Sentenza n. 484/2026
Depositata il 23/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 18, riunita in udienza il 14/01/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
COLETTA GIUSEPPE, Presidente
SILIPO CO, Relatore
GUADAGNI LUIGI, Giudice
in data 14/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3294/2024 depositato il 02/07/2024

proposto da

Ricorrente 1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Avv. Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Avv. Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Fondi - Piazza Municipio N. 1 04022 Fondi LT
Difeso da
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 1148/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado LATINA sez. 2
e pubblicata il 06/12/2023
Atti impositivi: - AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1366 2017 TASI 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 140/2026 depositato il
19/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L'Ricorren. 1, come in atti rappresentato e difeso, appella la sentenza n. 1148/2023 della Corte di Giustizia
Tributaria di primo grado di Latina, che aveva respinto il ricorso contro l'avviso di accertamento TASI 2017 emesso dal Comune di Fondi.
I motivi principali dell'appello sono:
Omessa pronuncia sul contraddittorio preventivo
L'avviso sarebbe nullo per mancata attivazione del contraddittorio endoprocedimentale, diritto sancito dall'art. 24 Cost. e rafforzato dal D.Lgs. 219/2023 (art.

6-bis Statuto del contribuente).
Omessa pronuncia sulla carenza di motivazione dell'avviso
L'atto non spiega le ragioni del diniego dell'esenzione né della mancata applicazione della detrazione di
€ 200,00 ex art. 13, co. 10, D.L. 201/2011.
Illegittimità nel merito: richiesta di esenzione TASI
Invocata l'applicazione dell'art. 13, co. 2, lett. b), D.L. 201/2011 per gli “alloggi sociali” definiti dal D.M.
22/04/2008.
Sostiene che gli immobili Ricorren. 1 possiedono i requisiti di alloggio sociale (locazione permanente, finalità sociale, canoni calmierati).
Richiamata L. 147/2013 e L.R. Lazio 19/2022 (interpretazione autentica: alloggi ERP = alloggi sociali).
Omessa applicazione della detrazione di € 200,00
Anche in caso di mancato riconoscimento dell'esenzione, l'avviso è illegittimo perché non ha applicato la detrazione prevista per legge.
Illegittimità delle sanzioni e interessi
Invocato il principio del legittimo affidamento (art. 10 L. 212/2000) e l'obiettiva incertezza normativa (artt. 6
D.Lgs. 472/1997 e 8 D.Lgs. 546/1992).
L'Ricorren. 1 si è conformata alle FAQ e circolari MEF che indicavano l'esenzione per alloggi sociali.
Conclude chiedendo l'accoglimento dell'appello come in atti con vittoria di spese e compensi. Deposita memoria illustrativa
Il Comune di Fondi risponde ai motivi di appello, ribadisce che l'esenzione non si applica automaticamente a tutti gli immobili di proprietà Ricorren. 1, ma esclusivamente agli alloggi che, singolarmente, posseggano i requisiti tecnici e soggettivi previsti dal D.M. 22 aprile 2008.
Secondo dati ufficiali (Federcasa, atti parlamentari), su 850.000 unità immobiliari ERP gestite in Italia da
ATER/ALER/IACP, solo circa 40.000 (4,7%) risultano “alloggi sociali” in senso tecnico. Secondo il Comune, appare poco credibile che a Fondi tutti gli alloggi siano sociali e nessuno sia una semplice “casa popolare”.
Gli alloggi sociali devono presentare requisiti edilizi e architettonici specifici: efficienza energetica superiore, fonti energetiche alternative, bioarchitettura, spazi per integrazione sociale e verde, ecc. Il Comune afferma che gli immobili contestati risultano vecchi, fatiscenti e sprovvisti di questi requisiti secondo la relazione tecnica comunale e la documentazione prodotta in giudizio.
I bandi di assegnazione delle case popolari a Fondi, depositati in atti, impongono un limite reddituale molto più basso (18.000 euro annui) rispetto a quello previsto per “alloggi sociali” (fasce tra circa 25.000 e 50.000 euro annui), confermando che a Fondi non esistono bandi per housing sociale ma solo per edilizia sovvenzionata tradizionale, chiede il rigetto dell'appello con vittoria di spese.
