Sentenza n. 144/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 1, riunita in udienza il 25/11/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
TERRINONI PAOLA, Presidente
SAVO AMODIO NO, TO
PANNONE ANDREA, Giudice
in data 25/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 324/2023 depositato il 18/01/2023
proposto da ricorrente 1
Difeso da
Avv. Difensore_1 C/o L' Difensore_2 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Cassino - Piazza De Gasperi 03043 Cassino FR
Difeso da
Difensore_3 SA - CF_Difensore_2
Difensore_4 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 465/2022 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado FROSINONE sez. 2 e pubblicata il 10/10/2022
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2354 IMU 2016 a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Lricorrente 1 propone appello avverso la sentenza 10 ottobre 2022, n. 465/2022, emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Frosinone, Sezione n. 2, con la quale è stato rigettato il suo ricorso per l'annullamento dell'avviso di accertamento IMU per l'anno 2016, per l'importo complessivo di 512.202,00 euro.
Le spese di giudizio sono state compensate fra le parti.
L'appellante premette:
- di invocare l'applicazione ai propri immobili del D.M. 22 aprile 2008 e riconoscere che, per definizione ex lege, quelli da essa costruiti o recuperati, ex L.R. n. 12/99 e n. 2/2000, sono alloggi sociali;

- l'attività dell'A.T.E.R. di gestione della locazione non comporterebbe lucro in quanto i canoni di locazione riscossi non costituirebbero un corrispettivo in senso proprio, ma una mera “compensazione”, venendo stabiliti in base alle condizioni economico-sociali degli assegnatari;

- l'art. 10, punto 3, del D.L. 28 marzo 2014 n. 47, convertito dalla L. 23 maggio 2014 n. 80, definendo il concetto di “alloggio sociale”, non si riferirebbe alle nuove costruzioni, ma alle attività di ristrutturazione e sostituzione di immobili fatiscenti da parte dell'A.T.E.R.
Premesso un inquadramento delle funzioni espletate a seguito della trasformazione degli IACP in aziende, ricorrente 1. deduce:
1) in primo luogo, di aver presentato nell'anno 2015 (all 2) la dichiarazione richiesta a pena di decadenza, recante le caratteristiche e gli estremi identificativi catastali per gli immobili costituenti alloggi sociali, non dovendola riproporre per l'anno successivo, non essendone variata la composizione;

2) la sussunzione nel concetto di “alloggi sociali” degli alloggi in ordine ai quali l'A.T.E.R., a seguito dell'affidamento degli stessi da parte dei Comuni, si limiterebbe alla manutenzione, alla riscossione dei relativi canoni di locazione, per giunta calmierati, così da non coprire neppure le spese da effettuare per la loro gestione, sicché dette unità immobiliari possiederebbero tutte le caratteristiche richieste dall'art. 1, comma 2, D.M. 22 aprile 2008, vale a dire:
- l'uso residenziale;

- la locazione permanente;

- l'assolvimento di una funzione generale;

