Sentenza n. 995/2026
Depositata il 17/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 6, riunita in udienza il 16/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
AN UG AR, Presidente
CI RA, Relatore
GALEOTA ANTONIO, Giudice
in data 16/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3718/2024 depositato il 24/07/2024

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Roma
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 4423/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 30
e pubblicata il 03/04/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 662172135 TASI 2017
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 662182135 TASI 2018 a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come in atti.
Resistente/Appellato: come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La parte appellante, società Ricorrente_1 Srl destinataria di due avvisi di accertamento nr. 662172135 e n. 662182135 per le annualità TASI 2017 e 2018 emessi da Roma Capitale, con il presente mezzo di gravame ha impugnato la sentenza n. 4423/2024, depositata in data 3 aprile 2024, della Corte di Giustizia
Tributaria di Primo grado di Roma con cui è stato respinto il ricorso proposto per l'annullamento dei predetti atti lesivi.
Allo scopo la parte istante si affida alla prospettazione dei seguenti motivi di appello:
- Carenza ed erroneità di motivazione e difetto di prova, dato che Roma Capitale, per il tramite di Società_1
S.p.a., avrebbe determinato il valore del terreno di proprietà secondo il metodo denominato
“metodo della trasformazione attualizzato”; lo stesso criterio di stima richiama e presuppone i valori riportati per gli accertamenti non allegati emessi nel 2015 che a loro volta si rifacevano ai valori OMI I semestre 2015, al valore di mercato, al valore DEI in merito al costo del costruito ed alle Delibere C.C. n.
12 del 1/2/2007 e Delibera AC n. 31 del 19.7.2012 (non allegate) in merito agli oneri di urbanizzazione, nonché all'atto di compravendita del Notaio Nominativo_1 del 26.2.2010 rep. 186315; alla luce di quanto sopra esposto emergerebbe chiaramente che il Comune di Roma non ha fornito nessuna indicazione precisa di calcolo né, tantomeno, le ragioni in fatto e/o in diritto che lo hanno indotto ad emettere l'atto;
- Violazione dell'obbligo di allegazione dei documenti che sono stati richiamati ai fini della determinazione del valore di stima del terreno oggetto di imposizione TASI;

- Violazione dell'articolo 7 della Legge n. 212/2000 per la presenza di una motivazione solo apparente;

- Illegittimità della pretesa tributaria, stante la crisi economica generale ed in particolare il calo del mercato immobiliare con particolare riferimento alle aree edificabili;
la circostanza relativa al tempo già trascorso dalla sottoscrizione della convenzione urbanistica (2007) con la conseguente mancata cantierizzazione;
il metodo di valutazione così come adottato dal Comune di Roma che si basa sulla trasformazione non può essere condiviso perché incomprensibile essendo fondato su atti e documenti non allegati né richiamati seppur sommariamente.
Con atto di controdeduzioni di Roma Capitale è stata eccepita l'infondatezza delle doglianze proposte in appello essendo sufficiente la motivazione posta a base degli accertamenti impugnati;
nel caso specifico l'avviso di accertamento contiene tutti i requisiti imposti dagli artt. 39, 40, 41 bis e 42 del DPR 600/73 con l'indicazione delle norme fiscali in base alle quali sono avvenuti i recuperi a tassazione e le motivazioni che hanno dato luogo al recupero fiscale, con l'indicazione, appunto, della fonte informativa quale presupposto d'imposta; la società ricorrente, pertanto, sarebbe venuta a conoscenza dei motivi di fatto e di diritto sui quali si è fondata la pretesa fiscale;
quanto all'obbligo di allegazione degli atti richiamati si eccepisce che la relativa doglianza sarebbe priva di pregio atteso che al suddetto obbligo può supplire lo stesso contenuto dalla motivazione dell'atto di accertamento;
secondo la giurisprudenza di legittimità, se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto, né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all'atto che lo richiama, salvo che quest'ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale;
infine, si rileva la correttezza e congruità del metodo per attualizzare il valore di stima del terreno edificabile in questione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente occorre esaminare la motivazione della decisione impugnata al fine di verificare se la stessa sia di per sé idonea a resistere alle doglianze proposte in appello.
Secondo il giudice di primo grado per quanto concerne la determinazione del valore venale dell'immobile ai fini della determinazione della base imponibile dell'imposta municipale propria (IMU), l'orientamento giurisprudenziale consolidato ritiene che l'edificabilità di un'area è desunta, secondo la disciplina dettata dall'art. 2 d.lgs. 504/92 (come interpretato, in via autentica, con legge 248/06), dalla definizione dell'area contenuta nel PRG del comune e non anche dal valore catastale dell'area.
