Sentenza n. 288/2026
Depositata il 17/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CALABRIA Sezione 2, riunita in udienza il
13/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
LUBERTO VINCENZO, Presidente
DE ON GIANCARLO, Relatore
COSCARELLA FRANCESCO, Giudice
in data 13/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 1548/2024 depositato il 18/05/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Mileto
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso tributi.mileto@asmepec.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 187/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado VIBO
VALENTIA sez. 2 e pubblicata il 04/03/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 3352 IMU 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 211/2026 depositato il 16/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La presente controversia trae origine dall'impugnazione, da parte della contribuente Sig.ra Ricorrente_1, dell'avviso di accertamento n. 3352 emesso dal Comune di Mileto per l'anno d'imposta 2017, concernente il recupero dell'IMU su terreni che l'Ente classificava come edificabili (o meglio, ricadenti in
"zona bianca" con edificabilità ridotta), mentre la parte privata li riteneva di natura agricola ed esenti.
La Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Vibo Valentia, con la sentenza n. 187/2024 oggi impugnata, rigettava il ricorso della contribuente. I giudici di prime cure motivavano la decisione rilevando che l'atto impositivo era sufficientemente motivato attraverso il richiamo alle delibere comunali sui valori delle aree.
Nel merito, la sentenza evidenziava che, in base al Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU), i terreni ricadevano in "zona bianca" (ex zona Ce del PRG). Richiamando la giurisprudenza di legittimità, il primo giudice affermava che la decadenza dei vincoli urbanistici non determina la regressione dell'area a terreno agricolo, ma l'applicazione della disciplina delle cosiddette "zone bianche" che conservano un limitato indice di edificabilità, sufficiente a giustificare l'imposizione IMU come area fabbricabile. Infine, si rilevava il mancato assolvimento dell'onere probatorio da parte della ricorrente circa il minor valore dei terreni.
Avverso tale pronuncia ha proposto appello la contribuente, chiedendone la totale riforma. L'appellante lamenta l'erroneità della sentenza per essersi basata su un'attestazione urbanistica del Comune ritenuta fuorviante, che avrebbe omesso di considerare la decadenza delle "zone C" in virtù della Legge
Regionale n. 13/2014, la quale avrebbe comportato la regressione dei suoli a natura agricola. Inoltre,
l'appellante sostiene che nel 2014 era stato adottato il Piano Strutturale Comunale (PSC), che classificava i terreni come agricoli;
invocando l'art. 36 del D.L. 223/2006 e prassi dell'Agenzia delle
Entrate, la difesa sostiene che ai fini fiscali debba prevalere lo strumento urbanistico adottato (più favorevole) rispetto a quello precedente, rendendo i terreni esenti.
Si è costituito in giudizio il Comune di Mileto, depositando controdeduzioni con cui chiede la conferma della sentenza impugnata. L'Ente eccepisce che nell'anno 2017 era vigente il PRG del 1984 (zone bianche), mentre il PSC, seppur adottato nel 2014, è divenuto efficace solo con l'approvazione definitiva avvenuta nel febbraio 2024. Il Comune ribadisce che la natura di "zona bianca" comporta la tassabilità ai fini IMU e che la controparte non ha fornito stime alternative per contestare il quantum della pretesa, limitandosi a eccepirne l'imponibilità.
All'udienza odierna la causa è stata trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è infondato e non merita accoglimento, dovendosi confermare la sentenza di primo grado che ha fatto corretta applicazione dei principi normativi e giurisprudenziali in materia. La questione centrale verte sulla natura edificabile o agricola dei terreni oggetto di accertamento nell'anno 2017. È pacifico tra le parti che, secondo il vecchio Piano Regolatore Generale (PRG), le aree ricadevano in zona "Ce" (edificazione estensiva) e che, a seguito della decadenza dei vincoli per decorso del quinquennio senza attuazione, sono divenute "zone bianche".
La tesi dell'appellante, secondo cui la decadenza dei vincoli urbanistici o l'adozione di un nuovo PSC (che prevede la destinazione agricola) comporterebbe l'automatica esenzione IMU, non può essere condivisa.
Questa Corte condivide e fa proprio l'orientamento consolidato della Suprema Corte di Cassazione, correttamente richiamato dai giudici di prime cure, secondo cui l'area edificabile non perde tale qualità sol perché i vincoli strumentali alla sua edificazione sono decaduti. La decadenza del vincolo preordinato all'espropriazione o l'inutile decorso del tempo per l'attuazione del piano non determinano una situazione di "inedificabilità assoluta" o una regressione automatica a terreno agricolo, bensì l'applicazione della disciplina delle c.d. "zone bianche" (art. 9 D.P.R. 380/2001). Tali zone conservano, seppur a titolo provvisorio e con indici ridotti, una potenzialità edificatoria che ne giustifica il valore venale superiore a quello puramente agricolo e, conseguentemente, l'assoggettamento a IMU come aree fabbricabili.
Quanto alla doglianza relativa all'adozione del PSC nel 2014, che avrebbe destinato i terreni a zona agricola, si osserva che ai fini impositivi rileva la situazione di fatto e di diritto vigente nell'anno d'imposta.
Sebbene l'art. 36 del D.L. 223/2006 anticipi l'effetto dell'edificabilità all'adozione dello strumento urbanistico, nel caso di specie, come documentato dal Comune e non smentito, il PSC è divenuto efficace solo con l'approvazione definitiva e la pubblicazione sul BURC avvenuta nel 2024. Nel periodo intermedio (incluso il 2017), la vigenza del PRG (seppur in regime di salvaguardia o zona bianca) manteneva in vita una aspettativa edificatoria giuridicamente rilevante. La mera adozione di un piano più restrittivo (agricolo) in pendenza di un PRG che prevedeva edificabilità (zona bianca), attiva le misure di salvaguardia, ma non cancella ex tunc la natura edificabile ai fini del tributo, fintanto che il nuovo strumento non perfeziona il suo iter, specialmente in assenza di una prova rigorosa da parte del contribuente che la "doppia conformità" o le misure di salvaguardia avessero azzerato totalmente il valore venale dell'area.
A tal proposito, si rileva che la base imponibile delle aree fabbricabili è costituita dal valore venale in comune commercio. Il Comune di Mileto ha determinato tale valore sulla base di apposita delibera (n.
17/2010) per zone omogenee. A fronte di ciò, l'appellante si è limitata a contestare la qualificazione giuridica dell'area (agricola vs edificabile) senza però fornire, nemmeno in via subordinata, una perizia di parte o elementi concreti atti a dimostrare che, anche considerandola "zona bianca", il valore di mercato fosse inferiore a quello accertato o pari a quello agricolo. In mancanza di tale prova contraria specifica sul valore, l'accertamento dell'Ente, fondato sulla persistenza della qualifica di area suscettibile di edificazione (zona bianca), resiste alle censure.
La sentenza di primo grado appare dunque immune dai vizi denunciati, avendo correttamente interpretato la normativa urbanistica in funzione del prelievo fiscale, che colpisce la potenzialità edificatoria effettiva e non solo quella attuabile nell'immediato.
Tuttavia, tenuto conto della complessità della materia, caratterizzata dalla sovrapposizione di diversi strumenti urbanistici e normative regionali nel corso degli anni, nonché dell'evoluzione giurisprudenziale sulle "zone bianche", la Corte ritiene sussistenti giusti motivi per compensare integralmente tra le parti le spese del presente grado di giudizio.

P.Q.M.

La Corte conferma la sentenza impugnata. Spese come in motivazione.