Sentenza n. 791/2026
Depositata il 28/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della SICILIA Sezione 13, riunita in udienza il
09/12/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
BRANCATO VINCENZO, Presidente e Relatore
PANEBIANCO SALVATORE, Giudice
ATTINELLI MAURIZIO, Giudice
in data 09/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 1836/2024 depositato il 17/04/2024

proposto da

Ricorrente 1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore 1 CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Caltagirone
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 158/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado CATANIA sez. 2
e pubblicata il 05/01/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 36789 IMU 2013
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti: Per: Ricorrente 1 appellante:
-riforma integrale dell'impugnata sentenza e l'accoglimento del ricorso introduttivo del giudizio;

- in subordine, rideterminare l'imposta effettivamente dovuta sulla base dei valori €/Mq. meglio individuati nella perizia di stima già depositata in atti.
Con vittoria di spese e compensi per entrambi i gradi di giudizio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato in data 10.10.2019, Ricorrente_1 impugnava l'avviso di accertamento n. 6545/2013, notificatole in data 16.7.2019, per rettifica di un credito tributario, pari alla somma di € 37.278,40, oltre interessi e sanzioni, dovuta per IMU non versata nel 2013, chiedendone l'annullamento per i seguenti motivi:

1. per difetto di congrua motivazione dell'atto opposto;

2. per mancata allegazione degli atti presupposti indicati nell'atto impugnato;

3. per essere abnorme e sproporzionato il valore di €/mq. 104,28 attribuito dal comune alle particelle edificabili Estremi_Catastali_1, essendo il valore congruo quello pari a €/mq. 15,00; il valore attribuito dal comune a tali aree sarebbe abnorme, in quanto si tratterebbe di terreni, siti in zona periferica, di fatto, priva di vocazione commerciale, e tanto estesi da non potere essere edificati senza un piano di lottizzazione;

