Sentenza n. 98/2026
Depositata il 04/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della TOSCANA Sezione 2, riunita in udienza il
26/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
GRECO CARLO, Presidente
OS EL CO, RE
LELLO MASSIMO, Giudice
in data 26/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 1224/2024 depositato il 13/12/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Di Prato - Via Rimini 17 59100 Prato PO
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Nominativo_1 - CF_1
Nominativo_2 - CF_2
ed elettivamente domiciliato presso Via Capezzana 100 59015 Carmignano PO
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 95/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado PRATO sez. 2 e pubblicata il 28/05/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. T8T0EI100058-2023 IRES-ALTRO 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 52/2026 depositato il 30/01/2026
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Alla società agricola Resistente_1 s.r.l. veniva notificato avviso di accertamento IRES per l'anno di imposta 2017. La società impugnava l'avviso asserendo che l'imposta accertata non era dovuta. L'Agenzia delle Entrate insisteva per la legittimità dell'avviso di accertamento impugnato. La sentenza di primo grado accoglieva parzialmente il ricorso. Tale sentenza veniva impugnata dall'Agenzia delle Entrate. La società agricola si costituiva nel procedimento di appello e chiedeva di rigettare l'appello dell'Ufficio in relazione al rilievo relativo ai beni concessi in locazione a terzi, considerati dall'Ufficio come beni strumentali.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Alla società agricola Resistente_1 s.r.l. veniva notificato avviso di accertamento Ires per l'anno di imposta 2017. Nell'avviso si contestava: 1) l'omessa maggiorazione di un terzo della rendita catastale degli immobili a disposizione della società, indicati a pagina 4 e 5 dell'avviso; 2) l'indeducibilità dell'IVA sugli omaggi;
3) si riprendeva a tassazione l'importo di € 35.632,00 quale differenza tra la variazione in diminuzione di € 90.470,00 relativa agli effettivi ricavi derivanti dai canoni di locazione dei terreni agricoli e la variazione in aumento di € 54.839,00 quale reddito dominicale dei terreni agricoli. In conclusione si contestava alla società agricola di aver assoggettato a tassazione il reddito dominicale degli immobili anziché l'effettivo canone riscosso per la locazione dei terreni, ritenuti strumentali all'attività svolta dalla ricorrente.
La società impugnava l'avviso ed asseriva che i terreni rurali locati a terzi non costituivano beni strumentali della propria attività agricola. Pertanto in applicazione dell'art. 90 TUIR dovevano essere tassati sulla base della rendita catastale e non sulla base del canone di locazione percepito.
L'Ufficio affermava invece che la società aveva natura di società commerciale svolgente attività agricola e, in via collaterale, attività di agriturismo. Quindi i canoni di locazione dovevano ritenersi integralmente imponibili.
Riguardo ai suddetti terreni agricoli asseriva che gli stessi erano in parte utilizzati per lo svolgimento dell'attività agricola ed in parte concessi in affitto. Pertanto costituivano a tutti gli effetti beni strumentali, tenuto anche conto che la società poteva avere dedotti i costi degli anni precedenti quando i terreni erano utilizzati direttamente dalla società.
La Corte di Giustizia di Primo Grado accoglieva parzialmente il ricorso ritenendo che i terreni rurali, siccome concessi in affitto, non potevano ritenersi strumentali all'attività svolta dalla società agricola. Rigettava il ricorso in relazione ai precedenti punti 1 e 2.
L'Agenzia delle Entrate proponeva appello asserendo che per una società agricola nella forma di s.r.l. i ricavi derivanti dai contratti di locazione dei terreni dovevano considerarsi redditi di impresa poiché prodotti da un ente commerciale. Inoltre richiamava l'articolo 43 comma 2 TUIR per sostenere la strumentalità dei terreni concessi in locazione.
L'appello deve essere accolto.
Preliminarmente va rilevato che la ricorrente non ha impugnato i capi della sentenza che hanno respinto il ricorso in relazione ai primi due rilievi. Quindi tali rilievi devono considerarsi definitivamente accertati.
Per quanto riguarda il rilievo di cui al punto 3 deve rilevarsi che è circostanza non contestata, anzi avallata dall'appellato nella costituzione in giudizio, il fatto che la società è dedita, in via principale, all'esercizio dell'attività agricola e, in via secondaria, all'esercizio di attività immobiliare disponendo di un vasto ed importante patrimonio immobiliare. Questo fatto, come già rilevato dal Giudice di primo grado, è stato ampiamente dimostrato dai documenti prodotti. Sulla base di tali considerazioni la Corte di Giustizia di Primo
Grado ha ritenuto che la parte relativa alla gestione degli immobili affittati dovesse rientrare non nell'attività agricola ma nel patrimonio della società. Pertanto doveva applicarsi l'art. 90 TUIR e, quindi, doveva tenersi conto del reddito dominicale e non dell'effettivo canone di locazione.
L'art. 90 del TUIR regola le modalità di tassazione degli “immobili patrimonio” posseduti dalle società commerciali ossia quelli destinati al mercato locativo.
La definizione degli immobili strumentali è data dall'art. 43 comma 2 DPR 917/86 ove è previsto che “si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'arte o professione o dell'impresa commerciale da parte del possessore. Gli immobili relativi ad imprese commerciali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni si considerano strumentali anche se dati in locazione.”
La società agricola Resistente_1 s.r.l. svolge in via principale attività agricola ed in via secondaria esercita attività immobiliare, concedendo in affitto parte dei terreni del suo patrimonio. Se l'attività di locazione dei terreni, seppur secondaria, è esercitata nell'ambito dell'impresa agricola commerciale, allora deve essere applicato il secondo comma dell'art. 43 TUIR poiché i terreni posseduti e locati sono relativi all'impresa agricola e devono quindi considerarsi strumentali anche se locati a terzi.
L'ordinanza della Suprema Corte n. 4417/20 richiamata dall'appellata non si attaglia al caso di specie. In effetti in tale provvedimento si escludeva la strumentalità del terreno “per destinazione” perché l'attività della società agricola era incentrata nella locazione di un solo terreno rurale posseduto. Quindi con la locazione a terzi dell'unico terreno la società aveva perduto i requisiti della società agricola, non avendo più fondi da coltivare. Nel caso di specie invece avviene esattamente il contrario. I proventi della locazione dei terreni agricoli vengono necessariamente impiegati per incrementare le attività produttive della società stessa sui i fondi rimanenti, non locati a terzi. In effetti, stando ai contratti di locazione in essere, la società trasferisce ogni onere e spesa di gestione all'affittuario. Le migliorie del fondo fatte dall'affittuario vengono gratuitamente acquisite dal proprietario, ogni rischio è responsabilità afferente alla conduzione del fondo è a carico dell'affittuario. Pertanto è chiaro che i proventi di queste locazioni si inseriscono nel ciclo produttivo della società agricola e, quindi, i beni da cui derivano devono ritenersi beni strumentali ai sensi dell'art. 43 cit..
Le spese possono essere compensate in considerazione della particolarità della controversia.

P.Q.M.

La Corte accoglie l'appello e conferma integralmente l'avviso di accertamento impugnato.Spese compensate.