Sentenza n. 1205/2026
Depositata il 24/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 18, riunita in udienza il 18/02/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
COLETTA GIUSEPPE, Presidente
GUADAGNI LUIGI, Relatore
AQUINO VINCENZO, Giudice
in data 18/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3872/2024 depositato il 01/08/2024

proposto da

Comune di Aprilia - Piazza Roma N. 1 04011 Aprilia LT
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 44/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado LATINA e pubblicata il 09/01/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 777-2022 IMU
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 905/2026 depositato il
20/02/2026
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: il difensore del comune afferma che per il colcolo della quantificazione dell'imposta IMU lo stesso MEF prevede la relativa formula utilizzando la rendita catastale per le categorie a-B-C e chiede l'accoglimento dell'appello.
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Comune di Aprilia propone appello avverso la sentenza n. 44/2024 della Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Latina, con la quale è stato accolto il ricorso della Resistente_1 S.r.l. avverso l'avviso di accertamento IMU relativo all'anno 2017.
La controversia riguarda la determinazione della base imponibile IMU dell'immobile sito nel Comune di
Aprilia, e in particolare la corretta interpretazione dei criteri normativi per il calcolo del valore imponibile.

1. Svolgimento del processo di primo grado
La contribuente impugnava l'avviso di accertamento deducendo, tra l'altro:
a. Vizi pregiudiziali di validità dell'atto, in ordine a firma digitale, autenticazione e procedura di notifica (per atti formati dopo il 27/01/2018).
b. Difetto di motivazione ex art. 1, commi 161-162, L. 296/2006, in quanto l'ente avrebbe utilizzato motivazioni standardizzate e non riferite ai singoli cespiti.
c. Illegittimità della base imponibile, ritenuta abnorme poiché calcolata tramite rendita catastale rivalutata, con valori molto superiori: prezzo di acquisto dell'immobile: € 850.000,00; valore peritale: € 971.028,80; valore accertato dal Comune: oltre € 4,6 milioni.
Il giudice di primo grado accoglieva il ricorso ritenendo non conforme a Costituzione, se applicata meccanicamente, la disciplina che impone il criterio automatico basato sulla rendita, con conseguente lesione dei principi di ragionevolezza (artt. 42 e 53 Cost.).

2. Motivi dell'appello del Comune di Aprilia
Con ricorso in appello il Comune chiede la riforma totale della sentenza, deducendo in sintesi:

2.1. Error in iudicando del giudice di primo grado
Secondo l'ente il giudice avrebbe illegittimamente sostituito la disciplina normativa, applicando criteri propri dell'imposta di registro alla determinazione dell'IMU; perché la legge prevede in modo esclusivo il metodo basato sulla rendita catastale (art. 5 D.Lgs 504/1992; art. 13 D.L. 201/2011; oggi art. 1, c. 745, L. 160/2019); non vi sarebbe alcuna possibilità di ricorrere al criterio del valore venale o al prezzo di acquisto per la determinazione dell'IMU.

2.2. Erroneità della motivazione del giudice di primo grado
L'ente contesta che il Comune non avrebbe “creato” un proprio metodo di calcolo, ma avrebbe semplicemente applicato la normativa statale;
il riferimento del giudice al rischio di “imposta patrimoniale” è inconferente, essendo l'IMU già un'imposta patrimoniale per definizione;
l'imposta di registro e l'IMU hanno presupposti diversi e non sono tra loro sovrapponibili.
L'ente chiede l'integrale riforma della sentenza;
la conferma dell'avviso di accertamento n. 777/2022; la condanna alle spese dell'appellata.

3. Controdeduzioni dell'appellata Resistente_1 Srl 3.1. Inammissibilità dell'appello
L'appellata eccepisce preliminarmente il difetto di specificità dei motivi ai sensi degli artt. 53 D.Lgs 546/1992,
342 e 366 c.p.c.; perché l'appellante si è limitato a riproporre le stesse argomentazioni del primo grado, senza confutare la motivazione della sentenza impugnata, fondata su interpretazione costituzionalmente orientata delle norme.

3.2. Sul merito
La società sostiene la piena correttezza della sentenza di primo grado, rilevando che:
a. L'applicazione automatica della rendita catastale rivalutata conduce, nel caso concreto, a un valore manifestamente irragionevole e sproporzionato rispetto al prezzo di acquisto (850.000 €),ed alla perizia tecnica (971.028,80 €).
b. La giurisprudenza di II grado e della Cassazione richiede una motivazione rafforzata quando l'amministrazione disattende elementi forniti dal contribuente;
e particolare attenzione per gli immobili a destinazione speciale (categoria D).

3. Il Comune avrebbe inoltre indicato erroneamente l'unità sub 16 come immobile autonomo, quando era pertinenza soppressa dal 2012, ed ignorato la suddivisione in 5 unità C/3 con rendite inferiori.

3.3. Sul principio di non contestazione
Il Comune non avrebbe replicato ai valori della perizia di parte, ed alle questioni relative alle sanzioni.
La società chiede in via preliminare di dichiarare inammissibile l'appello; in via principale: rigettarlo e confermare la sentenza impugnata;
in via subordinata: annullare comunque le sanzioni per applicazione del cumulo giuridico ex art. 12, c. 5, D.Lgs 472/1997; con vittoria di spese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è infondato.

