Sentenza n. 151/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 12, riunita in udienza il 21/10/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
CIAMPELLI VALERIA, Presidente
RI CO, RE
TOCCI STEFANO, Giudice
in data 21/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3271/2025 depositato il 17/06/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 3
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 14775/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez.
20 e pubblicata il 02/12/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TK7053501064 IRPEF-ALTRO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 2989/2025 depositato il
22/10/2025
Richieste delle parti: Appellante: si riporta agli atti.
Appellato: si riporta agli atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 impugnava l'avviso di accertamento n. TK7053501064/2023, notificato il 9 maggio 2023, con il quale la Direzione provinciale III di Roma dell'Agenzia delle Entrate accertava a suo carico una maggiore IRPEF in ordine all'annualità 2017 .
Ha evidenziato, in particolare, che l'ufficio aveva appuntato le sue contestazioni su un contratto di affitto di fondo rustico datato 1° aprile 2013 per un canone annuale di € 795,50 concluso con la soc. agricola Società_1 s.a.s. e su un contratto di locazione con l'Ambasciata del Pakistan soggetto a cedolare secca datato 3 febbraio 2016 per un canone annuale di € 38.800,00 per il periodo dal 1° gennaio 2017 al 19 agosto 2017; che era stato pertanto invitato a fornire chiarimenti, segnalando che il canone del contratto di affitto di fondo rustico non era mai stato corrisposto e che aveva pertanto intimato e ottenuto dalla controparte la risoluzione del contratto per inadempimento;
che nel periodo dal 1° gennaio 2017 al 19 agosto 2017, l'appartamento oggetto di contratto di locazione sopra indicato era rimasto sfitto, in quanto il locatario, ovverossia l'Ambasciata del Pakistan, con la nota 29 novembre 2016, aveva espresso il diritto potestativo di recesso anticipato, come garantitogli dalla clausola diplomatica.
La Corte di giustizia di primo grado di Roma in composizione monocratica, con sentenza n. 14775/2024, rigetta le eccezioni sollevate dal ricorrente:
1) la violazione dell'art. 6 della L. 130/2022 in quanto l'Amministrazione ha esaminato le argomentazioni addotte;

