Sentenza n. 29/2026
Depositata il 09/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del PIEMONTE Sezione 2, riunita in udienza il
08/10/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
PASSERO GIULIANA, Presidente MICHELONE FABIO, Relatore VALERO MASSIMO, Giudice
in data 08/10/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 57/2025 depositato il 21/01/2025
proposto da
Ag. Entrate Direzione Provinciale I Di Torino
elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Email_2 ed elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 1237/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado TORINO sez. 2 e pubblicata il 11/11/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20204008170000N001ARTC REGISTRO 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 567/2025 depositato il 10/10/2025
Richieste delle parti: CONCLUSIONI DI PARTE APPELLANTE Chiede a «codesta onorevole Corte di Giustizia Tributaria l'accoglimento dell'appello proposto dall'Ufficio con condanna della parte appellata alla rifusione delle spese di giudizio».
CONCLUSIONI DI PARTE APPELLATA (ADER) «Voglia codesta On.le Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado pronunciarsi ad integrale conferma della sentenza ex adverso impugnata, disponendo il rigetto dell'appello avversario e la condanna di Controparte alle spese di lite per entrambi i gradi di giudizio, come da apposita nota allegata alle presenti controdeduzioni, e valutando altresì la sussistenza dei requisiti di legge per la condanna della Contribuente al pagamento, in favore dell'A.F., di una somma equitativamente determinata ai sensi dell'art. 96 c.p.c.».


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1.1. - Con atto inviato con pec 10 gennaio 2025 a controparte all'Agenzia delle entrate propose appello avverso la sentenza n. 1237/02/24 emessa dalla Corte di giustizia tributaria di primo grado di
Torino, depositata l'11 novembre 2024 e notificata il 12 novembre 2024. Il 21 gennaio 2025 ne inserì copia sulla piattaforma del processo tributario telematico. Narrò di aver contestato a controparte le agevolazioni fiscali cd: «prima casa» per l'acquisto di un immobile a Chieri, Indirizzo_1 (maggio 2020), risultando essere controparte già proprietaria di un altro immobile nello stesso Comune (Indirizzo_2).
Precisò che controparte nel ricorso introduttivo puntualizzò essere l'immobile già posseduto locato dal 2012 a una cooperativa sociale e che il nuovo immobile acquistato era necessario considerate le condizioni di salute del marito disabile (poi deceduto nel 2019).
Espose di aver ribadito nel primo grado del giudizio come, secondo la legge (cfr. nota II-bis,
D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131), fosse sufficiente per la decadenza dall'agevolazione, la proprietà di un altro immobile nel medesimo Comune, anche se locato, non considerando la norma l'effettivo utilizzo o l'inidoneità dell'immobile bensì solo la titolarità del diritto di proprietà. Inoltre denunciò essere la dichiarazione della contribuente (di non possedere altri immobili nel Comune) non veritiera con conseguente decadenza automatica dall'agevolazione e l'irrogazione delle sanzioni.
Riferì che la corte territoriale così si espresse: «Il ricorso è fondato e deve essere accolto. Sulla base del recente arresto della NE del 19.6.2018, n. 19989, richiamato dalla ricorrente, deve essere applicato il principio di diritto in base a cui ai fini della fruizione del beneficio dell'acquisto prima casa, l'art. 1 nota II bis della tariffa allegata al DPR 131/1986, nel testo introdotto dall'art. 3 c.
