Sentenza n. 1/2026
Depositata il 25/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della VALLE D'AOSTA Sezione 1, riunita in udienza il
26/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
SPAMPINATO DIEGO, Presidente e Relatore
COMMANDATORE CALOGERO, Giudice
COLAZINGARI GIUSEPPE, Giudice
in data 26/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 25/2025 depositato il 18/09/2025

proposto da

Agenzia Entrate Direzione Regionale Valle D'Aosta
elettivamente domiciliato presso dr.Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 12/2025 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado AOSTA sez. 1 e pubblicata il 03/03/2025
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 24152001954 REGISTRO 2024
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 24152002051 REGISTRO 2024
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 24152002556 REGISTRO 2024
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 2/2026 depositato il 30/01/2026 Richieste delle parti:
Appellante: chiede la riforma della sentenza e la condanna della controparte alle spese di giudizio
Appellato: insiste sulle conclusioni già rassegnate

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L'Agenzia delle entrate impugna la sentenza della CGT di primo grado di Aosta del 3 marzo 2025, n. 12, con cui è stato accolto il ricorso di primo grado e sono stati conseguentemente annullati gli avvisi di liquidazione dell'imposta ed irrogazione delle sanzioni inerenti la vendita di tre box auto, fondati sul presupposto che il Notaio rogante avrebbe dovuto applicare le imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale anziché fissa.
Affida il ricorso ad un unico articolato motivo, basato sulle seguenti argomentazioni.

1. Negli atti di vendita non risulterebbe un vincolo di pertinenzialità a immobili abitativi, gravando sul contribuente la prova della pertinenzialità che determina il regime fiscale agevolato, e dovendo il vincolo pertinenziale essere evidenziato nell'atto di cessione per avere rilevanza fiscale, come sostenuto dalla prassi costante (Circolare 13/02/2006 n. 6, Circolare 01/03/2007 n. 12/E, Risoluzione n. 149/2008, Circolare
29/05/2013 n. 18/E), e richiedendo la prova dell'asservimento pertinenziale - sebbene ai fini civilistici la nozione di pertinenza sia quella di cui agli articoli 817 e seguenti del codice civile - un rigore maggiore in materia fiscale, data l'indisponibilità del rapporto tributario e la natura agevolativa dell'istituto di cui si tratta.

2. Essendo i box auto accatastati in categoria C/6 e ceduti da impresa costruttrice entro cinque anni dal termine dei lavori, dovrebbero essere considerati immobili strumentali, con conseguente applicazione delle imposte ipotecarie e catastali con aliquote rispettivamente del 3% e dell'1%, come indicato dalla Circolare
n. 2/E del 2014, punto 2, tabella 4, per gli atti aventi ad oggetto immobili strumentali soggetti ad IVA.

3. Inoltre, l'autorimessa autonomamente considerata sarebbe un immobile strumentale per natura, ai sensi dell'art. 10, primo comma, n.

8-ter) del D.P.R. n. 633/1972 e della Nota della Direzione generale del Catasto n. 3/330 del 3 febbraio 1989, secondo cui gli immobili delle categorie catastali B, C, D, E e A/10 sono fabbricati strumentali per natura.
Il Notaio appellato si è costituito ed ha spiegato difese riassumibili come a seguire:
a) le imposte ipotecarie e catastali riferibili alla vendita dei box auto, in quanto pertinenze degli alloggi venduti, avrebbero dovuto dovessero essere applicate in misura fissa (euro 200 cadauna), e la distinzione catastale tra i singoli subalterni (A/2 per l'appartamento e C/6 per il box) non dovrebbe valere a caratterizzare i beni come distinti, sottoponibili ad un diverso trattamento fiscale;

b) sebbene non espressamente indicata nell'atto di compravendita, la presenza del vincolo pertinenziale avrebbe dovuto ritenersi implicita e sottintesa, avendo le parti fatto unitariamente riferimento, sotto il profilo tributario, al trasferimento di immobile ad uso abitativo alienato dall'impresa costruttrice entro i cinque anni dalla ultimazione della costruzione, ed esistendo consolidata giurisprudenza di legittimità secondo cui gli accessori pertinenziali di un bene immobile (nella specie, il box auto di un appartamento) dovrebbero ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell'atto di compravendita, essendo necessaria un'espressa volontà contraria per escluderli;

