Sentenza n. 1578/2026
Depositata il 17/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 18, riunita in udienza il
19/05/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
ET RO, Presidente
DIBISCEGLIA MICHELE, Relatore
DE SIMONE DANILO, Giudice
in data 19/05/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 7249/2024 depositato il 07/11/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

UN Spa - 01973900838
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 5423/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
17 e pubblicata il 08/04/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 6981 DEL 13.12.2022 IMU 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 3351/2025 depositato il 27/05/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: si riporta agli atti
Resistente/Appellato:

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso depositato alla Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Napoli, la sig.ra Ricorrente_1 rappresentata e difesa dall'avv. Difensore_1 impugnava un avviso di accertamento IMU riguardante l'anno 2017, emesso da UN S.p.A. quale Concessionario del Comune di Giugliano in Campania . A tal fine sosteneva: la prescrizione del diritto di Riscossione della UN S.P.A.; La scorretta determinazione del valore venale del terreno in quanto assolutamente inedificabile;
La nullità dell'atto impugnato per difetto di motivazione;
la violazione e falsa applicazione dell'Art. 7 L. 212/2000; la mancata applicazione dell'art. 3 comma 4 del Regolamento Comunale;
la violazione dell'art. 3 L. 212/2000.
Si costutuiva in giudizio UN SP contestando contestando la fondatezza dei motivi del ricorrente e richiedeva il rigetto del ricorso.
Con sentenza n. 5423/2024 ,depositata il giorno 08/04/2024, la Corte di Giustizia Tributaria di I grado di
Napoli rigettava il ricorso rilevando che è incontestabile, considerata la destinazione urbanistica a suoli edificatori dei cespiti di cui la ricorrente è proprietaria che la relativa tassazione debba aver luogo sulla base della qualificazione effettuata dall'ente impositore non avendo tra l'altro il contribuente dimostrato che il valore venale in comune commercio dei propri beni è inferiore a quello fissato nella deliberazione comunale. Resta inoltre indimostrata la sussistenza delle condizioni invocate ai fini della riduzione, fino alla misura dell'80%, dell'imposta dovuta come pure il reclamato versamento di parte della tassa dovuta.
Avverso siffatta decisione propone appello la sig.ra la sig.ra Ricorrente_1 rappresentata e difesa dall'avv. Difensore_1 sostenendo l'errata valutazione del valore dei beni da parte del giudice e della spettanza della riduzione dell'80%. Infatti la perizia di parte depositata non è stata contestata nel merito da parte resistente pertanto fa piena prova rispetto al suo contenuto che, pertanto, deve essere posto a base della decisione. Si eccepisce inoltre il mancato riconoscimento dell'imposta già versata come al contrario dimostrano i modelli f24 depositati.
Si costituisce in giudizio UN SP sottolineando che le delibere di giunta comunale, in tema di determinazione del valore medio di mercato delle aree fabbricabili, sottratte al principio di irretroattività in quanto esse non hanno natura strettamente imperativa, svolgono una funzione analoga a quella dei cosiddetti studi di settore, costituenti una diretta derivazione dei redditometri e si atteggiano come supporti razionali offerti dall'amministrazione al giudice.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Oggetto del giudizio è la correttezza o meno dell'operato del Comune di Giugliano in relazione all'avviso di accertamento concernente l'IMU 2017, in riscossione tramite la UN SP, con particolare riguardo al valore di mercato delle aree fabbricabili. Occorre, preliminarmente, esaminare l'immobile oggetto di tassazione. Il terreno oggetto di accertamento è collocato in zona c1 qualificata come zona di eSPnsione residenziale urbana (mq 3294) + (mq133) del comune di Giugliano. Con delibera di giunta n. 30 del
24.03.2022 è stato individuato “il valore medio orientativo di mercato, ai fini IMU, per l'anno 2022”. Alla zona c1 è stato attribuito un valore medio di mercato di € 120,00/mq, Il terreno censito oggetto di valutazione ha un valore pari a € 411.240,00.
L'appellante, di contro, sostiene che la misura del valore venale in comune commercio debba essere rideterminato e a tal fine deposita una perizia con riferimenti ad atti di compravendita di fondi comparativi che hanno un valore unitario medio di € /mq 50,00. Detto valore poi andrebbe ulteriormente ridotto in funzione di una serie di caratteristiche del terreno e considerando il fatto che il lotto minimo per edificare deve essere di 10.000 mq.. La perizia non puo accreditarsi come valida alternativa alla valutazione operata dalla giunta comunale in quanto viene eleborata fondandosi su un dato comparativo di cui non si prova la certezza.
Oltretutto la tesi non è condivisibile alla luce di quanto stabilito dalla Corte di Cassazione: le aree su cui sono presenti vincoli di edificabilità – come nel caso in esame - sono comunque assoggettate all'IMU (cfr.
Cass. Civ. sentenza n. 25935 del 2 ottobre 2024). Pertanto, sono soggetti a tassazione anche i terreni sprovvisti di capacità edificatoria poiché è il mero dato formale dell'inserimento della particella nello strumento di pianificazione urbanistica a legittimare l'imposizione in parola. Conclusivamente il valore venale di un terreno viene desunto dalla qualificazione attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune: in particolare, le norme del regolamento previsto dall' articolo 52 del dlgs 446/97 stabiliscono che i comuni possono, tra l'altro, determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili e tali valori possono essere legittimamente utilizzati, anche in relazione a periodi anteriori a quelli di emanazione del regolamento stesso, senza che questo determini alcuna applicazione retroattiva delle norme, ma solo l'applicazione di un ragionamento presuntivo. Appare, dunque, privo di censure l'accertamento oggetto del giudizio. Quanto alle somme già versate dal contribuente non si riesce ad evincere la coincidenza del foglio e particella catastale con quelli indicati nell'accertamento. Per le ragioni illustrate l'appello va respinto con condanna alle spese del contribuente.

P.Q.M.

Rigetta l'appello in conferma della sentenza impugnata;
Condanna il soccombente alle spese di giudizio quantificate in € 1.200,00 oltre cut e oneri di legge.