Sentenza n. 7/2026
Depositata il 12/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del VENETO Sezione 2, riunita in udienza il 17/11/2025 alle ore 15:00 con la seguente composizione collegiale:
CELENTANO ALDO, Presidente
TROIANI RUGGERO, EL
GRASSO MAURIZIO, Giudice
in data 17/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 258/2024 depositato il 07/03/2024

proposto da

Comune di Nogarole Rocca - Via Roma 38 37060 Nogarole Rocca VR
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 S.s. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 284/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado VERONA sez. 2
e pubblicata il 25/07/2023
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 122 TASI 2016
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 123 TASI 2017 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 393/2025 depositato il
20/11/2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Fatto e svolgimento del processo di primo grado
La Resistente_1 s.s. era proprietaria di una vasta area edificabile sita nel comune di Nogarole Rocca (VR) per la quale era stata approvata una variante urbanistica al PRG.
La società aveva conseguentemente presentato prima un piano urbanistico attuativo e successivamente aveva chiesto una variante ottenendo per entrambi un parere favorevole prima dal Consiglio Comunale e successivamente per il PUA dalla Giunta.
Negli anni oggetto di accertamento, 2016 e 2017, la società era proprietaria di un fondo agricolo coltivato a seminativo avente una superficie catastale di mq. 289.829 di cui 282.944 suscettibili di utilizzazione edificatoria fino alla data di approvazione della convenzione avvenuta il 20/02/2017 con rogito a cura del notaio Nominativo_1 di Verona e quindi successivamente di un'area di mq. 215.514 già al netto delle aree cedute per l'urbanizzazione primaria e secondaria all'amministrazione comunale.
Il Comune di Nogarole Rocca aveva determinato il valore venale delle aree fabbricabili nella misura di €.
85,00.- a mq. con abbattimento al 50% per l'anno 2016 stante l'assenza di convenzione e nel 2017 con abbattimento del 40%.
Con gli avvisi di accertamento n. 122 e 123 del 14/09/2021, entrambi tempestivamente impugnati dalla società contribuente, il comune ha liquidato l'imposta TASI sul valore sopra indicato recuperando a tassazione la somma di €. 23.692,00.- per l'anno 2016 ed €. 21.927,00.- per l'anno 2017.
Gli avvisi sopra indicati venivano impugnati e la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Verona adita, previa riunione degli stessi, lo accoglieva parzialmente con la compensazione delle spese di giudizio.
Svolgimento del presente grado del giudizio
Avverso la sentenza ha proposto appello il Comune di Nogarole Rocca sollevando i seguenti motivi di gravame:
- Error in procedendo. Violazione degli artt. 132 c.p.c. e 36 d.lgs. n. 546/1992 – difetto di motivazione e illegittimità della sentenza per motivazione carente, apparente e contraddittoria.
Parte appellante lamenta che sussista contraddittorietà dell'iter logico della motivazione e che la rideterminazione del valore operata è priva di adeguata motivazione.
- Error in procedendo. Violazione degli artt. 18 e 24 del d.lgs. n. 546/1992 – illegittimità della sentenza impugnata per aver motivato su motivi e produzioni documentali inammissibili.
Parte appellante lamenta che le produzioni documentali sono state effettuate con la memoria illustrativa e quindi detta produzione è tardiva e inammissibile. - Error in iudicando. Violazione e/o errata applicazione dell'art. 5, comma 5 del D.lgs. n. 504/1992.
Travisamento dei fatti ed errata valutazione della base imponibile. Motivazione carente e apparente.
Parte appellante lamenta che il riferimento ai valori OMI richiamati dalla sentenza impugnata sia, nel caso di specie, del tutto incongruo e infondato dovendosi fare riferimento alle plurime e specifiche considerazioni urbanistiche ed edilizie compendiate nella motivazione degli atti impugnati.
Parte appellante ha assunto le seguenti conclusioni: “Chiede che codesta On.Le Corte di Giustizia Tributaria, in accoglimento del presente appello, voglia riformare parzialmente la sentenza n. 284/2023 depositata il 25/07/2023, della Corte di Giustizia Tributaria di Verona, Sezione 2, e, conseguentemente, confermare la legittimità e la correttezza della determinazione del valore imponibile a fini TASI per gli anni 2016 e 2017 compiuta dal Comune di Nogarole Rocca, con vittoria di spese ed onorari del giudizio.”.
