Sentenza n. 695/2026
Depositata il 05/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 9, riunita in udienza il 11/12/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
LO SURDO ANTONIO, Presidente
BRIGUORI AO, EL
RUGGIERO ALDO, Giudice
in data 11/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 5570/2022 depositato il 31/10/2022

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Latina
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Rag. Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 663/2022 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale LATINA sez. 2 e pubblicata il 09/06/2022
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20181T3827 IVA-ALTRO 2018
a seguito di discussione in camera di consiglio

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. L'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Latina proponeva appello avverso la sentenza n.
663/02/22 della Commissione tributaria provinciale di Latina, Sez. 2, depositata il 9 giugno 2022 e non notificata, che aveva accolto il ricorso di Resistente_1 contro l'avviso di liquidazione n. 2018 IT 003827 000, relativo all'atto di compravendita stipulato il 29 marzo 2018 (notaio Nominativo_1) con il quale l'Ufficio aveva revocato l'aliquota IVA agevolata del 4% “prima casa”.

1.1. In particolare, con l'avviso impugnato, riferito all'atto di compravendita di un fabbricato stipulato il
29/03/2018 e registrato il 09/04/2018 presso l'Ufficio di Latina (serie 1T, n. 003827), l'Agenzia delle Entrate revocava alla contribuente Resistente_1 l'aliquota IVA agevolata del 4% prevista per l'acquisto di case di abitazione non di lusso (Tabella A, parte seconda, n. 21, D.P.R. 633/1972), contestando la violazione delle condizioni di cui all'art. 1, nota II-bis, Tariffa parte prima allegata al D.P.R. 131/1986.
Secondo l'Ufficio, dalle risultanze dell'Anagrafe tributaria emergeva che la contribuente era già proprietaria, nel medesimo Comune di Latina, di altro immobile abitativo, acquistato con atto notarile stipulato il 10/05/2006 (notaio Nominativo_2), registrato il 16/05/2006 al n. 3996, serie 1T, censito al foglio 76, particella 1502, sub 2. L'Ufficio riteneva, pertanto, insussistente il requisito dell'“impossidenza” di altra casa di abitazione nel Comune, richiesto dalla citata nota II-bis.
La contribuente impugnava l'avviso dinanzi alla Commissione tributaria provinciale di Latina, deducendo di non avere mai fruito in passato delle agevolazioni “prima casa”. Aggiungeva che l'immobile acquistato nel
2006, pur situato nello stesso Comune, era da tempo concesso in locazione a terzi, con contratto regolarmente registrato e tuttora in essere e che detto immobile, per caratteristiche oggettive e per ubicazione, non era idoneo a soddisfare le proprie esigenze abitative, onde ella versava, in concreto, nella situazione di “impossidenza” di altra casa di abitazione nel Comune.
La CTP di Latina, con sentenza n. 663/02/22, accoglieva il ricorso, annullava l'avviso di liquidazione e riconosceva la spettanza del regime agevolato “prima casa” in relazione all'acquisto del 2018.

2. Avverso tale pronuncia proponeva, come detto, appello l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di
Latina, deducendo:
- violazione e falsa applicazione dell'art. 1, nota II-bis, Tariffa parte - prima allegata al D.P.R. 131/1986, per avere il primo giudice riconosciuto il requisito dell'“impossidenza” nonostante la contribuente fosse proprietaria di due immobili nello stesso Comune;

- erronea applicazione dei principi desumibili dalla risposta ad interpello n. 378/2019 dell'Agenzia delle
Entrate;
- mancata considerazione, da parte della CTP, della circostanza che la contribuente, nell'atto notarile di acquisto del 2018, aveva reso – secondo l'Ufficio – dichiarazione mendace, affermando di non essere proprietaria di altro immobile nel medesimo Comune.

3. La contribuente si costituiva, depositando controdeduzioni, con le quali chiedeva il rigetto del gravame, deducendo, tra l'altro:
- che il possesso e la disponibilità di altra casa di abitazione deve essere valutato in senso oggettivo e soggettivo, alla luce delle concrete esigenze di vita dell'acquirente;
- che l'immobile acquistato nel 2006 era, ed è tuttora, vincolato da contratto di locazione regolare, non preordinato, e comunque non idoneo, per caratteristiche e ubicazione, a costituire la propria abitazione principale;

- che tale interpretazione trova conferma nella giurisprudenza di legittimità (Cass., Sez. V, n. 19989/2018; ord. Cass. n. 20981/2021) e nella stessa ratio delle agevolazioni “prima casa”, come riconosciuta anche dalla Corte costituzionale.
Produceva, tra gli allegati, l'ordinanza della Corte di Cassazione n. 19989/2018 e l'ordinanza n. 20981/2021, nonché un commento alla risposta ad interpello n. 378/2019.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. L'appello non è fondato.

