Sentenza n. 670/2026
Depositata il 04/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 1, riunita in udienza il 25/11/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
TERRINONI PAOLA, Presidente
SAVO AMODIO NO, RE
PANNONE ANDREA, Giudice
in data 25/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3111/2024 depositato il 24/06/2024

proposto da

Comune di Montalto Di Castro - Piazza Giacomo Matteotti 11 01014 Montalto Di Castro VT
Difeso da
Difensore_1 Trovato - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 Spa - 0Resistente_11
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 486/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado VITERBO sez. 1
e pubblicata il 28/12/2023
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 100-2022 IMU 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 3590/2025 depositato il 25/11/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Comune di Montalto di Castro propone appello avverso la sentenza 28 dicembre 2023 n. 486/2023, emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Viterbo, Sezione n. 1, con la quale è stato accolto parzialmente il ricorso proposto da Resistente_1 S.p.a. (in seguito: la Società), per l'annullamento dell'avviso di accertamento IMU per l'anno 2019, per l'importo complessivo di 289.162,00 euro.
In particolare, l'accoglimento ha riguardato le sole sanzioni irrogate dall'ente impositore, stante la difficoltà di determinare il giusto valore di mercato dell'area, assolutamente peculiare per posizione, ampiezza, destinazione urbanistica e capacità edificatoria.
Le spese di giudizio sono state compensate fra le parti.
L'appellante assume l'illogicità della decisione assunta dal primo Giudice, che si porrebbe in contrasto con la conclusione circa la legittimità dell'avviso di accertamento, recante un valore dell'area dichiaratamente in linea con quelli di mercato.
Vi sarebbe anche un vizio di ultrapetizione, atteso che la Società, in relazione alle sanzioni, si sarebbe doluta solo del fatto che la delibera che fissava in via presuntiva i valori era stata adottata in epoca successiva all'anno d'imposta accertato
Aggiunge che vi sarebbe un obbligo di presentazione ogni anno della dichiarazione riguardante il valore delle aree.
Tale obbligo prescinde dalla deliberazione dell'ente comunale, che costituirebbe una mera facoltà di quest'ultimo, cui, in base alla giurisprudenza della Corte di cassazione andrebbe attribuita una funzione equivalente agli studi di settore, quale fonte di presunzioni dedotte da dati di comune esperienza utilizzabili come indici di valutazione anche retroattiva, alla maniera del cd. redditometro.