131 , L. 549/1995, la nozione di casa di abitazione deve essere intesa nel senso di alloggio concretamente idoneo - sia sotto il profilo materiale che giuridico - a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato, sicché tale idoneità deve ritenersi insussistente nel caso in cui l'immobile sia locato a terzi: conseguentemente l'agevolazione spetta anche all'acquirente che sia titolare del diritto di proprietà su altra casa situata nello stesso comune in cui si trovi l'immobile che viene acquistato, allorché tale casa sia oggetto di un rapporto locativo regolarmente registrato e non maliziosamente preordinato a creare lo stato di indisponibilità della stessa. E' stato infatti spiegato dai giudici di legittimità che la norma, richiedendo l'impossidenza di altra casa di abitazione non evoca alcuna specifica caratteristica, né fisica , né giuridica, idonea ad escluderne l'idoneità abitativa, se non quella insita nella nozione stessa di abitazione, con il che non esistono ragioni per distinguere tra l'inidoneità oggettiva derivante da caratteristiche strutturali dell'immobile, a cui conseguirebbe il diritto a fruire dell'agevolazione, ed inidoneità, anch'essa oggettiva, derivante però da vincoli giuridici su tale immobile, che tale diritto escluderebbe. L'atto impugnato deve essere annullato, atteso che l'immobile sito in Indirizzo_2 risulta locato fin dal 2012 alla cooperativa Società_1, in forza di contratto registrato. Le spese vanno compensate, attesa la particolarità della questione sollevata». Per la riforma della predetta sentenza propose i seguenti motivi:
- erronea applicazione della legge e motivazione insufficiente. Richiamata la lettera della legge ribadì non ammissibili interpretazioni estensive vale a dire essere sufficiente la proprietà di altra abitazione nello stesso Comune per perdere il diritto all'agevolazione. In particolare si focalizzò sulla ratio legis ovvero quella dell'accesso a condizione di favore all'acquisto della «prima casa» di proprietà e non per altre finalità. Asserì poi come l'arresto di NE (ord. ordinanza 27 luglio
2018, n. 19989) applicato dal collegio provinciale non trovasse riscontro nel disposto normativo secondo cui l'acquirente deve dichiarare in atto «di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare» (cfr. Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 378/2019). Inoltre come la norma agevolativa non faccia riferimento al concreto utilizzo, alla effettiva destinazione dell'immobile già in proprietà, limitandosi ad affermare che deve trattarsi di una casa di abitazione, ossia di un immobile destinato ad esigenze abitative;

- dichiarazione non veritiera. Rimproverò il collegio di prime cure per non aver analizzato l'ulteriore aspetto prescritto dalla normativa, ovvero la dichiarazione di non titolarità di diritto di proprietà su altro immobile abitativo nello stesso Comune di acquisto dell'immobile agevolato, non risultata a suo dire veritiera, con conseguente decadenza dall'agevolazione stessa. In particolare rimarcò aver la contribuente, in occasione dell'acquisto dell'immobile in Chieri, Indirizzo_1 , affermato, come detto, di poter fruire dell'agevolazione in parola pur essendo già proprietaria di altro immobile, abitativo sito nel medesimo comune.
Da ultimo rappresentò essere stata la contribuente proprietaria, al tempo dell'acquisto dell'immobile di Indirizzo_1 (ossia il 25 maggio 2020), di altro immobile nel comune di Pino
Torinese, acquistato con le agevolazioni prima casa, e nel quale aveva la residenza, poi ceduto entro l'anno successivo dal predetto acquisto. Quindi che il 30 giugno 2023 cedette l'immobile di Indirizzo_1 in Chieri, acquistando, il 9 aprile 2024, altro immobile (con agevolazione «prima casa») in Noli (SV).
1.2. – Con atto depositato sulla piattaforma del processo tributario telematico il 7 marzo 2025 la contribuente si costituì in giudizio proponendo le proprie controdeduzioni. Vale a dire:
- sul primo motivo asserì aver la Corte di prossimità correttamente applicato il principio di diritto elaborato dai giudici di legittimità con la predetta sentenza 27 luglio 2018 n. 19989, successivamente confermata dalla giurisprudenza (cfr. Cass. ord. 24 febbraio 2021 n. 5051, C.T.R. Lombardia, sent. n. 1861/2021). Rimarcò essere subentrata nel suddetto contratto di locazione il 23 ottobre 2017 a seguito dell'acquisto dell'immobile di Indirizzo_2 , concesso in locazione dal precedente proprietario a decorrere dall'anno 2012 alla «Società_1» ed utilizzato quale Gruppo
Appartamento per soggetti «svantaggiati» e con disagio, fatti mai contestati dall'Ufficio. In altri termini come lo stesso non potesse essere occupato fisicamente dall'appellata né risolto il contratto di locazione, stante il regolare pagamento dei canoni.
