Sentenza n. 423/2026
Depositata il 21/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 4, riunita in udienza il 13/01/2026 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
BIRRITTERI LUIGI, Presidente TAVIANO PAOLO ANDREA, Relatore CAPUZZI FRANCESCA, Giudice
in data 13/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 4108/2024 depositato il 05/09/2024
proposto da
Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Email_1ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 3 - Via Boglione 7/25 00155 Roma RM
Email_2elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 1252/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 4 e pubblicata il 26/01/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20/1T/004527/000/P006 REGISTRO 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 77/2026 depositato il 14/01/2026 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come in atti Resistente/Appellato: come in atti


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ricorrente_1 srl ha impugnato l'avviso di liquidazione n.
20/1T/004527/000/P006 dell'AdE DPIII Roma-Ufficio territoriale Tivoli, notificato il 21/11/2022, di € 26.350,75 chiedendone l'annullamento, relativo a maggiore imposta di registro su una permuta di terreni con un piccolo fabbricato collabente.
Lamenta il contribuente che l'Agenzia avrebbe erroneamente ritenuto la tassazione proporzionale in luogo della tassazione fissa non considerando l'operazione relativa ad aree pertinenziali, eccependo l'erronea qualificazione dell'atto, il vizio di motivazione e l'errato calcolo dell'imposta nonché il vizio di motivazione laddove non tiene conto del vincolo di pertinenzialità delle aree all'intero fabbricato. Si costituiva in giudizio l'AdE chiedendo il rigetto del ricorso sostenendo la legittimità del proprio operato.
La CGT di Roma con sentenza n. 1252/2024 ha respinto il ricorso condannando il ricorrente alle spese. Avverso la sentenza di primo grado ha proposto appello la Ricorrente_1 chiedendone la riforma con declaratoria di nullità dell'atto impugnato per vizio di motivazione con condanna della controparte al pagamento delle spese del doppio grado da distrarsi in favore delll'Avv. Difensore_1 procuratore antistatario dell'appellante.
Nel presente giudizio di appello si è costituita l'AdE chiedendo la declaratoria di inammissibilità dell'appello e, nel merito, il rigetto dello stesso in quanto infondato All'udienza del 7/10/2025 dopo la discussione delle parti la Corte ha deciso il ricorso.