In ogni caso, nella specie non vi sarebbero gli estremi per accordare il beneficio riconosciuto alla Società, che sarebbe ammissibile nei soli casi di incertezza normativa o di contrasto di giurisprudenza.
Si è costituita in giudizio la Società, la quale evidenzia, in primo luogo, che le sentenze addotte dal Comune,
a lui favorevoli, oltre a non essere state prodotte in primo grado, non avrebbero tenuto conto della produzione documentale offerta in questa sede e sarebbero state seguite da altra decisione di segno contrario.
Nel merito, assume l'inesistenza del dedotto vizio della motivazione della sentenza impugnata, la quale avrebbe adeguatamente tenuto conto della concreta potenzialità edificatoria dei terreni di sua proprietà in considerazione dell'esistenza di vincoli insistenti sugli stessi, a cominciare da quello di rispetto autostradale, riguardanti i mappali 325, 329, 331 del foglio 36, nonché i mappali 68, 330 e 326.
Di tanto, la Società afferma di avere dato contezza documentale, a differenza del Comune che nulla di rilevante avrebbe prodotto, se non fotografie aeree, visure catastali e contratti di compravendita riferiti a terreni non equiparabili a quelli in questione.
Sostiene altresì che i vincoli anzidetti renderebbero inutilizzabili, anche ai fini di un'eventuale cessione di cubatura, le aree da essi interessate, mentre sarebbe del tutto ipotetica una loro eliminazione.
Nell'avviso di accertamento impugnato non vi sarebbe alcuna esplicitazione dei criteri seguiti dal Comune per procedere alla tassazione, omettendo il riferimento al vincolo della fascia autostradale, ai due elettrodotti che attraversano le particelle 325 e 329 e alla linea ferroviaria e all'acquedotto che interessano la particella
325.
Propone altresì appello incidentale deducendo:
1) l'erroneità della sentenza per inefficacia dei valori utilizzati per la rettifica, atteso che le delibere di Consiglio comunale n. 45 e 49 del 2020 e quella di Giunta n. 35 del 2021, richiamate nell'avviso di accertamento impugnato, in particolare la n. 45, fisserebbero al 1° gennaio 2020 la decorrenza del valore individuato per le aree edificabili, mentre gli atti successivi avrebbero fatto altrettanto: in particolare, la delibera n. 49 per le annualità 2014/2015; la delibera n. 35 per gli anni 2016/2017/2018;
2) il difetto della motivazione per relationem dell'avviso di accertamento, sottoposto al regime della cd. doppia motivazione, atteso che esso richiama le deliberazioni consiliari n. 45/2020 e n. 49/2020 e quella di Giunta
n. 35/2021, alle quali, come sostenuto dalla sentenza impugnata, doveva essere allegata la valutazione della società Società_1, utilizzata dal Comune per stabilire il valore delle aree, allegazione che mancherebbe, come risulta dalle delibere pubblicate, né sarebbe rinvenibile nell'albo pretorio del Comune;

