Sentenza n. 880/2026
Depositata il 11/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 5, riunita in udienza il 02/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
SESSA SABATO, Presidente
LUCIANO DONATO, Relatore
D'AMBROSIO LAURA, Giudice
in data 02/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 5578/2024 depositato il 29/11/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 3 - Via Boglione 7/25 00155 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 4911/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 29
e pubblicata il 11/04/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TK7031303557 IRES-SOCIETA' DI COMODO 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti: Le parti si riportano a quanto dedotto in atti, chiedendo ciascuna l'accoglimento delle proprie richieste.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con ricorso regolarmente notifica, l'Agenzia delle entrate ha proposto appello avverso la sentenza n.
4911/29/24 della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Roma, pronunciata il 14.3.2024 e depositata l'11.4.2024. Con tale sentenza il Giudice di prime cure accoglieva il ricorso della Resistente_1 Srl, esercente l'attività di “costruzione di edifici residenziali e non residenziali”, avverso l'avviso di accertamento
TK7031303557/2022 per l'anno d'imposta 2017. Con tale atto impositivo, a seguito di una verifica fiscale della Guardia di Finanza, l'Agenzia delle Entrate la rettificava ai fini IRES, ai sensi dell'art. 40 del D.P.R. n.
600/73, la dichiarazione dei redditi, determinando la liquidazione di una maggiore imposta, oltre a interessi e sanzioni. In particolare, il Giudice di prime cure riteneva non ricorrenti le condizioni per la qualificazione di società di comodo con riferimento all'acquisto di un terreno correttamente contabilizzato nell'attivo circolante, quale bene merce destinato alla costruzione e successiva vendita di fabbricati, o comunque alla vendita.

2. L'Agenzia delle entrate rileva un erroneo inquadramento della vicenda nonché un'erronea applicazione della normativa specifica ribadendo l'applicabilità dell'art. 30 della legge n. 724/1994.

3. La Resistente_1 Srl si è costituita in giudizio con memoria di controdeduzioni contestando i motivi di appello e chiedendo la conferma della sentenza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. L'appello merita accoglimento.

2. La disciplina di cui all'art. 30 della l. n. 724 del 1994 prevede che, in assenza del raggiungimento di determinate percentuali di ricavi, il reddito delle società debba essere determinato forfettariamente, mediante l'applicazione di specifici coefficienti che portano ad una determinazione del reddito di gran lunga superiore a quello effettivo. Si tratta in sostanza di un regime sostanzialmente sanzionatorio di matrice antielusiva in base al quale determinati soggetti (tra cui le società a responsabilità limitata, quale è la Resistente_1 Srl) sono considerati non operativi allorquando l'ammontare complessivo dei ricavi, degli incrementi delle rimanenze e dei proventi, esclusi quelli straordinari, risultanti dal conto economico siano inferiori alla somma degli importi risultanti dall'applicazione di determinati coefficienti alle medesime voci patrimoniali (c.d. test di operatività). Nel caso in cui la società non superi il test di operatività il reddito sarà determinato in misura non inferiore all'ammontare della somma degli importi derivanti dall'applicazione, ai valori dei beni posseduti nell'esercizio, di determinate percentuali. Poiché si è in presenza di una presunzione di non operatività, è sempre consentita al contribuente la possibilità di dimostrare che:
- il comportamento elusivo che la norma intende prevenire non può realizzarsi nel caso concreto in quanto la struttura societaria non è un mero schermo dietro il quale si cela il mero godimento dei beni da parte dei soci;

- sussistono oggettive situazioni che hanno reso impossibile il conseguimento dei ricavi, degli incrementi di rimanenze e dei proventi, nonché del reddito determinati ai sensi dell'art. 30 della legge n. 724/1994.
Orbene, venendo al caso di specie, risultava pacificamente come la società fosse stata costituita per
“l'acquisto, la costruzione, la vendita ed il restauro di edifici di civile abitazione ed industriali”, e che nel 2008 avesse acquistato un terreno agricolo presso il Comune di Velletri, ricadente nel PRG in zona agricola con parziali destinazioni a turistico alberghiero, artigianale/industriale, istruzione pubblica, recupero urbanistico, nella previsione di un cambio di destinazione d'uso per la realizzazione di una struttura sanitaria previo accordo di programma con la Regione Lazio, peraltro non realizzatosi già fin dall'anno successivo. Risulta altresì pacificamente che fino alla data dell'accertamento della GDF conclusosi con il PVC del 16.12.2019, la società non aveva svolto alcuna attività di impresa, tanto da non aver mai avuto personale dipendente e/
o collaboratori fin dall'inizio dell'attività né avuto alcun ricavo. Ai fini della determinazione del reddito di impresa, la distinzione fra immobili "merce", ossia destinati al mercato della compravendita ed al cui scambio o produzione è diretta l'attività di impresa, immobili "patrimonio", destinati al mercato locativo, e immobili
"strumentali", destinati alla produzione, implica che l'allocazione in bilancio dei beni societari debba avvenire sulla base della destinazione economica ad essi concretamente impressa.

Considerato che

la qualificazione fiscale dei beni va individuata in ragione della loro natura e della loro destinazione all'attività di produzione o di scambio oggetto dell'attività d'impresa, nel caso di specie l'iniziale destinazione del terreno all'atto del suo acquisto in vista della auspicata edificazione di una struttura sanitaria, consentiva certamente di inserire il terreno in questione sia tra i bene merce in quanto destinato alla vendita ovvero tra quelli strumentali alla produzione, in quanto diretto alla produzione di edifici da edificare e poi rivendere, tale essendo l'oggetto della società. Ma, successivamente al fallimento di tale progetto, permanendo la destinazione non edificabile, considerata l'assenza di qualsivoglia attività diretta alla commercializzazione del terreno per oltre dieci anni e attesa l'assenza di qualsivoglia attività atta a valorizzare l'investimento effettuato, tale allocazione appariva chiaramente non più corrispondente alla reale destinazione, costituendo una semplice immobilizzazione duratura. La società, peraltro, non ha indicato adeguate ragioni di carattere “straordinario”, “indipendenti dalla volontà del contribuente”, che hanno reso “impossibile conseguire il reddito presunto avuto riguardo alle effettive condizioni del mercato” incidendo sulla mancata commercializzazione del terreno. L'Ufficio, nella motivazione dell'accertamento, ha peraltro chiarito come, con riferimento all'anno 2017 per cui è causa, nel quinquennio di osservazione 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 la società ha sempre presentato dichiarazioni in perdita, integrando quindi pienamente il presupposto normativo.

3. La condanna al pagamento delle spese di lite, liquidate come in dispositivo, segue la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte accoglie l'appello e condanna parte appellata al pagamento delle spese di lite del doppio grado di giudizio che liquida in euro 1.000,00 quanto al primo grado ed in euro 2.000,00 per il presente grado oltre oltre Cut, oneri ed accessori di legge se dovuti.