- l'essere gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici o privati con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche;
- l'incompatibilità del possesso, da parte degli assegnatari, di un altro immobile di edilizia residenziale pubblica.
Quanto, poi, al disposto dell'art. 1, comma 749, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, che prevede la detrazione di 200,00 euro per gli alloggi degli enti di edilizia pubblica comunque denominati, esso dovrebbe essere considerato superato dalla giurisprudenza più recente, che manderebbe esenti da IMU tutti gli immobili ricorrente 1., in quanto costituenti alloggi sociali.
Si è costituito in giudizio il Comune di Cassino, il quale evidenzia, in primo luogo, che alcuni degli immobili oggetto dell'accertamento sarebbero accatastati per finalità diverse da quella abitativa, precisamente con categoria C/1. La nozione di “alloggio sociale” si ricaverebbe, oltre che dal D.M. anzidetto, dall'art. 10 del
D.L. n. 47/2014 cit.
Inoltre, l'appellante non avrebbe assolto l'obbligo dichiarativo richiesto dalla normativa di riferimento.
Assume, quindi, che non tutti gli immobili ricorrente 1. possano andare esenti da IMU, ma solo quelli utilizzati direttamente da quest'ultima, senza produzione di reddito, sicché la percezione di un canone anche modesto impedirebbe di godere dell'invocato beneficio.
Per converso, a questi ultimi spetterebbe, ai sensi dell'art. 13, comma 2, lett. b), e comma 10 D.L. 201 cit, la sola detrazione di 200,00 euro.
ricorrente 1. ha prodotto memoria conclusionale, nella quale cita precedenti favorevoli alla sua tesi.
Anche il Comune di Cassino ha depositato memoria, nella quale, richiamando una perizia di parte, evidenzia che, ai sensi dell'art. 2, comma 7, D.M. 22 aprile 2008, gli “alloggi sociali” sarebbero solo quelli in possesso di caratteristiche edilizie dirette a garantire efficienza energetica per essere dotati di fonti energetiche alternative.
Essi si distinguerebbero dagli alloggi per le case popolari in ragione del livello di reddito richiesto a coloro che aspirino all'assegnazione delle stesse (inferiore a 18.000,00 euro annui, aggiornato a 20.866,00 euro),
a fronte di un reddito compreso fra 25.175,18 e 49.878,94 euro).
All'udienza del 25 novembre 2025 la causa è andata in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è infondato alla stregua di una costante giurisprudenza della Corte di cassazione (cfr., per tutte e da ultimo, Sez. civ., ordinanza 14 marzo 2025 n. 6854), favorevole alla tesi del Comune resistente, nel solco della quale sono state emesse da questa Corte due sentenze (precisamente, la n. 1571 del 21/3/2023, dalla
Sez. 18, e la n. 5426 del 2/10/2023, dalla Sez. 14), anch'esse aderenti alla tesi esposta in questa sede dal
Comune resistente, che, peraltro, hanno confermato altrettante sentenze di rigetto della CTP di Frosinone.
ricorrente 1. chiede che sia riconosciuta l'applicazione ai propri immobili del D.M. 22.04.2008, atteso che gli alloggi, costruiti o recuperati ex L.R. 12/1999 e s.m.i. e successivo Regolamento Regionale n. 2/2000, sarebbero per definizione alloggi sociali.
Replica il Comune evidenziando che la giurisprudenza è costante nel ritenere che, per gli ATER/IACP, è in vigore una norma speciale di carattere soggettivo (quale quella che prevede l'applicazione di una detrazione di € 200,00), che prevale su altra norma generale, qual è quella che, viceversa, dispone l'esenzione.
Il Collegio ritiene che non possa certamente essere messo in dubbio lo svolgimento, da parte degli enti di edilizia residenziale pubblica, delle finalità sociali di pubblico interesse. Tuttavia, com'è stato già più volte evidenziato in precedenti di questa Corte, dalle cui conclusioni non v'è motivo di discostarsi, l'orientamento giurisprudenziale di legittimità, con riferimento ad immobili gestiti dagli I.A.C.P. (precedente denominazione delle ricorrente 1 è nel senso che non spetta l'esenzione prevista dall'art. 7, comma 1, lett. i), D. Lgs. n. 504 del 1992, atteso che essa esige la duplice condizione - insussistente per questa categoria di beni - dell'utilizzazione diretta degli immobili da parte dell'ente possessore e dell'esclusiva loro destinazione ad attività peculiari che non siano produttive di reddito.
Deve quindi escludersi che il beneficio possa spettare in caso di utilizzazione indiretta, pur se assistita da finalità di pubblico interesse (cfr. in particolare, Cassazione, SS. UU., n. 28160/2008 e Sez. trib., n. 7385/2012
e n. 12313/2017). In particolare, si è evidenziato che le finalità di carattere sociale, svolte per legge dagli enti di edilizia residenziale, non escludono che l'attività di concedere in locazione le unità abitative a loro disposizione, sia pure ad un canone moderato o convenzionato, in quanto parametrato alla situazione economica dell'assegnatario, costituisca un'attività di carattere economico ai sensi di legge (Cass. n.
20135/2019).
Inoltre, sempre la Suprema Corte, con la sentenza della V Sez. civ. 25/7/2019, n. 20135, ha affermato che non è possibile equiparare questo tipo di utilizzazione del bene, proprio dello I.A.C.P., a quella diretta di un immobile ad opera dell'ente, atteso che essa postulerebbe un intervento interpretativo estensivo impraticabile in materia di agevolazioni fiscali, riservata alla discrezionalità del legislatore.
Ne consegue che il beneficio non spetta alle Agenzie territoriali subentrate agli I.A.C.P., atteso, da un lato, che nell'attuazione dell'istituzionale destinazione alla locazione degli alloggi di edilizia sovvenzionata non è ravvisabile un utilizzo diretto degli immobili stessi da parte delle dette Aziende e, dall'altro, che il godimento degli immobili da parte dei cittadini meno abbienti o bisognosi è assoggettato al pagamento di pigioni, sia pure inferiori a quelle di mercato, ma comunque remunerative del capitale investito (cfr. art. 21 R.D. 28 aprile
1938, n. 1165), con conseguente esclusione anche della seconda condizione sopra indicata (cfr. Cass., Sez.
5, sentenza 4 dicembre 2003 n. 18549 e n. 16432/2015).
Peraltro, rispetto alle conclusioni raggiunte, non è desumibile qualche elemento di novità dal D.M. n. 200 del 2012, che, nel fornire una definizione di attività di ricettività sociale, non ha comunque escluso il requisito dell'utilizzo diretto da parte degli enti che le gestiscono;
le attività di natura recettiva sono da sempre potenzialmente meritevoli dell'esenzione de qua, ma solo in presenza degli ulteriori requisiti che l'individuazione delle particolari caratteristiche dei beneficiari di tali attività non ha modificato.
La menzionata giurisprudenza, nel formulare le conclusioni circa la non spettanza dell'esenzione, prevista dall'art. 7, comma 1, lett. i), D.Lgs. n. 504 del 1992, ha tenuto conto del fatto che, per tali Enti, è prevista dal medesimo D.Lgs., all'art. 8, comma 4, una riduzione d'imposta, con la conseguente esclusione, in quanto evidentemente inconciliabile, con un'esenzione di carattere generale.
In ogni caso, pur a voler seguire il ragionamento enunciato dallricorrente 1., vale a dire che gli “alloggi sociali” sarebbero quelli che posseggono tutte le caratteristiche richieste dal D.M. 22 aprile 2008, vale a dire:
- l'uso residenziale;