MOTIVI DELLA DECISIONE

La sentenza impugnata ha respinto il ricorso in quanto ha ritenuto non provata la natura pertinenziale al fabbricato del terreno circostante, di importanti dimensioni. L'appellante censura la sentenza di primo grado lamentando l'errata interpretazione del concetto di pertinenzialità anche con riferimento al vincolo sui terreni ed al progetto edilizio, la circostanza che il giudice ha ritenuto non provata la pertinenzialità, la valutazione empirica ed errata dell'entità delle particelle, motivi che per la loro connessione possono essere trattati unitariamente. Dal canto suo l'appellata formula una preliminare eccezione di inammissibilità dell'appello in quanto l'appellante chiede “dichiararsi nullo” l'atto impugnato nullità che non ricorre nel caso in esame in quanto tale sanzione di invalidità dell'atto è esclusivamente prevista in caso di difetto di attribuzione, elusione o violazione di giudicato ed altri casi di nullità testuale previsti dalla legge, mentre nel merito sostiene la non applicabilità nel caso in esame del beneficio della registrazione a tassa fissa dell'atto di permuta in quanto non rientrante nei casi previsti dall'art. 7 del “decreto crescita” che, essendo norma eccezionale, non è suscettibile di applicazione estensiva a casi espressamente non previsti. Quanto all'eccezione di inammissibilità ritiene la Corte di condividere la decisione del giudice di primo grado in ordine al fatto che la domanda formulata dall'appellante è finalizzata ad ottenere l'annullamento dell'atto ritenendo, pertanto, ammissibile l'impugnazione. Quanto al merito l'appello è infondato.
L'art. 7 del DL 34/2019 c.d. decreto “crescita” prevedeva l'agevolazione del pagamento dell'imposta di registro in misura fissa per le imprese che acquistavano interi fabbricati da demolire e ricostruire a condizione che l'intervento fosse effettuato entro 10 anni dall'acquisto, portasse a interventi di riqualificazione urbana e comportasse il conseguimento di una classe energetica NZEB di livello A o B nonché l'adeguamento dei fabbricati alla normativa antisismica vigente. Nel caso in esame l'atto di permuta oggetto di causa prevede il trasferimento di un piccolo fabbricato da demolire che insisteva solo su tre delle particelle oggetto di permuta e precisamente la 2073, 2074
e 2080 mentre le restanti particelle 2278, 2280, 2282, 2289, 2279, 2283, 2079 2265, 2266 erano terreni sui quali non insisteva alcun fabbricato da demolire e ricostruire con conseguente inapplicabilità al trasferimento di dette particelle dell'imposta di registro agevolata.
Parte ricorrente sostiene che a tali terreni si applicherebbe il regime agevolato in quanto tali terreni sarebbero in rapporto di pertinenzialità con i costruendi fabbricati che la società ricorrente diceva di voler realizzare.
Tale assunto non può essere condiviso.
In primo luogo si rammenta che l'intervento edilizio che modifica in modo significativo lo stato dei luoghi con manufatti autonomamente fruibili, come nel caso delle costruzioni sulle particelle 2278, 2280, 2282, 2289, 2279, 2283, 2079 2265, 2266 non edificate, non può rientrare nel concetto di “pertinenza urbanistica” ma in quello di nuova costruzione (Cons. Stato sez. VII n. 9481/2023) che è escluso dall'applicabilità del regime agevolato dell'imposta di registro. Inoltre i presupposti della pertinenzialità del bene devono essere desumibili da concreti segni esteriori dimostrativi della volontà del titolare del fabbricato che il bene sia effettivamente posto a servizio del fabbricato e che non sia possibile una diversa destinazione dello stesso senza una radicale trasformazione (Cass. sez. V n. 1301/2019, n. 13742/2019) elementi che devono essere provati dal contribuente (Cass. sez V n. 4599/2006), e che, nel caso in esame, non sono stati provati.
Infatti l'appellante fa leva sulla trascrizione in data 30/7/2020 da parte dei proprietari dei terreni, del vincolo degli stessi terreni oggetto di permuta finalizzato alla costruzione, per cercare di dimostrare il vincolo pertinenziale tra i terreni ed il costruendo fabbricato. Sul punto ritiene questa Corte che il rapporto pertinenziale non sia creato dalla apposizione sui terreni non edificati di un vincolo edificatorio ma, semmai, la pertinenzialità è una conseguenza di tale vincolo che viene a realizzarsi una volta costruito l'immobile, presupponendo il rapporto pertinenziale che la cosa principale e la pertinenza appartengano ad un unico proprietario che abbia la disponibilità di entrambi i beni (ex multis Cass. sez. II n.27636/2018 e sez. VI n. 8277/2016).
Alla luce di quanto sopra ritiene questo Collegio che non sussista, nel caso in esame, alcun rapporto di pertinenzialità con la conseguenza che debba escludersi l'applicabilità alla permuta del 7/7/2020 del regime agevolato dell'imposta di registro in misura fissa previsto dall'art. 7 del DL 34/2019.
Conclusivamente l'appello del contribuente deve essere rigettato con conseguente conferma della sentenza impugnata n. 1252/2024 della CGT di Roma nonchè conferma della validità ed efficacia dell'avviso di liquidazione impugnato.
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo secondo i parametri previsti dal DM tenendo conto dello scaglione di valore di riferimento della presente causa (€ 26.000)


P.Q.M.


La Corte di Giustizia di II grado del Lazio rigetta l'appello e condanna l'appellante al pagamento delle spese del grado che liquida in euro 2.500,00 oltre accessori.
Roma 13/1/2026
Il Giudice Relatore Il Presidente Dott. Paolo Andrea Taviano Dott. Luigi Birritteri