Sentenza n. 154/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 12, riunita in udienza il 21/10/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
CIAMPELLI VALERIA, Presidente
CA RA, AT
TOCCI STEFANO, Giudice
in data 21/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3747/2024 depositato il 25/07/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio - Via Raffaele Costi 60 00100 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 3169/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 40
e pubblicata il 06/03/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2022RM0278900 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 3007/2025 depositato il
22/10/2025
Richieste delle parti: Appellante: si riporta agli atti
Appellato: si riporta agli atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 impugnava l'avviso di accertamento n.RM0278900/2022 del 25/06/2022 emesso dalla
Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Roma – Territorio (notificato in data 19/07/2022), con il quale veniva accertato il nuovo classamento e la rendita catastale, relativo all'unità immobiliare sita nel comune di ROMA in catasto identificata come segue: 1)- Foglio 493, particella 29, sub. 502. La ricorrente ha premesso di avere proposto per l'unità immobiliare sopra indicata la categoria C/1 (Negozi e Botteghe), classe 4, consistenza 56mq, per una rendita di 2.831,42 €. L'Ufficio, nel rettificare il classamento proposto, confermava la categoria C/1 (Negozi e Botteghe), mentre provvedeva a modificare la classe di merito in 9 per la diversa rendita di 6.015,69 €. La ricorrente, in proposito, eccepiva le seguenti violazioni di legge: 1.“Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 7 della legge n. 212/2000 (chiarezza e motivazione degli atti); Violazione e/o falsa applicazione del Regio Decreto n. 652/1939”; 2; “classe accertata errata”.
La Corte di Giustizia di primo grado di Roma, con sentenza n. 3169/2024, ha accolto parzialmente ricorso sulla base della seguente motivazione: “ . Quanto alla dedotta violazione e/o falsa applicazione dell'art. 7 della legge 212/2000, l'avviso di accertamento catastale in oggetto indica con precisione i riferimenti normativi, gli identificativi catastali, i dati relativi all'ubicazione del cespite, la classificazione dell'immobile, la rendita catastale con i dati di classamento;
il possessore e la motivazione della rettifica. Non si riscontra dunque alcun vizio di motivazione dal momento che l'atto impugnato contiene l'espressa indicazione di tutte le caratteristiche dell'unità immobiliare oggetto di accertamento, nonché la esplicita menzione dell'unità di riferimento utilizzata quale parametro di raffronto per l'attribuzione del classamento.
Nel merito, va premesso che la parte ricorrente ha eccepito l'illegittimità dell'avviso d'accertamento perché l'immobile oggetto del riclassamento “è qualificato al Catasto quale C/1 solo perché, originariamente, faceva parte di unità immobiliare più ampia (negozio con due vetrine su
Indirizzo_1). Tuttavia, a seguito di un frazionamento, tale unità immobiliare ha conservato la categoria catastale C/1 anche se non ha più le caratteristiche proprie del negozio, non avendo affaccio su strada (la categoria catastale, pertanto, anche se l'immobile ricade in P.R.G. “Città storica”, dovrebbe essere modificata” L'Agenzia delle Entrate, sul punto, ha effettuato una proposta di mediazione nei seguenti termini: FOGLIO 493 PARTICELLA 29 SUB 502 CATEGORIA C/1 CLASSE 7 CONSISTENZA 56MQ
RENDITA E 4.453,92. La proposta, pur non accettata dal ricorrente, ad avviso di questa Corte consente di tenere conto dei rilievi effettuati in ricorso e di riequilibrare le rispettive posizioni considerando il mancato affaccio su strada del locale così come dedotto dal ricorrente. Ne consegue che il ricorso può essere accolto parzialmente nei limiti di quanto sopra indicato ovvero attribuendo all'immobile la categoria catastale 7 in conformità della originaria proposta di mediazione effettuata dall'Agenzia delle Entrate
Avverso detta decisione propone appello Ricorrente_1 riproponendo le motivazioni del primo grado.
In particolare sostiene che il classamento attribuito sarebbe errato perche' l'immobile in questione non sarebbe piu' un negozio ma un magazzino ( come appare evidente dalla documentazione anche fotografica allegata all'appello). Detto immobile non ha le caratteristiche minime per poter essere considerato un negozio, atteso che non ha affaccio sulla pubblica via.
L'istante peraltro fa presente che gli immobili presi a raffronto dall'Agenzia delle Entrate, a corredo della motivazione del provvedimento impugnato, sono tutti con affaccio sulla pubblica e quindi non confrontabili con quello in esame. Peraltro gli immobili posti a raffronti, in sede di memoria difensiva, sono diversi rispetto a quelli menzionati nel provvedimento accertativo. Difatti quelli del provvedimento accertativo erano tutti nella classe 9, mentre questi ultimi sono nelle classi
7,8,e 9. Ma anche qui si tratta di immobili che non hanno nulla a che vedere con il suo atteso che nessuno di questi e' sito all'interno di un androne condominiale al quale si accede dal portone.
L'Agenzia delle Entrate si e' regolarmente costituita in giudizio con memorie con cui chiede la conferma della sentenza di primo grado e e la condanna alle spese dell'appellante.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello e' fondato.
Nella motivazione dell'atto non risultano specificate in dettaglio le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell' unita' immobiliare in questione tali da escludere il proposto classamento in categoria C/1 cl.