3) l'ulteriore difetto di motivazione e la violazione dell'art. 2697 c.c., atteso che, come già deciso da questa
Corte, il provvedimento impugnato non avrebbe tenuto conto di quanto evidenziato, in punto di incongruità dei parametri utilizzati dalla Società_1, dalla perizia di parte;
in particolare:
a) la mancata indicazione di atti di compravendita di aree similari nel periodo di riferimento;

b) nella determinazione del valore dei capannoni realizzabili, incidente sul relativo costo di costruzione, si sarebbe indicato un costo unitario per diverse tipologie degli stessi, senza tenere conto della loro altezza;

c) l'ubicazione degli stessi in zona periferica.
Il provvedimento impugnato, inoltre, non avrebbe effettuato, ai fini valutativi, un raffronto con aree edificabili oggetto di compravendita nel periodo di accertamento, né avrebbe tenuto conto della natura e tipologia delle aree edificabili e dello stato dei terreni (urbanizzati o meno).
Sarebbe stato onere del Comune di Montalto di Castro, in forza del principio di riparto dell'onere della prova, sancito dall'art. 2697 c.c., dare conto alla Società dell'esistenza dei presupposti per fissare il valore delle aree nella misura dallo stesso indicata;

4) nel merito, fa riferimento a quanto statuito dalle citate sentenze di questa Corte in ordine alla maggiore attendibilità dei valori di riferimento recati dalla sua perizia, le cui conclusioni non sarebbero scalfite dall'ulteriore perizia prodotta dal Comune di Montalto di Castro.
L'incaricato del Comune, nella sua perizia, aveva affermato l'esistenza di un valore OMI raffrontabile in quanto relativo anch'esso a fabbricati industriali, valore che si attesterebbe su euro 1.100/mq, quasi il doppio di quello indicato dalla Società.
In proposito, quest'ultima obietta che, dalla tabella allegata alla perizia, risulta evidente il riferimento del suddetto valore ad immobili situati in Centro-città, mentre più appropriata sarebbe stata l'utilizzazione dei valori della zona di Marina di Montalto di Castro, in ordine alla quale non sarebbero riportati valori OMI, sicché del tutto legittimamente il perito di parte avrebbe fatto riferimento agli annunci di vendita. Inoltre, il perito del Comune non avrebbe applicato le riduzioni previste dall'art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/92 per la zona territoriale di ubicazione, per l'indice di fabbricabilità e per la destinazione dell'area.
Infine, scorretta sarebbe la determinazione del valore unitario euro/mq per un terreno similare a quello in questione.
All'udienza del 25 novembre 2025 la causa è andata in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello del Comune è infondato.
Il primo Giudice ha accolto il ricorso della Società limitatamente all'applicazione delle sanzioni da parte del
Comune di Montalto di Castro, facendo leva sulle difficoltà di determinare il giusto valore di mercato di un'area peculiare per la sua posizione, per l'ampiezza, la destinazione urbanistica e la capacità edificatoria.
La motivazione addotta a sostegno della decisione impugnata risulta del tutto congrua e condivisibile.
Va premesso che essa riflette una valutazione latamente discrezionale effettuata dalla Corte di giustizia di primo grado e le espressioni utilizzate ne danno fondatamente conto, facendo riferimento ad un aspetto - le peculiarità delle aree di proprietà della Società - che naturalmente si presta alla determinazione del loro valore che, al di là degli aspetti e degli adempimenti formali a carico, rispettivamente, del contribuente e dell'Ente impositore, presenta margini di opinabilità, tant'è che, nel presente giudizio, si fronteggiano perizie di parte che attribuiscono ai beni de quibus valori divergenti, facendo leva su elementi estimativi del tutto divergenti fra loro.
Tale conclusione resiste anche alle obiezioni di carattere formale avanzate dal Comune appellante.
Intanto, insussistente è da considerarsi il vizio di extrapetizione, atteso che è evidente che, allorché la Società contestava la valutazione delle aree effettuata dal Comune, intendeva chiaramente riferirla al merito della stessa, sia pur evidenziando un particolare vizio riguardante specificamente il provvedimento che concretamente ne determinava il valore, non a caso offrendone uno diverso e più basso, utilizzando all'uopo anche una perizia di parte.
Neppure condivisibile risulta essere l'argomento concernente l'obbligo annuale di presentazione della dichiarazione in ordine al valore da attribuire alle aree, atteso che l'eventuale omissione di tale obbligo sicuramente non può considerarsi ostativo alla possibilità di dimostrare in giudizio quale sia l'effettivo e reale valore dei beni stessi. Quanto testé osservato depotenzia anche l'ulteriore argomentazione riguardante l'irrilevanza della delibera dell'Ente, la cui mancanza non esclude sia la possibilità del Comune di attribuire il valore ritenuto congruo ai beni soggetti ad IMU, sia, specularmente, del contribuente di dare contezza in giudizio dell'erroneità delle valutazioni effettuate da controparte.
