Sentenza n. 442/2026
Depositata il 22/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 18, riunita in udienza il 03/12/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
COLETTA GIUSEPPE, Presidente
AQUINO VINCENZO, Relatore
GUADAGNI LUIGI, Giudice
in data 03/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 2749/2024 depositato il 03/06/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Dr. Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Aprilia - V 04011 Aprilia LT
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 257/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado LATINA sez. 3 e pubblicata il 29/02/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1570 IMU 2017
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 3763/2025 depositato il 04/12/2025
Richieste delle parti:
come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

FATTO

1. La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Latina, Sezione 3, con la Sentenza n. 257/2024, depositata il 2/2/2024, ha respinto, con condanna della ricorrente alle spese liquidate in Euro 400,00, il ricorso della Sig.ra Ricorrente_1 avverso l' avviso di accertamento in rettifica del 01/12/2022, provvedimento n.1570, protocollo n.121634 del 14/12/2022, emesso e notificato il 30/01/2023 dal COMUNE
DI APRILIA, per Imposta Municipale Propria (IMU) – Anno 2017, con cui è stato chiesto il pagamento di euro
6.726,00 a titolo di IMU per l'anno 2017 per i seguenti immobili: fol. 48 part. 354 sub. 26; fol. 67 part. 219 sub. 22, 25, 43, fol. 67, partt. 40, 44, 346, 347, 353, 356, 357, 380, del valore di € 1.332.090

2. Il primo giudice, tra l'altro, ha motivato: “Anzitutto va osservato che, come condivisibilmente dedotto dalla difesa resistente, la destinazione a “verde urbano attrezzato” delle aree certamente sussisteva nella convenzione invocata anche dalla contribuente ed intercorsa tra il Comune resistente e la Società CANEBI, poi fallita ed estinta in data 13.12.1996. Tale invocata destinazione deve ritenersi non più sussistente, tenuto conto che il terreno è stato oggetto di usucapione, così riacquistando la natura originaria di area edificabile. Si tratta, infatti, di una porzione di terreno che ricade pacificamente in “sottozona C2”. Il certificato di destinazione urbanistica prot. n. 25471 del 29.05.2013 del Comune di Aprilia, rilasciato al signor Nominativo_2
, comproprietario delle aree, attesta che le particelle 40 e 44 del fol. 67 ricadono in sottozona C2, che è area edificabile soggetta a piani particolareggiati o lottizzazione convenzionata. Le particelle sono interessate da un vincolo relativo, ossia una fascia di rispetto dal fosso Leschione iscritto nell'elenco delle acque pubbliche. Il successivo certificato di destinazione urbanistica, esibito dalla ricorrente, privo di data, ma rilasciato su istanza del sig. Nominativo_2 in data 11.3.2022 e con bollo annullato il 30.3.2022, riferito alle medesime particelle 40 e 44 più le ulteriori particelle 346, 347, 353, 356, 357, 380 del fol. 67, non giunge a diverse conclusioni, e il fatto che le particelle ricadano in “aree critiche” dal punto di vista della tutela delle acque, come attestato in tale certificato, non muta la destinazione urbanistica delle particelle".

3. La Sig.ra Ricorrente_1 ha proposto appello avverso la suddetta sentenza chiedendone la riforma, con vittoria delle spese, A tal fine ha eccepito l'erroneità della sentenza laddove ha ritenuto che: - un vincolo di verde pubblico attrezzato possa affievolirsi per effetto di una translazione nella proprietà; - corretto il valore individuato dalla Deliberazione G.C. n. 184/2015 in € 90,00/mq. e alla prescritta aliquota del 7,60%.

3. Il COMUNE di APRILIA costituendosi in giudizio, ha concluso per il rigetto dell'appello con vittoria delle spese, contestando i motivi svolti.

3. Il presente ricorso è venuto in decisione all'udienza del 3/12/2025

MOTIVI DELLA DECISIONE

DIRITTO

1. Il Collegio osserva che la Corte di Cassazione - dopo avere inizialmente escluso, con sentenza n.
2335/2013, l'assoggettamento a Ici/IMU dell'area destinata a verde pubblico attrezzato «in quanto tale caratteristica preclude quelle trasformazioni del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione», evidenziando altresì che (Cassazione n. 27121/2019) tali tipologie di aree hanno un vincolo di destinazione che impedisce di considerarle come edificabili ai fini Ici/Imu, ponendo dunque ancora l'accento sulla possibilità di sfruttamento del suolo da parte dei privati - con la decisione n. 2050/2020 ha ritenuto invece assoggettabile - ponendosi espressamente in disaccordo con l'altro orientamento - un area destinata a parcheggio pubblico, in quanto la normativa non ricollega, in nessun modo, il presupposto dell'imposta all'idoneità del bene a produrre reddito.
Ad avviso della Corte di legittimità, in particolare, l'inserimento dell'area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico, assume rilievo ai soli fini della determinazione del valore venale, ma non esclude l'oggettivo carattere edificabile. Inoltre, tali vincoli di destinazione devono essere distinti dai vincoli di inedificabilità assoluta che, invece,, determinano il mancato assoggettamento all'imposta.

