Sentenza n. 1058/2026
Depositata il 18/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 1, riunita in udienza il 23/09/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
TERRINONI PAOLA, Presidente
ON ND, Relatore
FRATTAROLO FRANCESCA MARIA, Giudice
in data 23/09/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3824/2024 depositato il 30/07/2024

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio - Via Raffaele Costi N.58 - 60 00155 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 2004/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 26
e pubblicata il 12/02/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2021RM0357323 CATASTO-RENDITA CATASTALE a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 2655/2025 depositato il
01/10/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come in atti;

Resistente/Appellato: come in atti;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

A) La sentenza, qui impugnata (della Corte di giustizia di primo grado di Roma, Sezione 26, 12 febbraio
2024, n. 2002), ha osservato, per quel che qui rileva, quanto segue.
Si riportano solo le parti indispensabili della sentenza ai fini della comprensione della controversia, in ossequio al principio di sinteticità degli atti giudiziari, che trova applicazione anche nei confronti dei provvedimenti adottati dal giudice.
< opposizione avverso l'avviso di accertamento nr. 2021RM0357323, emesso il 15.04.2022, notificato in data 29.04.2022, con cui l'Agenzia delle entrate (Ufficio del territorio) - confermata la categoria catastatale
(D7) — aveva (attribuito) (rideterminato) una diversa rendita catastale (rispetto a quella proposta) all'unità immobiliare sita nel Comune di Pomezia, foglio 9, particella 100, subalterno 530, ubicazione:
Indirizzo_1 Pontina n. 22 p. T — 1
A fondamento del ricorso, la Società contribuente ha dedotto: […]>>.
<
[Direzione provinciale I di Roma (Ufficio del territorio)], contestando l'avverso ricorso e chiedendone il rigetto, in quanto infondato in fatto e diritto.
Nello specifico, l'Ufficio ha evidenziato: […]>>.
<
Il ricorso proposto dalla società contribuente è solo parzialmente fondato e, pertanto, merita accoglimento per le ragioni di seguito indicate.
Nel presente giudizio, la società “Ricorrente_1” s.p.a. ha proposto ricorso avverso l'avviso di accertamento nr. 2021RM0357323, [come in precedenza indicato].
A fondamento del ricorso, la Società contribuente ha dedotto: […].
Venendo all'esame del ricorso in questione, occorre premettere che, secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, “…” (cfr., fra le tante, Cass. nr. 20509/2022 e nr. 6559/2020).
Ora, nel caso di specie, risulta che l'avviso di accertamento opposto contiene tutti gli elementi essenziali di conoscenza quanto a descrizione dell'immobile, categoria, classe e rendita attribuita;
inoltre, l'Ufficio ha evidenziato che la Società ricorrente, con l'ultima dichiarazione DOCFA, si era limitata ad indicare soltanto una nuova distribuzione degli spazi interni del complesso industriale, già oggetto di collaudo e rettifica da parte dell'amministrazione, ragione per cui, non riscontrando sostanziali modifiche, aveva confermato e ripristinato la rendita precedente.
Dunque, l'Ufficio ha proceduto a confermare l'attribuzione di rendita sotto il solo profilo della valutazione economica ed estimativa, ma senza variazioni o contestazioni di consistenza fattuale delle unità immobiliari.
Nel merito, ritiene il Collegio che risulta corretto l'operato dell'Agenzia delle entrate la quale, in presenza di una dichiarazione DOCFA relativa alla sola nuova distribuzione interna (senza, quindi, modifiche sostanziali alle unità immobiliari, tali da determinare una diminuzione di valore), non corredata da alcuna relazione tecnica esplicativa sul metodo di stima applicato, ha ritenuto non corretta la sensibile diminuzione della rendita catastale proposta dalla Società contribuente, passata da 256.000,00 (come da
DOCFA del 18 dicembre 2018, convalidata dall'Ufficio, in data 23/11/2019, in sede di collaudo), a sole
€ 140.323,30, come proposto con la variazione DOCFA dell'8.9.2020.
In altri termini, la Società contribuente, dopo avere proposto per anni, con nr. 4 precedenti variazioni
DOCFA (dal 2010 al dicembre 2018), la medesima rendita castale (sempre convalidata dall'Ufficio in sede di collaudo), improvvisamente, a distanza di neppure nr. 20 mesi dall'ultima DOCFA, ha proposto una sensibile riduzione della rendita catastale, portandola da € 256.000,00 a sole € 140.323,30, senza addurre alcuna concreta giustificazione al riguardo.
