Sentenza n. 157/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 12, riunita in udienza il 21/10/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
CIAMPELLI VALERIA, Presidente
RI FR, RE
TOCCI STEFANO, Giudice
in data 21/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3727/2024 depositato il 24/07/2024

proposto da

Ricorrente_1 - Ricorrente_2 Srl Telefono_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 1 - Via Ippolito Nievo, 36 00153 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 8847/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 19
e pubblicata il 02/07/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TK3036400191 IRES-ALTRO 2016
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 3001/2025 depositato il
22/10/2025 Richieste delle parti:
Appellante: si riporta agli atti
Appellato: si riporta agli atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso nei confronti di Agenzia delle Entrate, Direzione provinciale Roma I, la società “ Ricorrente_1” - Saites a r.l. impugnava l'avviso di accertamento n. TK3036400191/2023 notificato il 6 giugno 2023, relativo al periodo di imposta 1.7.2015-30.6.2016 con cui è stata accertata, per l'anno 2015, una maggior imposta Ires pari ad euro 691.082,00 in conseguenza del maggior reddito d'impresa derivante dall'indebita deduzione integrale degli interessi passivi su finanziamenti. A sostegno del ricorso, la società esponeva che nel febbraio 2015 aveva acquisito da Sorgente S.G.R., mediante atto di conferimento, due immobili siti rispettivamente in Bari e in Roma, accollandosi il debito residuo di euro
34.529.209,02 unitamente all'ipoteca già accesa nel 2008 sul solo immobile di Roma;
che tempo addietro, nel 2007, l'immobile di Roma era stato acquistato da altra società con un finanziamento che, nell'anno successivo, era stato garantito da ipoteca per la somma di euro 90.000.000, finanziamento ridotto nel 2011 ad euro 45 milioni e ulteriormente ridotto nel 2014; che nel dicembre 2015 la SAITES aveva sottoscritto con la Banca_1 due contratti di mutuo, ciascuno con garanzia ipotecaria di I grado, in sostituzione del finanziamento ipotecario preesistente, vincolando la destinazione delle somme all'estinzione del citato finanziamento, che pertanto veniva frazionato in due distinti mutui ipotecari, aggiungendosi all'ipoteca già accesa all'immobile di Roma anche nuova ipoteca sull'immobile di
Bari; tanto premesso, deduceva: a) che fino al 7 febbraio 2016, gli interessi corrisposti dalla società riguardavano finanziamenti ipotecari concessi per l'acquisto dell'immobile di Roma e dall'8 febbraio 2016 questo finanziamento veniva poi frazionato e sostituito da due finanziamenti ipotecari di pari importo complessivo, riferiti a ciascuno dei due immobili;
b) che la contestazione mossa dall'Ufficio erariale in ordine alla deduzione degli interessi passivi su mutui per l'importo di euro 691.931,69 sarebbe stata basata su un'errata interpretazione dei commi 35 e 36 dell'art. 1 L. 244 del 2007, laddove l'Amministrazione finanziaria avrebbe esteso agli interessi passivi su finanziamenti ipotecari relativi ad immobili destinati a locazione, e dunque strumentali per natura, la condizione che il finanziamento dovesse essere stato effettuato per l'acquisto dei beni, condizione che però la norma non prevede;
c) che nel caso de quo, gli interessi passivi avrebbero dovuto ritenersi totalmente deducibili, ricorrendone sia il requisito soggettivo (natura di impresa immobiliare della società ricorrente), che quello oggettivo (mutui ipotecari su immobili strumentali per natura destinati alla locazione), requisiti previsti dal comma 36 dell'art. 1 L. 244 del 2007, ritenuta pacificamente norma vigente sebbene la “commissione di studio” ivi menzionata non avesse mai concluso i propri lavori;
d) che la deducibilità piena degli interessi passivi, in deroga ai limiti di cui all'art. 96 Tuir, risponderebbe al principio generale di inerenza (immobili strumentali) per le società immobiliari, senza che avrebbe potuto validamente richiamarsi la norma di cui al comma
35, che invece avrebbe un suo ambito applicativo specifico e distinto, “di natura eccezionale”, in quanto si riferirebbe a tutti i soggetti Ires, stabilendo, diversamente da tutti gli altri costi afferenti gli immobili cd. patrimonio, la deducibilità relativa, cioè non piena, degli interessi passivi relativi ai finanziamenti contratti per il loro acquisto, prescindendosi dall'attività svolta dalla società; e) che tale interpretazione sarebbe confermata dal successivo intervento normativo, il d. lgs. n. 147/2015, volto a confermare l'applicabilità del comma 36 alle sole società immobiliari senza introdurre ulteriori restrizioni oggettive, vale a dire il nesso diretto del finanziamento all'acquisto dei beni immobili;
f) che anche l'art. 12 Preleggi conduce a tale conclusione, attesa la chiarezza della lettera della legge che non consente di ricorrere a criteri interpretativi sussidiari, quale quello della mens legis, atteso il primato dell'interpretazione letterale;
g) che, ad ogni modo, il finanziamento sarebbe comunque geneticamente riconducibile all'atto di acquisto degli immobili da parte della conferente.
