Sentenza n. 1223/2026
Depositata il 25/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 5, riunita in udienza il 16/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
SESSA SABATO, Presidente e Relatore
D'AMBROSIO LAURA, Giudice
NISPI LANDI MARIO, Giudice
in data 16/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 5579/2024 depositato il 29/11/2024

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - 01144370580
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Roma - Via Ostiense 131/l 00154 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 5725/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 1 e pubblicata il 29/04/2024
Atti impositivi: - AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 662172035 TASI 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 883/2026 depositato il
19/02/2026
Richieste delle parti:
Le parti si riportano a quanto dedotto in atti, chiedendo, ciascuna, l'accoglimento delle proprie richieste.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con avviso di accertamento numero 662172035, protocollo numero 300719/1/1 del 16 giugno 2022, Roma
Capitale – Dipartimento Risorse Economiche, Direzione Gestione dei procedimenti connessi alle Entrate Fiscali, U.O. Fiscalità Immobiliare, notificava alla società a responsabilità limitata Ricorrente_1 un atto di accertamento d'ufficio ai fini TASI per l'anno d'imposta 2017.
L'atto recava la contestazione di omessa dichiarazione ed omesso versamento della TASI in relazione a sette aree edificabili site in Roma per un valore venale complessivo, determinato dall'Ente tramite il cd metodo della trasformazione attualizzato, pari ad euro 9.462.709,97.
Sulla base di tale valore, applicando l'aliquota dello 0,8 per mille, l'Ufficio quantificava l'imposta dovuta in euro 7.570,17, rilevando l'assenza di versamenti, irrogando la sanzione del 100 per cento per omessa dichiarazione, pari ad euro 7.570,17, e liquidando interessi e spese, per un importo totale da versare pari ad euro 15.275,12.
Con rituale ricorso la società a responsabilità limitata Ricorrente_1 impugnava l'avviso innanzi alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Roma, deducendone, tra l'altro:

1. l'omessa valida sottoscrizione e l'erronea modalità di notifica dell'atto (sottoscritto con firma elettronica qualificata ma notificato in copia cartacea a mezzo posta);

2. il vizio di motivazione per violazione dell'articolo 7 della legge numero 212 del 2000 e dell'articolo 3 della legge numero 241 del 1990;

3. la violazione dell'onere della prova e l'inidoneità, se isolati, dei valori OMI a fondare la pretesa;

4. l'erroneità e l'illegittimità del metodo di stima adottato e la non congruità del valore attribuito alle aree;

5. l'illegittima irrogazione delle sanzioni in presenza di obiettiva incertezza sulla disciplina applicabile.
Roma Capitale si costituiva in giudizio:

1. chiedendo il rigetto del ricorso;

2. sostenendo la regolarità formale e sostanziale dell'atto impugnato, nonché la correttezza del metodo di trasformazione, la sufficienza motivazionale dell'avviso e la legittimità delle sanzioni irrogate.
Con sentenza numero 5725/01/2024 la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Roma rigettava il ricorso, ritenendo: sanati, ai sensi dell'articolo 156 del codice di procedura civile, i vizi di sottoscrizione e di notifica;
adeguata la motivazione dell'avviso; legittimo il ricorso al metodo della trasformazione per la determinazione del valore venale delle aree;
inidonea la perizia di parte a superare la presunzione di correttezza dell'operato dell'Ufficio; non sussistenti le condizioni di obiettiva incertezza per la disapplicazione delle sanzioni.
Avverso tale decisione la società proponeva appello innanzi a questa Corte, articolando sei motivi, con i quali, in sintesi, deduceva:

1. la nullità dell'avviso per omessa valida sottoscrizione e per irregolare notifica (atto firmato digitalmente ma notificato solo in copia cartacea, in assenza di verifica della firma elettronica e senza la dicitura sostitutiva della firma autografa);

2. il vizio di motivazione dell'accertamento, per mancata esposizione del percorso logico - giuridico seguito, per mancata analitica illustrazione dei criteri e parametri di stima adottati e per insufficiente indicazione delle fonti utilizzate;

3. la violazione dell'onere della prova, per avere l'Ufficio fondato la stima essenzialmente su valori OMI e su un generico richiamo a ricerche in Conservatoria non specificate né allegate;

4. la violazione dell'articolo 5, comma 5, del decreto legislativo numero 504 del 1992, con erroneità del metodo di calcolo del valore delle aree e divaricazione rispetto ai parametri normativi inderogabili;