Parte appellata si è ritualmente costituita proponendo appello incidentale relativamente all'“Illegittimità dell'avviso di accertamento per difetto di motivazione. Violazione ed errata applicazione dell'art. 1, commi 161 e 162, della Legge 296/2006 e dell'art. 7 della Legge 212/2000.”.
Parte appellata lamenta che la sentenza impugnata nulla motivi in ordine alle eccezioni sollevate, del resto l'integrazione postuma avvenuta in giudizio è tardiva ed illegittima.
Parte appellata lamenta inoltre, sempre in via incidentale, sussistere “Illegittimità dell'avviso di accertamento per violazione ed errata applicazione dell'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992, come richiamato dal comma 3 dell'art. 13 del D.L. 201/2011 e come a sua volta richiamato dal comma 669 della Legge 147/2013, nella determinazione del valore venale del terreno e quindi della base imponibile dell'imposta.”.
Parte appellata sottolinea che per il valore venale in comune commercio si deva fare riferimento a quattro atti di compravendita stipulati nel febbraio 2017 dalla società Società_2 S.p.A. con dodici soggetti diversi per una superficie territoriale pari al 20% dello stesso PUA con valori compresi tra €. 20,00/21,00 a mq.
Su tale presupposto parte appellata lamenta che i valori determinato con la sentenza impugnata siano quindi eccessivi ed errati.
Parte appellata contesta inoltre nel merito quanto dedotto dall'amministrazione comunale e assume le seguenti conclusioni: “In via principale accogliere i motivi elevati nei ricorsi di primo grado non correttamente esaminati nella Sentenza di Primo Grado, e conseguentemente dichiarare nulli e/o comunque illegittimi e quindi annullare in ogni loro parte gli Avvisi di Accertamento, con ogni consequenziale pronuncia e statuizione;
- in via subordinata a) riconoscere il diritto della Società alla liquidazione dell'imposta dovuta per l'anno 2016 e 2017 utilizzando ai fini della determinazione della base imponibile, in luogo dei valori accertati sulla base delle tabelle comunali (Euro 85/mq.) o del valore (Euro 60/mq.) determinato dalla CGP (entrambi da ridurre secondo quanto previsto dalle relative delibere comunali), il minor valore di Euro 21,00/ mq., rappresentativo del valore venale in comune commercio dell'area come ampiamente dimostrato dell'effettivo andamento del relativo mercato immobiliare, in considerazione dei numerosi atti di compravendita dei terreni, affini per periodo e per comparto. b) respingere il Ricorso in appello del Comune in quanto le doglianze dallo stesso proposte risultano del tutto infondate;
Il tutto con vittoria di spese, competenze e onorari, oltre IVA e contributi.”.
Parte appellante ha depositato memoria con la quale sottolinea ed eccepisce che l'appello incidentale proposto dalla società appellata è tardivo ex art. 334 c.p.c. e quindi inammissibile e, in ogni caso, è infondato.
Parte appellante ribadisce inoltre la fondatezza dell'appello proposto.
La causa all'udienza del 17 novembre 2025 è stata trattenuta a decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La sentenza impugnata è corretta, motivata e va confermata.
Preliminarmente si ritiene opportuno esaminare l'eccezione procedurale sollevata da parte appellante relativa all'inammissibilità dell'appello incidentale proposto da parte appellata.
L'appello incidentale relativo alla nullità dell'atto impugnato per difetto di motivazione e per l'errata determinazione del valore venale del terreno e conseguentemente della base imponibile dell'imposta deve ritenersi infatti pregiudiziale e assorbente ed è certamente ammissibile e l'eccezione di inammissibilità sollevata da parte appellante deve essere respinta.
Si deve infatti ritenere come affermato dalla Suprema Corte, principio che si condivide, che contrariamente a quanto sostenuto l'impugnazione incidentale proposta dalla parte contro la quale è stata proposta l'impugnazione principale è sempre ammissibile, anche se tardiva, qualora l'impugnazione principale metta in discussione l'assetto di interessi derivante dalla sentenza, alla quale la parte non impugnante aveva prestato acquiescenza, per cui detta impugnazione può riguardare anche un capo della decisione diverso e autonomo da quello oggetto dell'impugnazione principale (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 26/01/2024, n.
