Sentenza n. 608/2026
Depositata il 19/01/2026

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della
CAMPANIA Sezione 19, riunita in udienza il 15/01/2026 alle ore 10:30 con la seguente composizione collegiale:
SCOGNAMIGLIO PAOLO, Presidente
CRISCUOLO MAURO, Relatore
ALVINO FEDERICO, Giudice
in data 15/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 1646/2025 depositato il 28/02/2025
proposto da
Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso
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contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Ii Di Napoli
elettivamente domiciliato presso
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Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 11279/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez. 28 e pubblicata il 11/07/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2021 1T 023511 000
REGISTRO 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 115/2026 depositato il 15/01/2026 RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA
DECISIONE
La società ricorrente ha impugnato l'avviso di accertamento in epigrafe, con il quale l'Agenzia ha elevato il valore del trasferimento di un compendio immobiliare in Pozzuoli da euro 800.000,00 a euro 1.402.500,00.
La ricorrente ha eccepito che l'Agenzia non ha tenuto in considerazione che gli immobili non sono mai stati abitati dai vecchi proprietari per oltre 40 anni e pertanto alcuna manutenzione ordinaria e straordinaria è stata mai apportata agli immobili.
A sostegno, la ricorrente ha depositato perizia tecnica che conferma il valore di euro 800.000,00.
Nella resistenza dell'Agenzia delle Entrate, la Corte di
Giustizia Tributaria di I Grado di Napoli con la sentenza n.
11279 dell'11 luglio 2024 ha rigettato il ricorso.
Ha rilevato che l'oggetto del trasferimento era un'intera palazzina composta da: un appartamento di tipo villino, sviluppantesi su tre livelli (piano terra-primo piano-secondo piano), della consistenza catastale di v.10,5 e di mq.389; un appartamento di tipo civile abitazione, posto al secondo piano della consistenza catastale di v.5,5 e di mq.116; un appartamento di tipo civile abitazione posto al piano terra della consistenza catastale di v.2,5 e di mq.68; un appartamento di tipo civile abitazione posto al primo piano della consistenza catastale di v.4,5 e di mq.126; un locale ad uso autorimessa posto al piano terra della superficie catastale di mq.71, e che si trattava di un immobile di non recente costruzione ubicato in zona semicentrale del
Comune di Bacoli.
L'Agenzia aveva determinato il valore accertato sulla base dei valori OMI, nonché di 5 atti di trasferimento di immobili aventi analoghe caratteristiche e siti nello stesso Comune di
Bacoli, ugualmente in zona semicentrale.
Dall'accertamento emergeva altresì che: “L'ufficio, a seguito dell'esame della documentazione prodotta ed in considerazione delle suesposte motivazioni, ritiene il valore venale in comune commercio non inferiore ad /mq 2.000,00 per l' appartamento cat.A/7 (inferiore alla media dei valori
OMI), €/mq 1.900,00 per gli appartamenti cat.A/2 (inferiore alla media dei valori OMI ed inferiore a quasi tutti gli atti di riferimento portanti c/v di appartamenti cat.A/2) ed €/mq
500,00 per il locale garage cat.C/6 (inferiore al minimo OMI ma corrispondente all'unico atto di riferimento portante c/v di locale cat.C/6).
Pertanto, l'Ufficio aveva già rettificato il valore del cespite da accertare, da euro 1.505.200,00 (presunto), ad euro
1.402.500,00, ai sensi degli artt. 51 e 52 del D.P.R. n.
131/86 e s.m.i.
Ad avviso del giudice di primo grado, l'atto era adeguatamente motivato, atteso che l'Agenzia aveva indicato i criteri in base ai quali è giunta a determinare il valore di euro 1.402.500,00.
Per contrastare il valore accertato, la ricorrente aveva depositato una perizia tecnica, priva di qualsiasi asseverazione da parte dell'estensore, né risultava giurata.
Inoltre, al documento erano allegate tre foto, delle quali le prime due ritraggono lo stesso ambiente sito al piano terra e la terza una porzione di un appartamento, senza alcuna indicazione, laddove la palazzina è costituita da ben 5 unità.
Conseguentemente, poiché la ricorrente non aveva fornito alcun documento idoneo a contrastare i criteri illustrati nell'accertamento e che hanno condotto l'Agenzia a determinare il valore in euro 1.402.500,00, il ricorso andava disatteso.
Né la circostanza che i venditori “ avendo necessità di liquidità concordavano il prezzo di vendita in € 800.000,00.” esonerava l'Agenzia dal dovere di accertare il valore di mercato.
