quale “spartiacque” il sopravvenuto accordo comunale, gli avvisi di accertamento che recuperano il differenziale di IMU rispetto all'aliquota agevolata già versata, risultano pienamente legittimi. Va da sé che in base ai criteri distintivi e al crinale temporale che dirime la controversia enucleando un metodo di esclusione degli importi dovuti a titolo di IMU per parziale o insufficiente
4 versamento, i calcoli precisi sono rimessi all'amministrazione comunale secondo il prudente apprezzamento e il principio di leale collaborazione con il contribuente distinguendo caso per caso le singole tipologie di contratti, alla stregua di quanto testè argomentato. Per quel che concerne la posta contestata di cui Ricorrente_1 ha chiesto uno conteggio più preciso in relazione a somme versate in eccesso a titolo di IMU pari ad € 42.075,14, non risultano elementi di prova certi che consentono di ritenere non dovuto detto importo, il cui onere probatorio gravava peraltro sull'appellante. La parziale soccombenza reciproca, unitamente al contegno processuale delle parti, correlata all'incertezza normativa che regola la materia inducono a compensare integralmente le spese del giudizio.

PQM

In parziale riforma della sentenza di primo grado;

1. annulla gli avvisi di accertamento IMU limitatamente agli immobili locati prima dell'entrata in vigore dell'accordo territoriale del 26.3.2019, nei termini di cui in motivazione;

2. conferma nel resto l'impugnata pronunzia;

3. compensa integralmente le spese di entrambi i gradi giudizio. In Milano, nella camera di consiglio del giorno 9.2.2026. Il Relatore ed estensore Il Presidente Gianluca Braghò Mauro Vitiello
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