Sentenza n. 217/2026
Depositata il 27/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del PIEMONTE Sezione 1, riunita in udienza il
25/02/2026 alle ore 10:15 con la seguente composizione collegiale:
GIACALONE GIOVANNI, Presidente e Relatore
RINALDI ETTORE, Giudice
SISTO GIOVANNI, Giudice
in data 25/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 836/2024 depositato il 05/11/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Biella
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 32/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado BIELLA sez. 2 e pubblicata il 26/03/2024
Atti impositivi:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2023BI003361 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E
CLASSAMENTO 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 183/2026 depositato il
26/02/2026 Richieste delle parti:
Appellante: richiama le conclusioni e chiede l'accoglimento dell'appello;
Appellato: richiama le conclusioni e chiede il rigetto dell'appello.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di aggiornamento catastale DOCFA n. BI0002247, la contribuente in epigrafe ha dichiarato una variazione della distribuzione degli spazi interni dell'unità immobiliare sita in SA (estremi catastali), proponendo il declassamento dalla categoria A/1 (abitazione di tipo signorile) alla categoria A/2
(abitazione di tipo civile). In data 23/01/2023, l'Ufficio Provinciale di Biella ha notificato l'avviso di accertamento qui impugnato, rettificando il classamento proposto e ripristinando l'originaria categoria A/1, con rideterminazione della rendita in euro 1.384,10”.
Avverso tale atto la contribuente ha proposto ricorso dinanzi alla CGT di I grado di Biella, eccependo la nullità dell'atto per carenza di presupposti e l'illegittimità del classamento in A/1 in ragione delle effettive caratteristiche dell'immobile. All'esito dell'istruttoria, nel corso della quale veniva espletata CTU, la CGT di
I grado di Biella, con sentenza n. 32/2024, ha accolto il ricorso, ritenendo non giustificato un diverso classamento tra l'unità in oggetto e gli alloggi adiacenti nello stesso stabile, già censiti in A/2. In particolare, il giudice di primo grado ha così motivato: “Le conclusioni del CTU sono inequivoche nel sostenere che non vi è ragione per differenziare l'appartamento oggetto del ricorso da quelli siti nel medesimo stabile, aventi un classamento in A2. Lette le memorie dell'Ufficio e della ricorrente depositate in data successiva alla CTU, si ritiene di dover precisare che il punto sollevato dall'Ufficio circa il fatto che “le denunce di variazione a norma dell'art. 20 R.D. 652/1939 devono essere riferite ad effettive mutazioni dello stato del bene” da cui conseguirebbe il fatto che, nel caso in esame, il Docfa non avrebbe portato ad una variazione della consistenza, ma solo modifiche inidonee per la loro stessa natura a variare la consistenza dell'immobile.
Tuttavia, è lo stesso Ufficio che, pur ritenendo non suscettibile di variazione il classamento da A1 ad A2, dà atto che la consistenza iniziale dell'immobile di vani 9,5 poi ridotta con docfa dal ricorrente in vani 8,5 è stata in conclusione accertata dall'ufficio in vani 8. Parte ricorrente, alla luce di ciò afferma che l'accertata variazione di consistenza legittima la procedura docfa presentata da parte ricorrente ai sensi dell'art. 20 DR 652/1939 che, al comma 2, non solo rende obbligatoria la denuncia docfa in caso di mutazioni che implichino variazioni nella consistenza, ma in tali casi obbliga anche al deposito della nuova planimetria. In ogni caso, viste le risultanze della CTU, questa Corte le condivide. Il CTU dà atto nella propria relazione che in data 9 gennaio
2024 provvedeva ad eseguire un minuzioso sopralluogo in tutti i locali dell'immobile oggetto di ricorso, con la realizzazione di ampia documentazione fotografica. Oltre alla visione dell'alloggio interessato, il CTU
(unitamente ai CTP) ha provveduto contestualmente a visionare i due alloggi del fabbricato posti sullo stesso piano (senza esecuzione di documentazione fotografica in quanto non autorizzati dai proprietari);
(…omissis…) In conclusione il consulente, alla luce anche del sopralluogo alle altre unità immobiliari poste allo stesso piano del medesimo condominio “dichiara che l'unità immobiliare oggetto di ricorso (distinta con il subalterno catastale n° 166) e gli alloggi adiacenti (distinti con i subalterni n° 35 e 36) posti anch'essi al sesto ed ultimo piano del fabbricato condominiale, nel loro complesso presentano caratteristiche costruttive
(struttura portante in muratura e cemento armato, copertura a tetto inclinato, finiture interne quali pavimentazioni, rivestimenti, serramenti, tinteggiature – ed impiantistiche quali idrico, sanitario e riscaldamento) similari fra loro, con finiture di buona qualità ma sicuramente non di pregio ed ordinarie come verificato in loco nel corso del sopralluogo e come riportato nella variazione catastale presentata in data
26.01.2022.; pertanto si ritiene che un diverso classamento catastale tra le unità immobiliari sopracitate, non sia giustificato”.