5. l'illegittimità e non congruità del valore attribuito alle aree rispetto a quanto risultante dalla perizia tecnica di parte, che rideterminava l'imposta in misura drasticamente inferiore;

6. l'illegittima irrogazione delle sanzioni in presenza di obiettiva incertezza normativa e fattuale.
La appellante richiamava, a sostegno, una serie di pronunce favorevoli rese in controversie analoghe e tra le stesse parti, relative sia ad annualità precedenti che successive, in materia di IMU e TASI richieste sulle medesime aree.
Roma Capitale si costituiva nel presente grado con controdeduzioni, chiedendo la conferma della sentenza impugnata e la reiezione dell'appello, sostenendo nuovamente la correttezza formale e sostanziale dell'avviso nonché l'infondatezza dei motivi di gravame.
In data 26 gennaio 2026 parte appellante depositava apposite memorie illustrative attraverso le quali replicava alle argomentazioni di parte appellata chiedendo l'accoglimento delle conclusioni formulate nell'atto di appello con:

1. riforma dell'impugnata sentenza;

2. annullamento del prodromico avviso.
La causa veniva discussa all'udienza del 16 febbraio 2026 e trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente la Corte rileva, fermo il fatto di non essere giuridicamente vincolata a precedenti pronunce ed attesa l'insussistenza di un giudicato esterno, vincolante ai fini della decisione della controversia, che i motivi di gravame ripropongono, sviluppandoli sul piano argomentativo e probatorio, i medesimi profili di illegittimità già dedotti in primo grado.
In via preliminare, quanto alla dedotta nullità dell'avviso per omessa o invalida sottoscrizione, l'eccezione non può essere condivisa.
Dalla lettura dell'atto impositivo risulta infatti che lo stesso è stato generato in formato .pdf tramite un sistema informatico e sottoscritto con firma elettronica qualificata (FEQ) dal Funzionario Responsabile, Avvocato Nominativo_1 , giusta Deliberazione della Giunta Capitolina numero 156 del 13 maggio 2022, costituendo documento informatico ai sensi dell'articolo 20, comma 1, del decreto legislativo numero 82 del
2005.
Il medesimo avviso precisa inoltre che, qualora riprodotto su supporto cartaceo, esso costituisce copia su supporto analogico di documento informatico, la cui corrispondenza all'originale informatico può essere verificata mediante il contrassegno elettronico apposto ai sensi dell'articolo 23, comma 2 bis, del Codice dell'Amministrazione Digitale, seguendo la procedura descritta, nell'indirizzo web ivi indicato.
Tale esplicita indicazione consente di ritenere pienamente assolto il requisito della sottoscrizione:

1. sul piano sostanziale, perché l'atto esiste come documento informatico munito di firma elettronica qualificata del funzionario responsabile, idonea a soddisfare la funzione della sottoscrizione ai sensi del
Codice dell'Amministrazione Digitale;

2. sul piano percettivo e di verificabilità, poiché al destinatario è resa nota la possibilità di controllare la corrispondenza tra la copia analogica ricevuta e l'originale informatico firmato digitalmente, tramite il contrassegno elettronico e la procedura di verifica puntualmente richiamata nello stesso avviso.
Ne deriva che la combinazione tra:

1. formazione digitale dell'atto;

2. apposizione di firma elettronica qualificata;

3. indicazione, nel corpo dell'avviso, delle modalità tecniche di controllo della conformità tra copia cartacea ed originale informatico;

è idonea a garantire al contribuente la conoscibilità della provenienza dell'atto dall'organo competente e la riferibilità dello stesso al funzionario designato, sicché non è configurabile alcuna nullità per difetto di sottoscrizione.
Inoltre, eventuali rilievi meramente formali sulla circostanza che la copia notificata non rechi una sottoscrizione autografa non determinano l'invalidità dell'atto, risolvendosi in irregolarità non idonee ad incidere sulla validità sostanziale dell'avviso, anche alla luce del pacifico raggiungimento dello scopo, risultando l'atto stesso conosciuto ed efficacemente impugnato dalla contribuente.
Alla luce di tali considerazioni, la censura relativa alla sottoscrizione deve essere respinta.
Passando all'esame dei restanti motivi di appello, con i quali la società censura, sotto diversi profili, la legittimità dell'avviso di accertamento, la Corte ritiene che gli stessi non possano essere accolti.
In relazione alla dedotta carenza di motivazione, l'appellante lamenta che l'atto impositivo non espliciterebbe in modo sufficiente i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della pretesa, né il percorso logico seguito dall'Ente nella determinazione del valore venale delle aree.
Tale doglianza non può trovare ingresso.
Dalla lettura dell'avviso emerge, infatti, che l'Ufficio:

