Sentenza n. 164/2026
Depositata il 14/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della PUGLIA Sezione 5, riunita in udienza il 12/12/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
GRILLO SALVATORE, Presidente
MA GI, RE
EPIFANI REMO, Giudice
in data 12/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3106/2020 depositato il 25/11/2020

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Bari - Via Giovanni Amendola 164/a 70126 Bari BA
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Resistente_2 Resistente_2 - CF_Resistente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Resistente_3 - CF_Resistente_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1 ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Resistente_4 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 341/2020 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale BARI sez. 6 e pubblicata il 28/02/2020
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20171T004575000 REGISTRO 2017
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

I fatti di causa venivano così ricostruiti dai primi giudici.
“La ELLEPI srls in persona del l.r. pro tempore sig. Nominativo_1, parte acquirente, ed i sigg. Resistente_2, Resistente_1 parte venditrice, tutti rappresentati e difesi dall'avv. Difensore_1, proponevano ricorso -RGR 3312/19- alla C.T.P. di Bari avverso avviso di rettifica e liquidazione 20171T004575000, emesso dall'A.E. Bari, relativo alla maggior imposta di registro in conseguenza del maggior valore accertato -da euro 310.000,00 dichiarato in atto, sulla base di una perizia giurata richiamata nello stesso atto, ad euro 455.000,00- per la compravendita, per atto notar Nominativo_2 del 10.02.17, di un suolo edificatorio in Luogo_1, di complessivi mq 664, in catasto Luogo_2 I
Eccepivano, anche con successiva memoria, l'illegittimità dell'atto impugnato con cui l'Ufficio accertava il maggior valore, sulla base di relazione dell'organo tecnico. basata sul metodo comparativo con altri trasferimenti coevi di suoli similari effettuati in zona e sul valore di mercato ricercato applicando il procedimento del valore di trasformazione, non considerando la forma irregolare del terreno, intercluso e senza sbocco sulla strada pubblica, per la cui edificazione si rendeva necessario ed indispensabile l'acquisto successivo di altro suolo - di proprietà della sig.ra Nominativo_3 - avente accesso sulla pubblica Indirizzo_1. La pratica edilizia per il permesso di costruire, infatti, veniva presentata da tutte le parti venditrici con un unico progetto e per la volumetria effettivamente realizzabile inferiore a quella ipotizzata (3.100 mc anziché 3770) a causa della conformazione del lotto – intercluso - e delle distanze legali da rispettare fra edifici e pareti finestrate. Deducevano l'erroneità e l'inattendibilità della stima effettuata dall'Ufficio Tecnico che considerava l'intero fabbricato realizzato sul suolo dei sig.ri Resistente_2 chiedendo di annullare l'atto, previa sospensione, con vittoria di spese.
Si costituiva in giudizio l'Ufficio di Bari dell'Agenzia delle Entrate con nota n. 2019/157460 con cui ribadiva la legittimità del proprio operato, conforme alle leggi vigenti, le modalità di calcolo utilizzate per i volumi esprimibili tenuto conto della superficie fondiaria di mq. 664 e dell'indice di edificabilità di 5 mc/mq, chiedeva, quindi, il rigetto del ricorso e la condanna del ricorrente al pagamento delle spese ed onorari di giudizio.
Con ordinanza 2846.19 veniva accolta l'istanza di sospensione.”
All'esito del giudizio , con sentenza n. 341/6/2020 del 23.01.2020 depositata in data 28.02.2020, la
Commissione Tributaria Provinciale di Bari accoglieva il ricorso, condividendo le ragioni dei ricorrenti, compensando le spese processuali.
L'Agenzia delle Entrate impugnava la decisione, lamentando, con un unico motivo di appello, il difetto di motivazione della sentenza, in violazione dell'art. 36 del D.Lgs. 546/92, nonché la violazione e falsa applicazione dell'art. 51, comma1 e seguenti dell'imposta di registro. Concludeva chiedendo, in riforma della sentenza impugnata, ritenere l'avviso di rettifica e liquidazione notificato agli appellati, legittimo e condannare gli appellati al pagamento delle spese dei due gradi di giudizio.
Si costituivano in giudizio gli appellati, che chiedevano il rigetto dell'appello in quanto infondato.
All'udienza pubblica del 12.12.2025 la causa veniva discussa e introitata in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello non merita accoglimento.
Quanto al difetto di motivazione della decisione, il collegio rileva che la sentenza di primo grado è sufficientemente motivata, avendo i primi giudici espressamente ritenuto “completa ed esaustiva la relazione tecnica fornita dal consulente tecnico della parte e congruo il valore del suolo stimato considerando la non possibile edificazione del suolo di cui si discute per la sua ubicazione, per la forma irregolare ed in particolare perché privo di sbocchi sulla pubblica viabilità ed intercluso, come si evince dalla documentazione versata in atti, raggiungibile solo mediante accesso pedonale, oltre che per l'effettiva volumetria realizzata inferiore a quella ipotizzata. Il Collegio ritiene, pertanto, meritevole di accoglimento il ricorso confermando il valore del suolo riportato nell'atto notarile di compravendita.”
In altri termini, lungi dall'aver accolto il ricorso senza minimamente dar conto degli elementi a fondamento di tale decisione, la CTP ha indicato i parametri che ha considerato per giungere alla conclusione di condivisione delle ragioni del ricorso.
Quanto alla violazione e falsa applicazione dell'art. 51, comma 1 e seguenti dell'imposta di registro – ovvero ai motivi di merito dell'appello – i fatti di causa sono pacifici.
La società Resistente_3 s.r.l.s. ha acquistato dai sig.ri Resistente_2, Resistente_1 e Resistente_2 il suolo (intercluso) sito in Luogo_1 riportato in catasto al foglio Luogo_2, ricadente in zona di completamento B1 per il corrispettivo di Euro 310.000,00, e dalla sig.ra Nominativo_3 il locale garage sito in Rutigliano alla Indirizzo_1 con pertinenziale area scoperta della superficie di circa 225 mq, il tutto distinto nel catasto fabbricati del Comune di Luogo_1 al foglio Luogo_3
per il corrispettivo di Euro 180.000,00.
Ora, premesso che il prezzo di vendita del suolo di proprietà dei sigg.ri Resistente_2 è stato stabilito in Euro 310.000,00, pari al valore attribuito dalla perizia di stima all'uopo redatta dal Geom. Nominativo_5 asseverata con giuramento in pari data presso il Tribunale di Bari, richiamata dal notaio nell'atto di compravendita, il collegio condivide la decisione dei primi giudici in ordine agli errori contenuti nella relazione redatta dall'UTE dell'Agenzia delle Entrate (prot. 14302), che, analiticamente, non ha tenuto conto dei seguenti elementi, correttamente evidenziati dai contribuenti appellati: 1) l'immobile oggetto di stima era un suolo intercluso, mentre gli immobili comparativi presi a confronto dall'Ufficio (Indirizzo_2 ; Indirizzo_3 ; Indirizzo_4 riguardano alcuni appartamenti realizzati più di dieci anni addietro e facenti parte di edifici condominiali e non sono stati realizzati su suoli in origine interclusi;

