Sentenza n. 66/2026
Depositata il 28/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell' E. ROMAGNA Sezione 6, riunita in udienza il
15/12/2025 alle ore 12:30 con la seguente composizione collegiale:
GOBBI DANIELA, Presidente e Relatore
SCANDURRA DONATELLA, Giudice
TRERE' GIOVANNI, Giudice
in data 15/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 639/2022 depositato il 10/05/2022

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Bologna - Via Marco Polo, 60 40131 Bologna BO
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 680/2021 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale BOLOGNA sez. 1 e pubblicata il 12/11/2021
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. BO0126491 2019 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2019
a seguito di discussione in camera di consiglio

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La presente causa riguarda il classamento catastale di un capannone con uffici sito in Zola Predosa, di proprietà congiunta dei sigg. Res_1 e Nominativo_1, originariamente censito in categoria D/1 (opifici). Nel 2012 i contribuenti presentavano dichiarazione CF proponendo il classamento dell'unità in categoria F/4 (“unità in corso di definizione”), con conseguente azzeramento della rendita. A seguito di controlli ai sensi del D.M.
19 aprile 1994 n. 701, l'Ufficio emetteva un primo avviso di accertamento, ripristinando la categoria D/1.
Tale atto veniva confermato dalla CTP ma successivamente annullato dalla CTR Emilia-Romagna con sentenza n. 3029/2017, per vizio di motivazione, senza pronuncia sul merito del classamento. In esecuzione di detta pronuncia, l'Agenzia, senza impugnare la sentenza di secondo grado, emetteva nel 2019 un nuovo avviso di accertamento n. 2019BO0126491, ripristinando nuovamente il classamento D/1 e determinando la rendita catastale in euro 29.200, motivando sulla base di: a) segnalazione del Comune ex art. 3, comma
58, L. 662/1996; b) pregressa rendita D/1 proposta con CF divenuta definitiva;
c) natura degli interventi indicati nel CF 2012 (rifacimento impianto elettrico, pavimentazioni, installazione di pannelli fotovoltaici), qualificati come interventi edilizi minori e, comunque, non riconducibili alla “ristrutturazione edilizia” di cui all'art. 3, comma 1, lett. d), DPR 380/2001, sì da escludere la correttezza dell'iscrizione in F/4; d) risultanze del sopralluogo, da cui emergeva un immobile in condizioni manutentive deteriorate, ma strutturalmente idoneo, privo di dissesti e crolli e, pertanto, ancora dotato di capacità reddituale. I comproprietari impugnavano il nuovo avviso deducendo: violazione di legge, assumendo che la CTR del 2017 avrebbe sostanzialmente
“confermato” il classamento F/4; errata determinazione della rendita, sostenendo, sulla base di perizia tecnica, che l'immobile dovesse essere ricondotto alla categoria F/2 (“unità collabente”) ex art. 2 D.M. 2 gennaio 1998 n. 28, privo di redditività; vizio di motivazione, asserita insufficienza dell'illustrazione dei criteri di classamento e stima, in violazione dell'art. 7 L. 212/2000. L'Agenzia, costituendosi, chiariva che la sentenza precedente della CTR aveva annullato il primo avviso esclusivamente per difetto di motivazione, senza sindacare il merito del classamento, legittimando la ri-emissione di un nuovo atto congruamente motivato.
Evidenziava che la categoria F/2 è riservata a immobili in stato di rovina o privi di idoneità statica mentre la categoria F/4 è transitoria e presuppone unità non definite nella consistenza/destinazione perché interessate da lavori in corso, condizioni insussistenti nel caso concreto. La CTP di Bologna, con sentenza n. 680/2021, rigettava il motivo relativo al contrasto con la sentenza CTR, ritenendo legittima l'emissione del nuovo avviso dopo annullamento per motivazione;
quanto al vizio di motivazione dell'atto, richiamava la giurisprudenza di legittimità in tema di CF (Cass. ord. n. 31809/2018) riteneva carente la motivazione dell'Ufficio, valorizzando lo stato di degrado/inagibilità, e annullava l'avviso. Avverso tale decisione l'Agenzia delle Entrate ha proposto appello, deducendo l'erronea applicazione dei principi in tema di motivazione degli avvisi emessi a seguito di CF e l'erronea ricostruzione dei presupposti per la qualificazione dell'immobile in categoria
F/2 o F/4.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Si osserva che l'annullamento del primo avviso, disposto dalla CTR, era fondato esclusivamente sul vizio di motivazione, senza alcuna statuizione sul merito del classamento catastale. Ne consegue che, secondo un orientamento consolidato, la formazione del giudicato su un vizio formale non preclude all'Amministrazione
l'emissione di un nuovo provvedimento, emendato del vizio e sostanzialmente identico quanto al contenuto sostanziale (cfr. Cass., ord. 12 luglio 2018, n. 18420, in tema di annullamento per difetto di motivazione di avvisi ICI, con possibilità di emissione di un nuovo atto motivato).Nel caso di specie, la emissione dell'avviso
2019BO0126491 si pone in linea con tali principi, essendo intervenuta a seguito di annullamento per mera violazione dell'art. 7 L. 212/2000, senza che sia stato intaccato il merito del classamento originario. La statuizione della CTP che ha escluso la violazione di giudicato, va quindi confermata.