Deposita memoria, giurisprudenza favorevole, perizia tecnica estimativa, bando assegnazione case popolari e bando assegnazione alloggi sociali da cui risulta la differenza tra alloggi sociali e alloggi popolari, viene inoltre contestata la perizia presentata dall'Ricorren. 1 è una perizia di natura tributaria e non tecnica e che risalta l'assoluta assenza di quei requisiti tecnici che deve possedere un “alloggio sociale”, secondo quanto indicato dal DM 22/04/2008 e confermato dalla giurisprudenza di legittimità.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La questione principale oggetto del presente gravame è già stata affrontata da questa Corte.
La prima eccezione è da rigettare.
Questa Corte non può non uniformarsi ai dettami della Cassazione SS.UU. n. 24823/15, riguardante il contraddittorio endoprocedimentale “la cui violazione comporta l'invalidità dell'atto purchè il contribuente abbia assolto all'onere di enunciare in concreto le ragioni che avrebbe potuto far valere e non abbia proposto un'opposizione meramente pretestuosa, esclusivamente per i tributi "armonizzati", mentre, per quelli "non armonizzati", non è rinvenibile, nella legislazione nazionale, un analogo generalizzato vincolo”.
Essendo la Tasi un'imposta non armonizzata non v'è l'obbligo di far precedere l'avviso di accertamento dal contraddittorio endoprocedimentale.
La seconda eccezione è da rigettare.
La suprema Corte di Cassazione con sentenza n.1111 del 18.01.2018 ha stabilito che: "la nullità dell'atto per carenza motivazionale sarà dunque predicabile solo ove si tratti di carenze tali da non consentire al contribuente l'agevole identificazione della causale delle somme pretese dall'Amministrazione finanziaria e più in generale ove non sia possibile controllare la correttezza dell'imposizione ( riferimento art. 25 DP.R. n.
602 del 1973, nel testo anteriore alla sostituzione operata con il d.lgs 26 febbraio 1999 n. 46, Cass. 26/10/05n.
20847). ................... E ciò se può senza dubbio affermarsi riguardo ai contenuti dell'art. 7, comma 3, legge n. 212 del 2000 e degli artt. l e 12 d.P.R. n. 602 del 1973 (come modif. dall'art. 8 digs. 26 gennaio 2001, n.
32) - che infatti si limitano a richiedere, con espressione generica, che gli atti in questione contengano «il riferimento all'eventuale precedente atto di accertamento ovvero, in mancanza, la motivazione anche sintetica della pretesa» - deve ritenersi valido anche alla luce dell'apparentemente più esigente disposto degli artt. l e 6 d.m.n. 321 del 1999, tanto più riguardo a quanto, in momenti successivi, previsto dal legislatore con norma primaria, in via generale con lo Statuto del contribuente e poi con specifico riferimento ai ruoli e alle cartelle esattoriali con il dlgs. n. 32 del 2001 (v. in termini Cass. 25/05/2011, n. 11466)".
E' evidente dunque che il ricorrente è stato in grado di opporsi all'atto di accertamento, grazie alla motivazione in esso contenuta, che gli ha consentito di controllare la legittimità della procedura di riscossione promossa nei suoi confronti.
La terza eccezione è da rigettare.
La controversia concerne la legittimità dell'avviso di accertamento esecutivo Tasi anno 2017, relativo a immobili di proprietà Ricorren. 1, in relazione alla richiesta di esenzione quale “alloggio sociale”. L'Ricorren. 1 ha impugnato l'avviso contestando la mancata applicazione dell'esenzione TAsi, sostenendo che tutti gli immobili oggetto di contestazione siano sociali ai sensi del D.M. 22/04/2008.
L'art. 13, comma 2, lett. b), D.L. 201/2011 prevede l'esenzione per i fabbricati di civile abitazione destinati ad “alloggi sociali” come definiti dal D.M. 22 aprile 2008. Tale decreto individua requisiti stringenti, tra cui:
caratteristiche edilizie dirette a garantire elevata efficienza energetica;

utilizzo di fonti energetiche alternative;

progettazione secondo i principi della bioarchitettura e della sostenibilità ambientale;

presenza di spazi verdi e aree di integrazione sociale.
Nel caso di specie, gli immobili oggetto di accertamento:
risultano vetusti, privi di impianti energetici alternativi e realizzati con tecniche costruttive obsolete;

sono classificati in categorie catastali A3 e A4, tipiche delle abitazioni economiche e popolari, prive di standard qualitativi elevati;

