Sentenza n. 1209/2026
Depositata il 24/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 18, riunita in udienza il 18/02/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
COLETTA GIUSEPPE, Presidente
GUADAGNI LUIGI, Relatore
AQUINO VINCENZO, Giudice
in data 18/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3835/2024 depositato il 30/07/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Avv. Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Cisterna Di Latina - Via Zanella N. 2 04012 Cisterna Di Latina LT
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 23/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado LATINA sez. 3 e pubblicata il 03/01/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1264 IMU 2017
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 585 IMU 2017 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 904/2026 depositato il
20/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (vedi svolgimento del processo)
Resistente/Appellato: (vedi svolgimento del processo)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il signor Ricorrente_1, rappresentato e difeso dall'Avv. Difensore_1, propone appello contro il Comune di Cisterna di Latina, rappresentato e difeso dall'Avv. Difensore_2 , con procura alle liti per l'impugnazione della sentenza n. 23/2024 della CGT di primo grado di Latina – Sez. 3, emessa il 15/12/2023
e depositata il 03/01/2024, che ha rigettato il ricorso del contribuente avverso Avviso di Accertamento IMU
2017 (€ 7.749,00) e Avviso di Accertamento TASI 2017 (€ 1.576,00) relativi ad aree fabbricabili site nel
Comune di Cisterna di Latina.
Il Comune si è costituito contestando le censure del contribuente (difetto di motivazione;
omissione dello stato dei luoghi;
presenza del fosso ZONA 1; ridotta potenzialità edificatoria per vicinanza di edifici e previsione di parcheggio pubblico;
mancata allegazione degli atti richiamati;
errori di calcolo). La CGT di primo grado ha rigettato il ricorso ritenendo, in sintesi, che: le aree sono destinate all'edilizia residenziale in base agli strumenti urbanistici vigenti ed è adottato anche il piano attuativo;
la Delibera C.C. n. 55/2012 è applicabile e il valore è stato aggiornato e ridotto rispetto al 2012; i criteri adottati dal Comune sono ragionevoli e l'istruttoria è completa, con congrua motivazione, ai sensi dell'art. 5, c. 5, d.lgs. n. 504/1992; gli argomenti difensivi (fosso, edifici, parcheggio) non integrano vincoli di inedificabilità né comprovano riduzioni di cubatura;
la cubatura realizzabile è bene economicamente valutabile e autonomamente circolabile rispetto al terreno.
Con atto del 02/07/2024, l'appellante chiede riforma totale della sentenza e accoglimento dei ricorsi introduttivi, richiamando integralmente le deduzioni del primo grado. I motivi possono riassumersi come segue:

1. Giudicato esterno: esistenza di decisioni passate in giudicato tra le stesse parti e relative alla medesima area per annualità diverse (IMU 2012 – CTP Latina Sez. 3 n. 1320/3/2019; IMU 2014–2015 – CTP Latina
Sez. 6 n. 794/2021 e CTP Latina Sez. 6 n. 793/2021; IMU 2016 – CGT Latina Sez. 1 n. 700/2023). L'appellante sostiene che tali pronunce, censurando il vizio motivazionale dell'atto impositivo riprodotto su più periodi, esplicano efficacia vincolante anche per il 2017, secondo giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 8226/2023,
Cass. n. 16688/2018, SS.UU. 13916/2006 e 4832/2015).

2. Vizio di motivazione dell'accertamento 2017: si deduce omessa o carente motivazione in ordine ai criteri di determinazione del valore e mancata considerazione delle specifiche criticità (assenza/insufficienza di strumento urbanistico, fosso, edifici confinanti, area destinata a parcheggio), ritenute identiche a quelle già rilevate nelle pregresse annualità.

3. Domande: nullità/annullamento degli avvisi IMU/TASI 2017; spese di doppio grado;
discussione in pubblica udienza ex art. 33 d.lgs. 546/1992.
Con atto del 15/11/2024, il Comune resiste all'appello chiedendone il rigetto e la conferma della sentenza impugnata, formulando le seguenti difese:

1. Inquadramento urbanistico e base regolatoria: le aree ricadono nel P.P.E. ZONA 2, zonizzate ex art. 10 come “Aree per Progetti Integrati di Intervento (PII) a carattere prevalentemente residenziale”, con potenzialità edificatoria (cubatura) economicamente rilevante e autonomamente circolabile;
gli avvisi richiamano la Delibera C.C. n. 55/2012 che, ai sensi dell'art. 59, c. 1, lett. g), d.lgs. 446/1997, determina per zone omogenee i valori venali;
trattandosi di atto generale pubblicato, è sufficiente il richiamo, non l'allegazione (con richiami a Cass. 23681/2019 e 26024/2022).