4. per essere abnorme e sproporzionato il valore di €/mq. 187,16 attribuito dal comune alle particelle asseritamente edificabili Estremi_Catastali_2 trattandosi di area non edificabile, già fiscalmente '
compresa nella rendita catastale accertata dal catasto, tanto da non essere soggetta ad altra imposizione.
Il Comune di Caltagirone, costituitosi in persona del sindaco pro tempore, resisteva in giudizio, contestando il fondamento del ricorso. Faceva tuttavia presente che nelle more del giudizio, era stata accolta parzialmente l'istanza di reclamo avanzata dalla ricorrente, disponendosi l'abbattimento del 20% della superficie fondiaria tassabile di cui alle particelle Estremi_Catastali_1, come da relativo provvedimento di rettifica emesso in autotutela in data 3.7.2019, con cui si chiedeva alla contribuente il pagamento della minore somma di
€ 29.739,50, comprensiva di interessi e sanzioni, per IMU dovuta nel 2013. Chiedeva per il resto il rigetto del ricorso, con condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio.
La ricorrente impugnava anche il predetto provvedimento di rettifica.
Resisteva il Comune di Caltagirone.
I due procedimenti venivano riuniti.
La C.G.T. di I° Grado di Catania, con sentenza n. 158/02/2024, rigettava i ricorsi riuniti proposti dalla Sig.ra Ricorrente_1 compensando le spese di giudizio.
Affermava il primo giudice che:
"l'avviso di accertamento impugnato sia sufficientemente motivato, poiché sono in esso indicati tutti gli elementi utili a consentire alla contribuente di comprendere l'iter logico seguito ai fini della determinazione della pretesa creditoria azionata, (ovverosia i versamenti parziali effettuati, gli immobili oggetto di accertamento, le delibere comunali richiamate nella motivazione con cui sono stati determinati i valori delle aree edificabili in questione). Il diritto di adeguata difesa della ricorrente non è stato pertanto in alcun modo menomato;
tanto meno in esito alla mancata allegazione delle delibere comunali richiamate nella motivazione, in quanto già conosciute dalla contribuente perchè soggette a pubblicità legale e tuttavia dalla stessa non impugnate.
Va considerata parimenti congrua la motivazione del provvedimento di rettifica in autotutela, pure impugnato, siccome fondata sulla rideterminazione dell'importo dovuto per IMU nell'anno di imposta 2013, in seguito all'abbattimento del 20% della superficie fondiaria tassabile di cui alle particelle Estremi_Catastali_1, come riconosciuto da esso comune nel provvedimento di accoglimento parziale del reclamo proposto dalla
Ricorrente 1 avverso l'avviso di accertamento in questione, ritualmente notificato alla contribuente.
Lamenta inoltre la ricorrente il fatto che sia stato attribuito erroneamente dal comune resistente, nei provvedimenti impugnati, il valore asseritamente abnorme e sproporzionato, di €/mq. 104,28, alle superfici fondiarie edificabili in questione, di cui alle particelle Estremi_Catastali_1.
Anche tale censura non merita accoglimento, laddove si consideri che il valore delle aree edificabili in zona
"DIR” per cui si procede è stato correttamente determinato, tenendo conto dei valori di mercato accertati dall'O.M.I., (Osservatorio del Mercato Immobiliare), dell'Agenzia delle Entrate, oltre che delle caratteristiche dei terreni in questione, ricadenti nella zona omogenea destinata dal p.r.g. ad attività direzionali e commerciali, posta in prossimità di attività commerciali ed artigianali, nonché di aree residenziali, già esistenti.
Il valore pari a €/mq. 104,28 attribuito dal comune, appare tanto più congruo, se si considera che la stessa ricorrente ha di recente alienato un immobile limitrofo a quello oggetto dei ricorsi riuniti, ad un valore fiscale unitario superiore, registrato in €/mq 127,50, come riferito dal comune resistente e non contestato dalla stessa contribuente.
Si duole infine parte ricorrente del fatto che sia stato attribuito erroneamente dal comune resistente, nei provvedimenti impugnati, il valore asseritamente abnorme e sproporzionato, di €/mq. 187,16 alle superfici fondiarie, di cui alle particelle Estremi_Catastali_2, in realtà da non considerarsi edificabili perché costituenti area adibita a cortile con carattere pertinenziale rispetto al fabbricato contiguo esistente.
Anche tale ultimo motivo di impugnazione deve essere rigettato, a giudizio del collegio, sia perché tale area adibita a cortile non risulta identificabile, in esito all'esame della planimetria catastale in atti, né, tanto meno, il suo carattere asseritamente pertinenziale;
sia perché l'esistenza di tale pertinenza non era stata denunciata dalla contribuente in sede di dichiarazione IMU;
sia perchè la sussistenza di un sicuro e durevole asservimento dell'area al servizio o all'ornamento dell'edificio esistente, non è stata provata dalla ricorrente attraverso la produzione di relativa documentazione notarile.
Alla luce delle superiori argomentazioni deve pertanto confermarsi il provvedimento di rettifica emesso in data 3.7.2019, in sede di autotutela, dal comune resistente, unitamente all'avviso di accertamento, parimenti impugnato, nei limiti in cui lo stesso è stato modificato dal predetto provvedimento di rettifica.
Sussistono giusti motivi, in considerazione della natura della controversia e della peculiarità delle questioni trattate, per disporre la compensazione per intero delle spese tra le parti".
Avverso tale sentenza proponeva appello la Ricorrente_1.
Seguiva memoria illustrativa della Ricorrente_1.
L'Appellato rimaneva contumace.

MOTIVI DELLA DECISIONE
E' consolidato, nella giurisprudenza della Corte di legittimità, il principio per il quale, ove due giudizi tra le medesime parti abbiano riferimento al medesimo rapporto giuridico, ed uno di essi sia stato definito con sentenza passata in giudicato, l'accertamento così compiuto in ordine alla situazione giuridica ovvero alla soluzione di questioni di fatto e di diritto relative ad un punto fondamentale comune ad entrambe le cause, formando la premessa logica indispensabile della statuizione contenuta nel dispositivo della decisione, preclude il riesame dello stesso punto di diritto accertato e risolto, anche se il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che hanno costituito lo scopo e il petitum del primo.
In relazione ai tributi periodici le Sezioni Unite della Cassazione hanno affermato che:
b) devea) il processo tributario non è un giudizio sull'atto ma si estende al merito;
conseguentemente escludersi che il giudicato ( salvo che il giudizio non si sia risolto nell'annullamento dell'atto per vizi formali o per vizio di motivazione) esaurisca i propri effetti nel limitato perimetro del giudizio in esito al quale si è formato e se ne deve ammettere, di contro una potenziale capacità espansiva in un altro giudizio tra le stesse parti, secondo regole non dissimili – nei limiti della specificità tributaria - da quelle
-
che disciplinano l'efficacia del giudicato esterno nel processo civile;

