Sentenza n. 221/2026
Depositata il 03/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CALABRIA Sezione 4, riunita in udienza il
30/01/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
GENISE ANGELO ANTONIO, Presidente
DE ON GIANCARLO, Relatore
GAROFALO FRANCESCA, Giudice
in data 30/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 2595/2023 depositato il 21/11/2023

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Mt Spa - 02638260402
Difeso da
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 3089/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado COSENZA sez. 6 e pubblicata il 13/06/2023
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 60786 IMU 2015
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 60787 IMU 2016
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 60788 IMU 2017
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 60789 IMU 2018 a seguito di discussione in camera di consiglio

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L'odierna controversia trae origine dal ricorso proposto dal contribuente avverso quattro avvisi di accertamento emessi dalla società M.T. S.p.A., concessionaria per la riscossione del Comune di Rende, con i quali veniva contestato l'omesso versamento dell'IMU per le annualità dal 2015 al 2018. L'Ente impositore negava il diritto all'esenzione per l'abitazione principale sita in Rende, Indirizzo_1 , ritenendo insussistenti i requisiti di legge.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Cosenza, con la sentenza n. 3089/2023, respingeva il ricorso del contribuente. I primi giudici fondavano il proprio convincimento sull'assenza di prova idonea a dimostrare la concreta destinazione dell'immobile a dimora abituale del ricorrente. In particolare, la decisione di primo grado evidenziava come le dimensioni ridotte dell'immobile (indicate in atti come 48 mq ai fini TARI), la coincidenza della residenza dell'altra comproprietaria e l'esistenza di contratti di locazione a terzi costituissero elementi presuntivi gravi, precisi e concordanti tali da far ritenere che l'immobile fosse oggetto di locazione tout court e non di mera locazione parziale con mantenimento della dimora del proprietario.
Avverso tale pronuncia ha proposto appello il Sig. Ricorrente_1, lamentando l'erronea ricostruzione dei fatti operata dal giudice di prime cure. L'appellante ha censurato la sentenza impugnata sostenendo che l'immobile ha una superficie reale di 69 mq e non di 48 mq, come erroneamente desunto dai dati TARI, e dispone di doppi servizi igienici che renderebbero possibile la coabitazione. Ha inoltre dedotto che la sorella, comproprietaria, pur mantenendo formalmente la residenza per un periodo, aveva di fatto trasferito la propria dimora altrove a seguito del matrimonio celebrato nel 2015. L'appellante ha ribadito la legittimità della locazione parziale dell'abitazione principale, invocando la prassi amministrativa e la giurisprudenza che ammettono il mantenimento dell'esenzione IMU qualora il proprietario continui a dimorare nell'immobile locato solo per singole stanze.
Si è costituita in giudizio la M.T. S.p.A., chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza impugnata. La società appellata ha contestato le argomentazioni avversarie, rilevando che, anche ammettendo una superficie di 69 mq, l'elevato numero di conduttori registrati (fino a quattro inquilini oltre alla proprietà) configurerebbe un sovraffollamento incompatibile con l'uso abitativo principale del proprietario, suggerendo piuttosto una destinazione dell'immobile a fonte di reddito tramite locazione integrale.
La causa è stata trattata in Camera di Consiglio come da avviso ritualmente comunicato alle parti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte, esaminati gli atti di causa e le argomentazioni svolte dalle parti, ritiene che l'appello proposto sia infondato e debba essere respinto, con conseguente conferma della sentenza di primo grado.
Il punto nodale della controversia riguarda la spettanza dell'esenzione IMU per l'abitazione principale in presenza di contratti di locazione stipulati con terzi. È principio consolidato che, ai fini dell'esenzione, è onere del contribuente dimostrare la sussistenza contestuale del requisito della residenza anagrafica e della dimora abituale. Sebbene la normativa e la prassi (inclusa la Circolare MEF n. 3/2012 citata dall'appellante) ammettano astrattamente la compatibilità tra l'esenzione IMU e la locazione parziale dell'immobile, tale compatibilità è subordinata alla condizione imprescindibile che il proprietario continui a mantenere nell'immobile il centro dei propri interessi e la propria effettiva dimora abituale.
Nel caso di specie, le risultanze istruttorie non consentono di ritenere raggiunta tale prova con sufficiente grado di certezza. Nonostante l'appellante abbia documentato una superficie catastale di 69 mq, superiore a quella di 48 mq indicata nella sentenza impugnata, tale elemento non è di per sé dirimente per ribaltare il giudizio di merito. Dalla documentazione in atti e dalle controdeduzioni dell'appellata emerge, infatti, che l'immobile è stato oggetto di plurimi contratti di locazione registrati a favore di diversi soggetti (studenti universitari) nelle annualità in contestazione. La presenza contemporanea di più conduttori, che hanno anch'essi stabilito la residenza o il domicilio nell'immobile, unitamente alla presenza formale della sorella dell'appellante (fino al 2017), crea un quadro fattuale che mal si concilia con l'effettiva coabitazione e dimora abituale del ricorrente.
Il Collegio osserva che la ratio dell'agevolazione fiscale è quella di tutelare il diritto all'abitazione e non di agevolare lo sfruttamento economico del bene. L'elevata densità abitativa desumibile dal numero di contratti, in rapporto alla metratura dell'appartamento (ancorché di 69 mq), corrobora la tesi, già sposata dai giudici di prime cure, di un utilizzo dell'immobile prevalentemente rivolto alla locazione. Il contribuente non ha fornito elementi probatori specifici e concreti — quali ad esempio consumi delle utenze domestiche inequivocabilmente riferibili a un uso continuo e prevalente da parte del proprietario rispetto ai conduttori — idonei a superare la presunzione che l'immobile fosse destinato a soddisfare le esigenze abitative dei conduttori piuttosto che quelle del proprietario.
L'uscita dal nucleo familiare della sorella a seguito del matrimonio nel 2015, pur documentata, non è sufficiente a sanare la carenza probatoria riguardante l'effettiva permanenza abituale dell'appellante nell'immobile locato a terzi. Pertanto, la decisione di primo grado appare corretta nel ritenere non provato il mantenimento del nucleo funzionale dell'abitazione in capo al proprietario, elemento essenziale per il riconoscimento del beneficio fiscale richiesto.
Quanto alla regolamentazione delle spese di giudizio, la Corte ritiene che sussistano giusti motivi per disporne l'integrale compensazione tra le parti. Tale decisione è giustificata dalla particolarità della questione fattuale trattata, che ha richiesto un approfondimento in merito alla distinzione tra locazione parziale e totale in relazione alla consistenza immobiliare, nonché dalla parziale fondatezza delle doglianze dell'appellante in merito all'errore sulla superficie dell'immobile contenuto nella sentenza di primo grado, circostanza che tuttavia non è bastata a modificare l'esito del giudizio.

P.Q.M.

La Corte conferma la sentenza impugnata spese come in motivazione.