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Sentenza 10 febbraio 2026
Sentenza 10 febbraio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado Campania, sez. XI, sentenza 10/02/2026, n. 1385 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania |
| Numero : | 1385 |
| Data del deposito : | 10 febbraio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 1385/2026
Depositata il 10/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 11, riunita in udienza il
21/11/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
FORGILLO EUGENIO, Presidente
SCAFURI ANGELO, Relatore
ACIERNO LOREDANA, Giudice
in data 21/11/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 2594/2025 depositato il 02/04/2025
proposto da
Comune di Pomigliano D'Arco - Piazza Municipio 1 80038 Pomigliano D'Arco NA
Difeso da
Difensore_1 Funzionario Responsabile Dei Tributi Comunali - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 13590/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
18 e pubblicata il 04/10/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 4337 IMU 2018
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 7006/2025 depositato il 24/11/2025
Richieste delle parti:
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il Comune di Pomigliano d'Arco appella la decisione della Corte di giustizia di primo grado di Napoli di accoglimento del ricorso avverso l'avviso di accertamento imu anno 2018 per il terreno di proprietà del contribuente in epigrafe indicato.
Il ricorso introduttivo ha contestato il valore venale - stabilito sulla base della qualifica di area edificabile laddove il bene è stato classificato catastalmente come seminativo irriguo - deducendo il difetto di motivazione.
La decisione di primo grado riporta la precedente sentenza riferita all'annualità 2017 e conferma il convincimento che il valore venale del bene è stato valutato senza congrua motivazione e senza dare conto delle caratteristiche concrete del fondo, che presenta, invece, un'evidente riduzione della capacità edificatoria, essendo stato precedentemente classificato come seminativo irriguo.
"Ulteriore elemento non valutato dall'ente impositore è l'intervenuta approvazione del nuovo 'puc', che ha di fatto azzerato il valore venale degli immobili e dei fondi e non ha considerato che,in ogni caso, non vi è stata l'approvazione dei relativi e connessi piani attuativi.
L'ente comunale, infatti, ha proceduto alla modifica unilaterale della destinazione d'uso dell'area e, conseguentemente, della rendita della stessa, senza comunicare o notificare agli interessati la modifica della destinazione del terreno da seminativo-irriguo ad area edificabile".
In conclusione "il sostanziale annullamento del nuovo classamento del terreni quale aerea edificabile comporta l'erroneità del calcolo imu", da rideterminarsi sulla base del pregresso classamento.
L'appello deduce che, come da consolidata giurisprudenza, ai fini della determinazione della base imponibile rilevante anche ai fini imu, l'edificabilità di un'area può essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune indipendentemente dalla concreta destinazione della stessa ed anche dall'adozione degli strumenti urbanistici attuativi.
Rileva altresì che l' Amministrazione comunale ha proceduto all' accertamento del valore reale delle aree fabbricabili sulla base di una perizia di stima per aree omogenee nella quale si è tenuto conto, oltre che al dato della potenzialità edificatoria fissato dal piano regolatore generale, anche di una serie di indici e parametri edilizi urbanistici assai dettagliati tra i quali: il valore di mercato al metro quadrato di edificio per abitazioni civili e per le altre categorie catastali della zona in cui l'area s'inserisce, l'ubicazione centrale o semicentrale, gli indici di edificabilità che determinano la volumetria e la superficie realizzabili, le destinazioni d'uso consentito e degli oneri accessori quali il costo di costruzione, gli oneri di urbanizzazione e gli standards urbanistici richiesti.
Il complesso di questi valori ed elementi è stato trasfuso nella delibera n. 337 del dicembre 2010, integrata con atto di Giunta n. 12 del 13/01/2011, agevolmente consultabile anche sul sito web ufficiale del comune.
L'appellato si è costituito in giudizio ed ha resistito.
All'udienza del 21 novembre 2025, tenutasi come da relativo verbale, la causa è stata introitata in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La controversia ha ad oggetto la determinazione del valore venale del bene quale base imponibile per il calcolo dell'imu.
L'appellante ente comunale ha determinato tale valore sulla base della destinazione d'uso prevista dal piano regolatore (area edificabile), l'appellato ha nel ricorso introduttivo contestato tale valore, sostenendone il difetto di motivazione anche in relazione allla classificazione catastale del terreno, di seminativo irriguo.
L'appello è fondato e deve essere accolto.
La determinazione della base imponibile basata sul valore venale - presupposto dell'imposta "de qua" - è connesso all'edificabilità dell'area, che deve essere desunta, come avvenuto nella specie, dalla destinazione prevista nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi (ex plurimis Cass. sez. 5 nn. 6690 e 13305 del 2024).
Invero ai fini tributari sono edificabili tutti quei terreni che tali sono qualificati da uno strumento urbanistico, indipendentemente dalla sua approvazione e di strumenti attuativi che rendano possibile in concreto il rilascio della concessione edilizia, in quanto è di comune esperienza la circostanza che la vocazione edificatoria di un suolo formalizzata in uno strumento urbanistico, ancorché non operativo, è sufficiente a far lievitare il suo valore venale secondo le leggi di mercato (Cass. n.17933/2021).