La nozione di area edificabile è ampia e riguarda le potenzialità edificatorie dell'immobile, non potendo essa escludersi per la sussistenza di “vincoli o destinazioni urbanistiche che condizionino in concreto l'edificabilità del suolo”: questi elementi, invero, presuppongono l'edificabilità del suolo e pertanto non possono elidere il presupposto dell'imposta ma possono diminuire il valore venale dell'immobile e, quindi, la base imponibile dell'imposta (v. Cass. 7 agosto 2019, n. 21080; Cass. 5 marzo 2014 n. 5161). In particolare, dopo l'emanazione delle leggi 248/05 e 248/06 di interpretazione autentica dell'art. 2 comma
1 lett. b d.lgs. 504/92, la Suprema Corte ha precisato che l'edificabilità di un'area deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel PRG adottato dal comune indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione o dall'adozione di piani attuativi (v. da ultimo Cass. 10 marzo 2020, n.
6702; Cass. 2 marzo 2018, n. 4952; Cass. 5 agosto 2016, n. 16485).
Ciò posto, nel caso di specie, secondo il collegio di primo grado la motivazione dell'atto fiscale è stata esaustiva e completa: il criterio applicato nella determinazione del valore venale dell'area fabbricabile è stato parimenti legittimo (il criterio di c.d. trasformazione contrassegnato dalla differenza tra il valore venale degli immobili costruiti ed i costi di realizzazione) alla luce dell'area considerata e della ragionata mancanza di criteri ulteriori sui quali fondare la verifica.
La determinazione del corretto valore aree edificabili ai fini del calcolo delle imposte comunali come l'ICI
(nel caso di specie TASI) è stato un tema affrontato dal giudice di legittimità poiché oggetto di acceso dibattito giurisprudenziale tra contribuenti ed enti locali.
Con l'ordinanza n. 5822/2024, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sulla questione, offrendo importanti chiarimenti sulla legittimità dei criteri di stima utilizzati dai Comuni. In particolare, la Corte ha validato l'utilizzo del cosiddetto “metodo della trasformazione”, ritenendolo uno strumento idoneo a determinare il valore venale di un terreno.
Sul punto centrale della controversia, la Corte ha affermato che il “metodo della trasformazione” è pienamente compatibile con l'art. 5, comma 5, del D.Lgs. 504/1992. Questa norma stabilisce che la base imponibile per le aree edificabili è costituita dal loro “valore venale in comune commercio”.
Il metodo in questione, definito come “analitico-ricostruttivo”, permette di giungere a tale valore determinando il ricavo potenziale della vendita dell'edificio realizzabile sull'area e sottraendo da questo i costi necessari alla sua costruzione. Secondo la Cassazione, questo approccio non solo è legittimo, ma si rivela anche uno strumento efficace per stimare il valore di mercato, tenendo conto di tutti i parametri richiesti dalla legge: indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri di urbanizzazione e prezzi di mercato.
La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando che la normativa tributaria, nel definire la base imponibile, rinvia a una pluralità di elementi (dati desumibili da atti amministrativi e fonti esterne come i prezzi di mercato).
Nello stesso precedente giurisprudenziale, la Corte di Cassazione ribadisce il consolidato insegnamento, in tema d'imposta comunale sugli immobili (ICI), che il relativo l'obbligo di allegazione all'atto impositivo, o di riproduzione al suo interno, di ogni altro atto dal primo richiamato, previsto dall'art. 7, legge 27 luglio
2000, n. 212 (cosiddetto Statuto del contribuente), avendo la funzione di rendere comprensibili le ragioni della decisione, riguarda i soli atti necessari per sostenere quelle ragioni intese in senso ampio e, quindi, non limitate a quelle puramente giuridiche ma comprensive anche dei presupposti di fatto;
da ciò deriva che sono esclusi dall'obbligo dell'allegazione gli atti irrilevanti a tal fine e gli atti (in specie quelli a contenuto normativo, anche secondario quali le delibere o i regolamenti comunali) giuridicamente noti per effetto ed in conseguenza dell'avvenuto espletamento delle formalità di legge relative alla loro pubblicazione (cfr. Cass. n. 13105 del 25/07/2012; conf. Cass. n. 27237 del 27/9/2023 in motiv.; Cass.
11449 del 4/5/2023 in motiv.; Cass. n. 4095 del 9/2/2022; Cass. n. 17403 del 17/06/2021).
Dall'esame degli atti di accertamento, niente di tutto questo emerge dalla sintetica motivazione.
Testualmente si afferma.