1. individua con chiarezza il soggetto passivo e l'annualità di riferimento;

2. descrive puntualmente i cespiti oggetto di imposizione, con indicazione dell'ubicazione, dei fogli e delle particelle catastali, delle superfici, delle microzone, delle zone OMI, nonché delle destinazioni urbanistiche e della cubatura realizzabile;

3. richiama le disposizioni normative e regolamentari applicabili, inclusi i riferimenti al PRG ed agli atti urbanistici pertinenti.
Viene, inoltre, esplicitamente indicato il criterio di stima prescelto, vale a dire il metodo della trasformazione, illustrando che il valore delle aree è stato determinato come differenza tra:

1. il valore di mercato dell'edificato, una volta realizzato l'intervento;

2. i costi necessari alla trasformazione stessa, con richiamo ai valori di mercato desunti dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare ed agli oneri di costruzione e di urbanizzazione;

precisando, altresì, che i valori utilizzati derivano da precedenti avvisi emessi sulle medesime aree, successivamente attualizzati all'anno d'imposta oggetto di verifica.
Il prospetto interno all'avviso recante i dati relativi alla stima (metodo trasformazione attualizzato) consente, poi, di cogliere i passaggi aritmetici essenziali della valutazione.
In tale quadro, deve ritenersi soddisfatto l'onere motivazionale imposto dall'articolo 7 della legge numero
212 del 2000, non essendo richiesta una esposizione minuziosa di ogni singolo dato istruttorio, ma la messa a disposizione del contribuente degli elementi necessari per comprendere l'an e il quantum della pretesa e difendersi utilmente.
Proprio la circostanza che la società abbia potuto articolare un'ampia difesa nel merito, sino a commissionare un'articolata perizia tecnica di parte, dimostra che tale obiettivo è stato raggiunto.
La censura sul punto va, pertanto, disattesa.
Neppure può essere accolta la doglianza relativa alla mancata allegazione degli atti e delle banche dati richiamate nell'avviso nonché alla conseguente asserita violazione dell'articolo 7 dello Statuto del contribuente.
La disposizione in parola impone l'allegazione degli atti non conosciuti né ricevuti dal contribuente, salvo che il loro contenuto essenziale sia riprodotto nell'atto notificato.
Diversamente, per gli atti generali e regolamentari, nonché per quelli soggetti a pubblicità legale, la giurisprudenza ha chiarito che non vi è un obbligo di materiale allegazione, essendo sufficiente il richiamo in motivazione.
Nel caso di specie, le delibere regolamentari e di aliquota, il PRG e gli altri atti di pianificazione e regolazione urbanistica invocati sono atti generali di un ente locale, pubblicati secondo legge e, come tali, giuridicamente conoscibili.
Quanto alle risultanze catastali ed ipotecarie, esse svolgono la funzione di basi istruttorie per la ricostruzione del patrimonio immobiliare imputabile alla società e non di autonome motivazioni per relationem, risultando, peraltro, pacifiche sia la titolarità delle aree sia la loro natura edificabile. Infine, i precedenti avvisi di accertamento sulle stesse aree, richiamati nell'atto ai soli fini dell'allineamento dei valori e della successiva attualizzazione, erano stati già notificati alla medesima contribuente e, dunque, erano da questa conosciuti.
La loro integrale riproduzione o allegazione non è condizione di validità del nuovo avviso, essendo sufficiente l'indicazione della funzione svolta nel percorso estimativo.
Parimenti infondata è la censura con cui si deduce la violazione dell'onere della prova e dell'articolo 7, comma 5 bis, del decreto legislativo numero 546 del 1992, assumendosi che il Comune avrebbe fondato la pretesa su meri valori OMI.
Dall'esame dell'atto impositivo e delle difese dell'Ente emerge che la determinazione del valore imponibile non è stata ancorata in via esclusiva alle quotazioni OMI, ma è frutto di un procedimento complesso che ha tenuto conto dell'inquadramento catastale e urbanistico delle aree, delle rispettive microzone e zone OMI, della destinazione d'uso consentita e dell'indice di edificabilità, dei valori di mercato delle tipologie edilizie interessate desunti dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare, oltre che dei costi di costruzione, degli oneri di urbanizzazione, delle spese tecniche e di commercializzazione, degli oneri finanziari e del margine di profitto collegato all'operazione di trasformazione.