c) la nozione civilistica di pertinenza (art. 817 c.c.) sarebbe mutuata anche ai fini tributari, e nessuna norma dell'ordinamento imporrebbe di ritenere che, in ambito fiscale, la mancata esplicitazione del legame pertinenziale comporti la necessità di considerare le autorimesse come immobili strumentali;
d) premesso che la definizione di immobili strumentali è contenuta nell'art. 43, comma 2, d.p.r. 917/1986, un'autorimessa non potrebbe essere considerata immobile strumentale per natura, potendo essere utilizzata sia per fini abitativi, sia per fini commerciali;

e) i documenti di prassi prodotti dall'Agenzia delle entrate non sarebbero vincolanti per il contribuente;
inoltre, le circolari citate dall'Ufficio avrebbero ad oggetto discipline diverse (prezzo-valore o esenzione IVA) e non direttamente le imposte ipo-catastali.
All'udienza pubblica del 26 gennaio 2026 la causa è stata trattata e trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La controversia verte su un'unica questione giuridica: se il vincolo di pertinenzialità del box auto possa essere ritenuto sussistere anche in assenza di una sua esplicita dichiarazione nel corpo dell'atto di compravendita cumulativo dell'appartamento e del box auto.
Giova, ai fini del decidere, muovere dalla giurisprudenza – richiamata anche nella sentenza appellata – secondo cui «...gli accessori pertinenziali di un bene immobile (nella specie, il box auto di un appartamento) devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell'atto di compravendita, essendo necessaria un'espressa volontà contraria per escluderli (Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 634; Cass. Sez. 2, 15/12/2006, n. 26946)...» (Cass. civ., Sez. II, ord. 23 agosto 2019, n. 21656), nonché da quella che ha riaffermato, con specifico riferimento alla materia tributaria, il principio secondo cui «...Il concetto di pertinenza va, infatti, tratto dalla nozione generale prefigurata dall'art. 817 c.c., per cui un bene che sia funzionalmente collegato ad altro è insuscettibile di autonoma e separata disciplina, ma segue invece il regime del bene principale...» (Cass. civ., Sez. trib., ord. 28 aprile 2025, n. 11181, anche per i corposi richiami di giurisprudenza).
La stessa ordinanza 11181/2025 ha avuto poi modo di precisare che «...In definitiva, ciò che rileva per definire le pertinenze non è la classificazione catastale, ma il rapporto di complementarità funzionale che, pur lasciando inalterata l'individualità dei singoli beni, comporta l'applicazione dello stesso trattamento giuridico (Cass., Sez. 5ª, 10 agosto 2021, n. 22561; Cass., Cass., Sez. 6ª-5, 25 febbraio 2022, n. 6316, tutte richiamate da Cass., Sez. T., 24 gennaio 2024, n. 2364). In tale direzione, dunque, l'accertamento del rapporto pertinenziale tra due immobili - che comporta un giudizio di fatto demandato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità, se sorretto da congrua e corretta motivazione - presuppone l'esistenza di un elemento oggettivo, consistente nella oggettiva destinazione del bene accessorio ad un rapporto funzionale con quello principale e di un elemento soggettivo, consistente nell'effettiva volontà, espressa o tacita, di destinazione della res al servizio o all'ornamento del bene principale, da parte di chi abbia la disponibilità giuridica ed il potere di disporre di entrambi i beni (cfr. Cass., Sez. T., 24 gennaio 2024, n. 2364 cit., che richiama Cass., Sez. T., 12 aprile 2023, n. 9783, e, nello stesso senso, anche Cass., Sez. T, 8 maggio 2023, n. 12226 e Cass., Sez. VI/T., 25 febbraio 2022, n. 6316 e le tante ivi menzionate, nonché Cass., Sez. 2, 21 luglio 2021, n. 20911)...».
Giova, a seguire, precisare, in punto di fatto, che:
a) gli appartamenti ed i box si trovano all'interno dello stesso complesso condominiale, ciò soddisfacendo il requisito della prossimità, la cui carenza viene ritenuta da condivisibile giurisprudenza come indice della assenza del vincolo di pertinenzialità nel caso di eccessiva distanza fra appartamento e box (Cass. civ.,
Sez. trib., ord. 13 dicembre 2022, n. 36336);