4. Nell' atto si riporta in formula stereotipata il fatto che sono state considerate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile ma non si dice in che modo e quali siano. Peraltro il confronto con le unita' immobiliari della zona precisato nella parte motiva dell'avviso di accertamento non risulta congruo, atteso che dette unita' immobiliari non presentano caratteristiche analoghe a quelle della unita' immobiliare oggetto di riclassamento. Come precisato nella perizia tecnica presentata dall'appellante, anche se l'ubicazione delle attivita' commerciali poste a confronto e' in area limitrofa all'unita' rivalutata, la differenza e' sostanziale poiche' tutte hanno ingresso diretto e/o vetrine su strada ( Indirizzo_2 e
Indirizzo_1), mentre l'unita' oggetto di rivalutazione non ha queste caratteristiche salienti in quanto si trova all'interno di un androne condominiale chiuso. Peraltro si tratta di immobile che e' stato qualificato quale
C/1 (negozi) solo perche' originariamente, faceva parte di una unita' immobiliare piu' ampia ( negozio con due vetrine su Indirizzo_1); in oggi pero' tale immobile, avendo un ingresso solo da un androne condominiale e non un affaccio esterno, come in precedenza, non avrebbe neppure le caratteristiche per poter essere classificato come negozio, bensi' come magazzino. Peraltro in sede di contenzioso l'Amministrazione finanziaria nelle proprie memorie fa riferimento, per il confronto, con altri immobili, non menzionati nel provvedimento di accertamento: tuttavia anche questi immobili sono tutti negozi con vetrine su strada, certamente non confrontabili con l'unita' immobiliare oggetto di contenzioso.
Al riguardo deve osservarsi peraltro che l'obbligo di motivazione che incombe sull'amministrazione finanziaria riguardo agli atti impositivi dalla stessa emessi deve essere adeguatamente soddisfatto al momento della emanazione dell'atto e non può essere demandato alla eventuale fase contenziosa successiva, pena una evidente e intollerabile frustrazione del diritto del contribuente di potersi adeguatamente e compiutamente difendersi nella fase precontenziosa, senza dover necessariamente e onerosamente adire l'organo di giustizia tributaria al fine di poter innanzitutto comprendere i presupposti fondanti la pretesa impositiva. A tal riguardo, sempre in materia di avviso di accertamento di revisione del classamento e della rendita catastale, la Corte di Cassazione ha sottolineato, infatti, la necessità di una congrua motivazione di tale atto, ai fini della sua legittimità, "... sia per consentire al contribuente di approntare agevolmente le consequenziali difese, che per delimitare, in riferimento a dette ragioni,
l'oggetto dell'eventuale successivo contenzioso, essendo precluso all Ufficio di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate, principio questo che si pone in consonanza con la più recente giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 9626 del 2012; ord. 19814 del 2012; n. 21532 del 2013; n.
17335 del 2014; n. 16887 del 2014, che, in tema di motivazione degli atti di modifica del classamento, ha, appunto, affermato che è necessaria l'enunciazione delle relative ragioni per consentire al contribuente il pieno svolgimento del suo diritto di difesa e per circoscrivere l'ambito dell'eventuale futuro giudizio)" .
La motivazione dell' atto di accertamento in esame, pur dando atto di aver compiuto un'analisi sulle caratteristiche dell'immobile e del contesto urbanistico, non spiega in alcun modo nel dettaglio quali siano tali caratteristiche neppure con riferimento agli immobili posti a paragone situati nella zona. Pertanto lo stesso risulta carente dell'obbligo motivazione e come tale va annullato.
Ricorrono giusti motivi, stante l'orientamento non univoco della giurisprudenza sul punto, per compensare integralmente fra le parti le spese di lite.

P.Q.M.

la Corte accoglie l'appello e compensa le spese. Così deciso in Roma in data 21 ottobre 2025