In tal senso, i valori OMI assumono il ruolo di parametro di mercato inserito in un più ampio metodo di stima analitico, non di unica ed esclusiva fonte della valutazione.
L'Ente ha, quindi, fornito un quadro probatorio articolato a sostegno della propria pretesa, spettando, eventualmente, al contribuente dimostrare in concreto l'eccessività o l'inattendibilità dei valori così determinati, non essendo sufficiente il mero richiamo, in astratto, ai limiti probatori delle quotazioni OMI.
Quanto alle critiche rivolte al metodo di stima utilizzato, la società sostiene che il cosiddetto metodo della trasformazione sarebbe in contrasto con l'articolo 5, comma 5, del decreto legislativo numero 504 del 1992
e che l'unico criterio legittimo sarebbe stato quello sintetico - comparativo fondato su atti di compravendita similari.
Anche tale impostazione non può essere condivisa.
La disposizione citata individua i parametri di cui occorre tener conto nella determinazione del valore venale in comune commercio (zona territoriale, indice di edificabilità, destinazione d'uso, oneri di adattamento del terreno, prezzi medi di vendita di aree analoghe), ma non prescrive un vincolo di metodo in senso tecnico, né esclude l'utilizzo di procedimenti estimativi di tipo analitico, purché tali parametri siano effettivamente considerati.
Il metodo adottato in concreto dal Comune – che muove dalla potenzialità edificatoria e dal valore di mercato dell'edificato, per poi detrarre i costi di trasformazione fino ad approdare al valore dell'area – risulta coerente con tale impianto normativo, posto che incorpora, in forma strutturata, gli elementi indicati dal legislatore.
La difficoltà di reperire un numero sufficiente di atti di compravendita comparabili giustifica, del resto, il ricorso ad un metodo diverso da quello sintetico - comparativo.
Né può condurre a diversa conclusione il richiamo alla perizia tecnica di parte.
Tale elaborato, pur rappresentando un apporto tecnico articolato al contraddittorio, conserva la natura di allegazione difensiva di parte e, come tale, non vincola il giudice, che è tenuto a valutarlo liberamente alla luce dell'intero compendio istruttorio.
Nel caso concreto, la perizia propone una rideterminazione dei valori che conduce, per alcuni cespiti, a risultati estremamente compressi, sino all'attribuzione di valori sostanzialmente simbolici, frutto di scelte parametriche (in tema di costi, oneri straordinari, tempi di trasformazione e redditività) che non trovano adeguato riscontro in elementi oggettivi esterni, né appaiono compatibili, in termini generali, con la localizzazione delle aree nel tessuto urbano e con le loro potenzialità edificatorie.
A fronte di ciò, la stima comunale, pur eventualmente opinabile in singoli passaggi, non presenta vizi macroscopici o illogicità tali da giustificarne la sostituzione integrale con quella di parte.
La scelta tecnica dell'Ente di ancorarsi a parametri ed a prassi valutative già sperimentate sul medesimo compendio immobiliare resta, pertanto, preferibile e meritevole di conferma.
Da ultimo, va disatteso anche il motivo con cui la società chiede la disapplicazione delle sanzioni per asserita obiettiva incertezza normativa e complessità della fattispecie.
La violazione oggetto di sanzione riguarda, infatti, l'omesso adempimento degli obblighi dichiarativi e di versamento relativi a tributi locali disciplinati in modo chiaro e risalente.
Non è stata allegata, né risulta dagli atti, una situazione di inevitabile incertezza interpretativa in ordine:

1. alla soggezione ad imposta di aree edificabili detenute dalla società;

2. all'esistenza dell'obbligo di dichiararle.
La complessità tecnica inerente alla determinazione del valore venale – che può giustificare, al più, un confronto sul quantum – non incide sull'obbligo, distinto e preliminare, di dichiarare correttamente i beni imponibili.
Difetta, dunque, quel grado di incertezza oggettiva e insuperabile che solo, secondo condivisa giurisprudenza, consente:

1. di escludere la rimproverabilità della condotta;

2. di disapplicare le sanzioni.
Ne consegue il rigetto dell'appello e la conferma della pronuncia di primo grado.
Spese del grado compensate per la particolarità e la complessità della materia oltre che per l'esistenza di divergenti pronunce.

P.Q.M.

La Corte rigetta l'appello e compensa le spese del grado.