Sentenza n. 705/2026
Depositata il 05/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 16, riunita in udienza il 26/01/2026 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
LUNERTI FRANCO, Presidente
ER AR, Relatore
D'URSO MARIA TERESA, Giudice
in data 26/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 6038/2024 depositato il 20/12/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 6975/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 33
e pubblicata il 27/05/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2022RM0509947 CATASTO 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 439/2026 depositato il
28/01/2026 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Il OR Ricorrente_1 propone appello avverso la sentenza CGT di Roma n. 6975/33/2024, depositata il 27/05/2024 di rigetto del ricorso presentato dallo stesso contribuente contro l'avviso di accertamento n.
2022RM0509947 CATSATO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO.

2. L'appellante, anche sulla base della perizia redatta dall'Ing. Nominativo_1 (secondo cui: a) l'immobile oggetto di accertamento è collocato al di fuori del quartiere Coppedè; b) l'immobile non ha le caratteristiche di lusso di cui al d.m. 4 dicembre 1961) e di due precedenti della Corte di cassazione su casi analoghi (Cass.
n. 25639/2020; n. 12285/2021), chiede la riforma della sentenza del primo giudice, contestando che l'Agenzia delle Entrate non ha effettuato alcun accesso nel plesso cui afferisce l'immobile in questione, limitandosi a
“cercare” l'indirizzo dell'immobile (Indirizzo_1) attraverso l'applicazione google street view, errando, però, nell'individuazione dell'immobile risultando analizzato il villino collocato in Indirizzo_1 – angolo
Indirizzo_2 – stabile (appunto) diverso da quello di proprietà del ricorrente (Indirizzo_1); circostanza questa che si evince dal raffronto tra l'immagine tratta da google street view e ritraente il palazzetto descritto dall'Ufficio e le foto dello stabile in cui è collocato l'immobile di proprietà del ricorrente;
l'Ufficio ha, dunque, analizzato uno stabile diverso da quello in cui è collocato l'immobile di proprietà del contribuente OR
Ricorrente_1, tant'è che l'appartamento del Ricorrente_1 è collocato al piano quarto mentre lo stabile descritto dall'Ufficio nell'accertamento è composto da due o tre piani.

3. L'Ufficio costituitosi nel giudizio chiede la conferma della sentenza della CGT di Roma.

4. In data odierna, la causa è stata trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

5. L'appello del contribuente non è fondato.

5.1. L'unità in contestazione è ubicata nella terza zona censuaria del Comune di Roma, con accesso da
Indirizzo_1. Trattasi di uiu adibita ad abitazione, censita al Dati catastali_1, in categoria ordinaria A/1, abitazione di tipo signorile, sita nel Comune di Roma, con una consistenza pari a 8,5 vani cui corrisponde una superficie catastale pari a circa 185 mq, con l'altezza di mt.
3,05. L'immobile si trova all'interno del prestigioso quartiere Trieste-Salario, a ridosso di Villa Albani, dista a soli 15 minuti a piedi da Villa Borghese, Villa Ada. Dista meno di 6 km dal centro storico della città ed è ben servita dai mezzi di trasporto, la zona non dista molto dalla fermata della metropolitana Policlinico ed
è quindi agevolmente collegata al resto della città: dall'importante stazione ferroviaria Tiburtina, al Policlinico
Umberto I, oltre che alla Città Universitaria della Sapienza e al complesso della LUISS Nominativo_2.

5.1.1. Il Contribuente presentava l'atto di aggiornamento catastale con procedura Do.C.Fa., presentato in data 21/06/2021 con prot. n. RM0237179 in atti dal 22/06/2021, con la causale “DIVISIONE-DIVERSA
DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI” dell'Unità censita al Dati catastali_2, in categoria ordinaria A/1 classe 2^, consistenza vani 9,5, rendita 4.121,33 euro, che con lo scorporo del vano cantina aveva generato i Dati catastali_3 (abitazioni) e Dati catastali_4 (cantina). L'Unità sub. Dati catastali_4 generata, (classamento proposto dalla parte: C/2 classe 5^, consistenza mq. 4, rendita euro 39,04), non è stata oggetto del reclamo. Il classamento proposto dalla parte per l'unità immobiliare identificata al Dati catastali_1 era il seguente: Categoria A/2 (abitazione di tipo civile), classe 4, consistenza vani 9, rendita 3.114,24 euro.

5.1.2. L'Ufficio, pur riportando (nell'avviso) per mero errore materiale il Indirizzo_3 in luogo del Indirizzo_4di
Indirizzo_1, effettuava il collaudo istituzionale della documentazione (ai sensi del d.m. n. 701/94, art.1, comma
3), ripristinando la categoria A/1 e la classe in 2^, con rettifica della consistenza in 8,5 vani, rideterminando così la rendita catastale. Il classamento così determinato è il seguente: Dati catastali_1
Categoria A/1, classe 2, consistenza vani 8,5 rendita catastale 3.687,50 euro. Successivamente. l'ufficio ha notificato, in data 09/12/2022, ai sensi dell'art. 74, comma 1, della legge n. 342 del 2000, agli intestatari catastali il relativo avviso di accertamento catastale 2022RM0478622 oggetto del contezioso.