2. Sull'obbligo di motivazione dell'avviso a seguito di procedura CF. La CTP ha richiamato la giurisprudenza in tema di
CF (Cass. 31809/2018; Cass. 12497/2016; Cass. 23237/2014), secondo cui, in materia di classamento di immobili, qualora la rendita venga attribuita a seguito di procedura CF, l'obbligo di motivazione è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall'Ufficio e la discrasia fra rendita proposta e rendita attribuita discenda da una diversa valutazione del solo valore economico;
viceversa, ove l'Ufficio disattenda anche gli elementi di fatto dichiarati, la motivazione deve essere più approfondita, evidenziando le differenze riscontrate, al fine di consentire il pieno esercizio del diritto di difesa. Tali principi, che questa Commissione condivide, vanno calati nel concreto contenuto dell'avviso oggetto di causa. Nel caso di specie, l'atto impugnato rileva che i lavori dichiarati (impianto elettrico, pavimentazioni, pannelli fotovoltaici) non risultavano eseguiti al momento del sopralluogo e, comunque, non integravano una ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. d), DPR 380/2001. Trattasi di interventi minori non idonei a trasformare l'organismo edilizio. Ricorda che in sede di sopralluogo era stato verbalizzato uno status dell'immobile in pessimo stato di conservazione ma privo di dissesti o crolli, con idoneità statica e residua capacità reddituale. Precisa che il ritorno alla categoria D/1 e alla rendita, erano stati ampiamente motivati e di conseguenza anche i valori indicati nel 1999, aggiornati in euro e ricalcolati alla luce delle superfici effettive. L'Ufficio non si è limitato a indicare il “reinserimento in autotutela” ma ha esplicitato in modo puntuale: quali elementi di fatto delle dichiarazioni CF 2012 non ha ritenuto corretti e coerenti con la categoria F/4, con richiamo espresso alla normativa edilizia;
quale il criterio estimativo seguito per la quantificazione della rendita. Dettagli che integrano l'obbligo di motivazione “rafforzata” delineato dalla Cassazione e che soddisfano i requisiti dell'art. 7 L. 212/2000, norma posta a fondamento della pretesa e che consente di esercitare il diritto di difesa, si che non si condivide il rilievo dell'avviso come genericamente motivato. Il che induce ribadire la consolidata giurisprudenza di legittimità che ha affermato che i fabbricati collabenti sono quelli “caratterizzati da un livello di degrado tale (es. strutture portanti verticali e orizzontali pesantemente lesionate) da renderli del tutto inutilizzabili e totalmente incapaci di produrre un ordinario reddito proprio in quanto richiedenti lavori radicali di ristrutturazione per recuperare struttura e volumi (Cass. 19 luglio 2017, n. 17815) . Concetto ripreso anche da successive pronunce tra cui Cass. 28 marzo 2019, n. 8620 (che ha ribadito che il fabbricato iscritto in