2) la cubatura ricadente sul suolo oggetto di causa non è stata interamente realizzata – “perdendo” circa
800,00 mc che, tenendo conto del prezzo medio di mercato di Euro 110,00 a mc, Banca_1 un valore commerciale di Euro 88.000,00 - che non è stato possibile realizzare a causa della interlclusione del suolo e dei distacchi dei fabbricati esistenti di oltre 10 metri dalle pareti finestrate;

3) il fabbricato realizzato sul suolo oggetto di causa si compone di 6 alloggi e due locali deposito e non di
12 alloggi, come erroneamente riportati nella perizia dell'Associazione_2, così includendo anche la superficie relativa al suolo acquistato dalla sig.ra Nominativo_3, posto sul fronte strada (cfr. p. 11 della relazione dell'Associazione_2
);
4) l'altezza convenzionale degli appartamenti prevista dal regolamento edilizio del Comune di Luogo_1 è di 3,20 ml e non come erroneamente calcolato dall'Ufficio in 3,00 ml e, conseguentemente, la volumetria sviluppabile è inferiore;

5) nel calcolo della superficie ragguagliata dell'unità tipo pari a (1.256,00:12) = 105,00 mq l'Ufficio tiene conto anche degli alloggi realizzati sul terreno della sig.ra Nominativo_3 portando ad una errata valutazione del prezzo medio a mq;

6) il valore unitario di mercato del bene trasformato (Resistente_2 + Nominativo_3) è pari ad Euro/mq 1.611,69 e non di Euro 1.728,81;
7) la superficie commerciale del bene trasformato (Resistente_2 + Nominativo_3) è di mq 1.665,00 e non di mq 1.256,00;
8) il prodotto edilizio finale (trasformazione) ha riguardato due suoli per la complessiva somma di Euro
490.000,00 (ossia anche il suolo della sig.ra Nominativo_3 acquistato dalla Resistente_3 per il corrispettivo di Euro 180.000,00 posto sulla pubblica Indirizzo_1), e dunque per entrambi i suoli è stata presentata una sola pratica edilizia, un solo progetto presentato da Resistente_2 + Nominativo_3 + Resistente_3 ;
9) il tecnico incaricato dall'Ufficio dichiara nella relazione che oggetto della vendita è “un suolo edificatorio sito alla Indirizzo_1”, ma non ha tenuto conto del fatto che i suoli sono due e, peraltro, il suolo sito alla Indirizzo_1 era di proprietà della sig.ra Nominativo_3 e sul quale insisteva già un locale garage.
A ciò si aggiunga che l'Ufficio non risulta aver specificamente contestato né nel giudizio di prime cure né con l'atto di appello le risultanze della relazione tecnica dell'Ing. Nominativo_7 e Geom. Nominativo_8 prodotta in giudizio in data 30.12.2019 con i relativi allegati, e dunque i fatti non contestati devono intendersi ammessi e pacifici ai sensi dell'art. 115 c.p.c.. Peraltro, all'atto di deposito della relazione tecnica dell'Ing. Nominativo_7, i contribuenti avevano altresì chiesto di disporre CTU tecnica al fine di verificare lo stato dei luoghi e accertare quanto in essa relazionato.
In definitiva, sulla base di tutti gli elementi sopra evidenziati, il collegio condivide la decisione di primo grado anche in ordine alla inconferenza ed erroneità della relazione redatta dall'UTE dell'Agenzia delle Entrate, con conseguente conferma dei valori indicati negli atti di compravendita.
Ogni altra questione resta assorbita. Alla luce delle suddette osservazioni l'appello si rivela infondato e va rigettato.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia rigetta l'appello. Condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite liquidate in
€ 2.000,00, oltre accessori di legge.
Bari, 12.12.2025
Il giudice est. Il Presidente
Dott. Giancarlo Maggiore Dott. Salvatore Grillo