Sentenza n. 279/2026
Depositata il 14/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 10, riunita in udienza il 12/01/2026 alle ore 12:00 con la seguente composizione collegiale:
TAFURO SILVERIO, Presidente
EO LO, TO
PERONE ERNESTO, Giudice
in data 12/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3366/2023 depositato il 16/06/2023

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 1 - Via Ippolito Nievo, 36 00153 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 13274/2022 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez.
31 e pubblicata il 25/11/2022
Atti impositivi:
- RETTIFICA VALOR REGISTRO
a seguito di discussione in pubblica udienza Richieste delle parti:
le parti si riportano agli atti e ne chiedono accoglimento

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con appello ritualmente notificato il giorno 18 maggio 2023 all'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale
I di Roma – (di seguito, per brevità, anche semplicemente “ADE”) il sig. Ricorrente_1 impugna la sentenza n.13274/31/2022 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Roma in data 14 luglio 2022
e depositata il 25 novembre 2022.
Nel giudizio di prime cure il contribuente impugnava l'avviso di rettifica di valore e liquidazione d'imposta n.
20181T019428000000 con il quale l'ADE chiedeva il pagamento di complessivi €.41.786,32, di cui
€.31.907,24 per l'imposta di registro e interessi, €.9.787,33 a titolo di sanzione pecuniaria ridotta ad un terzo,
€.8,75 per altre imposte, €.67,00 per la cassa nazionale del notariato ed €.16,00 per la tassa di archivio.
Con tale avviso l'ADE liquidava una maggiore imposta di registro relativa ad un trasferimento di un locale commerciale strutturato su due livelli, piano strada e piano sotto strada sito in Roma alla Indirizzo_1
e censita al NCEU di Roma al Dati catastali_1 Per tale compravendita le parti dichiaravano quale valore commerciale l'importo di €.335.000 liquidando le relative imposte mentre l'ADE con l'avviso di liquidazione n. 20181T019428000000 determinava il valore commerciale in €.661.250,00 determinando le maggiori imposte con relative sanzioni.
Nel giudizio di prime cure il sig. Ricorrente_1 eccepiva il difetto di motivazione e l'erroneità della determinazione del valore di mercato. In particolare eccepiva il contribuente che l'ADE avrebbe fatto riferimento ai soli dati e parametri O.M.I. e non avrebbe indicato il criterio di valutazione e portato a conoscenza del ricorrente gli altri elementi e dati posti a base della pretesa erariale ed in ogni caso non risulterebbe provata la pretesa.
Nel giudizio di prime cure si costituiva l'ADE sostenendo la legittimità dell'atto impugnato.
Con la sentenza oggetto del presente gravame i primi Giudici rigettavano il ricorso condannando il ricorrente al pagamento delle spese di lite liquidate in €.500,00.
In particolare i primi Giudici così motivavano: “Il ricorso è rigettato per i seguenti motivi. Il Collegio ritiene non fondate le eccezioni di parte ricorrente che afferma risultanze di fatto della superficie differenti rispetto a quelle catastali e quanto afferma in ricorso non è supportato dalla relazione tecnica che è solo accennata e non prodotta in atti.
In conclusione, quanto sostenuto dal ricorrente appare infondato e pertanto il Collegio non può non concordare con l'Agenzia sul valore accertato con l'avviso di rettifica e sui dati e riferimenti addotti a sostegno del suo operato e dell'avviso impugnato che. pertanto è adeguatamente motivato. Il ricorso è pertanto rigettato ed il ricorrente è condannato alle spese di giudizio.”.
L'appellante impugna la sentenza di prime cure eccependo l'erronea valutazione da parte dei primi Giudici in riferimento alla relazione tecnica che seppure non versata in atti era riportata nel corpo del ricorso introduttivo per Associazione_1 stralci. Eccepisce inoltre la carenza di pronuncia sul difetto di motivazione dell'avviso di liquidazione.
Conclude l'appellante con la richiesta di accoglimento dell'appello con vittoria di spese ed onorari di causa.
L'appello viene iscritto a ruolo il 16 giugno 2023.
In data 21 dicembre 2023 si costituisce in giudizio l'Agenzia delle Entrate sostenendo la legittimità dell'avviso di liquidazione la correttezza della sentenza di prime cure.
Conclude l'Agenzia delle Entrate con la richiesta di rigetto dell'appello con vittoria di spese di lite.
Con ordinanza n.1140/2025 del 26/05-06/06/2025 la Corte, preso atto delle deduzioni delle parti e dell'oggettiva difficoltà della determinazione del valore venale in comune commercio dell'immobile per i quali viene richiesto il tributo anche in considerazione della difformità della misurazione della superficie dell'immobile, disponeva la nomina di un CTU individuandolo nel geometra Nominativo_1 rinviando per il conferimento dell'incarico e la precisazione dei quesiti all'udienza del 14 luglio 2025.
All'udienza del 14 luglio 2025 con ordinanza n.1481/2025 depositata il 18 luglio 2028 la Corte conferiva l'incarico al CTU Nominativo_1 ponendogli i seguenti quesiti:
1) voglia il CTU determinare il valore venale in comune commercio alla data del 26 giugno 2018 dell'immobile sito in Roma alla Indirizzo_2 riportato nel NCEU con i seguenti dati: Dati catastali_2;
2) voglia il CTU indicare tutto quant'altro utile ai fini della corretta determinazione della pretesa Erariale.
Le Parti venivano autorizzate a nominare un proprio consulente di parte.
In data 14 ottobre 2025 il Consulente Tecnico d'Ufficio, geometra Nominativo_1 depositava la consulenza tecnica d'Ufficio il valore venale in comune commercio alla data del 26 giugno 2018 in
€.360.000,00.
La causa viene trattata il giorno 26 maggio 2025 in pubblica udienza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