Con sentenza n. 8847/2024, la Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Roma, rigetta il ricorso sulla base della seguente motivazione: deve ritenersi che il comma 36 dell'art. 1 L. 244/2007 invocato dal ricorrente, correli la deduzione degli interessi passivi ad un mutuo finalizzato all'acquisizione dell'immobile da destinare in locazione. Nel caso in esame, tale condizione - essendo l'immobile gia' acquistato in precedenza dalla societa' – non risulta essere presente, tanto piu' ove si consideri che dalla documentazione depositata non emergono le finalità per le quali i finanziamenti ipotecari in atto sono stati contratti;
inoltre, con riferimento all'immobile sito in Roma, l'acquisto da parte della IMCO s.r.l. avvenne il
27.3.2007 mediante pagamento integrale del prezzo (di euro 33 milioni) che valse altresì ad estinguere un precedente mutuo gravante sulla parte venditrice Italfondiario s.p.a., senza accensione di ipoteca;
il successivo finanziamento dell'8.10.2008 per l'importo di euro 45 milioni contratto da IMCO s.r.l. con la Banca_1 sotto forma di apertura di credito garantita da ipoteca sull'immobile, non fu certamente finalizzato all'acquisto dell'immobile, già avvenuto, peraltro per importo inferiore, né nel predetto contratto di finanziamento risultano specificate le finalità: tanto impedisce di condividere l'affermazione difensiva secondo cui il finanziamento garantito da ipoteca sull'immobile sito in Roma contratto dalla società ricorrente sarebbe comunque geneticamente riconducibile all'atto di acquisto dello stesso. La documentazione prodotta risulta poi del tutto carente con riferimento all'immobile sito in Bari, laddove non è stato chiarito se l'acquisto primigenio fu fatto con finanziamento garantito da ipoteca sullo stesso immobile e se l'attuale finanziamento sia geneticamente riconducibile a tale atto di acquisto.
Avverso la decisione, propone appello la societa' “Ricorrente_1” riproponendo i motivi del ricorso di primo grado e, con memoria aggiuntiva, fornendo un quadro del consolidamento della giurisprudenza piu' recente della Corte di Cassazione, va disatteso l'argomento secondo cui l'ambito oggettivo di applicazione della norma vada limitato agli interessi passivi corrisposti su finanziamenti contratti esclusivamente per l'acquisto o per la costruzione degli immobili destinati alla locazione, trattandosi di limitazione che non trova riscontro nel testo normativo.
L'Agenzia delle Entrate si e' regolarmente costituita in giudizio con memorie con cui chiede la conferma della sentenza di primo grado e la condanna alle spese dell'appellante.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello e' fondato.
Questo Collegio prende atto del principio consolidatosi recentemente nella giurisprudenza della Corte di
Cassazione, da ultimo con la sentenza n. 321/2025, secondo cui: «Va disatteso l'argomento secondo cui l'ambito oggettivo di applicazione della norma vada limitato agli interessi passivi corrisposti su finanziamenti contratti esclusivamente per l'acquisto o per la costruzione degli immobili destinati alla locazione, trattandosi di limitazione che non trova riscontro nel testo normativo. Non possono giustificarsi limitazioni alla disposizione che prevede l'integrale deducibilità degli interessi che non trovino evidenza nel tenore letterale della norma;
il legislatore, quando ha ritenuto di limitare la portata applicativa della disposizione, lo ha fatto in via espressa imponendo il limite soggettivo della applicabilità alle sole società di gestione immobiliare. Del resto, questa Corte in merito all'interpretazione dell'art. 1, comma 36, della legge 244/2007 ha già evidenziato che «la portata di tale disposizione, quale ricavabile dalla sua interpretazione letterale e teleologica, è estremamente ampia, tanto da non giustificare limitazioni né sul piano oggettivo, delle tipologie di immobili considerate, né sul piano funzionale, degli obiettivi dell'indebitamento» (Cass. 21/07/2023, nn. 21885 e 21880 seguite da Cass. 24/07/2023, n. 22191 e Cass. - 2 - 27/07/2023, n. 22735 e, da ultimo, si veda Cass. 08/11/2024, n. 28804). A questo indirizzo, di recente affermatosi, la Corte intende dare continuità».
Ad oggi, come hanno affermato anche i predetti giudici nella sentenza del 2025 sopra citata,
l'orientamento della giurisprudenza di legittimità è univocamente e chiaramente nel senso che non occorra affatto che gli interessi siano stati corrisposti su finanziamenti contratti esclusivamente per l'acquisto o per la costruzione degli immobili destinati alla locazione, trattandosi di limitazione che non trova alcun riscontro nel testo normativo.
L'avviso di accertamento in oggetto risulta in contrasto con suesposta giurisprudenza;
come tale pertanto e' da ritenersi illegittimo e va pertanto annullato.
L'accoglimento del motivo esposto, per la sua rilevanza assorbente, rende superfluo l'esame degli altri motivi proposti dall'odierno appellante.
Ricorrono giusti motivi, stante il recente consolidamento della giurisprudenza sul punto, per compensare integralmente fra le parti le spese di lite.

P.Q.M.

la Corte accoglie l'appello e compensa le spese. Così deciso in Roma in data 21 ottobre 2025