c) gli elementi costituitivi della fattispecie, estendendosi ad una pluralità di periodi d'imposta, assumono carattere tendenzialmente permanente (S. U. n. 13916/2006).
In particolare, Sez. 5°, n. 13152/2019, ha precisato, sull'assunto per il quale nel processo tributario, qualora due giudizi tra le stesse parti abbiano ad oggetto un medesimo rapporto giuridico ed uno di essi sia stato definito con sentenza passata in giudicato, l'accertamento così compiuto in ordine alla situazione giuridica ovvero alla soluzione di questioni di fatto e di diritto relativo a un punto decisivo comune ad entrambe le cause, formando la premessa logica indispensabile della statuizione contenuta nel dispositivo della sentenza, preclude il riesame dello stesso punto di diritto già accertato e risolto, anche laddove il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle costituenti lo scopo ed il petitum del primo ed ha conseguentemente cassato la sentenza di merito che, nell'affermare la legittimità di un avviso di accertamento, ai fini irpef, basato sulla natura edificabile di un terreno, aveva trascurato l'effetto preclusivo derivante da altro giudizio ove, con sentenza passata in giudicato, ne era stata esclusa l'edificabilità ai fini dell'imposta di registro.
La Sez. 5°, n. 1300/2018 ha inoltre precisato che, in materia di ICI, la sentenza che abbia deciso con efficacia di giudicato relativamente ad alcune annualità fa stato con riferimento anche ad annualità diverse, in relazione a quei fatti che appaiono elementi costitutivi della fattispecie a carattere tendenzialmente permanente ma non con riferimento ad elementi variabili ( come, ad esempio, il valore immobiliare ex art. 5, co. 5, d. I.vo n.
504/1992, che, per sua natura, con riferimento ai diversi periodi di imposta, è destinato a modificarsi nel tempo e non è equiparabile a quelle qualificazioni giuridiche o a quegli elementi preliminari comuni e immutabili negli anni).
L'assunto relativo alla eventualmente intervenuta modifica del valore immobiliare va provato dalla parte che abbia sostenuto il suo verificarsi.
Più complessa è la questione afferente l'efficacia del giudicato sostanziale nei confronti dei terzi.
In proposito la Suprema Corte ha affermato che il giudicato spiega efficacia riflessa nei confronti di soggetti estranei al rapporto processuale, quando questi siano titolari di un diritto dipendente dalla situazione definita in quel giudizio o, comunque, di un diritto subordinato a tale situazione.
Con riferimento alla prima delle questioni prospettate dall'appellante soccorre, segnatamente, la sentenza n. 5373/2024 depositata il 28/06/2024, passata in giudicato, della C.G.T. di I° Grado di Catania - nel giudizio iscritto al R.G.R. n. 3452/2022 promosso dall'appellante avverso l'avviso di accertamento n. 4253 relativo all'IMU 2016 in relazione alle medesime particelle per cui è causa, in cui veniva disposta d'ufficio una CTU con la quale si è rideterminato il valore venale da attribuire alle aree interessate individuato in 57 €/mq per i terreni in zona DIR.
Ad analoghe conclusioni sono giunte le sentenze n. 2440/2023 depositata il 07/04/2023 (IMU 2015) e n.
1206/2024 depositata il 14/02/2024 (IMU 2017) anch'esse passate in giudicato con cui è stata accolta l'eccezione relativa alla errata determinazione del valore delle aree edificabili censite al Estremi Catastali 1
Quanto alla seconda questione, si è espressa in senso favorevole al contribuente la sentenza n. 6348/2022 del 21/02/2022, la sentenza n. 2597/2023 del 14.04.2023, la sentenza n. 5296/2023 del 21/07/2023 e la sentenza n. 5023/2025 del 15/04/2025, con cui sono stati accolti i ricorsi presentati dal fratello dell'appellante sig. Nominativo_1 avverso identici accertamenti emessi dal Comune di Caltagirone per l'anno 2011 2013
2014 e 2018, nonché le sentenze n. 7148/2021 del 27.09.21 e n. 4061/2023 con cui sono stati accolti integralmente i ricorsi presentati dalla sorella sig.ra Nominativo_2 avverso identici accertamenti emessi dal Comune di Caltagirone per l'anno 2011 e 2013.
Con la sentenza sopra richiamata n. 5373/2024, la CGT di Catania è giunta all'attribuzione alle aree interessate del valore di € 57/mq a seguito di approfondita indagine tecnica disposta nel contrasto delle valutazioni operate dal tecnico comunale e dal consulente.
Con detta sentenza è stato affermato altresì:
"I terreni edificabili di cui al Estremi_Catastali_1, ricadono in parte nella zona DIR, ovvero tra le aree individuate dal piano regolatore generale per attività direzionale e commerciale. Si calcola una superficie in zona DIR di 25.867 metri quadri, a fronte di una superficie catastale di mq 33.563.
Le norme di attuazione del PRG stabiliscono che l'eventuale progetto edificatorio in zona DIR preveda la cessione gratuita da parte della proprietà al Comune di alcune aree da destinare ad uso pubblico e ad opere di urbanizzazione primaria:
1) parcheggi, nella misura di 2,5 mq per ogni 100 mc di costruzione;