1. Sulla pretesa violazione dell'art. 5 D.Lgs 504/1992 e dell'art. 13 D.L. 201/2011
L'ente sostenitore dell'imposizione insiste sull'applicabilità esclusiva del meccanismo automatico di determinazione della base imponibile IMU mediante la rendita catastale rivalutata e moltiplicata, ritenendo precluso al giudice ogni scrutinio sulla ragionevolezza del risultato impositivo. Tale impostazione non è condivisibile.
È principio consolidato che l'applicazione della legge tributaria debba comunque rispettare i principi di capacità contributiva e ragionevolezza di cui all'art. 53 Cost., che il giudice tributario è tenuto a garantire anche mediante interpretazione costituzionalmente orientata.
La Corte di Cassazione ha infatti chiarito che il giudice tributario non può arrestarsi al dato letterale quando l'interpretazione applicativa conduce ad esiti manifestamente irragionevoli o lesivi del principio di proporzionalità del prelievo, dovendo valutare “la concreta attendibilità del valore così determinato rispetto alla realtà economica sottostante” (Cass. nn. 30228/2017, 11370/2018, 3156/2022).
Nel caso di specie, la rendita catastale, applicata con i criteri automatici, ha condotto ad un valore di oltre
€ 4.600.000,00, a fronte di un prezzo di acquisto dichiarato e non rettificato dall'Agenzia delle Entrate pari a € 850.000,00; ed ad un valore peritale di € 971.028,80; inoltre alla presenza di errori nell'individuazione dei cespiti (sub 16 qualificato come immobile autonomo anziché pertinenza soppressa dal 2012).
Tale macroscopica sproporzione — non contestata dall'ente appellante — evidenzia la mancata corrispondenza del valore imponibile catastale alla realtà economica, in violazione del canone generale di ragionevolezza del prelievo.
Secondo la giurisprudenza della S.C. (Cass. n. 9629/2012 e Cass. n. 12265/2019), la rendita catastale è sì criterio legale, ma deve rappresentare “valori coerenti con la reale consistenza economica dell'immobile”; quando ciò non accade, l'amministrazione non può limitarsi a un'applicazione meccanica del dato catastale, ma deve motivare adeguatamente la scelta di disattendere elementi probatori forniti dal contribuente.

2. Sulla necessità di motivazione rafforzata dell'accertamento
La Corte condivide quanto statuito dal primo giudice l'avviso impugnato risulta viziato da evidente difetto di motivazione.
La Cassazione ha più volte affermato che, quando il contribuente fornisce elementi di fatto idonei a mettere in dubbio la correttezza della determinazione impositiva, l'ente impositore deve spiegare:

1. perché tali elementi non sono condivisibili;

2. quali criteri tecnici giustificano i valori accertati.
(Cass. nn. 30228/2017, 25037/2021, 21041/2019).
Nel caso concreto il Comune non ha replicato né confutato la perizia asseverata prodotta da L.S.F.; non ha motivato l'erronea indicazione del sub 16 come immobile autonomo;
non ha giustificato l'omessa considerazione della nuova suddivisione catastale in cinque unità C/3.
La giurisprudenza è costante nel ritenere che la motivazione “standardizzata” o “seriale” integra difetto assoluto di motivazione, comportando l'illegittimità dell'atto (Cass. nn. 8810/2020, 24402/2021, CGT II grado
Lazio n. 4425/2024).

3. Sulla correttezza della lettura costituzionalmente orientata offerta dal giudice di primo grado
L'appellante lamenta che il giudice di prime cure avrebbe “creato una propria normativa”, applicando criteri dell'imposta di registro. L'assunto è privo di fondamento. Il giudice non ha sostituito la norma, ma ne ha applicato il contenuto alla luce dell'art. 53 Cost., verificando se il risultato concretamente prodotto fosse rispettoso dei principi di ragionevolezza, proporzionalità e capacità contributiva;
corrispondesse al valore economico reale del bene. Tale operazione ermeneutica è pienamente legittima.
Come chiarito dalla S.C. (Cass. nn. 348/2023 e 18017/2020), il giudice tributario non è un esecutore automatico del dato catastale, bensì garante della conformità costituzionale del prelievo.

4. Sull'asserita autonomia tra IMU e imposta di registro
È corretta la distinzione tra i due tributi, ma ciò non esclude che i dati oggettivi certificati dall'Amministrazione finanziaria (come il valore di acquisto non rettificato) siano elementi di fatto rilevanti ai fini IMU.
La Cassazione ha chiarito infatti che il prezzo di acquisto costituisce un parametro di mercato utile a verificare la congruità del valore catastale qualora emergano anomalie significative (Cass. nn. 8642/2021,
31809/2018).Ed è esattamente questo il caso di specie.

5. Sulle sanzioni
Correttamente il primo giudice ha disposto il loro annullamento, alla luce dei principi affermati da Cass. nn.
4516/2022 e 3096/2021, secondo cui, in presenza di incertezza normativa oggettiva o di errori dipendenti dall'ente impositore, le sanzioni non sono applicabili.
Per tutte le ragioni sopra esposte, l'appello del Comune di Aprilia deve essere rigettato, risultando infondato nel merito;
non sorretto da adeguata confutazione delle argomentazioni sviluppate nella sentenza di primo grado;
incapace di superare i principi costituzionali e giurisprudenziali in tema di ragionevolezza del prelievo e motivazione dell'accertamento.
La sentenza di primo grado merita pertanto integrale conferma.
Il particolare tecnicismo della controversia consente a questa Corte di compensare le spese di giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta l'appello. Spese compensate.