Sentenza n. 173/2026
Depositata il 18/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della TOSCANA Sezione 2, riunita in udienza il
21/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
DE CARLO UGO, Presidente
ES LO RA, OR
ANDRONIO ALESSANDRO MARIA, Giudice
in data 21/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 30/2025 depositato il 09/01/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Campi Bisenzio - Piazza Dante 36 50013 Campi Bisenzio FI
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 237/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado FIRENZE sez. 2
e pubblicata il 14/05/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1990 2017 IMU 2017
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 38/2026 depositato il 26/01/2026

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La ricorrente impugnava l'avviso di accertamento IMU del Comune di Campi Bisenzio ritenendo non edificabile il terreno di sua proprietà. Il Comune asseriva che il terreno era pur sempre edificabile anche se ad edificabilità limitata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con avviso di accertamento esecutivo il Comune di Campi Bisenzio accertava a carico della ricorrente il parziale/omesso versamento IMU per l'anno 2017 su aree edificabili indicate nello stesso avviso. Nella motivazione si rilevava che da verifiche tecniche effettuate l'imposta dovuta per l'anno 2017 era di € 294,89, anziché di € 196,00. Ciò sulla base di una relazione tecnico comunale del 05.10.2018 con la quale venivano determinati, per gli anni 2013-2017, i valori medi delle aree in base alla loro destinazione urbanistica.
La ricorrente impugnava l'avviso di accertamento affermando preliminarmente che tali terreni dovevano considerarsi agricoli e non edificabili, in mancanza di un piano attuativo. Inoltre asseriva che ai fini dell'imposizione doveva tenersi conto della possibilità di edificazione effettiva e non potenziale, per l'esistenza di un vincolo idrogeologico sulle aree. Veniva prodotta una relazione tecnica nella quale si rilevava che a causa del vincolo alluvionale era irrealizzabile qualsiasi ipotesi progettuale. In sede di accertamento con adesione n. 212 del 06.02.2023 veniva prodotta ulteriore relazione tecnica nella quale si indicava il valore di € 22,29 al mq., rispetto a quello indicato nell'avviso di accertamento di € 27,05 al mq..
Il Comune di Campi Bisenzio accettava questa valutazione ma la ricorrente impugnava ugualmente l'avviso.
Con il reclamo-mediazione produceva ancora una relazione di stima che portava il valore del terreno ad
€ 20,50 al mq.
La Corte di Giustizia di Primo Grado rigettava il ricorso rilevando sostanzialmente che la contribuente non aveva assolto all'onere dichiarativo in relazione alla diminuzione del valore del terreno e quindi confermava l'avviso di accertamento.
La ricorrente impugnava la sentenza riproponendo il motivo rigettato sull'inedificabilità del terreno perché non inserito in alcun piano attuativo. Per affermare quest'ultimo principio richiamava una sentenza della
Commissione Tributaria Regionale di Firenze n. 2081/2013 riguardante un terreno attiguo ed emessa nei confronti di altri soggetti. Nel merito ribadiva il fatto che la possibilità edificatoria doveva essere attuale e non potenziale e che, comunque, ai fini della determinazione del valore venale del terreno dovevano applicarsi i criteri fissati dall'art. 5 comma 5 D.Lgs. n. 504/92.
L'appello è parzialmente fondato.
In via preliminare va considerato che la sentenza richiamata dalla ricorrente non esplica alcun effetto in questa controversia poiché riguarda altri soggetti, un diverso anno di imposta e un altro terreno. Inoltre il giudice di primo grado ha pure rilevato che si tratta di questioni diverse non sovrapponibili a quelle oggi in discussione.
Nel merito va ricordato che l'omessa dichiarazione IMU rileva solo in caso di richiesta di agevolazione e non nel caso di contestazione del valore attribuito all'area dall'ente impositore.
La Suprema Corte è chiara nel ritenere che “in tema di ICI l'esistenza di un vincolo idrogeologico che condizioni di fatto l'edificabilità del suolo non esclude, infatti, la natura fabbricabile dell'area – rilevante ex art. 2 DLgs. N. 504 del 1992 e desunta dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune – ma incide soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore venale, riducendo, quindi, la base imponibile. L'edificabilità legale non si esaurisce, invero, in quella residenziale abitativa, ma ricomprende tutte quelle forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione.” (Vd. Cass.
n. 27896/2023 in parte motiva pag. 3)
Quindi per l'edificabilità legale il terreno non deve essere necessariamente inserito nei piani attuativi e non deve necessariamente trattarsi di edilizia abitativa.
Tenendo conto della relazione tecnica integrativa del 16.12.2020 redatta dal tecnico di parte privata (all. 4), non contestata dal Comune, appare condivisibile attribuire al terreno un valore venale pari ad € 20,50 al mq. determinato sulla base del valore medio fra il minimo ed il massimo riscontrato da ricerche di mercato ed estratto a campione da pubblicazione recente (2019) del valore dei terreni agricoli a Campi Bisenzio. In effetti il vincolo idrogeologico limita fortemente le costruzioni di nuovi edifici poiché vengono richieste specifiche autorizzazioni per la salvaguardia del vincolo stesso. Su questi terreni si possono generalmente costruire fienili o magazzini per ricovero attrezzi, serre, serbatoi, ecc. Quindi di fatto il valore si avvicina molto a quello dei terreni agricoli.
Le spese possono essere compensate tenuto conto dell'accoglimento parziale dell'appello.

P.Q.M.

La Corte in riforma della sentenza di primo grado, in parziale accoglimento dell'appello determina il valore venale del terreno in € 20,50 al mq.. Rigetta nel resto. Spese compensate. Firenze 21 gennaio 2026 IL
PRESIDENTE L'ESTENSORE - dott. Ugo De Carlo - - Francesco Esposito ZI -