- la locazione permanente;

- l'assolvimento di una funzione generale;

- l'essere gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici o privati con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche;

- l'incompatibilità del possesso, da parte degli assegnatari, di un altro immobile di edilizia residenziale pubblica;
rileva quanto affermato dal Comune resistente in ordine alla mancata, piena dimostrazione della sussistenza nella specie dei suddetti requisiti, limitandosi, puramente e semplicemente, l'A.T.E.R., anche in questa sede,
a mere enunciazioni, senza fornire la prova rigorosa della natura di “alloggio sociale” delle porzioni immobiliari di sua pertinenza.
Di quanto testé affermato ne è dimostrazione la circostanza che ricorrente 1., nella sua impugnativa, si riferisce in maniera indifferenziata a tutti gli alloggi che le pertengono, chiedendo per essi l'esenzione dall'IMU, assumendone la sussumibilità degli stessi nella categoria di quelli "sociali", senza operare quindi la necessaria distinzione nell'ambito del suo patrimonio immobiliare, tra questi ultimi e gli ordinari alloggi IACP/
Aricorrente 1.
Sull'esistenza e sulla necessità di assolvere a tale onere si è pronunciata più volte la Corte di cassazione, in particolare, con l'ordinanza 28 aprile 2025 n. 11188, la quale ha affermato due importanti principi di diritto:
“Ai fini del riconoscimento del diritto all'esenzione occorre la puntuale dimostrazione della sussistenza delle caratteristiche conformi a quelle previste dal predetto decreto ministeriale, non essendo sufficiente la mera attestazione del possesso dei requisiti da parte del contribuente.”
“L'onere della dichiarazione previsto dall'art. 2, comma 5-bis, del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito in legge n. 124 del 2013, attestante il possesso dei requisiti e contenente l'indicazione degli identificativi catastali degli immobili, è imposto ai fini dell'applicazione dei benefici della detrazione per l'abitazione principale di cui al medesimo articolo 2 e non riguarda l'esenzione dal tributo, la quale, per espressa previsione normativa, non si applica direttamente e non è subordinata alla presentazione della dichiarazione.”
Per tutte le ragioni esposte l'appello di A.T.E.R. non può trovare accoglimento.
Le spese vanno compensate anche in questo secondo grado, in considerazione dell'evoluzione normativa e giurisprudenziale, non sempre coordinata e di facile interpretazione.

P.Q.M.

Rigetta l'appello. Spese di giudizio compensate tra le parti.