Sentenza n. 176/2026
Depositata il 21/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LOMBARDIA Sezione 25, riunita in udienza il
05/06/2025 alle ore 15:00 con la seguente composizione collegiale:
COLAVOLPE RENATO, Presidente
VICINI GIANLUCA, Relatore
ALBERTI CESARE, Giudice
in data 05/06/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 1064/2024 depositato il 09/04/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Brescia - Via Sorbanella 30 25100 Brescia BS
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 Onlus - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 75/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado BRESCIA sez. 2
e pubblicata il 16/02/2024
Atti impositivi:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2020BS0135653 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E
CLASSAMENTO
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2020BS0095785 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 1241/2025 depositato il
06/06/2025 Richieste delle parti:
Appellante: in riforma della sentenza impugnata, codesta On.le Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado, voglia accogliere l'appello dell'Ufficio e confermare la legittimità e fondatezza degli avvisi di accertamento. Con vittoria delle spese di giudizio per entrambi i gradi di giudizio.
Appellato: Previa reiezione dell'appello avversario, confermare la sentenza indicata in epigrafe e, per l'effetto, annullare gli avvisi di accertamento catastale n. BS6084536/2021 (ovvero BS0095785/2020 come riportato in altra pagina dell'accertamento) e n. 2020BS0135653 (ovvero 2021BS0083168 come riportato in altra pagina dell'accertamento).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Onlus Resistente_1 ha presentato due ricorsi alla Commissione Tributaria Provinciale di Brescia avverso altrettanti avvisi di accertamento emessi dall'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Brescia.
La vertenza concerne la rideterminazione della rendita catastale di un fabbricato adibito a casa di riposo, da Euro 5.338,22 ad Euro 23.786,00, con modifica del classamento dell'immobile da categoria B/1 (così dichiarato con procedura DOCFA) in categoria D/4.
In sede di ricorso la parte eccepiva la carenza di motivazione degli avvisi di accertamento e la violazione dell'articolo 53 della costituzione. Nel merito sosteneva l'illegittimità dell'operato dell'Ufficio, in quanto l'immobile è una struttura extraospedaliera con finalità di accoglienza residenziale ed assistenziale, adibito a casa di riposo da parte di ONLUS e senza fine di lucro.
La Commissione adita ha accolto i ricorsi riuniti, con compensazione di spese. Nella motivazione, il provvedimento si limitava a riproporre testualmente quanto già riportato nella parte di sentenza denominata
"svolgimento del processo".
Appella l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Brescia eccependo che la sentenza è totalmente priva di motivazione. Ripropone pertanto le argomentazioni già esposte in primo grado. Rileva che gli avvisi di accertamento sono validamente motivati, contenendo non solo la descrizione sintetica dell'edificio ma anche la precisazione che vi si svolge un'attività assistenziale e socio-sanitaria dietro pagamento di un corrispettivo. Si tratta dunque di immobili costruiti e adibiti a speciali esigenze di un'attività 'commerciale' e non suscettibili di altra destinazione senza radicali trasformazioni, il tutto come dettagliato anche da apposita relazione di stima. Con la prima dichiarazione Docfa la parte ha proceduto alla fusione di più unità immobiliari proponendo – senza alcuna motivazione - il classamento in categoria B1 rispetto a quello D4 assegnato in precedenza. Con la seconda Docfa ha operato una diversa distribuzione degli spazi interni della nuova unità immobiliare. L'Ufficio ha pertanto ripristinato la categoria catastale precedente, secondo il criterio della stima diretta e considerando la parificazione dei ricoveri per anziani alle case di cura. Il richiamo al “fine di lucro” non è determinante per l'attribuzione della categoria, dato che la procedura di accatastamento di un immobile prescinde dalla qualificazione dei soggetti che ne sono proprietari. E dal punto di vista delle caratteristiche,
l'immobile non può rientrare nell'ambito dei “Collegi, convitti, educandati, ricoveri;
orfanotrofi, ospizi;
conventi; seminari;
caserme”, trattandosi di “Casa di riposo per anziani” improntata secondo una concezione moderna di assistenza. Gli ex ospizi ora sono autentiche case di cura attrezzate, dove gli ospiti vengono assistiti quotidianamente sotto il profilo medico sanitario da personale specializzato e possano svolgere vita attiva, socializzare e usufruire di numerosi servizi. Dal sito ufficiale della struttura risulta che si tratta di struttura privata con una capacità ricettiva di 47 posti letto con accreditamento, che consente di ottenere la remunerazione della quota sanitaria delle prestazioni da parte del sistema sociosanitario regionale. Vengono prestati assistenza medica ed infermieristica, servizi di riabilitazione, somministrazione e fornitura farmaci in ambienti formati da camere singole, doppie, camere con servizi privati, sale ristorante, ricreazione e luogo di culto. Vengono altresì svolte attività ludiche, ginnastica dolce, letture, musicoterapia, proiezione film, servizi volti alla cura della persona quali ristorazione, alberghiero, animazione, parrucchiere, estetista ed assistenza religiosa per la cura dell'anima. Chiede che, in riforma della sentenza impugnata, venga confermato il proprio operato, con vittoria di spese. Contestualmente propone istanza di discussione in pubblica udienza.