Dunque, l'Ufficio ha correttamente confermato la stima diretta del complesso industriale, in quanto era la medesima già effettuata dalla stessa Società ricorrente nella documentazione DOCFA, utilizzando un calcolo multi-parametrico, finalizzato alla determinazione del valore venale e quindi della rendita del complesso industriale, basato sulle caratteristiche peculiari, quali ad esempio le destinazioni funzionali, la tipologia, i sistemi costruttivi e le consistenze, considerate sempre in condizioni ordinarie, attribuendo all'immobile da stimare l'equo valore in analogia ai prezzi di mercato già praticati per gli altri immobili presenti nella stessa zona.
Nello specifico, si evidenzia come la Società contribuente non abbia indicato il sopravvenire (negli ultimi nr. 20 mesi) di un mutamento delle condizioni o dei parametri posti alla base delle precedenti DOCFA;
non ha indicato l'esecuzione di alcuna modifica delle caratteristiche intrinseche od estrinseche del fabbricato.
Inoltre, la “stima diretta” del complesso industriale non presuppone necessariamente l'esecuzione del sopralluogo il quale non costituisce, in materia, un diritto del contribuente né una condizione di legittimità dell'avviso attributivo di rendita, quanto soltanto un ulteriore e concorrente strumento conoscitivo di verifica ed accertamento di cui l'amministrazione finanziaria può avvalersi per operare la valutazione
(Cass., Sez. 5^, 23 maggio 2018, n. 12743; Cass., Sez. 5^, 7 marzo 2019, n. 6633; Cass., Sez. 5^, 27 marzo 2019, n. 8529; Cass., Sez. 5^, 9 marzo 2020, n. 6554; Cass., Sez. 6A-5, 7 aprile 2021, n. 9291).
Sicché la mancanza di esso non preclude, di per sé, la valutazione mediante “stima diretta”, allorquando l'Ufficio sia comunque già in possesso di tutti gli elementi valutativi idonei allo scopo, come nel caso di specie, avendo esso a disposizione le nr. 4 precedenti denunce DOCFA della società contribuente.
Ed ancora, le caratteristiche costruttive del complesso industriale (con strutture portanti in calcestruzzo armato, come desumibile anche dalle fotografie allegate) - unitamente ai ripetuti interventi di ristrutturazione eseguiti nel corso degli anni (l'ultimo dei quali realizzato nel 2018) -inducono a ritenere non giustificata la deduzione della società ricorrente relativa alla mancata valutazione del deprezzamento per vetustà (deprezzamento che, improvvisamente, si sarebbe manifestato solo negli ultimi nr. 20 mesi, nonostante l'intervento di ristrutturazione eseguito).
Ad ulteriore conferma dei valori ormai consolidati in banca dati (valori che la stessa società ricorrente aveva attribuito con le nr. 4 DOCFA precedenti), l'Ufficio ha indicato, a confronto, anche altri due parametri adeguati e, precisamente: a) la quotazione O.M.I — anno 2012 (prima disponibile) devalutata al biennio 88/89; b) il criterio del costo di ricostruzione del complesso industriale, con applicazione del prezziario “DEI 2014” (utilizzando la scheda E/7 “capannone industriale completo”). Di contro, gli elementi addotti dalla società contribuente per confutare l'avvisi di accertamento questione si sono rilevati non confacenti, in quanto: a) non vi è prova e giustificazione dell'asserita ed improvvisa devalutazione per vetustà (che, come detto, al contrario, appare non ravvisabile, tenuto conto delle strutture portanti in calcestruzzo armato e dei ripetuti interventi di ristrutturazione eseguiti nel corso degli anni); b) non è stato indicato il sopravvenire (negli ultimi nr. 20 mesi) di un mutamento delle condizioni o dei parametri posti alla base delle precedenti DOCFA;
c) non è stata rappresentata l'esecuzione di alcuna modifica delle caratteristiche intrinseche od estrinseche del fabbricato;
d) l'immobile similare, preso a raffronto, è situato in una provincia del Nord d'Italia e, quindi, non appare paragonabile;
e) il secondo raffronto (di cui all'avviso sub 5) si riferisce ad un complesso industriale, in parte ubicato anche al piano interrato e per cui è indicato il solo criterio del costo di costruzione (senza specificazione del prezziario), ragione per cui non appare paragonabile a quello oggetto di causa;
f) la rendita proposta dalla società ricorrente è passata da € 140.000,00, ad € 170.000,00 (quale proposta di mediazione) ed infine ad
€ 192.500,00, come da perizia giurata di parte.
Ne consegue che, per tutte le ragioni fin qui espresse, il ricorso proposto dalla Società contribuente non può trovare accoglimento se non limitatamente al fatto che, pur considerando le consistenze validate dall'Ufficio ed applicandosi i valori unitari considerati dalla stessa Agenzia (indicati nella stessa nota allegata all'avviso di accertamento e pari ad € 450 mq per le porzioni produttive e di stoccaggio, € 850 mq per gli Uffici ed € 30 mq per le pertinenze scoperte) si ottiene una rendita catastale pari ad € 232.457,00, in luogo dei € 256.000,00 indicati nell'opposto avviso di accertamento.
A fronte della parziale reciproca soccombenza e tenuto conto della particolare natura delle questioni trattate, appare corretto disporre l'integrale compensazione delle spese di lite.