I motivi di appello vengono trattati congiuntamente per evidente connessione.
Ritiene la Corte che l'appello sia parzialmente fondato nei limiti di quanto stimato dal CTU.
Difatti la consulenza tecnica d'Ufficio effettuata geometra Nominativo_1 appare analitica, bene illustrata, esaustiva nella motivazione ed assolutamente chiara nelle modalità di stima e nella determinazione del risultato finale tenendo conto delle note della parte appellante. In tale consulenza il CTU determina in
€.360.000,00 il valore venale in comune commercio alla data del 26 giugno 2018 dell'immobile sito in Roma alla Indirizzo_2 riportato nel NCEU con i seguenti dati: Dati catastali_2.
Ritiene quindi la Corte di aderire pienamente alle conclusioni del CTU dalle quali non solo non vi è motivo di discostarsi ma che al contrario si condividono pienamente sia per il metodo utilizzato che per le modalità di valutazione che per le conclusioni alle quali il CTU è giunto.
Ne consegue che l'imposta di registro deve essere calcolata sul valore imponibile di €.360.000,00. Tenendo conto dell'imposta già versata in autoliquidazione l'imposta dovuta è pari ad €. 2.250,00 così determinata:
Valore di mercato: €.360.000,00.
Valore dichiarato €.335.000,00.
Differenza €.25.000,00.
Aliquota 9%
Imposta (25.000 x 9%) = 2.250,00 oltre sanzioni nella misura minima ed interessi.
L'appello è pertanto accolto parzialmente.
Le spese di lite, tenuto conto dell'accoglimento parziale dell'appello, vengono compensate per un terzo. Per la restante parte seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.
Pone il compenso e le spese del CTU a carico delle parti, ciascuna per la metà, in solido tra di loro.

P.Q.M.

la Corte accoglie l'appello nei limiti di cui in motivazione;
condanna l'Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese di lite in favore di controparte che si liquidano in 2500,00 per il primo grado di giudizio ed in 3000,00 per il presente grado, tenuto conto della compensazione parziale , oltre accessori di legge se spettanti.
Pone il compenso e le spese del CTU a carico delle parti, ciascuna per la metà , in solido tra di loro determinate in 2,090,00 per compensi, detratti gli eventuali acconti già erogati, oltre Iva e cassa di previdenza come per legge e le spese di 134,24 , come da separato decreto.