Da ultimo, non coglie nel segno neppure l'argomentazione riguardante la possibilità di accordare il beneficio de quo solo in presenza di un'incertezza normativa o di un contrasto di giurisprudenza: ciò vale per il regolamento delle spese processuali, mentre, nella specie, si agisce su di un piano sostanziale, contestandosi il metodo utilizzato e le risultanze di una valutazione effettuata dall'ente impositore, metodo del quale il primo
Giudice, pur riconoscendone la legittimità, ha inteso valorizzare altresì l'opinabilità dei risultati conseguiti e, soprattutto, la difficoltà nella determinazione degli stessi.
Passando a trattare dell'appello incidentale, anticipando la conclusione cui si perverrà, lo stesso risulta parimenti infondato.
1) Con riguardo al primo motivo, concernente la mancanza di una specifica delibera comunale determinativa del valore delle aree per l'anno 2019, sulla falsariga di quelle adottate per gli anni precedenti e per quello successivo, risulta pienamente condivisibile quanto affermato dal primo Giudice in ordine alla circostanza che, posto che è incontroverso fra le parti che il valore stesso, fissato per il periodo 2015-2018, non era mutato nell'anno immediatamente successivo (per il quale è stato emesso l'accertamento impugnato), non era necessaria l'adozione di un nuovo provvedimento per il 2019, attesa la conferma, quale parametro di riferimento anche per quest'ultimo, della stima fissata per gli anni precedenti.
A ciò deve aggiungersi che l'omissione invocata dalla Società non era sicuramente suscettibile di bloccare l'azione di accertamento del Comune, potendo piuttosto avere un'incidenza, come in effetti l'ha avuta a seguito dell'impugnata decisione di primo grado, sul regime delle sanzioni irrogabili.
2) Analoga sorte va riservata alla seconda doglianza, che fa leva sul difetto di motivazione dell'avviso di accertamento per mancata allegazione della valutazione effettuata dalla società Società_1, utilizzata dal Comune a fondamento della propria valutazione dei beni della Società.
Anche su tale aspetto la sentenza impugnata risulta convincente e, quindi, condivisibile, atteso che essa nega testualmente la necessità di allegazione del suddetto documento che di essa “la ricorrente aveva già piena conoscenza, come emerge anche dalla relazione di parte dell'Società_2 datata 19.1.2021 – re(s)a in un pregresso giudizio e prodotta anche in questo giudizio dall'Società_2 – in cui della relazione Auxilium si svolge critica, allegandone un estratto”.
Si è riportato per intero il ragionamento espresso dalla Corte di primo grado in quanto l'argomentazione in esso sviluppata risulta decisiva per confutare il motivo di censura prospettato.
In primo luogo, l'appellante incidentale nulla obietta circa l'effettiva sua conoscenza del contenuto della perizia redatta dalla società Società_1, circostanza della quale occorre adeguatamente tenere conto nella presente sede decisoria. In altre parole, la Società deduce un vizio - la violazione dell'art. 7 dello Statuto del contribuente - che risulta essere solo formale, consistente nella mancata allegazione della perizia anzidetta all'atto impugnato. L'asserita impossibilità di difendere adeguatamente le proprie ragioni è infatti contraddetta da quanto effettivamente accaduto, in quanto la Società, come esaustivamente affermato dal primo Giudice nel passaggio innanzi riportato fra virgolette, ha potuto offrire le proprie controdeduzioni con riguardo sia al metodo che alla valutazione dei propri beni effettuata dal Comune di Montalto di Castro.
Deve ulteriormente osservarsi che anche la norma invocata a sostegno della doglianza – il citato art. 7 – postula un'applicazione non meramente formale, ma presuppone l'esistenza di un effettivo vulnus per il contribuente che, nella specie, per quanto esposto, non è dato di riscontrare.
3) Con il terzo e quarto motivo di appello si censura il merito della valutazione effettuata dal Comune di
Montalto di Castro.
Si denuncia, in via preliminare, un vizio formale, consistente nell'omessa presa in considerazione e, a fortiori, nella mancata valutazione di quanto evidenziato dalla perizia di parte in punto di incongruità dei parametri utilizzati dalla Società_1; si riscontrerebbero, in particolare:
a) la mancata indicazione di atti di compravendita di aree similari nel periodo di riferimento;

