Sentenza n. 898/2026
Depositata il 27/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 12, riunita in udienza il
12/01/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
VERRUSIO MARIO, Presidente
OC MI, LA
FEO FRANCESCO PAOLO, Giudice
in data 12/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 7082/2024 depositato il 31/10/2024

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Salerno
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 1140/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado SALERNO sez.
2 e pubblicata il 12/03/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. SA0170596 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 61/2026 depositato il 13/01/2026
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: accoglimento dell'appello;
Resistente/Appellato: rigetto dell'appello;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La società Ricorrente_1 S.r.l. impugna la sentenza n. 1140/2024 della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Salerno, che aveva rigettato il ricorso contro l'avviso di accertamento catastale n. 2021SA0170596, notificato il 12.12.2022, relativo a due unità immobiliari (sub 136 e 137, categoria C/1) site nel fabbricato
“ex Società_1” in Indirizzo_1/Indirizzo_2, in Salerno. L'Agenzia delle Entrate aveva attribuito classe 15 (la massima) a entrambe le unità, rettificando la proposta della società (classe 12 per il piano terra e classe 10 per il primo piano).
L'appello deduce:
- vizio di motivazione dell'atto impugnato, articolato in formule generiche (“tenuto conto delle caratteristiche…”) senza indicare elementi concreti né spiegare le ragioni della variazione;

- manifesta illogicità dell'equiparazione tra i due subalterni: il 136 (piano terra) e il 137 (piano primo) hanno caratteristiche radicalmente diverse (accesso diretto/indiretto, visibilità commerciale, altezza interna, rapporto vetrine/superficie), per cui attribuire la stessa classe sarebbe illogico e contrario ai principi estimativi;

- contraddittorietà della classe attribuita, alla luce di quella attribuita ad altri locali esistenti all'interno dello stesso fabbricato.
L'Ufficio, costituitosi deduce che:
- il classamento può essere effettuato senza sopralluogo, basandosi su dati Docfa, planimetrie e strumenti informatici (SIT e software geotopocartografici);
- le unità sono in zona censuaria 1ª (la più pregiata di Salerno, Indirizzo_1) e la maggior parte dei locali commerciali nello stesso fabbricato è in classe 15: le eccezioni (sub 120, 129, 133) non sono rilevanti perché in fase di proposta o oggetto di contenzioso;

- il precedente contenzioso sul sub 102 (da cui derivano i due immobili) si è chiuso con definitività della classe 15 per mancata riassunzione dopo cassazione e le successive pratiche catastali confermano la classe 15, divenuta definitiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è fondato nei limiti di cui in motivazione. In via preliminare, è necessario precisare come "in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso" (Cass. ord. 31809/18). Per cui l'atto impositivo può ritenersi sufficientemente motivato, essendo in contestazione esclusivamente la valutazione di elementi di fatto incontestati nella loro identità fisica.
Nel merito, occorre premettere che la classificazione consiste nel suddividere ogni categoria in tante classi quanti sono i gradi diversi delle rispettive capacità di reddito, tenuto conto delle condizioni influenti sulla relativa rendita catastale e dei caratteri posizionali e tipologico-edilizi.
Più in concreto, sono "caratteristiche estrinseche" per la determinazione specifica della classe il genere della località, l'ubicazione, il collegamento con i servizi pubblici di trasporto, l'esposizione prevalente,
l'epoca della costruzione, la qualità delle strutture, lo stato di conservazione e manutenzione, il grado di finimento, l'ampiezza media dei vani, la richiesta sul mercato dei fitti, gli impianti, la consistenza catastale
(Cass. n. 31239 del 2017) A tal fine, un valido (anche se non esclusivo) supporto probatorio è rappresentato dal raffronto con altri immobili similari.
Ebbene, l'accertamento è stato condotto dall'Ufficio mediante procedimento informatico comportante automatico riferimento comparativo agli immobili dalle caratteristiche similari ubicati nel medesimo territorio comunale, aventi caratteristiche ambientali, costruttive e tipologiche analoghe e riferite al medesimo periodo socio economico.
Le due unità immobiliari oggetto della controversia sono locali destinati ad attività commerciale (categoria catastale C/1), ubicati al piano terra ed al piano primo del fabbricato, entrambi a conformazione planimetrica “rettangolare”; sono ubicati nella zona centrale della città di Salerno, in Indirizzo_1
, “B10 – Casa comunale – 10 Lungomare Trieste – etc.” dell'Osservatorio del Mercato
Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate;
è stata fatta una comparazione, in primo luogo, con unità immobiliari similari presenti all'interno del fabbricato in cui si trovano le due unità immobiliari in contenzioso e soltanto tre unità non presentano tale classamento in classe 15°, unità che, tuttavia, presentano caratteristiche intrinseche divergenti dalle unità immobiliari oggetto del contenzioso.
Ebbene, il giudice è tenuto a verificare solo se la stima sia o meno idonea a superare le contestazioni dell'interessato ed a fornire la prova dei più alti valori pretesi, esplicitando le ragioni del proprio convincimento (Cass. n. 13298 del 17 giugno 2011). E, sotto tale profilo, è da rilevare come, se tutti locali a pano terra dell'immobile di destinazione C/12 sono classati 15 (tranne uno, che diviene irrilevante rispetto alla normalità), per cui ben può ritenersi corretto il classamento prospettato dall'Ufficio, non così in relazione alla particella ubicata al primo piano, in relazione alla quale le oggettive diversità di caratteristiche(accesso diretto/indiretto, visibilità commerciale, altezza interna, rapporto vetrine/superficie) non permettono di attribuire la stessa classe attribuita all'altra particella, in relazione alla quale, al contrario, va mantenuto il classamento proposto dalla parte.
Ed è appena il caso di precisare che, esistendo - per le unità al primo piano di classe 10 - una DOCFA successiva in relazione alla quale viene attribuito in accertamento la classe 15, la valutazione alla quale è chiamato questo Collegio è relativa allo stato della situazione di cui alla DOCFA oggetto di accertamento: non valuta, né si può estendere all'assegnato classamento successivo in ragione di altro accertamento generato da altra DOCFA. In conclusione, l'appello deve essere accolto nei limiti di cui in motivazione, ma la particolarità delle questioni sottoposte alla valutazione di questa Corte impone l'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite relative ad entrambi i gradi di giudizio.

P.Q.M.

Accoglie parzialmente l'appello nei sensi di cui in motivazione e per l'effetto, in parziale riforma della sentenza appellata, determina in relazione all'accertamento impugnato, la classe 10 per la unità immobiliare n. 137; rigetta nel resto l'appello. Compensa integralmente tra le parti le spese del doppio grado di giudizio.