2) l'invocata riduzione da due anni dei termini di accertamento ove il contribuente effettui e riceva pagamenti mediante strumenti assimilabili a quelli dell'art. 3 del DN 4 agosto 2016 del MEF non puo' essere accolta in quanto non e' stato effettuato alcun tipo di pagamento.
Nel merito il giudice di primo grado ha stabilito che:
“Ciò posto, osserva il giudicante che le argomentazioni addotte dal contribuente appaiono contraddittorie tra loro e comunque non accoglibili. Infatti, in un primo momento è stato affermato che il canone, pur previsto nel contratto in esame, non fosse stato versato, così descrivendo un'ipotesi di inadempimento contrattuale. In un secondo momento, si è invece allegato che per un primo, non breve, periodo di 10 anni, nessun canone doveva in effetti essere versato dal conduttore in virtù di un non meglio precisato
“stato dei beni” e in base ad accordi verbali. In un terzo momento, si è ulteriormente sostenuto che tanto avrebbe trovato giustificazione nelle “consuetudini in materia che vedono non realizzarsi immediatamente i ricavi dalla coltivazione del terreno, che sono viceversa subordinati al suo miglioramento soprattutto nei casi in cui alla consegna del bene, dichiaratamente in stato di abbandono non possono conseguire in via immediata ricavi economicamente apprezzabili”. Orbene, a parte il rilievo del continuo e repentino mutamento delle difese al riguardo, il che non depone per la loro credibilità, si deve osservare che le allegazioni sono restate del tutto indimostrate e indimostrabili, specie quelle riguardanti pretesi accordi verbali, dovendosi inoltre rilevare che nel contratto registrato in atti – al contrario di quanto complessivamente sostenuto dal ricorrente – si prevedeva univocamente per il periodo dal 1° aprile 2013 al 1° aprile 2023 un canone di “€ 50.000 per intero periodo di cui € 25.000,00 per terreni e € 25.000,00 per immobili”, il che dimostra la complessiva infondatezza delle doglianze, in disparte il rilievo che le contestazioni riguardano l'annualità 2017, dunque le asserite difficoltà del settore agricolo in conseguenza della pandemia evidenziate non assumono alcun rilievo”.
Avverso detta decisione propone appello Ricorrente_1 sulla base delle medesime eccezioni rilevate in primo grado a cui aggiunge il difetto di competenza del giudice monocratico in primo grado avendo la causa valore superiore ai 5000,00 euro.
A riprova del mancato introito del canone allega:
1) modello F24 con pagamento delle 67 euro per risoluzione contratto Ambasciata Pakistan dal 2016.
Lettera dell'ambasciata Pakistan di recesso anticipato e contratto di locazione di detto immobile con
Ambasciata Mozambico dal 1 giugno 2017.
2) Nota mail del 31.3.2023 di risoluzione del contratto per grave inadempimento relativo all'altro contratto.
L' Agenzia delle Entrate si e' regolarmente costituita in giudizio con memoria con cui chiede la conferma della sentenza di primo grado e la condanna alle spese dell'appellante.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va disattesa l'eccezione dell'appellante in merito alla competenza del giudice monocratico di primo grado con riferimento al valore della controversia.
L'art. 12 comma 2 del Dlgs 31/12/1992 n. 546 prevede espressamente che per valore della lite si intende l'importo del tributo al netto degli interessi e delle eventuali sanzioni irrogate con l'atto impugnato e non certamente il valore della base imponibile su cui viene applicato il tributo, come erroneamente sostiene l'appellante. Pertanto la doglianza e' destituita di ogni fondamento.
Nel merito l'appello e' parzialmente fondato, limitatamente all'imposta di registro applicata sul contratto di locazione soggetto a cedolare secca datato 3 febbraio 2016 per un canone annuale di € 38.800,00 per il periodo dal 1° gennaio 2017 al 19 agosto 2017.
Con riferimento a tale contratto l'appellante ha dimostrato l'effettiva risoluzione anticipata del contratto e la mancata percezione del canone mediante produzione dell'atto di recesso anticipato in data 29 novembre 2016 da parte dell'Ambasciata del Pakistan, che si e' avvalsa di una clausola diplomatica ed allegando copia del contratto di locazione a far data dal 1 giugno 2017 stipulato con l'Ambasciata del
Mozambico.
L'appellante, peraltro, al fine di aderire ad apposita richiesta via mail, inviata dall'Agenzia delle Entrate, ha provveduto altresi' a richiedere, ora per allora, la risoluzione del contratto al 31.12.2016 con la presentazione del modello F24 in data 2 maggio 2023. L'orientamento giurisprudenziale di merito , anche di questa Corte, ha ribadito ed affermato in più occasioni che il contratto di locazione deve ritenersi risolto ai sensi dell'art. 17 del D.P.R. n. 131 del 1986 sin dall'annualità indicata nel modello F24 utilizzato per il pagamento dell'imposta di registro in misura fissa pari ad Euro 67,00, indipendentemente dalla data in cui è stato materialmente eseguito il versamento ( CGT di secondo grado Lombardia sent. 2919/2024; CGT di secondo grado Lazio: sentenze nn. 418/2024, 6673/2024, 4236/2025, e 5194/2025).
La giurisprudenza è peraltro concorde nel ritenere che a partire dalla data di risoluzione del contratto di locazione - e anche a prescindere dal versamento dell'imposta di Euro 67,00 - i canoni di locazione si ritengono non più percepiti con la conseguenza che viene meno anche quella capacità contributiva che merita di essere tassata.
Pertanto l'Irpef non puo' essere applicata nel caso in esame in quanto nel periodo di riferimento (1 gennaio 2017 al 19 agosto 2017) il contribuente ha dimostrato l 'effettiva anticipata risoluzione del contratto e la mancata percezione del canone.
Va invece confermata la sentenza di primo grado con riferimento alla parte di imposta applicata su un contratto di affitto di fondo rustico datato 1° aprile 2013 per un canone annuale di € 795,50 concluso con la soc. agricola Società_1 s.a.s., in quanto su tale punto la documentazione presentata dall'appellante ( nota via mail datata 31.3.2023 avente quale contenuto la mera dichiarazione di volonta' di risolvere il contratto per grave inadempimento) e' da ritenersi insufficiente a dimostrare l'effettivo scioglimento del vincolo contrattuale, tanto piu' che la risoluzione per grave inadempimento puo' avere effetto retroattivo limitato alle prestazioni non ancora eseguite,

P.Q.M.

la Corte accoglie parzialmente l'appello nei sensi di cui in motivazione e compensa le spese del grado.
Così deciso in Roma in data 21 ottobre 2025