2506).
L'appello incidentale va dunque esaminato nel merito.
Per quanto attiene il presunto difetto di motivazione dell'atto impugnato si deve osservare che l'eccezione proposta non può essere accolta.
Come osservato dalla sentenza impugnata si deve ritenere infatti che la descrizione dell'immobile e il richiamo alla delibera adottata per l'anno d'imposta oggetto di tassazione al fine della determinazione dei valori delle aree fabbricabili sono sufficienti e consentono, come del resto è avvenuto nel caso di specie, una puntuale difesa da parte della società contribuente.
Del resto va ricordata la natura di provocatio ad opponendum dell'atto impugnato e l'obbligo motivazionale deve quindi ritenersi soddisfatto quando emergono i criteri essenziali della pretesa.
Vanno altresì respinti il secondo motivo proposto in via incidentale da parte appellata e il primo motivo di doglianza sollevato da parte appellante, che per connessione vengono trattati unitariamente.
L'iter logico seguito dai Giudici di prime cure è coerente.
Vengono valorizzati, infatti, sia i contratti di compravendita relativi alla cessione di terreni per la superficie di 164.000 mq.; il prezzo che era stato indicato con i rogiti;
la circostanza che comunque la convenzione con l'amministrazione comunale non era stata ancora sottoscritta, elemento che incide nella determinazione del prezzo, unitamente alla circostanza che con l'approvazione della convenzione dovevano essere cedute gratuitamente al comune per oneri di urbanizzazione il 20% della superficie dei terreni compravenduti.
Va inoltre ricordato che già la Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado del Veneto, sezione II°, (con sentenza n. 688/2025 del 13/10/2025) ha determinato, ai fini IMU dopo l'espletamento di consulenza tecnica rivista e corretta nelle sue conclusioni, i valori delle stesse aree relative agli anni d'imposta oggetto della causa.
Del resto, come osservato dalla sentenza impugnata, le delibere, con le quali il comune determina il valore delle aree edificabili per le zone omogenee facendo riferimento ai prezzi di mercato, non hanno natura cogente e/o imperativa pur costituendo riferimento per la corretta valutazione delle singole realtà. Nel caso di specie, pertanto, il valore determinato di €. 60,00.- al mq. cui vanno applicati gli abbattimenti del
50% per il 2016 e del 40% per il 2017 sono coerenti e corretti.
Vanno pertanto respinti, nel merito, sia il primo motivo di doglianza svolto da parte appellante sia il secondo motivo proposto con l'appello incidentale.
Va altresì respinto il secondo motivo di doglianza svolto da parte appellante.
La circostanza che le aree oggetto di causa avessero destinazione artigianale con la realizzazione di capannoni risulta inequivocabilmente dagli atti di causa e il mero riferimento ai valori OMI inferiori per il costruito a quelli indicati in appello non costituisce integrazione del ricorso ma è semplice ragionamento argomentativo a sostegno delle tesi proposte.
Va altresì respinto il terzo motivo di doglianza sollevato da parte appellante.
Si deve infatti sottolineare che gli atti di compravendita prodotti da parte appellante fanno riferimento ad un piccolo appezzamento di terreno di proprietà Nominativo_2i avente superficie di 1.250 mq. ovvero meno di un centesimo delle aree compravendute con gli atti indicati da parte appellata aventi superficie di 164.149 mq.
e inoltre fanno riferimento ad aree inserite in altri PUA con situazioni urbanistiche diverse e distinte e quindi del tutto inconferenti.
Le spese e competenze seguono la soccombenza e, pur considerando il rigetto dell'appello incidentale con la compensazione nella misura di 1/3, vengono poste a carico di parte appellante e quantificate in €. 5.000,00.- omnicomprensive.

P.Q.M.

La Corte respinge l'appello principale e l'appello incidentale e per l'effetto conferma integralmente l'impugnata decisione. Condanna parte appellante a rifondere a parte appellata le spese del presente grado quantificate come in motivazione.
Verona, 17 novembre 2025
Il EL Il Presidente
Dott. Ruggero Troiani Dott. Aldo Celentano