2) verde attrezzato, nella misura di 4,5 mq per ogni 100 mc di costruzione;

3) opere di urbanizzazione primaria, in cui rientrano, come impegno di superficie, le strade di servizio all'insediamento, oltre a fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas e la pubblica illuminazione.
Le Norme di Attuazione stabiliscono per le zone DIR un indice di fabbricabilità fondiaria, ovvero riferibile alla superficie al netto delle aree da cedere, di 2 mc/mq. Ne deriva che la superficie fondiaria, detraendo soltanto parcheggi e verde attrezzato, funzione della cubatura realizzabile, è pari a 22.690 metri quadrati.
Assumendo che per le opere di urbanizzazione primaria si debba cedere una percentuale che oscilla fra il
5% e il 7%, si assume che la superficie fondiaria sia pari all'80% di quella che rientra in zona DIR ovvero
20.694 mq ed essendo l'indice fondiario pari a 2 mq/mc, si può edificare un volume massimo di 41.388 mc.
Il perito, per determinare il costo totale che avrebbe avuto l'intervento nel 2016, afferibile l'edilizia terziaria, ha utilizzato il Bollettino Prezzi Tipologie Edilizie pubblicato dalla Tipografia del Genio Civile DEI, nell'ultima stesura che precede il 2016, ovvero l'edizione 2014. I costi tecnici di costruzione acquisiti dalla suindicata pubblicazione sono stati così calcolati:
1) per la costruzione del fabbricato, 363 euro/mc; 2) per le aree da cedere a parcheggio, 49 euro/mq;
3) per il verde attrezzato, 35 euro/mq;
4) per le opere di urbanizzazione primaria, 94 euro/mq;
complessivamente un costo tecnico stimato in euro 15.310.000, a cui vanno aggiunte altre voci di spesa
(costo degli allacciamenti, onorari professionali, oneri di urbanizzazione, contributo afferente al costo di costruzione, oneri per smaltimento rifiuti, gli interessi sulle somme anticipate, il costo delle fidejussioni).
Si giunge così ad un costo dell'opera di euro 16.000.000 da dividere per la superficie territoriale, ovvero comprensiva delle aree da cedere, dal momento che comprende i costi per parcheggi, verde attrezzato e viabilità. Ne deriva un costo unitario dell'opera di 618 euro/mq.
Per stabilire il valore di mercato il perito, non esistendo al 2016 ( e tuttora) un mercato di comparti edificatori similari a quelli oggetto della presente causa, dal quale desumere elementi economici per un confronto diretto, né edifici a destinazione speciale in categoria D oppure E, è ricorso ai valori OMI, rilevando che "non esiste" una banca dati nella zona D1, in cui rientra il comparto, per il settore del terziario ed ha ritenuto pertanto fare riferimento alla zona D4, in cui di fatto si concentra gran parte delle aree DIR individuate dal
PRG, perché, comunque, il compendio è ai margini di questa zona catastale, pur tenendo conto delle differenti caratteristiche di contesto.
La Banca dati OMI per la zona D4 conduce, per il 2016, ad un valore medio di 675 euro/mq riferiti ad immobili in condizioni normali e non a nuove costruzioni. Il perito, correttamente, ha scelto di non maggiorare questi valori compensando la maggiorazione di cui si dovrebbe tenere conto per "nuova costruzione", con la minore centralità e con la maggiore difficoltà di vendere una tipologia di grandi dimensioni. Per differenza tra il valore commerciale ad opera ultimata ed il costo di realizzazione dell'opera (675 - 618), si è determinato pertanto un valore per il terreno di 57 euro/mq.
Il secondo compendio di aree ricade in zona B1 di PRG e comprende le seguenti particelle:
Estremi Catastali_2
Oggi la Estr.Cat.2b non esiste più, in quanto soppressa ed unita alla Estr. Cat.2a.
Nel 2016, la Estr. Cat.2b era divisa in due subalterni, sub.1 e sub.2: dalla soppressione della Estr. Cat.2b sub.1, è derivata l'unità Es.Ca.2a sub.5 e dalla soppressione della Estr. Cat.2b sub.2, è derivata l'unità Es. Ca.2a sub.6.
