Sentenza n. 199/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 8, riunita in udienza il 19/11/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
FILOCAMO FRANCESCO, Presidente
NISPI LANDI MARIO, Relatore
FRANGIOSA ANTONELLO, Giudice
in data 19/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'istanza di riassunzione dell'appello n. 3320/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Difensore_4 - CF_Difensore_4
Difensore_5 - CF_Difensore_5
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Difensore_4 - CF_Difensore_4
Difensore_5 - CF_Difensore_5
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 S.r.l. - P.IVA_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Difensore_4 - CF_Difensore_4
Difensore_5 - CF_Difensore_5 Rappresentato da Rappresentante_2 - CF_Rappresentante_2
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Difensore_4 - CF_Difensore_4
Difensore_5 - CF_Difensore_5
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_3 Sas - P.IVA_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Difensore_5 - CF_Difensore_5
Rappresentato da Rappresentante_3 - Indirizzo_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Difensore_5 - CF_Difensore_5
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 2671/2021 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale ROMA sez. 4 e pubblicata il 09/03/2021
Atti impositivi:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. RM0169015 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 3469/2025 depositato il
19/11/2025
Richieste delle parti:
/

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Le società Ricorrente_1 a responsabilità limitata (già Società_1), Ricorrente_2 Srl (già
Società_2 Srl) e Ricorrente_3 SAS hanno presentato ricorso in riassunzione ai sensi dell'art. 63 del D.lgs. 546 del 1992, del giudizio d'appello concluso con sentenza della CGT Lazio n. 1859 depositata il 29 marzo 2023, riformata dalla Corte di cassazione con ordinanza n. 35799 depositata il 21 dicembre
2024.

2. Di seguito una sintesi dei fatti e dello svolgimento del processo.

2.1. La società Società_3 Srl impugnava presso la Commissione Tributaria
Provinciale di Roma l'accertamento catastale emesso a seguito di “procedura DOCFA” di un polo ospedaliero con il quale veniva accertato un valore del compendio pari ad euro 493.000 rispetto a quello dichiarato di 249.000.

2.2. Con sentenza n. 2671, depositata il 9 marzo 2021, la CTP di Roma annullava integralmente l'avviso per difetto assoluto di motivazione, confermando la rendita proposta dalla società.

2.3. Con la citata sentenza n. 1859 del 2023 la CGT Lazio accoglieva l'appello dell'Agenzia delle Entrate.
Pur rilevando l'illegittimità del metodo utilizzato dall'Ufficio, la Corte di Giustizia osservava che al polo ospedaliero era stata correttamente attribuita la categoria D/4. Inoltre lo stesso compendio era già stato oggetto di classamento nel 2010, confermando la rendita in quella sede attribuita.

3. La Società_1 incorporante la società Società_3 Srl e la
Società_2 Srl presentavano ricorso presso la Corte di cassazione avverso la predetta sentenza.

4. Con l'ordinanza citata al punto 1. il Giudice di legittimità accoglieva il terzo motivo di ricorso, con assorbimento del quarto.
Ricostruito il quadro normativo applicabile, e richiamando in particolare la Circolare 6/E del 2012 dell'Agenzia del Territorio, la Corte di cassazione riteneva illogica la determinazione del valore del compendio immobiliare, non essendo sufficiente il riferimento all'esito di una precedente procedura
DOCFA del 2010.
In realtà fra il 2013 ed il 2016 alcuni dei padiglioni del polo ospedaliero risultavano completamente demoliti e ricostruiti. L'analisi di mercato effettuata all'epoca, inoltre, si riferiva agli anni 1988-1989, e avrebbe dovuto essere attualizzata.
La citata ordinanza demandava al Giudice di rinvio la rideterminazione del valore del polo ospedaliero sulla base del costo di ricostruzione, tenendo conto anche degli elementi contenuti nell'articolata relazione tecnica depositata in giudizio, non adeguatamente valorizzata dalla Corte di Giustizia del Lazio.

5. In esito alla predetta ordinanza le società ricorrenti in cassazione, nonché la società Ricorrente_3 subentrata nella titolarità del compendio a partire da gennaio 2024, hanno presentato il ricorso in riassunzione descritto al punto 1. Le società riassumenti chiedono il rigetto dell'appello dell'Agenzia delle Entrate alla luce dei principi di diritto affermati dalla Corte di cassazione, con conferma della sentenza di primo grado e annullamento integrale dell'avviso impugnato.
In sede DOCFA, infatti, era stata proposta la classificazione B/1, non essendo prevista nella zona censuaria del Comune di Guidonia la categoria B/2, trattandosi di unità immobiliari destinate ad erogare servizi in convenzione con il Servizio Sanitario Nazionale del Lazio.
All'esito della procedura, viceversa, l'immobile veniva classificato in categoria D/4, riferibile a strutture sanitarie nelle quali è svolta attività sanitaria con scopo di lucro.
Con riferimento alla determinazione del valore risulta che in sede di proposta DOCFA era stato applicato il criterio di “costruzione a nuovo” previsto dalla Circolare dell'Agenzia del Territorio richiamata dalla Corte di cassazione, mentre l'Agenzia delle Entrate in sede di collaudo della DOCFA si era limitata a richiamare una precedente rendita già attribuita in esito a una precedente procedura DOCFA.
La perizia di parte già depositata in primo grado e non esaminata dalla Corte di Giustizia è pienamente motivata e conclusiva, e correttamente fa riferimento al costo di costruzione.