Per questi motivi

la Corte accoglie parzialmente il ricorso come da parte motiva e dichiara, integralmente compensate le spese di causa. Roma 14 settembre 2023>>.
B) Propone ricorso in appello la società Ricorrente_1 s.r.l. (c.f. /P.IVA: P.IVA_1), deducendo quanto segue.
Si riportano solo le parti indispensabili dell'appello ai fini della comprensione della controversia, in ossequio al principio di sinteticità degli atti giudiziari, che trova applicazione anche nei confronti dei provvedimenti adottati dal giudice.
<
Motivi.
-1) Erroneità della sentenza laddove afferma che: “…”.
L'erroneità della sentenza sul punto è evidente e le conseguenze in termini di valorizzazione della rendita sono importanti.
Nessuna delle parti nel corso del giudizio ha mai affermato che il complesso immobiliare sia stato oggetto di interventi di ristrutturazione. […].
-A) “…”.
-B) “…”.
Valgono le considerazioni del punto precedente.
-C) “…”. Valgono le considerazioni dei punti precedenti.
-D) In data 18/12/2018, con prot. RM0569896, con causale “ampliamento demolizione parziale diversa distribuzione degli spazi interni”, la parte proponeva il nuovo classamento in relazione all'ampliamento delle tettoie, del locale compressore e dell'ufficio posto al piano primo, determinando così la nuova rendita catastale:
categoria D/7 rendita catastale € 256.009,00.
L'Ufficio, in data 23/11/2019, in sede di collaudo, confermava il classamento e validava i dati catastali proposti dalla parte.
Valgono le considerazioni dei punti precedenti.
-E) Infine, in data 08/09/2020, la parte con la presentazione della variazione docfa, protocollo
RM0293271 con causale “diversa distribuzione degli spazi interni”, riduceva notevolmente i valori unitari medi delle singole destinazioni d'uso, con una netta riduzione dell'area scoperta, proponendo il classamento in: categoria D/7 rendita catastale € 140.323,30.
In questa fase, l'Ufficio, ricontrollando le consistenze con il metodo informatico dei poligoni usato anche dai tecnici esterni nella compilazione dei documenti docfa, e ripristinando i valori unitari medi proposti dalla parte con le precedenti variazioni docfa, validati dall'Ufficio ...”.
Valgono le considerazioni dei punti precedenti.
Pertanto dalla stessa analisi effettuata dall'Ufficio e riportata nelle controdeduzioni di primo grado non vi è stata alcuna ristrutturazione effettuata nei docfa analizzati, nel corso del giudizio di primo grado le parti non hanno mai affermato che vi siano stati interventi di ristrutturazione, termine che compare improvvisamente nella sentenza qui impugnata.
Lo stesso perito nella relazione tecnica depositata in primo grado cita perfino quanto “correttamente indicato nelle pregresse dichiarazioni “Docfa” del 2010, 2014 e 2016 citate dall'Ufficio nelle controdeduzioni”, arrivando infine alla conclusione che “ritengo che ai fini della determinazione della rendita catastale dell'immobile in esame sia certamente necessario considerare un idoneo coefficiente di deprezzamento dei fabbricati originariamente costruiti prima del 1988”.
Dato che dall'analisi delle controdeduzioni dell'Ufficio non risultano interventi di ristrutturazione, l'ing.
Nominativo_1 afferma che “come chiaramente spiegato al punto 6.1 della circ. 6/2012 occorre considerare che esiste un deterioramento fisico delle strutture e un'obsolescenza delle costruzioni che non può essere rimediabile con interventi di manutenzione”.
Evidente dall'analisi del perito ing. Nominativo_1, anche considerando le controdeduzioni dell'Ufficio, che la conclusione non poteva che essere “certamente necessario considerare un idoneo coefficiente di deprezzamento dei fabbricati originariamente costruiti prima del 1988”, pertanto da escludere che vi siano stati interventi di ristrutturazione come erroneamente affermato dai giudici di prime cure.
La rendita avvallata dai giudici di primo grado pari a 232.457,00 euro recepiva le consistenze e i valori validati dalla stessa Agenzia.
Considerando la medesima metodologia e gli stessi valori presi a riferimento dall'Ufficio ma la corretta applicazione del coefficiente di deprezzamento del 79% alle parti individuate nella relazione tecnica a pag. 4 di 5 la rendita risulta così valorizzata. Pertanto viene confermata la valorizzazione della rendita determinata nella relazione secondo la valutazione effettuata dallo stesso Ufficio ma considerando il deprezzamento nelle parti sopra indicate in ottica estremamente prudenziale dei soli capannoni di magazzino e lavorazione e della portineria.
Evidente alla semplice vista che le strutture non hanno subito alcuna ristrutturazione ed incontestabilmente risalgono agli anni 60, come confermato dallo stesso Ufficio.