2. Successivamente, con sentenza n. 21351/2021 la Corte di Cassazione ha anche rilevato che l'area destinata a «spazi aperti attrezzati a verde per il gioco, la ricreazione, il tempo libero, le attività sportive e altri spazi aperti di libera fruizione per usi pubblici», era area dotata, in base alle norme tecniche di attuazione del Prg, di un indice di utilizzazione fondiaria, e quindi, già solo per questo assoggettabile all'imposta.
In questa corrente maggioritaria, la Corte di Cassazione recentemente (Cass. civ., Sez. V, Ord., (data ud.
09/01/2024) 19/01/2024, n. 2070), richiamando la sentenza n. 16467/2022, ha evidenziato (con riguardo alla questione relativa al se il vincolo di destinazione urbanistica a "verde pubblico" sottragga l'area al regime fiscale dei suoli edificabili) che ai fini dell'ICI/IMU devono trovare applicazione i principi, secondo cui, in tema d'imposta comunale sugli immobili la nozione di edificabilità non si identifica e non si esaurisce in quella di edilizia abitativa (cfr. Cass. n. 19161/2004), cosicché l'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano regolatore generale ad attrezzature e impianti di interesse generale, o a servizi pubblici o di interesse pubblico, non esclude l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del D.Lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d'inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione, che condizionano, in concreto, l'edificabilità del suolo, ma non sottraggono l'area su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili e considerato che la destinazione prevista dal vincolo posto dal piano regolatore è realizzabile non necessariamente mediante interventi (o successive espropriazioni) di carattere pubblico, ma anche ad iniziativa privata o promiscua pubblico - privata (non importa se direttamente ovvero in seguito ad accordi di natura complessa), (cfr. Cass. nn. 21351/2021,
17764/2018, 23814/2016, 14763/2015, 5161/2014, 9778/2010, 9510/2010, 19161/2004).
La Corte di Cassazione ha per l'effetto concluso che “va quindi motivatamente disatteso il diverso orientamento (cfr. Cass. nn. 27121/2019, 5992/2015, 25672/2008), secondo il quale le aree sottoposte dal piano regolatore generale a un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte quelle trasformazioni del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, non possono essere qualificate come fabbricabili, ai sensi dell'art. 1, comma 2, del D.Lgs. 1992/504 e restano sottratte al regime fiscale dei suoli fabbricabili, non tenendo conto, tali pronunce, che il D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett.
b), prevedendo che un terreno è considerato edificatorio sia quando l'edificabilità risulti dagli strumenti urbanistici generali o attuativi, sia quando, per lo stesso terreno, esistano possibilità effettive di costruzione, delinea una nozione di area edificabile ampia ed ispirata alla mera potenzialità edificatoria;
essa, pertanto, non può essere esclusa dalla ricorrenza di vincoli o destinazioni urbanistiche che condizionino, in concreto,
l'edificabilità del suolo, giacché tali limiti, incidendo sulle facoltà dominicali connesse alla possibilità di trasformazione urbanistico edilizia del suolo medesimo, ne presuppongono la vocazione edificatoria;
con riguardo, alle aree destinate a servizi pubblici o di interesse pubblico, è stato ritenuto, infatti, che "in tema d'imposta comunale sugli immobili (ICI), l'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico incide senz'altro nella determinazione del valore venale dell'immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del D.Lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d'inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l'originaria natura edificabile" (cfr. n. 23814/2016; conforme Cass. nn. 9529/2023, 5604/2022, 653/2022, 17764/2018).

3. Ne discende, pertanto, secondo l'insegnamento di legittimità, che la presenza dei suddetti vincoli non sottrae le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, ma incide soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile (cfr. Cass. nn. 24308/2016,
5161/2014, 9778/2010, 9510/2008). Al riguardo, nel caso di specie, sulla base di detti insegnamenti, non può dubitarsi dell'assoggettabilità ad imposta delle aree in questione sulla base del valore accertato in carenza di differenti dati e non potendosi ricorre a criteri equitativi in quanto inibiti.
Quanto invece alle sanzioni, il Collegio ne dispone l'annullamento non essendo in contestazione che il
Comune ne aveva comunicato l'omessa irrogazione e che pertanto l'avvenuta applicazione appare conseguenza di un mero errore.
L'accoglimento parziale dell'appello, seppure per un profilo minore, comporta, anche in considerazione della complessità degli argomenti trattati, la compensazione delle spese di entrambi i gradi.

P.Q.M.

La Corte accoglie l'appello per quanto in motivazione;
compensa le spese.
Cosi deciso in Latina il 3/12/2025
IL RELATORE IL PRESIDENTE
EN UI PE CO