F/2 è privo di rendita e, in quanto tale, non è imponibile come fabbricato né, fino alla demolizione, come area edificabile); Cass. 15 dicembre 2020, n. 28581 (ha confermato che la categoria F/2 è riservata a immobili in stato di rovina o degrado strutturale tale da escludere qualsiasi utilizzabilità e capacità reddituale). Ne consegue che vi è collabenza a fronte di un degrado strutturale particolarmente grave, spesso prossimo al pericolo di crollo, che si traduca nella totale inidoneità all'uso e nella radicale incapienza reddituale. Alla luce della perizia prodotta risulta che si è in presenza di un fabbricato in stato di abbandono, vetustà e degrado manutentivo, ma che l'immobile non presenta elementi tali da ritenere che si sia in presenza di inidoneità statica e che la possibilità di recupero sia subordinata all'esecuzione di interventi radicali, che giustificano l'iscrizione in F/2. Peraltro, la perizia di parte descrive un immobile in condizioni di forte degrado e inutilizzato, ma non evidenzia pericoli di crolli di tetto, cedimenti delle strutture portanti o dissesti tali da comprometterne la stabilità. Allo stesso modo, dal sopralluogo dell'Ufficio, non sono emersi elementi tali che facciano ritenere l'assenza di elementi strutturali preclusivi dell'idoneità statica. Sulla scorta dei principi sopra richiamati, non puo che escludersi che ricorrano i presupposti per la categoria richiesta. Nel caso in esame: non risulta che i lavori dichiarati nel CF 2012 fossero stati avviati;
in ogni caso non integravano una ristrutturazione edilizia in senso proprio ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. d), DPR 380/2001, trattandosi di interventi minori;
l'unità immobiliare conservava la stessa consistenza e destinazione d'uso produttiva originaria. Il Collegio ritiene di dover aderire all'impostazione dell'Agenzia nella parte in cui distingue nettamente fra: 1) degrado manutentivo o funzionale, anche grave, in presenza di idoneità statica e potenzialità di recupero che lascia integra la capacità reddituale potenziale dell'immobile, da misurare secondo i criteri di ordinarietà e comparazione e 2) degrado strutturale collabente, con rovina delle strutture portanti e impossibilità di uso ordinario, che giustifica la categoria F/2 e l'assenza di rendita. Nel caso in esame, la perizia Zani e il verbale di sopralluogo segnala una situazione di forte degrado, ma non evidenzia il pericolo di staticità e neppure fa riferimento a interventi strutturali che comportino demolizione e ricostruzione. In sintesi, non è esclusa in radice la capacità reddituale potenziale, come richiesta dalle norme catastali. Gli elementi forniti dall' ufficio e l'orientamento, consolidato della Suprema Corte di cassazione induce a ritenere corretta e fondata la tesi dell'Ufficio a favore del mantenimento della categoria D/1. L'iscrizione alle categorie F/2 o F/4, in ragione delle rilevanti conseguenze tributarie (esenzione da tributi locali), vanno pertanto riservate a fattispecie tassativamente individuate e rigorosamente interpretate, e questo ad avviso di questo giudice, non è il caso.

P.Q.M.

la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell' E. ROMAGNA Sezione 6, accoglie l'appello dell'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Bologna. Conferma la sentenza di primo grado e, nei limiti della presente pronuncia, la legittimità dell'avviso di accertamento catastale n. BO0126491/ 2019. Sono a carico della contribuente le spese dei due gradi di giudizio che si liquidano in complessivi € 300,00 oltre oneri fiscali.