b) l'erronea determinazione del valore dei capannoni realizzabili, incidente sul relativo costo di costruzione, per i quali si sarebbe indicato un costo unitario non tenendo conto delle diverse tipologie degli stessi, distinguibili per le loro rispettive altezze;

c) la mancata considerazione dell'ubicazione degli stessi in zona periferica e non centrale.
Il motivo di appello si completa con la doglianza riguardante la mancata effettuazione, ai fini valutativi, di un raffronto con altre aree edificabili oggetto di compravendita nel periodo di accertamento.
Sarebbe stato onere del Comune di Montalto di Castro, in forza del principio di riparto dell'onere della prova, sancito dall'art. 2697 c.c., dare conto alla Società dell'esistenza dei presupposti per fissare il valore delle aree nella misura dallo stesso indicata.
Entrambi i motivi di appello risultano infondati.
Va sgombrato subito il campo dal profilo formale denunciato, in quanto il Comune ha prodotto, sin dal primo grado di giudizio, una propria “consulenza tecnica”, affidata al dott. Nominativo_2, concernente il valore attribuito alle aree di proprietà della Società e, specificamente, diretta a formulare “osservazioni” in ordine al documento peritale prodotto da quest'ultima.
Può, quindi, escludersi che, nella complessiva attività impositiva del Comune, non si sia tenuto conto di quanto sostenuto dalla contribuente.
Posto che, nella presente sede, occorre valutare la fondatezza delle tesi rispettivamente prospettate dalle parti in giudizio, l'elaborato tecnico prodotto assume una decisiva rilevanza in ordine alla fondatezza delle doglianze mosse da controparte, trattandosi di documento, che, come si è osservato in precedenza, era proprio diretto a rispondere alle osservazioni tecniche della Società, trasferendo conseguentemente su quest'ultima l'onere della prova circa l'inesattezza o l'inattendibilità dei dati e dei ragionamenti tecnico- giuridici effettuati dal consulente del Comune.
La lettura della “consulenza tecnica” porta il Collegio a concludere per la congruità del valore attribuito dal
Comune alle aree in questione o, quantomeno, per l'insufficiente contestazione dello stesso da parte dell'appellante incidentale, che ripropone, puramente e semplicemente, le argomentazioni contenute nella propria perizia, facendo, in particolare, rinvio a quanto da quest'ultima enunciato.
La consulenza anzidetta chiarisce in primo luogo che, per determinare il valore venale delle aree, la disciplina estimativa indica due distinte soluzioni percorribili:
a) in un mercato (teoricamente) perfetto, effettuando un'accurata indagine di mercato alla ricerca di beni aventi caratteristiche e possibilità edificatorie simili, attraverso i quali eseguire la comparazione;

b) in alternativa, laddove, come nella specie, il metodo anzidetto non possa funzionare, valutando la
"potenzialità edificatoria" delle aree, data dalla differenza tra il più probabile valore di mercato dell'area edificata e le spese necessarie per la trasformazione da area edificabile in area edificata.
La consulenza prosegue proponendo (al punto 10) una stima delle aree indipendente da quelle delle parti.
Si inserisce qui la prima obiezione all'affermazione della Società in ordine all'inesistenza di dati rilevati dal mercato immobiliare e al valore attribuibile agli edifici industriali nel Comune di Montalto di Castro.
Il consulente afferma, in particolare, che:
- esiste, ed è pubblicato, il dato su rilevazione OMI relativo ai fabbricati industriali, (prossimo a quello utilizzato dal Comune), che riporta un valore massimo di euro 1.100/mq, circa il doppio di quanto affermato dal perito della Società;
- risulta inutilizzabile, in quanto contrastante con la disciplina estimativa anche in condizione di assenza di dati, l'utilizzo di annunci di vendita per effettuare una valutazione immobiliare;

- non può ritenersi ammissibile ricavare il valore massimo ponendolo a raffronto con edifici industriali situati in altri Comuni o, comunque, in contesti diversi.
La consulenza affidata al dott. Nominativo_2 continua con l'individuazione del valore medio ricavabile considerando quello massimo e quello minimo, cui vengono applicati i correttivi di cui all'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n.
504/92, con un risultato finale del valore delle aree quantificato in 76,50 euro/mq.
Procede quindi ad esaminare la valutazione effettuata dal Comune, evidenziando che il risultato finale conduce ad un valore dell'area di 70,00 euro per mq.
Il passo successivo è l'analisi della valutazione offerta dalla Società, che prende le mosse da un annuncio immobiliare.
Il consulente evidenzia due criticità nella determinazione della stima attribuita alle aree, vale a dire:
- essa divide il valore del fabbricato nella sua intera consistenza per un'area superiore a 23.000 mq, ricomprendendo due porzioni di area agricola, anziché limitarsi al lotto edificato (8.692 mq), falsando così il risultato estimativo;

