Sentenza n. 131/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado delle MARCHE Sezione 3, riunita in udienza il
15/10/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
MINESTRONI MAURO, Presidente
MARRA PAOLO, Relatore
BELLITTI GIUSEPPE, Giudice
in data 15/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 728/2019 depositato il 08/11/2019

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Porto Recanati - Corso G. Matteotti N.230 62017 Porto Recanati MC
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 374/2019 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale MACERATA sez. 2 e pubblicata il 19/09/2019
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 90 IMU 2013
a seguito di discussione in pubblica udienza Richieste delle parti:
Appellante: "Previa sospensione della esecutività della sentenza n. 374/2019, annullare la stessa per violazione di legge e per omessa motivazione"
Appellato: "previa declaratoria di legittimità dell'avviso di accertamento n. 90/2013, emesso dal Comune di Porto Recanati, respingere il ricorso in appello"; "con vittoria di spese e competenze di giudizio”; "con condanna di cotroparte alle spese, onorari di causa".

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con avviso di accertamento n. 90 il Comune di Porto Recanati contestò alla società Ricorrente_1 S.r.l. l'omesso / insufficiente versamento IMU per l'anno 2013, assumendo – per quanto qui rileva – che nel 2013 la contribuente fosse proprietaria di due fabbricati in corso di costruzione censiti al dati_catastali
da considerare aree edificabili ai sensi dell'art. 5, comma 6, del Decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504; inoltre l'ente impositore rilevò insufficienti versamenti su ulteriori unità immobiliari dati_catastali.
Il valore delle aree venne desunto dalla perizia del geom. Nominativo_1, che indicò il valore in euro 1.875,00/mq. In particolare, per le aree (154 mq) vennne indicato un valore imponibile di euro 288.750,00 (154 mq ×
1.875,00 euro/mq), con richiamo alla relazione ed alle schede allegate.
La società contribuente impugnò l'atto, deducendo, tra l'altro, che l'intervento edilizio fosse ristrutturazione e non utilizzazione edificatoria di area, contestando altresì il metodo e la congruità del valore stimato;
evidenziò anche che i fabbricati erano stati acquistati nel 2012 per euro 550.000,00, con ipoteca euro
1.000.000,00.
L'allora Commissione Tributaria Provinciale di Macerata, con Sentenza n. 374/2019 del 6 giugno 2019 depositata il 19 settembre 2019, respinse il ricorso, ritenendo corretta l'applicazione del regime delle aree
/ fabbricati in corso di costruzione / ristrutturazione, giudicando congruo il valore anche alla luce del prezzo di acquisto e dell'ipoteca, e compensando le spese per il contrasto giurisprudenziale.
In data 14 ottobre 2019 la Ricorrente_1 S.r.l., rappresentata e difesa dall'Difensore_1, ha impugnato la su specificata Sentenza.
L'appellante insiste nel sostenere che la perizia Nominativo_1 sia “fuori da ogni criterio” e che i valori immobiliari siano crollati, senza però assolvere all'onere di una prova concreta e specifica che possa consentire al
Collegio di non giudicare le deduzioni come meramente assertive.
In data 8 novembre 2019, l'appello è stato iscritto nel Registro Generale degli Appelli al n. 718/2019.
In data 16 giugno 2020, si è costituito in giudizio il Comune di Porto Recanati, rappresentato e difeso dall' Difensore_2, chiedendo la conferma della Sentenza impugnata e ribadendo che la tassazione IMU dei fabbricati in ristrutturazione / costruzione segue l'art. 13, comma 3, del Decreto - Legge 6 dicembre 2011,
n. 201 in rinvio alle regole ICI, con applicazione del criterio del “sedime” come area edificabile. Richiama, in proposito, l'orientamento di legittimità (tra cui l'Ordinanza della Corte di cassazione – sezione tributaria –
n. 1214 del del 12 gennaio 2021).
In data 14 luglio 2020, l'allora Commissione Tributaria Regionale delle Marche, con Ordinanza n. 316/2020, ha rigettato l'istanza cautelare.
