Sentenza n. 246/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LOMBARDIA Sezione 25, riunita in udienza il
26/06/2025 alle ore 15:00 con la seguente composizione collegiale:
EVANGELISTA PAOLO, Presidente
VICINI GIANLUCA, Relatore
FERRERO DR ROBERTO, Giudice
in data 26/06/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 1701/2024 depositato il 05/06/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Di Mantova
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 29/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado MANTOVA sez. 1
e pubblicata il 12/03/2024
Atti impositivi: - ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2022MN0012106 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 1445/2025 depositato il
27/06/2025
Richieste delle parti:
Appellante: Voglia la Corte di Giustizia Tributaria adita, in accoglimento dell'appello ed in riforma della sentenza n.29/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Mantova, contrariis rejectis, con riferimento alle unità di seguito descritte: • unità Immobiliare 1 (Dati_Catastali_1 ; ubicazione: Indirizzo_1); • unità Immobiliare 2 (Foglio Dati_Catastali_2; ubicazione: Indirizzo_2); a) In via principale dichiarare nullo l'atto impugnato per omessa o insufficiente motivazione (art. 52, co. 2, D.
P.R. 131); b) In primo subordine annullare l'avviso di accertamento catastale non avendo l'Ufficio assolto l'onere probatorio e dimostrato ex art. 2697, co. 1, cod. civ., la fondatezza della rettifica;
c) In ulteriore subordine, dichiarare nullo e annullare nel merito l'atto impugnato, confermando le seguenti categorie, classi e rendite proposte in sede di dichiarazione Do.C.Fa. dai contribuenti: • categoria A/2 classe 4 e rendita di
€ 755,32 per l'unità Immobiliare 1 (Dati_Catastali_1 ; ubicazione: Indirizzo_1); • categoria A/2 classe 4 e rendita di € 1.762,41 per l'unità Immobiliare 2 (Dati_Catastali_2 ubicazione: Indirizzo_1 ; In ogni caso, con ripetizione delle somme che fossero comunque e coattivamente riscosse in pendenza di giudizio ed in conseguenza delle categorie, classi e rendite oggetto di impugnazione.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio, oltre maggiorazione forfettaria e accessori come per legge, per entrambi i gradi di giudizio.
Appellato: chiede a codesta onorevole Corte di Giustizia Tributaria il rigetto dell'appello con la conseguente conferma della sentenza impugnata da controparte e la condanna dell'appellante alla refusione delle spese di giudizio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 e Ricorrente_2 hanno presentato ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria di Mantova avverso avviso di accertamento catastale emesso dall'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di
Mantova relativamente alla revisione del classamento e della rendita catastale di alcune unità immobiliari presentata nell'anno 2019.
La vertenza riguarda il classamento di tre distinte unità immobiliari facenti parte di una porzione di casa oggetto di compravendita. Con procedura Docfa, la parte ha dichiarato due unità in categoria A/2 classe 4 ed una in categoria C/2 classe 6, dichiarazione rettificata dall'Ufficio con ripristino del classamento precedente, rispettivamente in categoria A/1 classe 3 per i primi due immobili ed in categoria C/2 classe 7 per la terza unità, con conseguente rideterminazione della rendita catastale.
In sede di ricorso i contribuenti eccepivano la carenza di motivazione dell'atto impositivo, il mancato espletamento del sopralluogo e la mancanza di prove a fondamento dell'accertamento. In ogni caso evidenziavano l'infondatezza della pretesa per erronea applicazione dei criteri adottati.
La Corte adita ha respinto il ricorso, condannando parte soccombente a rifondere le spese di lite per Euro
500,00. Il primo giudice premetteva che l'atto impositivo è validamente motivato, avendo tra l'altro ripristinato la categoria catastale precedente e quindi già nota alla parte. Nel merito osservava che si tratta di un immobile di 300 mq, dunque con caratteristiche di lusso. Nè sono ravvisabili errori nell'accatastamento precedente, dato che sull'immobile erano già stati eseguiti altri interventi, senza che venisse chiesta una variazione del classamento. Precisava inoltre che la presentazione della dichiarazione Docfa presuppone l'esecuzione di interventi sull'immobile e che non possa essere utilizzata per la mera correzione di errori materiali preesistenti.