- considera, inoltre, un'altezza media inaccettabile (4,5 metri, in luogo dei 6,6 metri logicamente più aderenti alla realtà), considerando così di conseguenza una volumetria di gran lunga inferiore a quella potenzialmente realizzabile.
Se ne ricava che la Società, attribuendo all'area un valore di 28,18 euro/mq, prende in considerazione un
“piccolo sviluppo della potenzialità” edificatoria e, quindi, prospetta una stima di gran lunga inferiore a quella reale.
Più in particolare, la critica mossa alla perizia della Società è che, oltre ad essere caratterizzata da un solo
“paragone” (per utilizzare la stessa terminologia del consulente), vale a dire l'annuncio immobiliare, di cui si afferma l'irreperibilità alla data di redazione della consulenza), è viziata da un “artefatto” che amplia l'area su cui grava il fabbricato, producendo un valore inattendibile in quanto violativo dell'effettivo indice di edificabilità.
La consulenza si completa con il paragrafo 16 - “Considerazioni e cenni critici sulla perizia di parte Società_2” - in ordine alla quale contesta, sostanzialmente, il metodo comparativo sostenuto dalla Società, il cd. IVS, vale a dire l'International valutation standard, metodo che “il perito Società_2 si è ostinato a perseguire, nonostante abbia egli stesso rilevato l'assenza dei dati” per l'esecuzione del Market comparison approach, che deve necessariamente prevedere le seguenti fasi principali:
1) analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato;

2) rilevazione dei dati immobiliari completi;

3) scelta delle caratteristiche immobiliari;

4) compilazione della tabella dei dati;

5) stima dei prezzi marginali;

6) redazione della tabella di valutazione;

7) tabella di dimostrazione del sistema di stima;
8) sintesi valutativa e presentazione dei risultati. consegue la limitatezza dello stock complessivo di riferimento.
Quanto sopra porta il Collegio a concludere nel senso che tutt'e tre gli argomenti offerti dalla Società nel suo appello incidentale non risultano accoglibili, atteso che:
a) non rileva la mancata indicazione di atti di compravendita di aree similari nel periodo di riferimento, in quanto si è utilizzato un metodo estimativo diverso (circostanza della quale il primo Giudice dà conto nella sua decisione), il che conduce a ritenere infondata anche l'ulteriore obiezione formulata nell'appello incidentale, costituita dalla pretesa che la valutazione estimativa dovesse essere effettuata prendendo a raffronto tutt'altra zona, quale Marina di Montalto di Castro, atteso che il valore OMI delle aree era riferito al
Comune nella sua integralità e, comunque, era temperato dall'individuazione di quello medio nell'ambito della forchetta minimo/massimo recata dalla tabella utilizzata da ambedue le parti in giudizio;

b) il metodo valutativo nella determinazione del valore delle aree - basato sulla potenzialità edificatoria determinata dal rapporto fra valore dell'area e costi per la realizzazione dei manufatti - ha tenuto necessariamente conto anche, quanto al relativo costo di costruzione, delle altezze realizzabili.
A fronte di quanto esposto nella consulenza redatta dal dott. Nominativo_3, nell'appello la Società ribadisce quanto affermato nel precedente grado di giudizio in ordine sia agli elementi di raffronto, riguardanti l'ubicazione dei beni assunti in comparazione, sia la sopravalutazione delle potenzialità edificatorie delle aree, con riguardo alla consistenza e alla natura delle stesse: a ben vedere, si tratta di una sostanziale riproposizione di doglianze che, nell'esercizio della discrezionalità tecnica propria delle valutazioni estimatorie, viene efficacemente contrastata dalla consulenza, della quale sono stati riportati gli elementi maggiormente rilevanti ai fini della decisione da assumere in ordine all'appello incidentale proposto dalla Società.
In conclusione, la sentenza di primo grado merita conferma, in quanto tanto l'appello principale quanto quello incidentale vanno rigettati.
La parziale soccombenza reciproca comporta la compensazione fra le parti delle spese di giudizio.

P.Q.M.

Respinge l'appello del Comune. Spese di giudizio compensate tra le parti.