Sentenza n. 1152/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 18, riunita in udienza il
19/01/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
VERRUSIO MARIO, Presidente
DE SI LO, RE
PERROTTI MASSIMO, Giudice
in data 19/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 4361/2025 depositato il 10/06/2025

proposto da

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Via Filzi, 2 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 C/o Società_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 C/o Società_1 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 18025/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
26 e pubblicata il 10/12/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023NA0347407 CATASTO-RENDITA CATASTALE
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023NA0347407 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 333/2026 depositato il
20/01/2026 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: SI RIPORTA AGLI ATTI
Resistente/Appellato: SI RIPORTA AGLI ATTI

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Visto e letto l'appello di Ag.Entrate Territorio Napoli;

Letta la sentenza appellata di cui in epigrafe;

Visto e letto l'atto di costituzione in giudizio di Resistente_1
Trattata la controversia come da verbale di udienza;
premesso
-che la presente sentenza è redatta ai sensi del combinato disposto ex art. l co. 2 D.L.vo 546/1992 e 132 cpc nonchè art. 36 co. 2 D.L.vo 546/1992; rilevato
-che la sentenza appellata ha accolto il ricorso del contribuente avverso avviso di accertamento per rettifica della rendita di unità immobiliari
-che Agenzia Entrate Territorio propone appello avverso i punti e capi della sentenza con i quali sono stati accolti i motivi introdotti dal contribuente, contestando il fondamento della decisione, chiedendo l'accoglimento integrale dell'appello ed il rigetto del ricorso di primo grado;