La contribuente a fronte della “novità” emersa solo con la sentenza, nella quale appare improvvisamente il riferimento a “ripetuti interventi di ristrutturazione eseguiti nel corso degli anni”, frutto di una svista dei giudici di primo grado dato che tali interventi non risultano effettuati dai documenti agli atti, ha chiesto la redazione di una ulteriore perizia tecnica asseverata da giuramento.
Lo stesso ing. Nominativo_1 a seguito dell'analisi effettuata ha confermato, richiamando le parole dei giudici, che non è corretto affermare che siano stati effettuati “ripetuti interventi di ristrutturazione eseguiti nel corso degli anni (l'ultimo dei quali realizzato nel 2018)”. Il tecnico arriva pacificamente a questa conclusione dopo aver analizzato gli aggiornamenti catastali effettuati dalla società nel corso degli anni, elenco che coincide con quanto riportato dall'Ufficio nelle controdeduzioni di primo grado, vengono esaminate anche le ortofoto che confermano come non siano stati realizzati interventi di carattere straordinario, le parti strutturali degli edifici restano quelle originarie.
Il tecnico specializzato effettua la sua analisi senza soluzione di continuità rispetto alla perizia precedente depositata nel corso del giudizio di primo grado.
Sul punto l'ing. Nominativo_1 conclude confermando che è sbagliato affermare che l'immobile sia stato interessato da “ripetuti interventi di ristrutturazione” come affermato dai giudici di primo grado e precisa anche che dall'analisi delle succitate variazioni catastali e dello stato di fatto non si evince alcun
“ammodernamento” delle strutture dei fabbricati.
Confermando il contenuto della relazione depositata in primo grado conclude indicando che “non può mancare un'opportuna valutazione del deprezzamento per vetustà delle costruzioni”.
Alla luce di quanto sopra esposto ed argomentato, appare evidente l'erroneità della sentenza, laddove, i giudici di primo grado hanno affermato che a causa dei ripetuti interventi di ristrutturazione, che non ci sono stati, non era corretto applicare un deprezzamento per vetusta.
La perizia smentisce nettamente le affermazioni dei giudici che peraltro non trovano riscontro nella documentazione in atti e nemmeno da quanto affermato dalla stessa Agenzia. Il perito ha pertanto prudentemente determinato la rendita utilizzando il coefficiente di deprezzamento minimo indicato nell'allegato III alla circolare 6/2012, applicando tale riduzione ai soli capannoni industriali destinati a magazzino e lavorazione, nonché al piccolo corpo di fabbrica della portineria, valorizzando infine la stessa per 193.567,52 euro.
Si ricorda che nella perizia depositata nel corso del giudizio di primo grado l'ing. Nominativo_1 aveva considerato la stima elaborata dall'Ufficio nelle controdeduzioni, basata su un approccio di costo, operando le correzioni aveva applicato il corretto coefficiente di deprezzamento. I giudici avevano preso a riferimento tale calcolo però senza considerare l'applicazione del deprezzamento, giungendo all'accoglimento parziale del ricorso con determinazione della rendita per euro 232.457,00, l'applicazione del coefficiente di deprezzamento valorizzava la rendita per euro 192.507,60.
Nella seconda perizia depositata con il presente ricorso in appello l'ing. Nominativo_1 determina il valore della rendita secondo lo stesso approccio comparativo di cui alla sentenza di primo grado, applicando però anche il coefficiente di deprezzamento, il valore di 193.567,52 conferma la bontà della stima effettuata in precedenza e ribadendo che al cambiare della metodologia utilizzata il risultato nella sostanza non cambia.
-2) Erroneità della sentenza laddove afferma che:
“d) l'immobile similare, preso a raffronto, è situato in una provincia del nord d'Italia, quindi, non appare paragonabile;
e) il secondo raffronto (di cui all'avviso sub 5) si riferisce
* ad un complesso industriale, in parte ubicato anche al piano interrato e per cui è indicato il solo criterio del costo di costruzione (senza specificazione del prezziario), ragione per cui non appare paragonabile a quello oggetto di causa;
” […].
-3) Erroneità della sentenza laddove afferma che:
“In altri termini, la Società contribuente, dopo avere proposto per anni, con n. 4 precedenti variazioni docfa (dal 2010 al dicembre 2018), la medesima rendita castale (sempre convalidata dall'Ufficio in sede di collaudo), improvvisamente, a distanza di neppure n. 20 mesi dall'ultima docfa, ha proposto una sensibile riduzione della rendita catastale, portandola da € 256.000,00 a sole € 140.323,30, senza addurre alcuna concreta giustificazione al riguardo. […]>>.