In data 3 ottobre 2025, sia l'appellante che l'appellata hanno depositato proprie memorie. In data 15 ottobre 2025, l'appello è stato trattato in pubblica udienza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è infondato.
1) Ammissibilità dell'appello
Non risultano eccezioni di rito idonee a determinare l'inammissibilità dell'appello che, dunque, è esaminabile nel merito.
2) Oggetto della controversia e disciplina applicabile (IMU – fabbricati in corso di costruzione / ristrutturazione)
La controversia attiene alla corretta determinazione della base imponibile IMU, per l'anno 2013, con riferimento a cespiti qualificati dall'Ente come fabbricati in corso di costruzione e quindi imponibili secondo il criterio del valore dell'area (sedime), oltre che ad ulteriori posizioni di insufficiente versamento su altre unità.
Il Comune ha fondato l'accertamento sull'assunto – documentalmente richiamato già in 1° grado – che nel 2013 la società possedesse subalterni “in corso di costruzione” (dati_catastali ), da trattare come aree edificabili in applicazione dell'art. 5, comma 6, del D. Lgs. 504/1992, e ciò trova coerente corrispondenza nelle difese dell'Ente in appello, che richiama il combinato disposto art. 13, comma 3, D. L.
201/2011 e art. 5, comma 6, D. Lgs. 504/1992.
L'argomento dell'appellante – “è ristrutturazione, dunque non è area” – è, in sé, una scorciatoia logica: la norma richiamata dall'Ente include proprio le ipotesi di costruzione / ricostruzione / ristrutturazione fino al compimento / uso, spostando la base imponibile sul valore venale dell'area. In altre parole: non basta definire il bene assoggettato a tassazione “in ristrutturazione” per azzerare l'imponibile.
3) Motivazione dell'atto e metodo di stima
Dalla Sentenza di 1° grado si evince che il Comune ha illustrato il procedimento valutativo ed ha richiamato relazione di stima e schede allegate, contenenti destinazione urbanistica, caratteristiche edificatorie e metodo di stima con coefficienti e formule.
Ne consegue che la doglianza di “difetto assoluto di motivazione” non regge. Infatti, la contribuente ha potuto agevolmente comprendere la pretesa e contestarla come, del resto, ha fatto diffusamente.
4) Congruità del valore venale (e insufficienza delle contestazioni dell'appellante)
Il valore utilizzato (euro 1.875,00/mq) deriva da perizia tecnica e la base imponibile indicata per le aree (euro
288.750,00) è esplicitata con calcolo metrico (154 mq × 1.875,00).
La C.T.P. di Macerata ha inoltre evidenziato un elemento fattuale non marginale: acquisto nel 2012 per euro
550.000,00 ed ipoteca per euro 1.000.000,00.
Su tale base ha ritenuto non credibile una stima “ridotta” ancorata a precedenti dichiarazioni IMU ed ha giudicato “corretto” il valore peritale.
In appello la società insiste nel dire che dal 2009 i valori sarebbero crollati, invocando il “fatto notorio” e la pretesa inutilizzabilità della perizia Nominativo_1.
Ma, evidentemente, la contestazione del valore venale richiede riscontri specifici (comparabili, perizie di parte, elementi oggettivi riferiti all'anno d'imposta e al compendio), non affermazioni generiche.
Pertanto, le censure sul valore non superano l'accertamento compiuto in 1° grado.
5) Conclusione
L'appello è infondato e va respinto, con conferma della sentenza impugnata anche per quel che concerne la compensazione delle spese del giudizio tenuto conto delle oscillazioni giurisprudenziali in materia.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di 2° grado delle Marche - sez. III -, definitivamente pronunciando:
- rigetta l'appello proposto dalla società Ricorrente_1 S.r.l. e, per l'effetto, conferma la sentenza di primo grado n. 374/2019;
- compensa integralmente le spese del presente grado, in considerazione delle oscillazioni giurisprudenziali in materia.
Così deciso in Ancona il 15 ottobre 2025
Il Relatore
Paolo Marra Il Presidente
AU ES