Richiamò poi l'orientamento del Giudice delle leggi secondo cui la intervenuta sostituzione nella legge sulla «prima casa» dell'espressione «fabbricato idoneo ad abitazione» con quella «casa di abitazione» è da intendersi nel senso che la possidenza di una casa di abitazione «costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un'altra casa ubicata nello stesso
Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato» (cfr. Corte Costituzionale Ordinanza 22 giugno 2011 n. 203).
- sul secondo motivo di appello denunciò la inammissibilità dello stesso in quanto proposto per la prima volta in appello. Inoltre asserì come il giudice di prime cure analizzò questo ulteriore profilo ritenendo aver la contribuente comunque diritto a fruire della tassazione agevolata. Infine censurò la produzione di documenti da controparte per la prima volta in questo grado di giudizio. Ovvero come prima che nel ricorso in appello l'Ufficio non dimostrò essere lei proprietaria di altre immobili in Chieri oltre a quello di Indirizzo_2. Vale a dire i seguenti:
- immobile in Indirizzo_3 da lei acquistato nel corso dell'anno 2017 e concesso in locazione ad Nominativo_1 a decorrere dall'anno 2015;
Indirizzo_4- immobile in concesso in locazione a decorrere dall'anno 2019 a Nominativo_2;
- immobile in Indirizzo_5 con nuda proprietà ed usufruttuaria Nominativo_3.
1.3. – L'agenzia delle entrate depositò il 26 settembre 2025breve memoria illustrativa. All'odierna pubblica udienza, udita l'esposizione del relatore, ascoltate le parti presenti, che illustrarono le rispettive posizioni processuali, la Corte decise il giudizio.


MOTIVI DELLA DECISIONE
2.0. – L'appello dell'Ufficio non merita favore.
2.1. – Deve in primo luogo questo Collegio esaminare i motivi di rito.
Col primo motivo la contribuente denunciò come l'Ufficio avesse proposto per la prima volta in questo grado la questione della non veridicità dalla dichiarazione resa dalla contribuente al notaio in ordine al possesso di altro immobile. Tale motivo coglie nel segno. Risulta infatti dall'avviso di accertamento che l'Ufficiò non contestò il mendacio della suddetta dichiarazione. E neppure nel corso del giudizio di primo grado.
Ancora prima della critica proposta dalla contribuente, di per sé pienamente fondata (essendo, ai sensi dell'art. 57 del Decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546, vietati i nuovi motivi in appello), occorre considerare come nel caso in giudizio l'Ufficio di fatto integrò l'atto di rettifica tributaria. Vale
a dire senza considerare l'insegnamento della Suprema Corte di NE secondo cui: «l'obbligo di motivazione deve essere rispettato ab origine e non nel corso del giudizio, essendo un requisito intrinseco dell'atto impositivo, per cui non è ammessa la motivazione postuma (cfr. Cass. n.
30039/2018)» (cfr. Cass. Ord. 29 luglio 2025, n. 21875).
Parimenti è condivisibile la doglianza di parte resistente secondo cui solo in secondo grado l'Ufficio dimostrò aver la contribuente oltre a quello contestato nell'atto impositivo la proprietà di altri immobili in Chieri. In tal modo così l'Ufficio violò il disposto dell'art. 56 del suddetto decr. n. 546.