6. Con controdeduzioni l'Agenzia delle Entrate chiede comunque l'accoglimento dell'appello, sia pure con diversa motivazione.
Osserva che la Corte di cassazione ha accolto esclusivamente il terzo motivo di ricorso, con assorbimento del quarto, con conseguente definitività dell'inserimento del compendio nella categoria catastale D/4.
Si tratta dunque di un immobile a destinazione speciale, e in sede di collaudo della DOCFA è stata effettuata una stima puntuale con riferimento all'andamento del mercato di immobili similari al momento storico dell'avvio di una precedente procedura DOCFA (1988-1989), con aggiornamento dei valori.

7. Con memorie aggiuntive le riassumenti contestano le controdeduzioni, sottolineando che la Corte di cassazione ha espressamente ritenuto illegittimo il riferimento alla precedente determinazione basata su valori non più attuali anche in relazione ai profondi mutamenti intervenuti nel compendio, comprendenti demolizioni e ricostruzioni di interi padiglioni.
Secondo la Corte di cassazione, inoltre, per la determinazione del valore del polo ospedaliero andata applicato il costo di ricostruzione, e non già quello indiretto basato sull'analisi di prezzi di mercato di immobili similari.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso in riassunzione delle società Ricorrente_1 a responsabilità limitata, Ricorrente_2 Srl e Ricorrente_3
SAS, è fondato e va accolto.

1. L'Agenzia delle Entrate -Ufficio di Roma Territorio- in sede di collaudo di una procedura DOCFA avviata il 19 marzo 2018 ha rideterminato il valore del polo ospedaliero in oggetto facendo riferimento agli esiti di una precedente analoga procedura conclusa nel 2010, senza tener conto del fatto che successivamente la situazione di fatto del compendio era notevolmente mutata, in quanto ben 3 padiglioni erano stati completamente demoliti e ricostruiti.
Il valore confermato dall'Ufficio, inoltre, era stato determinato sull'analisi del mercato di immobili similari riferiti al periodo 1988-1989, non più attuale per i profondi mutamenti intervenuti.

2. La Corte di cassazione con l'ordinanza n. 35799 del 2024 ha ritenuto illogica tale valutazione confermata dalla Corte di Giustizia del Lazio, demandando al Giudice di rinvio di rideterminare il valore del compendio e la conseguente rendita catastale attenendosi al criterio del “costo di ricostruzione”.
Si tratta del criterio alla base della relazione tecnica di parte presentata a corredo dell'avvio della procedura DOCFA, già agli atti del giudizio, definita dalla stessa Corte di cassazione con l'ordinanza citata “corredata da calcoli puntuali e precisi, e da coerenti riferimenti fattuali”.
Il contenuto di tale relazione non è specificamente contestato dalle memorie presentate dall'Agenzia delle
Entrate, che si limita a riaffermare la legittimità dell'originario provvedimento “basato su una stima puntuale dell'andamento del mercato rilevato in anni precedenti e debitamente attualizzato”.
Peraltro proprio tale metodo di valutazione è stato ritenuto illogico ed immotivato dalla citata ordinanza della Corte di cassazione.
Ferma restando, allora, la classificazione dell'immobile nella categoria D, in quanto il ricorso in
Cassazione presentato dalle società su tale punto è stato respinto, il Collegio ritiene congruo il valore indicato nella relazione tecnica di parte alla base dell'avvio della procedura DOCFA, in quanto basato su una puntuale, concreta ed esaustiva determinazione dei costi sostenuti per la ricostruzione del polo ospedaliero.

3. Pertanto, in riforma della sentenza della CGT Lazio n. 1859 del 2023, l'appello dell'Agenzia delle
Entrate avverso la sentenza della CTP di Roma n. 2671 del 2021, va respinto, con conseguente conferma dell'annullamento dell'atto impugnato.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo complessivamente per tutti i gradi di giudizio (compreso quello di legittimità), secondo le vigenti tabelle forensi, considerando il valore e la complessità della controversia, nonché la difesa contemporanea di più ricorrenti da parte dei medesimi difensori.

P.Q.M.

Respinge l'appello dell'Agenzia delle Entrate e la condanna al pagamento delle spese dell'intero giudizio che liquida in euro 21.000,00 oltre oneri, rimborsi e accessori di legge.
Roma, 19 novembre 2025.
Il Relatore Il Presidente
Dott. Mario Nispi Landi Dott. Francesco Filocamo