2. Determinazione del valore: per le aree da urbanizzare/intervento indiretto la delibera ha fissato € 168,00/ mq;
tenuto conto degli esiti dei giudizi 2014/2015, per il 2017 l'Ufficio ha applicato una riduzione del 15%, determinando una base € 142,89/mq(valore comunque inferiore a quello delle aree urbanizzate a intervento diretto, € 224/mq). Si sottolinea che le pronunce favorevoli pregresse non hanno escluso l'imponibilità né quantificato il minor valore, ma hanno semplicemente richiesto una considerazione delle criticità del caso concreto, recepite con la riduzione operata.

3. Giudicato esterno – infondatezza dell'eccezione: il giudicato non si estende agli elementi variabili tra annualità, quale la base imponibile determinata sul valore venale ex art. 5, c. 5, d.lgs. 504/1992 (richiamo a Cass. 25595/2024); inoltre, l'interpretazione delle norme da parte di un giudice non vincola altri giudici
(assenza di stare decisis: Cass. 5822/2024).
Il Comune chiede il rigetto dell'appello, con attribuzione delle spese di giudizio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Sull'eccezione di giudicato esterno
L'eccezione non è fondata.
1.1. È principio consolidato che il giudicato esterno può spiegare effetti in controversie aventi ad oggetto il medesimo rapporto e tra le stesse parti solo con riguardo a questioni di fatto o di diritto che presentino carattere tendenzialmente permanente (es. qualificazioni giuridiche stabili, agevolazioni pluriennali), non già rispetto a profili variabili quali la determinazione del valore venale ai fini ICI/IMU, che per sua natura si modula nel tempo in ragione del mercato e delle specifiche circostanze del periodo d'imposta (Cass., Sez.
V, n. 18923/2011; in continuità, Cass. n. 25595/2024).

1.2. Le pregresse decisioni richiamate dall'appellante (CTP Latina 2012 n. 1320/3/2019; 2014–2015 nn.
793/2021 e 794/2021; CGT Latina 2016 n. 700/2023) non hanno escluso l'imponibilità delle aree come edificabili, ma si sono limitate a stigmatizzare, pro tempore, l'insufficiente considerazione di talune criticità ai fini del valore, senza peraltro quantificare il minor valore venale in modo vincolante per gli anni successivi.
Ne consegue che tali statuizioni non precludono per il 2017 una nuova e autonoma valutazione estimativa, tanto più ove l'Ente abbia rimodulato i propri parametri (riduzione del 15%), recependo il dictum dei giudici di merito.

1.3. Va inoltre ricordato che, in tema di giudicato esterno, l'interpretazione delle norme compiuta da un giudice non vincola altro giudice in assenza, nel nostro ordinamento, di uno stare decisis generalizzato
(Cass., Sez. V, ord. n. 5822/2024).

2. Sulla motivazione degli avvisi 2017

2.1. Gli avvisi indicano la zona omogenea, lo strumento urbanistico (ricaduta nel P.P.E. ZONA 2, con PII a prevalente residenziale) e richiamano la Delibera C.C. n. 55/2012 che, ai sensi dell'art. 59, c. 1, lett. g), d.lgs. 446/1997, determina per zone i valori venali al fine di limitare il contenzioso. Trattandosi di atto generale soggetto a pubblicazione, è sufficiente il richiamo e non è necessaria l'allegazione agli avvisi (Cass.,
Sez. trib., n. 23681/2019; Cass., Sez. VI, n. 26024/2022).

2.2. La CGT di primo grado ha inoltre accertato che, per l'annualità in esame, risulta adottato anche il piano attuativo e che i criteri comunali sono ragionevoli e sorretti da istruttoria completa, con motivazione congrua ai sensi dell'art. 5, c. 5, d.lgs. 504/1992; ha pure escluso che le criticità addotte (fosso, edifici limitrofi, previsione di parcheggio) integrino vincoli di inedificabilità o riduzioni di cubatura comprovate, richiamando la autonoma rilevanza economica della cubatura trasferibile. Tali accertamenti, di merito, non sono stati efficacemente scalfiti dall'appellante.

3. Sulla determinazione del valore venale 2017

3.1. Per le aree da urbanizzare/intervento indiretto, la delibera comunale fissa un valore medio di €168,00/
m²; per il 2017 l'Ufficio ha ridotto del 15% il valore, portando la base a €142,89/m², proprio in funzione delle criticità già evidenziate in passato. Tale rideterminazione costituisce recepimento delle indicazioni giurisprudenziali e tiene conto della variabilità fisiologica del valore di mercato anno per anno. L'appellante non ha offerto prova contraria specifica e puntuale idonea a dimostrare, pro veritate, un diverso valore venale al 1° gennaio 2017.

3.2. Alla luce del principio per cui il giudicato su annualità pregresse non vincola la stima del valore venale in annualità successive (trattandosi di elemento variabile), la base imponibile 2017 così rideterminata resiste alle censure (Cass. n. 25595/2024).
La Corte rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata.
Considerato il tecnicismo della vertenza la Corte dichiara la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

La Corte rigetta l'appello. Spese compensate.