Dall'analisi delle informazioni presenti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, per il medesimo anno d'imposta o per anni immediatamente antecedenti e successivi l'Ufficio non ha rinvenuto atti di compravendita riguardanti terreni similari rispetto a quelli oggetto di stima ovvero il numero di atti individuati non è risultato essere sufficiente per adottare una stima del valore venale attraverso il metodo sintetico-comparativo. Pertanto, per la determinazione del valore venale in comune commercio l'Ufficio ha fatto ricorso al criterio di stima analitico denominato “Metodo della Trasformazione”. Esso, utilizzando tutti i parametri indicati nell'articolo 5, comma 5, D. Lgs 504/92, determina il valore incognito dell'area come differenza tra il valore di mercato dell'edificato, come si configurerebbe ad edificazione avvenuta, e tutti i costi necessari all'edificazione stessa (costi della trasformazione). Nel caso di specie risulta che al medesimo contribuente, per gli anni d'imposta immediatamente precedenti, l'Ufficio ha già notificati avvisi di accertamento riguardanti la stessa area edificabile. Tenuto conto che successivamente all'anno d'imposta accertato, non sono intervenuti mutamenti urbanistici tali da influenzare il valore venale del terreno, l'Ufficio ha ritenuto di poter utilizzare, ai fini della stima, i medesimi criteri e valori attribuiti all'area e già espressi nei precedenti atti di accertamento e, per questo motivo, conosciuti dalla parte, operando esclusivamente l'allineamento del valore precedentemente determinato, con le normali dinamiche del mercato immobiliare nel frattempo intervenute. Il valore riportato negli atti di accertamento citati è stato attualizzato all'anno d'imposta oggetto di verifica utilizzando un coefficiente che tiene conto dell'andamento del mercato immobiliare nelle zone OMI in cui è ubicato il terreno, nonchè delle tipologie edilizie oggetto di stima. Il coefficiente di attualizzazione utilizza le informazioni rilevate dall'andamento tendenziale del mercato immobiliare della Zona OMI in cui ricade l'intervento edilizio, preso nei suoi valori massimi.
Va rilevato che lo stesso valore di stima utilizzato da Roma Capitale per lo stesso terreno e per l'anno
2016 è stato oggetto di una precisa contestazione la cui risoluzione si è risolta nella decisione n. 593 del
2026 di questa Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado, Sezione 12, secondo cui “laddove l'ufficio competente ritenga necessario ricorrere al metodo della trasformazione per la determinazione del valore di un'area edificabile, deve, infatti, motivare adeguatamente, valutando nel concreto la specifica fattispecie;
ed invero, come ritenuto dalla costante giurisprudenza della Corte di Cassazione (cfr sez. VI, ordinanza n. 10460/2018), è determinante nei casi della specie l'indicazione dei criteri seguiti in concreto per la definizione della base imponibile. Nell'avviso in questa sede impugnato, il Comune si è limitato a fare rinvio al precedente avviso relativo all'anno 2015 e non ha fornito elementi nuovi e/o integrativi ai fini della motivazione dell'atto; è rilevante, dunque, la circostanza che tale avviso sia stato annullato dalla
CTP di Roma con sentenza n. 5811/2022; tale sentenza è stata confermata in grado di appello con sentenza n. 3696/2024: l'annullamento è dipeso proprio dalla carenza di motivazione.
Dello stesso tenore si appalesa il diverso pertinente precedente giurisprudenziale, richiamato e depositato in giudizio dalla parte appellante (vedi in tal senso appunto la sentenza n. 3696 del 3.6.2024 della medesima sezione 12 di questa Corte). Sulla falsariga di tali premesse appare senz'altro convincente quanto contestato dalla parte appellante in merito all'esame nel merito della presente domanda di impugnazione degli atti di accertamento.
Ciò posto, nel caso di specie, il Comune di Roma per il tramite di Aequa Roma S.p.A., al fine di valutare il terreno di proprietà della società, ha proceduto mediante il criterio di stima denominato “metodo della trasformazione attualizzato”.
Il Comune di Roma ha proceduto quindi mediante il sommario richiamo di precedenti avvisi di accertamento emessi nel 2015 (peraltro non allegati), che a loro volta adottano il semplice richiamo a valori OMI 1^ semestre 2015 (peraltro non allegati) in merito al valore edificato al mq. ed al valore di mercato, ai valori DEI (anch'essi non allegati) in merito al costo del costruito ed alla Delibera C.C. n. 12 del 1/2/2007 e Delibera AC n. 31del 19.7.2012 (non allegate) in merito agli oneri di urbanizzazione nonché all'atto di compravendita del Notaio Nominativo_1 del 26.2.2010 rep. 186315.
Per le ragioni sopra espresse e per la giurisprudenza richiamata, l'appello della società contribuente è fondato per la ragione assorbente e prevalente del difetto di motivazione e di istruttoria in tema di determinazione del valore di stima del terreno edificabile sottoposto a tassazione da parte di Roma
Capitale, non essendo inoltre giuridicamente rilevante il richiamo ad un atto di accertamento per l'anno
2015, nelle more già annullato con sentenza di primo e secondo grado.
Le spese di lite seguono come di norma la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

l'appello della società appellante va accolto.
Condanna il Comune di Roma Capitale al pagamento delle spese di giudizio a favore della Ricorrente_1 Srl che si liquidano in complessivi € 1.400 per il primo grado ed € 1.600 per l'attuale grado, oltre oneri di legge (iva, cpa e rimborso forfettario del 15% spese generali).
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 16 febbraio 2026.
IL RELATORE IL PRESIDENTE
RA CI UG AR AN