Ciò posto, per le aree edificabili la base imponibile per il calcolo imu è costituita dal valore venale in comune commercio (al 1° gennaio dell'anno di imposizione o a far data dall'adozione degli strumenti urbanistici).
A sua volta, la misura del valore venale in comune commercio attribuito ad un'area fabbricabile va ricavata in base ai parametri vincolanti tassativamente previsti dall'art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del
1992, vale a dire zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d'uso consentita, oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche (Cass., Sez. 5 n. 9529/2023, n. 4724/2024).
Nella specie, risulta che l'Amministrazione comunale ha proceduto all'accertamento del valore venale delle aree fabbricabili sulla base di una perizia di stima per aree omogenee, nella quale si è tenuto conto, oltre che della potenzialità edificatoria stabilita dal piano regolatore generale, anche dei suddetti parametri edilizi urbanistici, trasfusi nella delibera n. 337/2010, integrata con atto di giunta n. 12/2011, avente valenza presuntiva, non smentita da alcuna prova contraria fornita da parte del contribuente (Cass., Sez.
5, n. 17248/2019).
Ne consegue che il valore attribuito al terreno in contestazione risulta adeguatamente motivato con il richiamo alla destinazione urbanistica edificabile prevista dallo strumento urbanistico - a nulla potendo rilevare le concrete modalità di utilizzo del medesimo - ed alla succitata delibera, pubblicata e consultabile anche sul sito web ufficiale del Comune - che danno conto dei suddetti criteri costitutivi della pretesa tributaria, per cui il contribuente è stato messo in grado di svolgere compiutamente le proprie contestazioni.
Del pari, consegue l'irrilevanza della comunicazione dell'attribuzione della natura di area edificabile, ricavabile come sopra dalla pubblicazione del piano regolatore generale, senza tralasciare che la legge
(art. 31 comma 20 della legge n. 289/2002) non prevede al riguardo alcuna sanzione - per cui non inficia la validità dell'atto ma tutt'al più condiziona la tempestività della contestazione (Cass.n. 15558/2009) - così come la sua inosservanza non risulta aver pregiudicato la difesa del contribuente.
Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la regola della soccombenza.
P.Q.M.
La Corte accoglie l'appello e condanna il contribuente al pagamento delle spese del doppio grado in favore dell'appellante,liquidate in euo 1000,00 per ciascun grado di giudizio oltre accessori se dovuti.
Depositata il 10/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 11, riunita in udienza il
21/11/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
FORGILLO EUGENIO, Presidente
SCAFURI ANGELO, Relatore
ACIERNO LOREDANA, Giudice
in data 21/11/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 2594/2025 depositato il 02/04/2025
proposto da
Comune di Pomigliano D'Arco - Piazza Municipio 1 80038 Pomigliano D'Arco NA
Difeso da
Difensore_1 Funzionario Responsabile Dei Tributi Comunali - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 13590/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
18 e pubblicata il 04/10/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 4337 IMU 2018
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 7006/2025 depositato il 24/11/2025
Richieste delle parti:
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il Comune di Pomigliano d'Arco appella la decisione della Corte di giustizia di primo grado di Napoli di accoglimento del ricorso avverso l'avviso di accertamento imu anno 2018 per il terreno di proprietà del contribuente in epigrafe indicato.
Il ricorso introduttivo ha contestato il valore venale - stabilito sulla base della qualifica di area edificabile laddove il bene è stato classificato catastalmente come seminativo irriguo - deducendo il difetto di motivazione.
La decisione di primo grado riporta la precedente sentenza riferita all'annualità 2017 e conferma il convincimento che il valore venale del bene è stato valutato senza congrua motivazione e senza dare conto delle caratteristiche concrete del fondo, che presenta, invece, un'evidente riduzione della capacità edificatoria, essendo stato precedentemente classificato come seminativo irriguo.
"Ulteriore elemento non valutato dall'ente impositore è l'intervenuta approvazione del nuovo 'puc', che ha di fatto azzerato il valore venale degli immobili e dei fondi e non ha considerato che,in ogni caso, non vi è stata l'approvazione dei relativi e connessi piani attuativi.
L'ente comunale, infatti, ha proceduto alla modifica unilaterale della destinazione d'uso dell'area e, conseguentemente, della rendita della stessa, senza comunicare o notificare agli interessati la modifica della destinazione del terreno da seminativo-irriguo ad area edificabile".
In conclusione "il sostanziale annullamento del nuovo classamento del terreni quale aerea edificabile comporta l'erroneità del calcolo imu", da rideterminarsi sulla base del pregresso classamento.
L'appello deduce che, come da consolidata giurisprudenza, ai fini della determinazione della base imponibile rilevante anche ai fini imu, l'edificabilità di un'area può essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune indipendentemente dalla concreta destinazione della stessa ed anche dall'adozione degli strumenti urbanistici attuativi.