Propone appello l'Agenzia delle Entrate, affidando il gravame ai seguenti motivi:
I) Violazione dell'art. 7, comma 2, D.Lgs. n. 546/92: l'Ufficio lamenta l'inammissibilità della CTU, ritenendo che la Commissione abbia delegato al perito una valutazione puramente giuridica, supplendo alla carenza probatoria della parte in assenza di elementi tecnici di particolare complessità. Sarebbe, del resto, la stessa giurisprudenza di legittimità ad escludere che la procedura Docfa possa essere utilizzata quale strumento idoneo ad intaccare l'originario classamento in A/1 di una unità immobiliare, il cui classamento sia già consolidato (cfr. Cass. n. 2250/2021, ord. n. 18617/2020 dep. l'08/07/2020).
II) Erroneità della decisione nel merito: l'appellante ribadisce la legittimità del classamento in A/1, sostenendo che la procedura DOCFA sia stata utilizzata impropriamente come strumento di revisione degli estimi. In particolare, deduce che gli interventi di "diversa distribuzione degli spazi interni" (realizzazione di un ripostiglio e demolizione di una tramezza) siano del tutto inidonei a scalfire l'originario classamento in A/1, trattandosi di modifiche minime che non alterano i caratteri di signorilità del cespite (superficie di 170 mq, doppio ingresso, altezza dei vani e finiture ricche). Richiama la giurisprudenza di legittimità secondo cui il DOCFA
è limitato ai casi di variazione effettiva dello stato del bene e non può essere utilizzato per ottenere declassamenti al ribasso in assenza di mutazioni sostanziali della consistenza e delle caratteristiche di pregio.
Si è costituita in giudizio la contribuente, resistendo al gravame e deducendo: a) la piena legittimità della procedura DOCFA, atteso che lo stesso Ufficio, pur negando il declassamento, avrebbe riconosciuto una variazione della consistenza catastale (passata da 9,5 a 8 vani), circostanza che avrebbe reso obbligatoria, secondo parte contribuente, la denuncia ai sensi dell'art. 20 R.D. 652/1939.; b) 'infondatezza delle tesi dell'Ufficio in merito alle caratteristiche "signorili" dell'immobile, evidenziando come le risultanze della CTU avessero accertato l'assenza di finiture di pregio e la sostanziale analogia costruttiva e impiantistica con le altre unità del medesimo piano censite in A/2, confermando l'ordinarietà dei materiali utilizzati;
c) la correttezza del ricorso alla CTU, rivelatasi necessaria per superare l'astratta valutazione dell'Ufficio attraverso un riscontro oggettivo e "de visu" dello stato dei luoghi.
L'Agenzia ha prodotto memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

I motivi di appello vanno esaminati congiuntamente, data l'intima connessione.
Essi si rivelano fondati, nei termini di seguito precisati.
Rispetto alle variazioni poste a base del declassamento denunziato dal contribuente e contestate dall'Ufficio,
l'ammissione della c.t.u. e l'ambito delle indagini disposte dal giudice di primo grado - così come l'apprezzamento del loro esito - si rivelano non conformi ai parametri di legge
Il quesito posto dalla Corte di I grado al consulente d'ufficio era principalmente rivolto ad effettuare una ricognizione delle “caratteristiche dell'immobile per cui è causa e se le stesse giustifichino una differenza di classamento rispetto alle altre unità immobiliari dello stesso stabile”. Le conclusioni a cui è giunto il perito – che ha reputato gli immobili “similari fra loro, con finiture di buona qualità, ma sicuramente non di pregio ed ordinarie, come verificato in loco nel corso del sopralluogo e come riportato nella variazione catastale presentata in data 26.01.2022; pertanto si ritiene che un diverso classamento catastale tra le unità immobiliari sopracitate, non sia giustificato” - sono state recepite acriticamente nella motivazione della sentenza qui impugnata e senza tenere in alcun conto alcune circostanze di fatto indicate dall'Ufficio: 1) la presenza di uno o più locali di grandi dimensioni che eccedono il vano massimo, 2) una buona esposizione, con balconi e terrazzi che affacciano su due vie per complessivi 30 metri di lunghezza, 3) la presenza di un doppio ingresso, 4) l'elevata superficie (mq. 170) e consistenza (è l'unità con maggior superficie rispetto a tutte le altre presenti nel fabbricato). Tutti questi elementi, invece, conferiscono e consentono di riconoscere all'unità immobiliare in questione un valore più elevato rispetto alle altre presenti nel fabbricato.
Il fatto che nello stesso fabbricato coesistano classificazioni diverse è, del resto, situazione assai diffusa e che dipende, essenzialmente, dalla valutazione di una migliore fruibilità per la posizione e la consistenza, come avvenuto nel caso di specie con l'attribuzione originaria in A/1, consolidata da svariati anni. Le conclusioni della perizia - che pare fare riferimento solo alle caratteristiche costruttive, quali “(struttura portante in muratura e cemento armato, copertura a tetto inclinato, finiture interne quali pavimentazioni, rivestimenti, serramenti, tinteggiature, ed impiantistiche quali idrico, sanitario e riscaldamento), similari fra loro, con finiture di buona qualità ma sicuramente non di pregio”; e che rileva che, trattandosi di unità immobiliari dello stesso edificio, necessariamente sono similari - non si rivelano, pertanto, condivisibili, in quanto non tengono conto degli aspetti sopra enumerati e valorizzati, invece, dall'Ufficio a partire dal suo accertamento, nonché nel corso del presente giudizio.