1.1. L'art. 1, nota II-bis, Tariffa parte prima allegata al D.P.R. 131/1986, nel disciplinare le agevolazioni c.d.
“prima casa”, stabilisce, per quanto qui interessa, che l'acquirente deve dichiarare, nell'atto di acquisto, di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l'immobile da acquistare (lett. b).
La disposizione, letta in combinazione con la ratio dell'agevolazione – volta a facilitare l'acquisto della casa destinata a soddisfare le esigenze abitative del contribuente – è stata oggetto di interpretazione da parte della giurisprudenza di legittimità nel senso che rileva non la mera titolarità formale di un diritto reale su un qualsiasi immobile, bensì il possesso di un alloggio concretamente idoneo a fungere da casa di abitazione.
In tale prospettiva, la Corte di Cassazione ha chiarito che la nozione di “casa di abitazione” va intesa come alloggio idoneo, secondo criteri obiettivi, a soddisfare le esigenze abitative del contribuente e del suo nucleo familiare, e che non è di ostacolo all'agevolazione la titolarità di altro immobile che, per le sue caratteristiche
(ad es. superficie particolarmente ridotta, conformazione) o per la situazione giuridica in cui si trova (es. locazione non artificiosamente preordinata), risulti, in concreto, non utilizzabile come abitazione del contribuente.
Si richiama l'ordinanza n. 19989/2018, allegata dall'appellata, nella quale la Suprema Corte ha riconosciuto il diritto all'agevolazione “prima casa” anche in presenza di un altro immobile ubicato nello stesso Comune, da lungo tempo concesso in locazione a terzi, ritenendo che, in quella situazione, il contribuente fosse privo di un'abitazione effettivamente disponibile nel Comune. Analogamente, l'ordinanza n. 20981/2021 ha ribadito che ai fini dell'agevolazione rileva la disponibilità di un immobile concretamente idoneo a soddisfare le esigenze abitative, sottolineando che la disciplina mira a favorire l'acquisto di una casa realmente utilizzabile come abitazione nel luogo di residenza o di lavoro.
Ne deriva che il requisito ostativo di cui alla lett. b) della nota II-bis deve essere interpretato alla luce di tale nozione sostanziale di “casa di abitazione” e non come un mero dato formale di titolarità di un diritto reale su qualsiasi immobile abitativo nel Comune.
La risposta ad interpello n. 378/2019 dell'Agenzia delle Entrate, pur richiamata dall'Ufficio, ha natura di atto di prassi amministrativa e non può prevalere su un'interpretazione normativa consolidata in sede di legittimità.
Inoltre, la stessa risposta dell'Ufficio resa alla contribuente – come evidenziato nella memoria – prende le mosse dai principi enunciati dalla Cassazione e non può essere letta in senso riduttivo tale da svuotare di contenuto l'accertamento di concreta idoneità dell'immobile.

1.2. Quanto alla fattispecie in esame, è pacifico in atti che la contribuente non aveva in precedenza fruito delle agevolazioni “prima casa”, sebbene proprietaria di un immobile acquistato nel 2006 nel Comune di
Latina. Peraltro, al momento dell'acquisto del nuovo immobile nel 2018, il cespite del 2006 era concesso in locazione a terzi in forza di contratto regolarmente registrato, contratto che – secondo quanto dedotto e documentato dalla parte – risulta ancora in essere alla data delle controdeduzioni. La contribuente ha allegato che tale immobile non era idoneo a soddisfare le proprie esigenze abitative sia per caratteristiche oggettive sia per l'ubicazione, mentre l'immobile acquistato nel 2018 era destinato a divenire la sua effettiva abitazione. L'Ufficio fonda l'appello sulla considerazione che la mera titolarità di un diritto di proprietà su altro immobile nel medesimo Comune integrerebbe di per sé la causa ostativa di cui alla lett. b), reputando irrilevanti sia lo stato locativo del bene sia le dedotte caratteristiche di inidoneità.
Tale impostazione non è condivisibile, alla luce dei principi sopra richiamati. Ciò che assume rilievo è la disponibilità, nel Comune, di una casa concretamente idonea ad essere destinata a residenza dell'acquirente.
Quando l'unico immobile preesistente sia stabilmente locato a terzi in forza di un contratto non artificiosamente preordinato e, comunque, non sia idoneo a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato, non può ritenersi integrata la situazione ostativa invocata.
Nel caso di specie, a fronte di tutte le evidenze in atti, la mera titolarità formale del diritto di proprietà su detto immobile non è sufficiente a negare l'agevolazione “prima casa”, dovendosi ritenere che la contribuente non disponesse, in concreto, di un'abitazione idonea nel Comune e che, dunque, versasse nella situazione che il legislatore ha inteso favorire.

1.3. L'Ufficio sottolinea, tra i motivi di appello, che la contribuente avrebbe reso, nell'atto di compravendita del 2018, una dichiarazione mendace, affermando di non essere proprietaria di altro immobile nel Comune.
Al riguardo, va osservato che la dichiarazione richiesta dalla nota II-bis riguarda il possesso di altra “casa di abitazione” nel territorio del Comune, secondo la nozione giuridica sopra illustrata. Se si ritiene – come in questa sede si ritiene – che l'immobile del 2006, per le concrete circostanze del caso (locazione non artificiosa, inidoneità oggettiva e soggettiva), non integri una “casa di abitazione” rilevante ai fini della disciplina agevolativa, la dichiarazione resa non può essere qualificata come mendace in senso giuridicamente rilevante ai fini della negazione del beneficio.

2. In conclusione, l'appello dell'Agenzia delle Entrate deve essere respinto. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta l'appello e condanna l'appellante alle spese del grado, liquidate in euro 1.000,00, oltre oneri di legge.