Avverso tale sentenza propone appello la società, cui resiste con controdeduzioni l'Agenzia delle Entrate DP Napoli II.
Con l'unico motivo di appello, l'appellante lamenta che sia stato rigettato il ricorso della contribuente, sebbene emerga dalle prove già versate in atti la corrispondenza del valore venale rispetto al prezzo dichiarato nel contratto. A tal fine viene prodotta in appello una perizia giurata ed asseverata, che appare integrativa di quella già prodotta in primo grado,
e che risulta corredata da una serie di rilievi fotografici che ritraggono tutti gli ambienti interessati dall'atto di vendita.
Assume, parte appellante che il giudizio di adeguatezza della motivazione dell'atto impugnato non si confronta con le peculiari condizioni manutentive in cui versa il bene alienato, di fatto abbandonato da numerosi anni dai precedenti proprietari, e privo di interventi basilari di manutenzione, così che l'incuria in cui versa ne ha determinato una riduzione significativa di valore. In questo senso la sentenza impugnata ha ritenuto corretto il richiamo, oltre che ad alcuni atti di compravendita di beni in zona, ai valori OMI, che però non godono di una assoluta attendibilità, in quanto non possono fungere da elemento presuntivo di valutazione laddove le concrete e peculiari condizioni manutentive depongano per l'inadeguatezza degli stessi, come appunto comprovato dalla perizia giurata in atti, che ha dato ampia ed argomentata spiegazione delle ragioni per le quali i valori OMI individuati al minimo apparivano meritevoli di una ulteriore riduzione, proprio per l'assoluta precarietà delle condizioni manutentive del bene.
Preliminarmente occorre sgomberare il campo dal dubbio sollevato dalla difesa dell'Ufficio circa l'ammissibilità della produzione in appello della perizia di parte asseverata, dubbio motivato in ragione del limite alla produzione di documenti in appello posto dal dettato dell'art. 59 del D.
Lgs. n. 546/1992.
Al riguardo occorre far richiamo alla giurisprudenza di legittimità a mente della quale la consulenza di parte costituisce una semplice allegazione difensiva, priva di autonomo valore probatorio, la cui produzione, regolata dalle norme che disciplinano tali atti, e perciò sottratta al divieto di cui all'art. 345 c.p.c., deve ritenersi consentita anche in appello. (Cass. Sez. 2, 19/01/2022, n. 1614, che trova sostanziale conferma in Cass. S.U. n. 5624/2022).
Trattasi quindi di principi che impongono di escludere che la preclusione oggi dettata dall'art. 59 richiamato possa operare anche per la produzione per la prima volta in appello di una perizia di parte. Passando al merito, reputa il Collegio che la perizia di parte effettivamente consenta di rinvenire una situazione manutentiva del bene oggetto di causa significativamente incisa dal decorso del tempo e dall'assenza di interventi idonei a conservare la piena funzionalità del bene, che appare effettivamente privo di alcuni elementi (infissi, pavimentazione), che ne consentano una appetibilità sul mercato sulla base di valori quali quelli rappresentati dalla banca dati OMI.
Tuttavia, e pur tenendo conto del fatto che le foto allegate alla perizia di parte non appaiono rappresentative di tutti i locali inclusi nel complesso alienato, la diversa indicazione di valore di cui all'atto di alienazione risulta notevolmente inferiore a quello che deve reputarsi essere il reale valore di mercato, pur tenendo conto della precaria condizione manutentiva di cui si è fatto cenno.
Reputa perciò il Collegio di dover parzialmente accogliere il ricorso della contribuente e di dover in tal senso indicare il valore sulla scorta del quale determinare l'imposta dovuta in
€ 1.100.000,00, in quanto reputato corrispondente all'effettivo valore venale del bene (Cass. n. 14638/2025).
Per l'effetto l'imposta richiesta deve esser rideterminata sulla base del suddetto valore.
Il parziale accoglimento dell'appello e conseguentemente del ricorso originario, giustifica pertanto la integrale compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.


La Corte di Giustizia Tributaria di II Grado della Campania – sez. 19, così provvede: a) Accoglie in parte l'appello e per l'effetto, in parziale accoglimento del ricorso della contribuente, ridetermina il valore del bene, sulla scorta del quale calcolare l'imposta richiesta, in € 1.100.000,00;
b) Compensa le spese del doppio grado.
Napoli, 15 gennaio 2026
Il Giudice Relatore Il Presidente