Sentenza n. 254/2026
Depositata il 13/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 12, riunita in udienza il 16/12/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
CIAMPELLI VALERIA, Presidente
TOCCI STEFANO, Relatore
CARIDI FRANCO, Giudice
in data 16/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 5319/2024 depositato il 15/11/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 3 - Via Boglione 7/25 00155 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 11971/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez.
30 e pubblicata il 01/10/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 201T022334000P002 REGISTRO 2020
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 201T022334000P002 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA
IPOTECARIA 2020
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 201T022334000P002 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA
CATASTALE 2020 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 3937/2025 depositato il
17/12/2025
Richieste delle parti:
Appellante: si riporta agli atti
Appellato: si riporta agli atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso alla competente autorità giudiziaria tributaria la parte contribuente ha impugnato l'avviso di liquidazione n. 201T022334/000/P002 notificato il 6.6.2023 relativa al recupero della maggiore imposta ipotecaria e di registro (per un totale di € 295.708,75) in ragione dell'atto stipulato il 31.7.2020; l'esponente deduceva di avere acquistato un complesso immobiliare accatastato D7, in corso di ristrutturazione per interventi di restauro e risanamento conservativo, al prezzo di € 4.230.000 oltre IVA con pagamento mediante accollo del debito della società venditrice Società_1 s.r.l. nei confronti della Società_2 ; contestava l'accertamento per violazione dell'art. 10 comma 8 ter dPR 633/1972 trattandosi di fabbricato non più strumentale perché interessato da interventi di restauro e risanamento ed evidenziava l'illegittimità dell'avviso di liquidazione per mancata applicazione dell'art. 21 comma 3 TUR essendo stata applicata l'imposta di registro anche all'accollo del debito ancorché atto unico e non disgiunto.
Costituito il contraddittorio, la Corte di prime cure accoglieva parzialmente il ricorso, affermando che il fabbricato non perde la natura di bene strumentale all'impresa, pur in presenza di lavori di rifacimento o restauro conservativo, avendo esclusivo rilievo al momento del trasferimento, il suo accatastamento (Cass.
9 novembre 2016, n. 22765). Diverse conclusioni devono trarsi per l'accollo del debito della società venditrice – quale modalità di pagamento del corrispettivo del trasferimento immobiliare – costituendo disposizione contrattuale funzionalmente collegata allo scambio (Cass. 5 aprile 2017, n. 8786), da ritenersi unitaria per espressa volontà legislativa (art. 21 comma 3 dPR 131/1986).
Propone appello l'Ufficio rilevando contraddittorietà tra dispositivo e motivazione della sentenza, avendo la
Corte accolto parzialmente l'appello ma nel dispositivo affermato l'annullamento dell'avviso di liquidazione nella sua interezza. Insiste altresì l'appellante nel sostenere che con riferimento alla tassazione dell'accollo di debito da parte dell'acquirente come modalità di pagamento di parte del prezzo, l'accollo di debito non costituisce un effetto "necessario" della compravendita bensì una pattuizione volontaria delle parti e rappresenta, dunque, un negozio autonomo, rispetto a quello di cessione.
Si costituisce l'appellata contribuente contestando il primo motivo di appello dell'ufficio rilevando che l'annullamento totale dell'avviso di liquidazione è coerente con la natura unitaria dello stesso. La determinazione delle somme richieste dall'Agenzia delle Entrate si fondava su entrambe le componenti contestate: la natura strumentale dell'immobile e la tassazione autonoma dell'accollo del debito.