Appellano i contribuenti eccependo il difetto di motivazione della sentenza, che non si è espressa su diversi punti decisivi della controversia, tra l'altro esaminando sono l'appartamento di 300 mq e non anche la seconda unità abitativa, né l'immobile di categoria C/2. Insiste per la carenza di motivazione dell'avviso di accertamento, che non indica i criteri di stima utilizzati, né riporta la descrizione degli immobili presi a comparazione, non bastando l'indicazione dei riferimenti catastali. Precisa altresì che la presentazione della dichiarazione Docfa non presuppone necessariamente l'esecuzione di lavori, potendo essere utilizzata per correggere una situazione di fatto (non vertendosi nella fattispecie di mero errore materiale). Nel merito richiama la relazione tecnica prodotta in primo grado dalla quale risulta che la superficie del primo appartamento non supera in realtà i 240 mq dovendosi tenere conto della superficie utile, né ha almeno cinque delle caratteristiche degli immobili di lusso, come richiesto per il classamento in categoria A/1.
Caratteristiche mancanti anche per la seconda unità. Tra l'altro, altre unità del medesimo fabbricato sono accatastate in categoria A/2. Chiede che, in riforma della sentenza impugnata, venga annullato l'atto impositivo, con vittoria di spese. Contestualmente propone istanza di discussione in pubblica udienza.
Si costituisce in giudizio l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Mantova sostenendo che l'atto impositivo è validamente motivato, trattandosi di rettifica di rendita catastale proposta con procedura Docfa,
a forte carattere partecipativo e che non presuppone l'effettuazione del sopralluogo. Ribadisce che la procedura Docfa non è applicabile se non sono intervenute modifiche di fatto e che nel caso di specie non risultano operate modifiche alla struttura o alla tipologia delle unità abitative. La categoria A/1 è stata assegnata nel 1992 senza essere oggetto di impugnazione ed è stata confermata dalla stessa parte in alcune dichiarazioni Docfa successivamente presentate;
inoltre si giustifica per la presenza di soffitti in legno a cassettoni e a volta e per alcune pitture a fresco su pareti. Aggiunge che la dichiarazione Docfa del 2021 non ha apportato modifiche sostanziali agli immobili. Ribadisce inoltre che la superficie dell'unità principale
è superiore a mq. 240, comprensiva dell'incidenza dei muri, ed è indicata nella stessa denuncia di variazione della parte in mq. 300,00. Afferma da ultimo che le altre unità abitative presenti nel complesso non sono paragonabili, in quanto presentano caratteristiche ordinarie. Chiede la conferma della sentenza impugnata, con rifusione di spese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va premesso che la sentenza di primo grado è solo parzialmente motivata, in quanto contiene l'indicazione del percorso logico-giuridico che ha portato all'accoglimento del ricorso limitatamente all'unità immobiliare principale, nulla riferendo quanto agli altri beni oggetto di accertamento. Peraltro, stante l'effetto devolutivo del giudizio d'appello, l'accertata mancanza di motivazione del provvedimento di primo grado costituisce nullità relativa, sanabile dal giudice d'appello qualora - come nel caso di specie – in sede di impugnazione vengano riproposte le domande che si assume essere rimaste prive di analisi.
Ciò premesso, l'appello deve essere respinto.
E' infondato il rilievo con il quale i contribuenti deducono la carenza di motivazione dell'avviso di accertamento.
L'atto impositivo deve contenere a pena di nullità il requisito della motivazione, avente la funzione di indicare
"i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che determinano la decisione dell'amministrazione" (art. 7 L. 212/2000), onde consentire al contribuente l'esercizio del diritto di difesa. Per consolidato orientamento della
Corte di Cassazione, data la “struttura fortemente partecipativa” dell'accertamento che scaturisce dalla procedura Docfa, nel caso di rettifica di tale dichiarazione l'obbligo di motivazione è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita “quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni”, mentre “nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso” (Cass. Civ., Sez. Trib., 13778/2019; idem: Cass. Civ., Sez. VI, 31809/2018; Cass. Civ., Sez. V, 12497/2016; Cass. Civ., Sez. V, 23237/2014; Cass. Civ., 3394/2017).
Nella odierna fattispecie l'Ufficio non si è limitato a un generico richiamo ai dati catastali dei beni accertati.
L'atto impositivo riporta espressamente che “la variazione Docfa non ha apportato modifiche sostanziali” alle singole unità accertate e per questo “si ripristina in atti il classamento assegnato dall'Ufficio” in precedenza;
inoltre riporta che il classamento così attribuito “risulta coerente con quello attribuito ad altre unità immobiliari limitrofe simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche” i cui riferimenti catastali sono espressamente riportati. Né in quella sede era necessaria la descrizione degli immobili presi a comparazione o l'allegazione della documentazione che rappresenti sostegno probatorio ai rilievi, in quanto l'atto impositivo deve soltanto enunciare “il criterio astratto in base al quale ha determinato il maggiore valore, con le eventuali specificazioni ed illustrazioni concrete richieste dalle peculiarità della fattispecie”, essendo poi concesso all'Ufficio di provare in sede contenziosa “la sussistenza dei concreti elementi di fatto che, nel quadro del parametro prescelto, giustificano il quantum accertato” (Cass. Sez. Unite, sent. n. 5787/88).