MOTIVI DELLA DECISIONE

C) Il ricorso in appello è fondato nei limiti di cui appresso.
D) Questa Corte ritiene di dover affermare preliminarmente (al fine di sgombrare il campo da considerazioni non pertinenti alla valutazione della vicenda in esame) che la rendita catastale non è protetta da una sorta di giudicato, che (una volta attribuita) la rende immutabile nel tempo.
La normativa che disciplina il settore non indica nessun particolare requisito (fatta eccezione per i dati tecnici che debbono essere forniti dal contribuente) a sostegno di una richiesta di modifica della rendita. E in particolare, non richiede una sorta di giustificazione (quasi fosse una revocazione) della richiesta.
Il contribuente può sempre rendersi conto che rendita attribuita sia più elevata di quella che egli ritine conforme allo stato dell'immobile e (per tale motivo) chiederne la modifica.
E) Alla luce delle precedenti osservazioni risultano superate in larga parte le motivazioni della sentenza impugnata e delle considerazioni svolte dall'amministrazione resistente.
F) Il contribuente ha presentato una rendita assolutamente incongrua: la rendita proposta dalla società ricorrente è passata da € 140.000,00, ad € 170.000,00 (quale proposta di mediazione) ed infine ad
€ 192.500,00, come da perizia giurata di parte.
La Corte di cassazione (13 dicembre 2021, n. 39660) ha affermato il seguente principio: < natura di impugnazione-merito del processo tributari e del rispetto dei principi della ragionevole durata del giusto processo (artt. 111 Cost., 47 CDFU e 6CEDU), il giudice, adito in una causa di opposizione di cartella di pagamento, ove sia accertata l'esistenza di un titolo giudiziale definitivo che abbia ridotto la pretesa impositiva originariamente contenuta nell'avviso di accertamento presupposto, con conseguente insussistenza parziale, rispetto alle originarie pretese, del suo presupposto legittimante, non può invalidare
"in toto" la cartella, ma è tenuto a ricondurre la stessa nella misura corretta, annullandola solo nella parte non avente più titolo nell'accertamento originario”.
G) Alla luce del principio innanzi richiamato questa Corte di giustizia tributaria di secondo grado fissa il valore del bene in € 192.500,00 (centonovantaduemilacinquecento/00). H) Le spese del giudizio sono compensate perché solo nello svolgimento del processo si è addivenuti alla determinazione di una rendita ragionevole.

P.Q.M.

Accoglie l'appello della società. Spese di giudizio compensate tra le parti.