Si costituisce in giudizio parte contribuente, che ripropone quanto dedotto in primo grado. Premette che l'immobile, totalmente al servizio e destinazione dell'attività specifica svolta dalla ONLUS Resistente_1 senza fine di lucro, non ha caratteristiche esclusive per l'attività commerciale. Ribadisce la carenza di motivazione degli avvisi di accertamento che rimandano alla relazione di stima, che a sua volta si limita ad elencare la composizione dell'unità immobiliare. Insiste altresì per la violazione dell'art. 53 Costituzione, in quanto l'illegittima variazione catastale potrebbe comportare conseguenze in termini di pretesa fiscale. Eccepisce altresì la non corretta indicazione degli estremi dell'atto di accertamento. Nel merito rileva che la valutazione degli immobili a “destinazione speciale” presuppone un diretto sopralluogo e che non è sufficiente è il richiamo alle dotazioni della struttura, senza le quali non verrebbe concessa autorizzazione all'esercizio dell'attività tipica della casa di riposo da parte della ONLUS. Nella categoria catastale B/1 sono censiti gli ospizi, ossia le case di riposo, mentre nella categoria D/4 sono censite le case di cura o gli ospedali (con fine di lucro).
Case di riposo e case di cura non sono tra loro sovrapponibili per tipologia di servizio: le prime offrono prestazioni socio assistenziali a persone anziane autosufficienti, servizi ricreativi, religiosi e culturali oltre alle tradizionali prestazioni di carattere residenziale (vitto, alloggio, biancheria), le case di cura si occupano di anziani affetti da patologie acute che necessitano di assistenza medica e non presuppongono spazi di convivialità e zone per attività ricreative e motorie. Le stesse Carte dei Servizi della struttura precisano che vengono erogate “prestazioni di ospitalità, tutelare ed alberghiera a favore di persone anziane totalmente autosufficienti per le quali non sia possibile attivare un programma di assistenza domiciliare integrato (A.D.
I.) e che non necessitano delle cure e prestazioni tipiche delle residenze sanitarie assistenziali (R.S.A.)”, considerato che l'assistenza tutelare e infermieristica , così come l'eventuale somministrazione di farmaci, sono prestate con personale medico non costantemente presente in struttura e con personale infermieristico garantito esclusivamente due ore al giorno. Insiste per la conferma della sentenza, con vittoria di spese.
Con successiva memoria illustrativa parte contribuente richiama precedenti giurisprudenziali a sé favorevoli, relativi a casi similari.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va rilevato che la sentenza di primo grado è priva di motivazione. Nei “motivi della decisione” il provvedimento riporta testualmente quanto già descritto nello “svolgimento del processo” e null'altro, in tutta evidenza in conseguenza di un'errata operazione di compilazione della sentenza con la modalità del
“copia e incolla”. Peraltro, stante l'effetto devolutivo del giudizio d'appello, la mancanza di motivazione del provvedimento costituisce nullità relativa che deve essere sanata dal giudice d'appello qualora - come nel caso di specie – davanti a lui vengano riproposte le domande che si assume essere rimaste prive di analisi.
Ciò premesso, nel merito l'appello dell'Ufficio deve essere respinto.