Per entrambe è rimasta invariata la superficie catastale. I rilievi in loco hanno permesso al CTU di verificare le misure dell'area scoperta per una superficie di 433 metri quadri. Il lotto identificato dalla Estr. Cat. 2a, comprensivo di superficie coperta e superficie scoperta, si sviluppa su 800 mq. Tenendo conto della distanza inderogabile imposta dal Codice Civile di 5 metri dai confini, e della distanza di 10 metri da una parete finestrata, ribadita nelle Norme Tecniche di Attuazione, la superficie realmente edificabile si ridurrebbe a 35 mq, delle dimensioni di 5,60m x 6,20m. Trattandosi di rilievi di massima il CTU non ha escluso che la superficie scoperta corrisponda ad un'area di 393 mq+60 mq, come riportato nell'Allegato B del Comune, assumendo una superficie scoperta di 453 mq, per cui l'area edificabile si riduce a 37 mq.
Il resto della superficie è da considerarsi pertinenza diretta del sub.4, perché costituisce l'unico accesso al portoncino d'ingresso del corpo scala, interno a quest'area.
Utilizzando il metodo della trasformazione, il CTU, sempre utilizzando la pubblicazione DEI antecedente il
2016, ha stimato un costo tecnico di costruzione di 1.085 euro/mq, a cui vanno aggiunte altre voci di spesa (costo degli allacciamenti, onorari professionali, oneri di urbanizzazione, contributo afferente al costo di costruzione, oneri per smaltimento rifiuti).
Ne deriva un costo dell'opera non minore di 45.000 euro.
Utilizzando la Banca data OMI, si rileva che il valore dei negozi, in condizioni ottime, nel 2016, nella zona
D5 in cui ricade la Estr. Cat.2a, rientrava in una forbice ampia compresa tra 900 e 1.600 euro16/18.
Immaginando di assumere il valore massimo, la bottega che potrebbe realizzarsi avrebbe un valore commerciale di 59.000 euro (37 MQ * 1.600euro)
Il valore dell'area edificabile, misurata dal Comune in 453 mq, è pertanto di 14.000 euro che, divisa per l'area stessa, è pari a euro 30,90.
Il consulente di parte ed il difensore, circa la corte di pertinenza della Estr.Cat. 2b, hanno dissentito sulla potenziale edificazione di un'ulteriore bottega in linea con quelle esistenti perché "penalizzerebbe la visibilità dell'edificio principale rispetto alla strada pubblica e, viceversa, non consente la visione della strada dall'abitazione facendo diventare l'edificio chiuso con vista su cortile chiuso".
Il CTU ha ribadito che "L'edificio non ha alcun valore architettonico sul lato interno, per cui la sua minore visibilità non toglierebbe nulla all'interesse pubblico", che, altresì il fabbricato sarebbe nell'assoluto rispetto delle distanze e non toglierebbe in alcun modo luminosità all'appartamento, il cui balcone interno è rivolto verso il condominio accanto e la corte manterrebbe la sua configurazione attuale.
Il Collegio condivide le conclusioni del perito ritenendo che il terreno in questione sia potenzialmente edificabile e quindi soggetto all'IMU".
Si impone, pertanto, nei limiti di cui alla richiesta formulata con la memoria illustrativa, l'accoglimento del gravame.
Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Sicilia, Sezione Staccata di Catania n. 13, definitivamente pronunziando, in parziale accoglimento dell'appello proposto da Ricorrente_1 avverso la sentenza n. 158/2024 della C. G. T. di Catania, Sez. 2°, in riforma della medesima, determina in
€57,00/mq. il valore delle particelle censite al Estremi_Catastali_e dichiara la natura pertinenziale delle Estremi Catastali_2;
condanna il Comune di Caltagirone al pagamento in favore della ricorrente delle spese del giudizio che liquida, per ciascun grado in € 1.500,00, oltre accessori di legge.
Catania 9.12.2025 Il Presidente rel.
dr. V. Brancato