Sentenza n. 190/2026
Depositata il 29/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CALABRIA Sezione 1, riunita in udienza il
26/01/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
DE SIMONE GIANCARLO, Presidente e Relatore
MAIONE FRANCESCO MARIA, Giudice
LUBERTO VINCENZO, Giudice
in data 26/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 2801/2024 depositato il 24/09/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Rende
elettivamente domiciliato presso Email_2
M.t. S.p.a. - 06907290156
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_3
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 1428/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado COSENZA sez. 2 e pubblicata il 23/02/2024
Atti impositivi: - AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 69056 IMU 2021
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 122/2026 depositato il
27/01/2026

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La controversia trae origine dall'avviso di accertamento n. 69056 notificato in data 11 novembre 2022 alla Sig.ra Ricorrente_1 dalla società concessionaria M.T. S.p.A., relativo al parziale mancato pagamento dell'IMU per l'anno d'imposta 2021. L'ente impositore accertava un maggior valore venale per le aree edificabili site nel Comune di Rende, identificate al indirizzo_1 attribuendo un valore unitario di € 54,00 al metro quadro, richiedendo una maggiore imposta di € 522,00 oltre sanzioni e interessi.
La contribuente impugnava l'atto impositivo dinanzi alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di
Cosenza, eccependo l'illegittimità dell'imposizione sulla indirizzo_1 in quanto pertinenza dell'abitazione principale, l'incongruità del valore venale attribuito alle aree rispetto ai prezzi di mercato e alle caratteristiche morfologiche del terreno, nonché la carenza di motivazione dell'atto.
Il giudice di prime cure, con sentenza n. 1428/2024, rigettava il ricorso. Nella motivazione, il primo giudice riteneva non provati i requisiti oggettivi e soggettivi per la qualificazione pertinenziale del terreno e affermava che l'atto conteneva tutte le informazioni necessarie per comprendere la valutazione operata dall'Ente.
Avverso tale pronuncia ha proposto appello la contribuente, lamentando l'erroneità della sentenza per omessa pronuncia sul motivo relativo alla congruità dei valori attribuiti alle aree edificabili. L'appellante deduce che il valore accertato di € 54,00/mq è eccessivo e non tiene conto delle criticità idrogeologiche e dei costi di adattamento del suolo evidenziati nella perizia giurata di parte a firma del Geom. Nominativo_1, la quale stima il valore corretto in € 40,00/mq. A sostegno della propria tesi, l'appellante richiama la sentenza n. 1761/2024 della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Cosenza che, per l'anno 2020 e per le medesime aree, ha accolto la stima peritale riducendo il valore imponibile. Viene altresì riproposto il motivo relativo alla carenza di motivazione dell'avviso di accertamento per mancata esplicitazione dell'iter estimativo.
Si è costituita in giudizio la M.T. S.p.A., chiedendo la conferma della sentenza impugnata. La società resistente sostiene la legittimità del valore di € 54,00/mq, derivante dall'applicazione delle delibere di Giunta Comunale
(n. 40/2021) che fissano i valori per zone omogenee, specificando che il valore base di € 60,00/mq è stato già ridotto del 10% proprio in virtù del vincolo idrogeologico. La società eccepisce inoltre che le opere di urbanizzazione privata e i costi di adattamento non dovrebbero ridurre il valore venale imponibile e che l'atto risulta adeguatamente motivato per relationem alle delibere comunali.
La causa è stata posta in decisione all'udienza odierna.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è fondato nei termini di seguito esposti e merita accoglimento per quanto di ragione.
Preliminarmente, questa Corte osserva che il giudice di primo grado, pur avendo correttamente esaminato la questione relativa alla natura pertinenziale dell'area — confermando l'assenza dei requisiti per l'esenzione, punto su cui l'appellante non ha insistito specificamente nel gravame se non richiamando genericamente le difese precedenti — ha omesso di valutare nel merito la specifica doglianza relativa alla quantificazione del valore venale delle aree edificabili in relazione alle peculiari caratteristiche del caso concreto.
Nel merito della stima, la normativa di riferimento (art. 1, comma 746, della Legge n. 160/2019, analogo al previgente art. 5 del D.Lgs. 504/92) stabilisce che per le aree fabbricabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio, avendo riguardo non solo alla zona territoriale e all'indice di edificabilità, ma anche
"agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione".
Dalla documentazione in atti, e segnatamente dalla perizia giurata a firma del tecnico di parte, emerge che i terreni in oggetto (indirizzo_1) sono interessati da dissesto idrogeologico e necessitano di opere di consolidamento e irreggimentazione delle acque. La perizia evidenzia che, pur ricadendo in zona
B3/1 di completamento, la presenza di movimenti franosi e di una rete fognaria che attraversa il terreno rende l'edificazione particolarmente onerosa, riducendo di fatto l'appetibilità commerciale del bene. Tali circostanze fattuali non sono state specificamente contestate dalla società appellata, la quale si è limitata a difendere l'applicazione automatica dei valori tabellari deliberati dalla Giunta Comunale, sostenendo che la riduzione del 10% già applicata (da € 60,00 a € 54,00) fosse sufficiente a coprire tali disagi.
Tuttavia, il valore determinato dalle delibere comunali costituisce una presunzione relativa che può essere superata dal contribuente mediante la prova rigorosa di un minor valore di mercato. Nel caso di specie, la stima del tecnico di parte, che quantifica il valore venale in € 40,00 al metro quadro, appare congrua e ben motivata in relazione all'effettivo stato dei luoghi e ai costi necessari per l'adattamento del suolo. Tale valutazione trova peraltro conforto in un precedente specifico tra le stesse parti relativo all'annualità 2020
(Sentenza C.G.T. Cosenza n. 1761/2024), ove il giudice di merito ha ritenuto corretto il valore di € 40,00/ mq proprio sulla base delle medesime argomentazioni tecniche.
Non può essere condivisa la tesi della società appellata secondo cui i costi per interventi privati non incidono sul valore venale;
al contrario, in un regime di libera contrattazione, l'acquirente di un'area edificabile deduce dal prezzo offerto i costi necessari per rendere l'area effettivamente utilizzabile a scopo edificatorio. Pertanto, tenuto conto dei vincoli e degli oneri di adattamento documentati, il valore di € 54,00/mq accertato dal
Comune appare eccessivo, mentre risulta equo determinare la base imponibile in € 40,00/mq.
Per quanto riguarda il motivo di appello relativo al difetto di motivazione, esso deve ritenersi assorbito dalla decisione nel merito sul quantum della pretesa. L'avviso di accertamento, pur essendo formalmente valido in quanto richiamava le delibere comunali, si è rivelato sostanzialmente errato nella determinazione del valore, che viene qui rideterminato da questa Corte.
In conclusione, l'appello deve essere accolto limitatamente alla rideterminazione del valore delle aree fabbricabili, che viene fissato in euro 40,00 al metro quadro per l'annualità 2021. L'avviso di accertamento impugnato deve essere pertanto riformato, con ricalcolo dell'imposta dovuta sulla base del predetto valore.
Tenuto conto dell'esito complessivo del giudizio, che vede una parziale soccombenza reciproca (conferma della natura edificabile e non pertinenziale, ma riduzione del valore imponibile) e la natura estimativa della controversia, sussistono giusti motivi per disporre l'integrale compensazione delle spese di giudizio tra le parti.

P.Q.M.

La Corte accoglie parzialmente l'appello, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, ridetrmina il valore venale delle aree edificabili oggetto di accertamento in Euro 40,00 (al metro quadro) indicando il ricalcolo delle imposte dovute. Spese compensate