In definitiva i motivi di rito proposti dalla contribuente devono trovare favore. 2.2. – Deve poi essere affrontata la questione nel merito. Occorre premettere che è indubbio che più di una perplessità possa derivare dalla concreta condotta della contribuente, la quale chiese l'agevolazione tributaria sopra descritta, pur essendo in proprietaria di diverse unità abitative. Ma tali fatti non furono dall'Ufficio contestati con l'atto di accertamento, in quanto «Come segnalato dalla lista di ausilio al controllo delle obbligazioni assunte trasmessa dal sistema informativo dell'anagrafe tributaria la Signora Resistente_1 risulta essere alla data del decreto del 28/05/2020,
Indirizzo_2proprietaria di altro immobile sito in CHIERI (TO), (fg. 47, n. 678. Sub 7) acquistato con atto del Notaio Nominativo_4 registrato all'Agenzia delle Entrate di Torino
I data 03/11/2017 al numero 21753» (cfr. pag. 2 atto impugnato). Vale a dire che questo Collegio è chiamato a giudicare esclusivamente sul fatto che la contribuente acquistò, con l'agevolazione cd. «prima casa» un immobile in Chieri, Indirizzo_1 essendo già proprietaria del suddetto appartamento in Indirizzo_2.
A tal proposito questo Collegio non può che fare riferimento al recente arresto della Suprema Corte di NE secondo cui: «Giova premettere che il D.P.R. n. 131/1986 , nel testo applicabile ratione temporis (come modificato con l'art. 3 , comma 131, legge 28 dicembre 1995, n. 549), individua quale presupposto dell'ottenimento dell'agevolazione “prima casa” la non titolarità, da parte dell'acquirente, che non abbia in precedenza fruito di tale agevolazione, “dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare” (Nota II-bis, comma 1, lett. b). Dal testo del citato decreto risulta quindi che l'elemento impediente è costituito dalla mera pre-possidenza” di un'altra casa di abitazione”, null'altro essendo aggiunto dalla norma per qualificare tale “pre-possidenza”, con riferimento in particolare alle caratteristiche strutturali della “casa” già posseduta o alla sua rispondenza alle esigenze abitative dell'acquirente.
Tale formulazione normativa è stata introdotta dopo le modifiche che, tra il 24 gennaio 1993 ed il 31 dicembre 1995, avevano regolato la materia: il disposto dell'art. 1 , comma 1, D.L. 23 gennaio
1993, n. 16 , convertito in legge 24 marzo 1993 n. 75 per il quale l'acquirente doveva dichiarare “di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione”, e poi l'articolo 16 , D.L.
22 maggio 1993, n. 155 , convertito in legge 19 luglio 1993 n. 243 (il quale ribadiva che l'acquirente doveva dichiarare “di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione”).
Con le richiamate disposizioni dell'anno 1993, dunque, era stato introdotto, per la prima volta espressamente, il principio in base al quale la “pre-possidenza” dell'abitazione in tanto non era ostativa a un nuovo acquisto agevolato in quanto si trattasse di un fabbricato non “idoneo ad abitazione”; concetto, quello della “non idoneità”, che la giurisprudenza di legittimità specificava dovesse ravvisarsi nel caso in cui l'acquirente possedesse un alloggio concretamente non idoneo, per dimensioni e caratteristiche, allo scopo abitativo anche della sua famiglia, con necessaria valutazione di tale requisito in senso soggettivo, sicché l'inidoneità doveva essere valutata dal punto di vista dell'acquirente in relazione alle esigenze abitative del suo nucleo familiare (così Cass., sez. 5,
5/02/2016, n. 2278 , e, da ultimo, Cass., sez. 5, 2/02/2018, n. 2565). Tale interpretazione, peraltro, si poneva in linea di continuità con quanto già ritenuto da questa
Corte nel vigore della precedente disciplina, nonostante che nella stessa non fosse menzionato il requisito della “idoneità” ma “solo” quello della non possidenza di “altro fabbricato o porzioni di fabbricato destinati ad uso di abitazione” (Cass. sez. 5, 7/08/2009, n. 18128, secondo la quale il requisito della impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione sussiste nel caso di carenza di altro alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi, e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l'interessato deduca e dimostri che non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze.).