In tema di “residenze per anziani” la giurisprudenza più recente ha affermato che il provvedimento di attribuzione della rendita catastale “è un atto che inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettive che connotano la sua destinazione ordinaria, poiché l'idoneità dell'immobile a produrre ricchezza è riconducibile prioritariamente alla destinazione funzionale e produttiva dello stesso, accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo, e non al concreto uso che di esso venga fatto, senza che rilevi la qualità di soggetto pubblico o privato in capo al proprietario”. In una siffatta prospettiva, il fine di lucro “deve essere preso in considerazione sempre in termini oggettivi, desumendone la sussistenza dalle caratteristiche strutturali dell'immobile, e la stessa attività in concreto svolta nella unità immobiliare può costituire un criterio meramente complementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento” (Cass. Civ., Sez. Trib., 21939/2024). Deve anche aggiungersi che nell'ambito della determinazione delle categorie catastali la problematica del
“fine di lucro” riguarda la distinzione tra le categorie B2 e D4, mentre nel caso di specie l'immobile risulta essere accatastato nella categoria catastale B1 (comprensiva di ospizi e ricoveri), che non contiene alcun riferimento al fine di lucro.
Nella fattispecie, dall'esame delle caratteristiche oggettive dell'immobile correlate alla sua "destinazione funzionale" ed alla "potenzialità di utilizzo" risulta che lo stesso non è identificabile come “casa di cura” od ospedale. In primo luogo, dalla Carta dei Servizi prodotta in primo grado risulta che la struttura offre “una sola tipologia di servizio:

3.1. Eroga prestazioni di ospitalità, tutelare ed alberghiera a favore di persone anziane totalmente autosufficienti per le quali non sia possibile attivare un programma di assistenza domiciliare integrato (A.D.I.) e che non necessitano delle cure e prestazioni sanitarie tipiche delle residenze sanitarie assistenziali (R.S.A.)”. La struttura non ha dunque principalmente una funzionalità sanitaria, come risulta anche dal fatto che la dotazione organica di 11 dipendenti è composta da “operatori socio assistenziali, operatori generici assistenziali, infermiere ed addetti alla ristorazione e all'igiene dell'ambiente” e non anche da medici. Dal punto di vista sanitario è comunque prevista una “assistenza medica di base” prestata "sia presso l'ambulatorio, sia nelle camere di degenza” attraverso “medici generici” che “svolgono attività di consulenza presso l'ambulatorio” e che sono presenti “in struttura in orari e giorni specifici”; è anche prevista una “assistenza infermieristica” che viene “garantita 2 ore al giorno dal lunedì al venerdì di ogni settimana”.
Che la struttura non abbia le caratteristiche tipiche di una struttura ospedaliera è soprattutto confermato dal fatto che l'immobile dal punto di vista oggettivo non è dotato di spazi adeguati alla fornitura di particolari prestazioni mediche, disponendo esclusivamente di un “ambulatorio” e non di sale operatorie o simili, come risulta anche dalla relazione di stima sintetica allegata all'avviso di accertamento, che riporta che nella struttura sono presenti “un ambulatorio, cucina, sala da pranzo e sala relax, una cappella (con soffitto voltato), una lavanderia, camere con bagno privato ed appartamenti indipendenti”.
In conclusione, la struttura è formata prevalentemente da camere destinate ad ospitare anziani e da aree per la socialità, tipiche di una struttura a scopo “residenziale” e con funzione ricettiva, non con funzione sanitaria/ospedaliera. Mancano all'interno locali tali da fare supporre che detto immobile possa assumere una destinazione ospedaliera o di casa “di cura”. Dal complesso degli elementi in atti risulta pertanto che si tratta di una struttura destinata in principalità all'ospitalità (vocabolo di cui “ospizio” è un derivato) di persone anziane con fragilità e dunque a “ricovero”, che espressamente rientra nella categoria catastale B1. Né, in ogni caso, risulta provato che detto immobile corrisponda ad “esigenze di natura commerciale” (e quali esse siano), tali da farne un fabbricato “speciale” riconducibile alla categoria catastale D come invece riportato negli avvisi di accertamento.
Stante il contrasto giurisprudenziale esistente in tema di classamento catastale degli immobili destinati a residenza per anziani, sussistono i presupposti per compensare le spese del giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta l'appello dell'Ufficio e compensa le spese del grado.
Brescia, 05 giugno 2025.
IL GIUDICE RELATORE IL PRESIDENTE
AN IN NA CO