b) nel complesso condominiale non risultano insediati immobili commerciali (ciò risultando dalla sentenza appellata e non essendo stato contestato nell'atto di appello). Tanto premesso, ritiene il Collegio che al dirimente quesito di cui si è dato conto, vada, nel caso di specie, data risposta positiva.
La posizione dell'Agenzia delle entrate si fonda su due presupposti, solo uno dei quali è – ed anche quello in linea di massima, risultando non conducente nel caso di specie ad un esito favorevole per l'Amministrazione, secondo quanto si vedrà a breve – giuridicamente corretto:
Il primo presupposto è che sussista un obbligo per il contribuente di dichiarare la destinazione pertinenziale all'Amministrazione fiscale, presupposto espresso nell'atto di appello come «...La destinazione pertinenziale, d'altronde, deve essere resa riconoscibile all'Ufficio tramite una dichiarazione da farsi tassativamente nell'atto portato alla registrazione / voltura / trascrizione e che assume non il solito valore di “dichiarazione di scienza”, ma anche il valore di dichiarazione di volontà!...».
Ora, seppure una tale previsione costituirebbe un'indubbia semplificazione dell'operato dell'Amministrazione fiscale, giova rammentare come essa richiederebbe, per costituire un obbligo giuridico, che fosse concretata in una norma avente valore di legge, pena la violazione dell'art. 23 della Costituzione, norma che non risulta.
Né a ciò possono valere atti interni all'Amministrazione fiscale, quali istruzioni o circolari, non vincolanti per il contribuente.
Il primo presupposto si dimostra quindi privo di base normativa.
Il secondo presupposto è che l'onere della prova, in caso di assenza della espressa indicazione del vincolo di pertinenzialità nell'atto di compravendita, sia in capo al contribuente, presupposto espresso nell'atto di appello come «...la prova dell'asservimento pertinenziale (quando, come nella specie, ne derivi una tassazione attenuata) grava sul contribuente e la stessa, per di più, deve essere valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico (cfr. Cass. sent. 30 novembre 2009, n. 25127)...».
Ora, sebbene – secondo quanto visto trattando del primo presupposto – una dichiarazione formale non sia obbligatoria, la sua assenza sposta l'onere della prova sul contribuente che intenda beneficiare del regime fiscale agevolato (imposte fisse anziché proporzionali), ed, in materia tributaria, la prova dell'asservimento pertinenziale va valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico, data l'indisponibilità del rapporto tributario e la necessità di prevenire elusioni fiscali, con la conseguenza, sul piano processuale, che l'accertamento del rapporto pertinenziale è un giudizio di fatto demandato al giudice di merito (su tutti tali punti, ex plurimis, nonché per richiami di giurisprudenza, Cass. Civ., Sez. trib., 18 gennaio 2019, n. 1301).
Nel caso di specie, tuttavia, tale presupposto – in linea di massima corretto sotto il profilo giuridico – si rivela assente.
Si è visto infatti, ciò soddisfacendo il profilo oggettivo richiesto dalla giurisprudenza, come gli appartamenti ed i box di cui si tratta si trovino nello stesso complesso condominiale, in cui risultano assenti immobili commerciali.
Rileva poi, ciò avendo riguardo ad entrambi i profili, oggettivo e soggettivo, richiesti dalla giurisprudenza, come sia gli appartamenti che i box siano contemplati nello stesso atto di compravendita, ciò essendo indice della volontà delle parti di porre i box a servizio dell'appartamento oggetto dello stesso atto.
La sentenza appellata si rivela quindi immune dai vizi ascrittile e merita integrale conferma.
La circostanza fattuale della assenza di una compiuta indicazione negli atti di compravendita, che ha dato adito al giudizio, costituisce grave ed eccezionale ragione, ai sensi dell'art. 15, comma 2, del d. lgs. 546/1992, per la compensazione delle spese di lite del grado di appello.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Valle d'Aosta, Sez. 1, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello e conferma la sentenza di primo grado. Spese del grado di appello compensate.