-che il contribuente resiste chiedendo conferma della decisione impugnata

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è fondato e deve essere accolto.
In via preliminare risulta infondata la deduzione di parte appellata in merito alla tardività dell'appello: la sentenza di primo grado risulta depositata in data 10.12.24 e l'appello notificato, tempestivamente, il 10.6.25
Nel merito delle questioni, dall'analisi dei dati di ricostruzione offerti dalle parti emerge che:
-Resistente_1 era proprietaria dei seguenti immobili siti in Napoli alla Indirizzo_1:
1) Foglio 3 sez. AVV particella 468 sub 18 (già sub 3) piano T2
2) Foglio 3 sez. AVV particella 468 sub 19 piano T1 entrambi ubicati in Napoli alla Indirizzo_1;
- Con proposta Docfa di divisione del 29/04/2022 prot. Na0121817 veniva proposta rendita catastale per l'immobile 1) di Euro 1.776,60 cat. D8 sub. 18, e per l'immobile 2) cat D8 di Euro 4.595,40
-La situazione precedente riportava rendita catastale rispettivamente per l'immobile 1) Euro 6.372,00, in quanto l'immobile 2) era incorporato nell'1)
-In data 12/12/2023 veniva notificato avviso di accertamento catastale con cui l'Ufficio confermava la categoria D8, attribuendo le seguenti nuove rendite catastali: -immobile 1) per Euro 2.760,00 superiore a quella proposta di Euro 1.776,60;- immobile 2) per Euro 7.660,00 superiore a quella proposta di Euro 4.595,40
In precendenza l'originaria unica unità immobiliare era stata sottoposta alle seguenti variazioni:
-il sub 13 veniva diviso e fuso in data 01/02/2021 con variazione n° NA0024191 dando origine ai sub 15 e 16. Il sub 14 è l'unica unità rimasta invariata dalla sua costituzione avvenuta nel 2019;
• il sub 15 rappresenta una particella composta in quanto, con la variazione NA0024191/2021, è stato unito all'unità Sez. AVV, Fg 3, P.lla 1183, sub 1. (quindi esso è, nel dettaglio, identificato con Sez. AVV, Fg 3, P.lle
468/1183, sub 15/1 ma per semplicità di seguito lo indicheremo con il solo sub 15). Esso è stato variato in data 11/06/2021 con causale “Diversa distribuzione interna” con rendita proposta, uguale a quella riportata nella precedente dichiarazione, di € 1.776,60. L'unità è stata poi soppressa con la dichiarazione n° NA0235404/2021 in data 05/11/2021 con causale “Fusione”, nella quale sono stati fusi i sub 15 e 16 dando origine all'unità Sez.AVV, Fg 3, P.lla 468/1183, sub 17/2;
• Il sub 16, dopo la sua costituzione con la variazione NA0024191 del 01/02/2021, in data 11/06/2021 è stato variato con Docfa n° NA013367/2021 con causale “Esatta Rappresentazione grafica”. In questa dichiarazione viene confermata, dai dichiaranti, la reddita precedentemente proposta. Come già esposto al punto precedente, in data 05/11/2021 l'unità è stata soppressa con la dichiarazione n° NA0235404/2021.
• La nuova unità (Sez.AVV, Fg 3, P.lla 468/1183, sub 17/2), nato dalla fusione dei sub 15 e 16 e proposto con rendita di € 6.372,00, risulta soppressa con la variazione n° NA0121817/2022 del 22/04/2022 con causale “Divisione” generando i sub 18 e 19 oggetto della presente vertenza.
- In sede di impugnazione, la Corte di primo grado riteneva fondate le censure proposte in merito al difetto di istruttoria e sulla conseguente carente motivazione del provvedimento in ordine ai presupposti per la rettifica, valorizzando essenzialmente la circostanza che la variazione catastale contestata costituisse il punto terminale di un elaborato percorso di distacchi e fusioni di parti di immobile tra loro, senza interventi sostanziali sulle strutture, che erano state semplicemente diversamente risuddivise.
Per tali ragioni appariva ai primi Giudici non comprensibile l'iter logico e giuridico attraverso cui l'Agenzia aveva provveduto a rideterminare la rendita delle unità immobiliari, attraverso l'attribuzione di un valore complessivo superiore a quello dell' (ultima) unità suddivisa.
Ritiene questa Corte che siano dotate di fondamento le deduzione d'appello attraverso cui l'Agenzia ha contestato la correttezza giuridica dal ragionamento probatorio proposto dai primi Giudici.
Ritiene questa Corte infatti che l'attribuzione dei classamenti alle due unità (sub 18 e sub 19) effettuata dall'Agenzia risulti essere corretta, in quanto le rendite sono state calcolate utilizzando un valore unitario pari a 700 €/mq, già utilizzato nella valutazione del complesso nel 2019; le variazioni catastali presentate dopo il 2019, tutte a breve distanza tra loro (come ricostruito), non avevano consentito all'ufficio di effettuare alcuna verifica di attendibilità, e per tali ragioni, pur in assenza di rettifica, non è possibile riconoscere alle stesse un definitivo consolidamento dei valori ivi espressi, dovendosi procedere a valutare in autonomia, sotto tale profilo, la motivazione dell'avviso di accertamento emesso a seguito dell'ultimo Docfa.
Di conseguenza il valore complessivo di € 6.372 a cui fanno riferimento i Giudici di primo grado è correlato a rendite mai riscontrate;
più ortodosso e congruente con valori reali la rendita (verificata) attribuita all'unità di origine identificata Sez. AVV, Fg 3, Associazione_1. 468, Sub 13 a cui era stata assegnata una rendita di € 10.100,00, pressoché identica alla somma delle due rendite attribuite ai sub 18 e 19 (€10.420,00).
In definitiva, la circostanza valorizzata in via definitiva dai primi Giudici presenta in realtà un rilievo interpretativo opposto: il dato per cui essenzialmente le strutture non abbiano subito nel tempo apprezzabili cambiamenti comporta che le valutazioni effettuate nel 2019 sulla variazione n° NA0105931/2019 siano ancora valide come riferimento valutativo. Pertanto il valore unitario di € 700,00, identificato e utilizzato nel
2019, risulta ancora accreditato.
Le rendite sono state correttamente determinate nel rispetto delle normative castali vigenti e secondo una consolidata prassi estimativa, rispondendo appieno al criterio dell'ordinarietà, cosi come specificati nelle schede relazione categorie speciali allegate all'atto impugnato. Iin esse è chiaramente indicato l'iter intrapreso per la determinazione delle nuove rendite, le quali sono state definite attraverso l'individuazione del capitale fondiario tramite il procedimento di stima riferito al costo di costruzione deprezzato. Nello specifico il valore unitario individuato, come detto, è quello già utilizzato in una precedente valutazione della stessa struttura relativa al Docfa n° NA0105931/2019 con il quale venivano frazionati, fusi e cambiati di destinazione i sub 1, 2 e 12, dando origine ai sub 13 e 14.
L'avviso di accertamento riceve adeguato contenuto motivazionale su tale punto nelle relazioni di stima sintetica allegate all'atto stesso, attraverso cui è esplicitato il percorso valutativo della rendita degli immobili.
Sull'adeguatezza del profilo motivazionale dell'atto si rileva che, in materia di accertamento catastale, la
Suprema Corteha più volte, e condivisibilmente, affermato che, nel caso in cui l'accertamento consegua a un'iniziativa del contribuente, che abbia avviato la cd. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione dell'avviso
è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita (e della correlata rendita), se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica, riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e l'Amministrazione deve specificare le differenze riscontrate, sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso
(v. tra le tante Cass., Sez. 5, n. 30166 del 20/11/2019; Cass., Sez. 5, n. 31809 del 07/12/2018; Cass., Sez.
5, n. 12777 del 23/05/2018). (Cass. civ. Sez. V, Ord., (ud. 23/01/2020) 13-08-2020, n. 17022);
Nel caso di specie l'atto, per le ragioni evidenziate presenta un contenuto motivazionale adeguato, in relazione alle diversa valutazione tecnica degli elementi proposti dal contribuente in Docfa.
Per tali complessive ragioni l'appello deve essere accolto ed in riforma della sentenza di primo grado, rigettato il ricorso.
Sussistono ragioni di giustizia idonee a giustificare la compensazione delle spese del doppio grado di giudizio tra le parti, correlate all'incertezza interpretativa delle pronunce Giurisprudenziali in ordine al grado di sufficienza del contenuto motivazionale degli avvisi di accertamento in rettifica di rendite catastali dichiarate.

P.Q.M.

Accoglie l'appello e per lo effetto, in riforma della sentenza appellata, rigetta il ricorso di primo grado.
Compensa integralmente tra le parti le spese del doppio grado.