Invece, proprio in ragione dei richiamati aspetti, sussistono indiscutibili elementi di differenziazione tra le unità immobiliari, che consentono di ritenere adeguata e mantenere la diversa classificazione in A/1 per l'appartamento in lite.
Quanto poi all'utilizzo della procedura DOCFA, presentata, come nel caso in esame, per “divisione-diversa distribuzione degli spazi interni” (realizzazione di un piccolo ripostiglio, demolizione di una tramezza per unire due vani in un unico vano più ampio – sala da pranzo – e il collegamento tra questo e la cucina e lo scorporo della cantina), in assenza di variazioni oggettive, l'indicata redistribuzione non è tale da comportare un mutamento sostanziale delle caratteristiche preesistenti, che avevano portato all'originario classamento in A/1.
L'inidoneità di tale procedura per operare un diverso classamento è affermata da un consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità, l'ordinanza n. 18617/2020 depositata l'08/07/2020 motiva “lo strumento del procedimento Docfa è regolato dal D.M. 701/1994 che prevede che si possa far ricorso ad essa in due soli casi: o la presentazione di dichiarazione di nuova costruzione di cui all'art. 56 del DPR 1142/1949, o nel caso di variazione dello stato dei beni di cui all'art. 20 DPR 652/1939, il quale impone alle persone o enti indicati nell'art. 3 l'obbligo di denunciare, nei modi e termini da stabilirsi con il regolamento le variazioni nello stato e nel possesso dei rispettivi immobili, le quali comunque implichino mutazioni ai sensi dell'art. 17.
L'impiego alla procedura Docfa è, pertanto, limitato ai soli casi di variazione effettiva dello stato dell'immobile che implichi la modifica della consistenza delle singole unità immobiliari.” In tale senso anche Cass. n.
2250/2021, l'ordinanza della Cassazione n. 31553/2022, l'Ordinanza della Corte di Cassazione 1° settembre
2022, n. 25806. Si tratta, peraltro, di orientamento più volte ribadito da questa stessa Sezione (v. tra le altre:
CGT II gr. Piemonte 592/2025 del 2/08/2025; 635/2024 del 3/12/2024).
La sentenza di primo grado, in effetti, motiva circa una variazione della consistenza;
tuttavia, nella fattispecie, la procedura Docfa avrebbe dovuto (e potuto) avere unicamente la finalità di denunciare la diversa distribuzione degli spazi, con conseguente rettifica della consistenza della uiu, la quale è stata appunto accertata in vani 8, in luogo degli originari 9,5 vani, fermo restando l'originario classamento in A/1, ormai consolidato. Detta variazione, nondimeno, non ha intaccato le caratteristiche originarie dell'immobile: lo spostamento di una tramezza interna per unire due vani o lo scorporo della cantina non influiscono certo sulle caratteristiche preesistenti (costruttive, tecnologiche e ornamentali) che avevano portato al classamento in A/1.
Per completezza, le modalità consentite al contribuente per promuovere una rettifica della classificazione e della rendita, sono la segnalazione dei Comuni (con il comma 336 della Legge n. 30/12/2004 n. 311 e con la Legge n. 662/1996); la segnalazione del Contribuente (con l'art. 38 del TUIR), ovvero ai sensi dell'art. 2 del D.M. n. 37/1997 (istanza di procedere al declassamento della propria unità immobiliare), si tratta di procedimenti amministrativi in cui è l'Amministrazione ad essere investita dell'incarico di verificare se vi siano i presupposti per rideterminare la rendita catastale consolidata agli atti. Ritenere che, invece, sia possibile operare con un DOCFA fuori dalle ipotesi espressamente previste dal D.M. 701/1994, provocando così un accertamento in rettifica e pervenire, quindi, a un giudizio tributario significa bypassare i procedimenti anzidetti, investendo il giudice tributario di richieste non riferibili a norme vigenti.
Le precedenti considerazioni assorbono ogni decisione in merito agli altri profili lamentati nei motivi di gravame La sentenza appellata deve, quindi, essere riformata, con conferma dell'accertamento catastale. Le spese dell'intero giudizio seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo (confermata, quanto a quelle della c.t.u. la liquidazione di primo grado, da porre, tuttavia, a carico della contribuente).

P.Q.M.

Accoglie l'appello e, per l'effetto, respinge il ricorso introduttivo della contribuente, che condanna alle spese dell'intero giudizio, liquidate in euro 2.000,00 per il primo grado e in euro 2.500,00 per il presente;
pone a carico della contribuente le spese di C.T.U. come liquidate in I grado.