Rileva altresì che l' Amministrazione comunale ha proceduto all' accertamento del valore reale delle aree fabbricabili sulla base di una perizia di stima per aree omogenee nella quale si è tenuto conto, oltre che al dato della potenzialità edificatoria fissato dal piano regolatore generale, anche di una serie di indici e parametri edilizi urbanistici assai dettagliati tra i quali: il valore di mercato al metro quadrato di edificio per abitazioni civili e per le altre categorie catastali della zona in cui l'area s'inserisce, l'ubicazione centrale o semicentrale, gli indici di edificabilità che determinano la volumetria e la superficie realizzabili, le destinazioni d'uso consentito e degli oneri accessori quali il costo di costruzione, gli oneri di urbanizzazione e gli standards urbanistici richiesti.
Il complesso di questi valori ed elementi è stato trasfuso nella delibera n. 337 del dicembre 2010, integrata con atto di Giunta n. 12 del 13/01/2011, agevolmente consultabile anche sul sito web ufficiale del comune.
L'appellato si è costituito in giudizio ed ha resistito.
All'udienza del 21 novembre 2025, tenutasi come da relativo verbale, la causa è stata introitata in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La controversia ha ad oggetto la determinazione del valore venale del bene quale base imponibile per il calcolo dell'imu.
L'appellante ente comunale ha determinato tale valore sulla base della destinazione d'uso prevista dal piano regolatore (area edificabile), l'appellato ha nel ricorso introduttivo contestato tale valore, sostenendone il difetto di motivazione anche in relazione allla classificazione catastale del terreno, di seminativo irriguo.
L'appello è fondato e deve essere accolto.
La determinazione della base imponibile basata sul valore venale - presupposto dell'imposta "de qua" - è connesso all'edificabilità dell'area, che deve essere desunta, come avvenuto nella specie, dalla destinazione prevista nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi (ex plurimis Cass. sez. 5 nn. 6690 e 13305 del 2024).
Invero ai fini tributari sono edificabili tutti quei terreni che tali sono qualificati da uno strumento urbanistico, indipendentemente dalla sua approvazione e di strumenti attuativi che rendano possibile in concreto il rilascio della concessione edilizia, in quanto è di comune esperienza la circostanza che la vocazione edificatoria di un suolo formalizzata in uno strumento urbanistico, ancorché non operativo, è sufficiente a far lievitare il suo valore venale secondo le leggi di mercato (Cass. n.17933/2021).
Ciò posto, per le aree edificabili la base imponibile per il calcolo imu è costituita dal valore venale in comune commercio (al 1° gennaio dell'anno di imposizione o a far data dall'adozione degli strumenti urbanistici).
A sua volta, la misura del valore venale in comune commercio attribuito ad un'area fabbricabile va ricavata in base ai parametri vincolanti tassativamente previsti dall'art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del
1992, vale a dire zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d'uso consentita, oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche (Cass., Sez. 5 n. 9529/2023, n. 4724/2024).
Nella specie, risulta che l'Amministrazione comunale ha proceduto all'accertamento del valore venale delle aree fabbricabili sulla base di una perizia di stima per aree omogenee, nella quale si è tenuto conto, oltre che della potenzialità edificatoria stabilita dal piano regolatore generale, anche dei suddetti parametri edilizi urbanistici, trasfusi nella delibera n. 337/2010, integrata con atto di giunta n. 12/2011, avente valenza presuntiva, non smentita da alcuna prova contraria fornita da parte del contribuente (Cass., Sez.
5, n. 17248/2019).
Ne consegue che il valore attribuito al terreno in contestazione risulta adeguatamente motivato con il richiamo alla destinazione urbanistica edificabile prevista dallo strumento urbanistico - a nulla potendo rilevare le concrete modalità di utilizzo del medesimo - ed alla succitata delibera, pubblicata e consultabile anche sul sito web ufficiale del Comune - che danno conto dei suddetti criteri costitutivi della pretesa tributaria, per cui il contribuente è stato messo in grado di svolgere compiutamente le proprie contestazioni.
Del pari, consegue l'irrilevanza della comunicazione dell'attribuzione della natura di area edificabile, ricavabile come sopra dalla pubblicazione del piano regolatore generale, senza tralasciare che la legge
(art. 31 comma 20 della legge n. 289/2002) non prevede al riguardo alcuna sanzione - per cui non inficia la validità dell'atto ma tutt'al più condiziona la tempestività della contestazione (Cass.n. 15558/2009) - così come la sua inosservanza non risulta aver pregiudicato la difesa del contribuente.
Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la regola della soccombenza.
P.Q.M.
La Corte accoglie l'appello e condanna il contribuente al pagamento delle spese del doppio grado in favore dell'appellante,liquidate in euo 1000,00 per ciascun grado di giudizio oltre accessori se dovuti.