L'accoglimento del secondo motivo, riguardante una componente economica rilevante dell'avviso, ha inciso sulla legittimità complessiva dell'atto, giustificando il suo annullamento integrale. Ritiene altresì corretta la decisione appellata dall'Ufficio laddove La sentenza di primo grado ha correttamente applicato il principio espresso dall'art. 21, comma 3, del TUR, secondo cui gli accolli contestuali alla cessione non sono soggetti a tassazione separata. Propone appello incidentale censurando la sentenza di primo grado laddove è stato ritenuto, l'immobile oggetto della compravendita, come strumentale sulla base della sua classificazione catastale D/7 al momento del trasferimento. Tale conclusione non terrebbe in conto lo stato effettivo dell'immobile e la destinazione d'uso concreta al momento della cessione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di appello dell'Ufficio appare fondato, atteso che effettivamente sussiste la denunciata contraddittorietà tra dispositivo e motivazione della sentenza, avendo la Corte accolto parzialmente l'appello, limitatamente mancata applicazione dell'art. 21 comma 3 TUR essendo stata applicata l'imposta di registro anche all'accollo del debito sebbene atto unico e non disgiunto, ma nel dispositivo affermato l'annullamento dell'avviso di liquidazione nella sua interezza.
Ovviamente l'annullamento doveva essere pronunciato in parte qua, specificatamente anche in dispositivo, atteso che l'avviso di liquidazione è stato ritenuto corretto quanto alla asserita violazione dell'art. 10 comma
8 ter dPR 633/1972 sostenendo la parte contribuente che l'atto percosso fosse un fabbricato non più strumentale. Il totale annullamento dell'avviso di liquidazione travolgerebbe invero anche la parte corretta dello stesso. Ne consegue la riforma dell'impugnata sentenza sul punto che il ricorso del contribuente è accolto limitatamente alla illegittima autonoma imposizione dell'accollo.
Tale pronuncia - così riformata - va confermata, essendo palesemente infondato il motivo d'appello dell'ufficio che investe l'applicazione dell'art. 21 comma 3 TUR, e ciò proprio alla luce della lettera della disposizione normativa.
L'art. 21 comma 3 TUR dispone espressamente: "Non sono soggetti ad imposta gli accolli di debiti ed oneri collegati e contestuali ad altre disposizioni nonché le quietanze rilasciate nello stesso atto che contiene le disposizioni cui si riferiscono".
Se è vero che l'accollo di debito non costituisce un effetto "necessario" della compravendita bensì una pattuizione volontaria delle parti, in realtà esso non rappresenta un negozio autonomo, rispetto a quello di cessione, ma un atto accessorio, quasi una clausola negoziale, del debito accollato e come tale non autonomamente sottoponibile all'imposta di registro: è infatti innegabile che si tratta di un negozio collegato e contestuale alle disposizioni pattuite con l'atto di compravendita.
Una differente lettura della disposizione costituirebbe una interpretatio abrogans della stessa, per cui il relativo motivo d'appello va respinto.
Ugualmente infondato è il motivo di appello incidentale proposto da parte contribuente, atteso che la sentenza impugnata ha fatto buon governo dell'insegnamento giurisprudenziale (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 24774 del 16/09/2024, Rv. 672373 - 01) secondo cui ciò che rileva è la classificazione catastale al momento del trasferimento, nel senso che, ai fini dell'imposta di registro, «[…] l'unico criterio oggettivo per individuare la strumentalità dell'immobile è rappresentato dalla categoria catastale di appartenenza al momento del trasferimento, restando viceversa irrilevante l'esistenza di un progetto di trasformazione del bene, in quanto nulla garantisce che il progetto sia realizzato e che esso determini un nuovo classamento (Cass. n. 30157/2017 e Cass. n. 22765/2016)» (cfr. anche Cass. n. 4074/2020; nello stesso senso, tra le tante, Cass. n. 7962/22).
L'appello incidentale non merita accoglimento.
Quanto alla statuizione sulle spese di lite la reciproca soccobenza - seppure parziale per l'Ufficio, ma la ragione accolta attiene ad un requisito di forma che non intacca la sostanziale decisione di primo grado - giustifica la compensazione delle spese processuali.

P.Q.M.

la Corte accoglie parzialmente l'appello principale nei sensi di cui in motivazione e rigetta l'appello incidentale. Compensa le spese del doppio grado di giudizio. Così deciso in Roma in data 16 dicembre
2025