non presentano alcuna documentazione idonea a dimostrare il rispetto dei requisiti tecnici previsti dal D.M.
22/04/2008.
La relazione tecnica prodotta dall'Ricorren. 1 non è asseverata e non descrive le caratteristiche architettoniche richieste, limitandosi a generiche affermazioni sulla finalità sociale degli immobili. Come chiarito dalla
Cassazione (ord. n. 6380/2024; n. 14511/2024), le norme agevolative sono di stretta interpretazione e non consentono assimilazioni analogiche: l'esenzione spetta solo agli immobili che possiedono tutti i requisiti oggettivi previsti dal decreto ministeriale.
Pertanto, gli alloggi ATER non possono essere qualificati come “alloggi sociali” ai fini dell'esenzione TASI.
Dati ufficiali (Federcasa, atti parlamentari) mostrano che solo una minima parte (<5%) del patrimonio ERP italiano risponde ai criteri tecnici di “alloggio sociale”. Il Comune deposita una perizia da cui risulta confermata l'assenza dei requisiti di cui al DM 22/04/2008.
La Corte condivide, pertanto, la posizione secondo cui il semplice riconoscimento della funzione pubblica e sociale dell'ATER non basta: occorre una dimostrazione rigorosa e specifica dei requisiti oggettivi per ogni singolo immobile per poter beneficiare dell'esenzione.
Per quanto suesposto l'onere della prova della sussistenza dei requisiti per l'esenzione spetta all'ATER, che nel caso di specie non ha fornito idonei riscontri circa la conformità degli immobili agli standard del D.M.
22/04/2008.
Sulla detrazione di € 200,00
La detrazione prevista dal comma 10 dell'art. 13 D.L. 201/2011 riguarda esclusivamente l'IMU e non la TASI, sicché non è applicabile alla fattispecie.
La quarta eccezione è da accogliere.
La controversia riguarda l'applicazione delle sanzioni e degli interessi connessi all'omesso versamento IMU per l'anno 2019 relativamente agli immobili di proprietà ATER, oggetto dell'avviso di accertamento. L'ATER ha contestato la debenza di tali sanzioni, richiamando i principi di legittimo affidamento e di buona fede del contribuente, nonché la situazione di obiettiva incertezza normativa.
La Corte ritiene fondato il motivo dell'ATER basato sull'art. 10, comma 2, della L. 212/2000 (Statuto del contribuente):
Risulta dagli atti che ATER di Latina si è conformata alle FAQ ministeriali, alle circolari MEF e ai precedenti orientamenti giurisprudenziali in tema di esenzione IMU per alloggi sociali.
Le comunicazioni ufficiali e la prassi interpretativa dell'Amministrazione finanziaria hanno, per anni, fornito un quadro applicativo che giustificava ragionevolmente la convinzione dell'ATER circa la spettanza dell'esenzione.
In più sentenze (es. Cass. 18618/2019, Cass. 17195/2019) si stabilisce che, in caso di adesione del contribuente a un'interpretazione ufficiale (ancorché successivamente non condivisa), non sono dovute sanzioni né interessi.
La disciplina IMU sugli alloggi sociali è stata caratterizzata, negli anni, da sovrapposizioni normative e interpretazioni poco chiare, come evidenziato in ricorso e nelle varie circolari ministeriali.
La presenza di due regimi agevolativi paralleli (detrazione e esenzione) può aver indotto in errore anche soggetti qualificati, integrando la condizione di obiettiva incertezza richiesta dall'art. 6 del D.Lgs. 472/1997.
L'ATER ha depositato la dichiarazione IMU e la documentazione richiesta, manifestando diligenza e collaborazione.
La giurisprudenza di legittimità ha affermato che:
“Ove il contribuente si sia conformato a una interpretazione fornita dall'Amministrazione finanziaria, è esclusa l'irrogazione delle sanzioni e degli interessi, in base al principio di tutela dell'affidamento di cui all'art. 10, comma 2, L. 212/2000” (Cass. n. 18618/2019; Cass. n. 17195/2019).
La Corte rileva che il Comune non ha dato prova della sussistenza di dolo o colpa grave in capo ad ATER. Le sanzioni e gli interessi applicati nell'avviso di accertamento vanno annullati in quanto l'omissione del versamento IMU è dipesa da oggettiva incertezza normativa e dal legittimo affidamento generato da prassi e documenti ufficiali dell'Amministrazione finanziaria.
La Corte accoglie parzialmente l'appello di Ricorren. 1 di Latina limitatamente all'annullamento delle sanzioni e degli interessi irrogati con l'avviso di accertamento Tari 2017, confermando l'esclusione di ogni onere sanzionatorio e accessorio a carico del contribuente per l'anno d'imposta in oggetto, rigetta per il resto.
Le spese sono compensate in considerazione dell'andamento della controversia.

P.Q.M.

La Corte accoglie parzialmente l'appello come in motivazione. Spese compensate.