5.2. Tanto premesso, risulta dagli atti che il nuovo classamento e la rendita catastale accertati sono stati determinati mediante metodologie estimative comparative, in conformità alle disposizioni che regolano il
Catasto Edilizio Urbano, quali il r.d.l. 13 aprile 1939, n.652, convertito con modificazioni nella legge 11 agosto
1939, n. 1249, e successivamente variato con d. lgs. 8 aprile 1948, n. Dati catastali_4; il d.P.R. 1° dicembre 1949, n.
1142; l'art 11, d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito con modificazioni dalla legge 13 maggio 1988, n. 154.
La legge fondamentale di formazione del nuovo catasto edilizio urbano n. 1249 del 11/08/1939, stabilisce che per la determinazione della rendita catastale si deve fare riferimento alla redditività media ordinaria, essendo il fine principale del catasto quello di un'equa imposizione fiscale, proporzionata al reddito degli immobili.
In proposito:
a) la rendita catastale risulta essere stata accertata nel rispetto delle normative vigenti che regolano la materia del classamento d'immobili di categoria ordinaria, ovverosia è stata definita con stima sintetico- comparativa attraverso il criterio per classi e tariffe, con riferimento a unità immobiliari similari ubicate nella stessa zona;

b) la classe di merito è stata accertata in considerazione delle specifiche caratteristiche dello stesso, con espresso riferimento al numero totale di classi previste per la categoria dal quadro di qualificazione della zona censuaria del comune di appartenenza, e alla classe ordinaria più rappresentativa nella specifica zona di ubicazione.
Al riguardo, va anche chiarito che l'attribuzione della categoria catastale A/1 non presuppone che l'immobile costituisca un'abitazione di lusso (cfr., in riferimento al beneficio prima casa, Cass. n. 17604/2004, che, nell'ipotesi speculare in cui viene in rilievo la qualificazione "di lusso" di un immobile, affermano, appunto,
l'irrilevanza della classificazione catastale) caratteristica disciplinata dal decreto del 2 agosto 1969 - Min. lavori pubblici e non il d.m. 4/12/1961, citato dalla parte, il quale regola “l'Entrata in vigore del nuovo catasto edilizio urbano a partire dal 1° gennaio 1962.”
Ebbene, il decreto innanzi citato detta le disposizioni tecniche per configurare una abitazione di lusso fornisce le linee guida per classificare un immobile come immobile di lusso mentre la categoria A/1 individua le caratteristiche delle abitazioni di tipo signorile. Tale aspetto è stato chiarito anche dalla Corte di cassazione con le sentenze n. 7329/2014, secondo cui l'attribuzione della categoria catastale A/1 non presuppone che l'immobile costituisca un'abitazione di lusso (cfr., in riferimento al beneficio ed. prima casa, Cass. n. 8502 del 26.9.1996; n. 8600 del 2000; n. 17604 del 2004, che, nell'ipotesi speculare in cui viene in rilievo la qualificazione "di lusso" di un immobile, affermano, appunto, l'irrilevanza della classificazione catastale).
Va anche considerato che rispetto alla situazione ante variazione Docfa rispetto al classamento di cui alla revisione parziale non sono intervenute modifiche di nessun tipo, per cui il classamento è meritevole di conferma, in quanto è stata scorporata solo la cantina, immutato il resto.

5.3. Tanto premesso, l'Ufficio ha fatto corretta applicazione della metodologia estimativo comparativa come si desume dalla tabella riportata a pagina 11 delle controdeduzioni presentate dall'Ufficio in primo grado da cui si evince che dieci abitazioni collocate ai piani inferiori dello stesso fabbricato sono censite in categoria
A/1.
Né, in considerazione della minima incidenza sulla valutazione dell'immobile in questione, può ritenersi che il mero scorporo della cantina possa incidere sul disposto classamento in A/1.
Va anche considerato che le due pronunce della Corte di cassazione (Cass. n. 25639/2020; n. 12285/2021) richiamate dalla difesa del contribuente, non entrano nel merito del classamento rideterminato dall'Ufficio, limitandosi a censurare il difetto di motivazione dei rispetti avvisi di accertamento, vizio che non ricorre nella specie, poiché la parte motiva dell'avviso impugnato, in tal caso, risulta puntuale e argomentata (v. pag. 3 di 7).

5.4. Se ne deve concludere per la legittimità del contestato classamento.

6. Le spese del giudizio, in considerazione della complessa ricostruzione in punto di fatto della fattispecie, possono trovare compensazione per entrambi i gradi del giudizio.

P.Q.M.

respinge l'appello del contribuente. spese compensate