Ne merito, in via preliminare va evidenziato che nell'atto di appello i contribuenti non hanno formulato alcun specifico motivo di doglianza riferito al classamento dell'unità classificata in categoria catastale C/2. Per detto immobile, pertanto, l'avviso di accertamento è divenuto definitivo.
L'accertamento dell'Ufficio, peraltro, va confermato anche nel resto.
La procedura Docfa è regolamentata dal D.M. 701/1994, il quale all'art. 1 dispone che “si possa far ricorso ad essa in due soli casi: in caso di presentazione di dichiarazione di nuova costruzione di cui all'art. 56 del D.P.R. 1142/1949 o in caso di variazione dello stato dei beni di cui all'art. 20 RDL 652/1939” (Cass. Civ.,
Sez. Trib., 9415/2025). L'impiego della procedura DOCFA e', pertanto, limitato "ai soli casi di variazione effettiva dello stato dell'immobile che implichi modifica nella consistenza delle singole unità immobiliari” (Cass. Civ., Sez. Trib., 31553/2022), circostanza questa che è stata disconosciuta dalla sentenza di primo grado e che sul punto non è specificamente contestata dagli appellanti.
Benchè tale circostanza sia di per sè assorbente di ogni altra questione, si osserva che va confermato l'accatastamento in categoria A/1 (“abitazioni di categoria signorile”) degli immobili accertati. Quanto all'unità principale, non può essere accolta la tesi degli appellanti secondo la quale il bene mancherebbe del requisito di cui all'art. 6 DM 1072/1969 - rappresentato dalla superficie utile superiore a 240 mq - dovendosi escludere dal computo anche i muri. Per consolidata giurisprudenza, ai fini del calcolo della "superficie utile complessiva” l'art. 6 D.M. 2 agosto 1969 riporta una elencazione tassativa dei locali esclusi dal computo dei 240 mq, che comprende cantine, soffitte, terrazzi, balconi, scale e posti macchina, non anche i muri. La norma deve pertanto essere interpretata "nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell'immobile indicata nell'atto di acquisto (in essa compresi, dunque, i muri perimetrali e quelli divisori) solo, i predetti ambienti e non l'intera superficie non calpestabile” (Cass. Civ., Sez. VI 8409/2019). Il concetto di superficie utile “non può restrittivamente identificarsi con la sola "superficie abitabile"; utile è tutta la superficie dell'unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto auto”, pertanto nella superficie utile “ricadono anche i muri perimetrali e divisori, i quali, invero, non rientrano nelle esclusioni previste dalla normativa di riferimento ai fini della valutazione del superamento della soglia massima consentita” (Cass. Civ., Sez. Trib., 3317/2025). In definitiva, "nel calcolo dei 240 mq rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre" (Cass. n. 19186 del 2019)” (Cass. Civ., Sez. VI, 13547/2022; idem: Cass. Civ., Sez. Trib., 1014/2023). Del resto, la stessa dichiarazione Docfa della parte riporta una superficie di 300 mq per l'abitazione principale.
In base agli stessi criteri, non è accoglibile la tesi che la superficie del secondo appartamento sia inferiore a 160 mq.
All'elemento della superficie deve aggiungersi che è circostanza comprovata in atti che l'immobile sia dotato di stanze con soffitto a volto, con pareti affrescate e altre caratteristiche pregiate: la stessa relazione tecnica prodotta in primo grado da parte contribuente dà atto di “affresco”, “camino importante”, “soffitto a cassettoni” e di locali di 3,30 metri di altezza. Caratteristiche che valgono per entrambe le unità oggetto di accertamento.
Ed ancora, la categoria A/1 è stata assegnata sin dal 1992 e la stessa parte ha indicato tale classamento in altre dichiarazioni Docfa presentate precedentemente a quella oggetto del presente procedimento.
Ai sensi dell'art. 15 comma 1 D.Lgs. 546/1992, alla soccombenza segue la condanna di parte appellante alla rifusione delle spese del presente grado di giudizio, liquidate in complessivi Euro 500,00.
Si rileva da ultimo che il dispositivo trascritto nel processo verbale dell'udienza del 26.06.2025 riporta per errore materiale di battitura il termine “refusione” delle spese, anziché quello corretto di “rifusione”, riportato nel dispositivo del provvedimento qui redatto.

P.Q.M.

La Corte respinge l'appello dei contribuenti. Condanna altresì la parte soccombente alla rifusione delle spese del grado di giudizio, liquidato in complessivi euro 500,00.
Brescia, 26 giugno 2025.
IL GIUDICE RELATORE IL PRESIDENTE
NL IC OL NG