A fronte della sostituzione della disciplina di cui al D.L. 16/1993 e al D.L. 155/1993 (che, come visto, era esplicita sul punto della “idoneità” della casa già posseduta) con una disciplina (art. 3, comma 131, 1. n. 549 del 1995) in cui il concetto di “idoneità” non era più previsto, la Corte ha ritenuto (n. 18128/2009; Cass. n. 2565/2018, in motivazione) che la successiva normativa, lungi dall'introdurre un requisito, appare invece meramente interpretativa di quella precedente, e ciò in quanto il concetto di “abitazione” presuppone implicitamente il requisito della “idoneità”, con la conseguenza che, se la casa “pre-posseduta” non è “idonea”, la sua presenza non impedirebbe l'ottenimento dell'agevolazione “prima casa” in occasione di un nuovo acquisto (Cass. n.
19989/2018). Conforta detta interpretazione la pronuncia della Corte Costituzionale che, nel dichiarare la manifesta inammissibilità della questione di legittimità costituzionale relativa alla lettera b) del numero 1) della nota II-bis dell'art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. n. 131/1986 - come modificata dalla legge n. 549/1995 - ha richiamato l'interpretazione “costituzionalmente orientata” delle pronunce della NE (citando, in particolare, Cass. n. 100 del 2010 e Cass. n. 18128 del 2009), affermando che la intervenuta sostituzione nella legge sulla “prima casa” dell'espressione
“fabbricato idoneo ad abitazione” con quella “casa di abitazione” è da intendersi “nel senso che la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un'altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato” (Corte Cost. n. 203 del 06/07/2011).
Va, dunque, data continuità all'indirizzo della giurisprudenza di legittimità, conforme alla interpretazione della Corte Costituzionale, che ha ritenuto sussistere il beneficio fiscale di cui all'art. 1 del D.L. n. 16 del 1993 nell'ipotesi di possesso di altro alloggio non concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia. In particolare, il beneficio deve essere riconosciuto sia in relazione a “circostanze di natura oggettiva”, come nel caso d'effettiva inabitabilità, sia di natura soggettiva, come nel caso in cui l'immobile sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative alle esigenze del nucleo familiare (Cass. civ. Sez. V, sentenza 18 febbraio 2003, n. 2418; n. 30585/2023; Cass. 2010 n. 100).
Non si può ritenere d'ostacolo, dunque, all'applicazione delle agevolazioni “prima casa” la circostanza che l'acquirente dell'immobile sia al contempo proprietario d'altro immobile - acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune - che, “per qualsiasi ragione” sia inidoneo, per le ridotte dimensioni o altro, ad essere destinato a sua abitazione (Cass., Sez. V, sentenza 17 maggio 2006, n.
11564; Sez. 5, Sentenza n. 5236 del 28/02/2008)» (cfr. Cass. ord. 6 novembre 2025, n. 29404).
Orbene nel caso in giudizio questa Corte rileva che il giudice provinciale fece buon governo del suddetto insegnamento riconoscendo le ragioni della contribuente. È indubbio infatti come l'immobile già posseduto non fosse idoneo per soddisfare le esigenze abitative della contribuente per le ragioni esposte nel ricorso introduttivo. Ovvero che il marito all'epoca era portatore di gravissima disabilità motoria cagionata da un'emorragia cerebrale (fatto questo non messo affatto in dubbio dall'Ufficio) e pertanto non in grado di abitare l'appartamento posseduto al terzo piano di Indirizzo_2, in ragione della presenza di barriere architettoniche. Inoltre che come risulta in atti il predetto appartamento era locato ad una cooperativa sociale in regola con il pagamento dei canoni di locazioni e quindi con un contratto in linea teorica risolvibile ancorché senza una pronta reimmissione nel possesso (e quindi nella sostanza inidoneo a soddisfare la contingenza delle necessità familiari).
Per i suddetti motivi quindi la sentenza impugnata merita conferma e l'appello dell'Ufficio deve essere respinto.
2.3. – Sussistono giusti motivi considerata la complessità delle questioni trattate per compensare le spese del grado del giudizio.


P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Piemonte definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto dall' Ag. Entrate Direzione Provinciale I Di Torino e conferma la sentenza impugnata.
Compensa le spese.
Così deciso in Torino, allì 8 ottobre 2025
IL GIUDICE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Dott. Fabio Michelone Avv. Giuliana Passero