Sentenza n. 1423/2026
Depositata il 11/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 9, riunita in udienza il
10/12/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
DI MAIO GABRIELE, Presidente
ARMENANTE MA, TO
MANCUSO CARLO, Giudice
in data 10/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 5085/2024 depositato il 19/07/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Salerno
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1. Sas - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 Avv. - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 275/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado SALERNO sez.
2 e pubblicata il 19/01/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. SA0150122 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 7582/2025 depositato il
12/12/2025
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La s.a.s. Resistente_1 ha denunciato la variazione del fabbricato “ Nominativo 1 “ destinato a struttura alberghiera su cinque livelli , ubicato in Indirizzo_1 – Cava dè Tirreni , a seguito di frazionamento per trasferimento di diritti e diversa distribuzione di spazi interni , sopprimendo catastalmente un precedente immmobile ( part. dati catastali 1 ) e generando due porzioni immobiliari con i subalterni 4 e 5 – categ. D2 . Per il subalterno oggetto del presente contenzioso proponeva il seguente classamento : f. dati catastali 2 – sub 4 –categ. D2 – R.C. Euro 26.030,00 .
A seguito di un precedente accertamento dell'Agenzia , annullato con autotutela sostitutiva , veniva emesso l'accertamento oggi impugnato , notificato il 19.10.2022 , col quale la rendita era rettificata in
Euro 51.569,96 , poi con le controdeduzioni rettificata in Euro 48.200,00 . Nelle controdeduzioni l'Ufficio chiarisce che , a seguito di precedenti variazioni catastali , aveva proceduto in autotutela alla verifica del classamento con accertamento in data 13 Maggio 2010 , tentando la notifica , non andata a buon fine , e notificando tale accertamento solo in data 26 Maggio 2022 ( sub 3 – R.C. Euro 52.740,00 ) . Tale accertamento era stato impugnato ( giudizio R.G. 5135/22 – sentenza Cgt 1^ grado di Salerno in data
14.6.2023) . Poi , con la variazione oggetto dell'accertamento oggi impugnato , il sub. 3 era stato soppresso . L'ufficio , nel presente accertamento , ha adottato il criterio del costo , vale a dire con riferimento al calcolo del costo a nuovo dell'immobile ridotto in relazione alle condizioni di vetustà , oltre al valore del suolo , determinando il valore riferito al biennio 1988-89 e applicando il saggio di fruttuosità del
2% .
Con sentenza in data 7.12.2023 la Cgt di primo grado di Salerno ha accolto il ricorso della parte .
Propone appello l'Ufficio , deducendo che il primo giudice erroneamente aveva fatto riferimento acritico alle risultanze della consulenza di parte prodotta dalla ricorrente , che , in realtà , rappresentava una mera allegazione difensiva di parte;
che l'Ufficio legittimamente aveva fatto riferimento , per la determinazione del valore della rendita , al prontuario dei prezzi ordinari in uso all'Ufficio stesso , condiviso dagli ordini professionali , rilevati nel periodo del biennio 1988-89 , relativo al valore del salone e ristorante , delle camere d'albergo e della incidenza del suolo;
che le superfici del piano terra erano lorde comprensive dei muri perimetrali , secondo il disposto normativo , e desunte dai grafici degli elaborati digitali;
che era stato applicato un coefficiente di deprezzamento di circa il 10% .
L'appellata resiste .

MOTIVI DELLA DECISIONE

Osserva la Corte che la valutazione dell'Ufficio si fonda su una documentata pluralità di elementi analitici e specifici . Essa , peraltro , con particolare riferimento alla qualità sostanziale dell'edificio , va compiutamente adeguata ai valori del biennio 1988-89 .
Tale criterio si palesa concretamente plausibile , dal momento che , secondo quanto risulta dagli atti ,
l'ultima ristrutturazione organica dell'albergo risale al 1978 , antecedente al predetto biennio , e la variazione attuale è limitata alla distribuzione di alcuni locali .
I valori adottati dalla parte ( Docfa e perizia di parte dell'ing. SO ) ( Euro 1500,00 a mq. per sala ristorante , Euro 1.100,00 a mq. per il salone , Euro 1200,00 per gli uffici , Euro 800,00 a mq. per le camere , Euro 350 a mq. per i disimpegni ecc. ) si palesano adeguati al periodo censuario di riferimento ,
e collimano con le risultanze della sentenza n. 2643/23 della CGt di primo grado di Salerno relativa all'accertamento del medesimo tenore ed entità notificato il 26 Maggio 2022 , relativo a precedenti variazioni , in cui parimenti si evidenzia la vetustà ed obsolescenza del bene con relativo e adeguato coefficiente di deprezzamento , tenuto conto dell'epoca di costruzione – anno 1940 e dell'unica ristrutturazione risalente all'anno 1978 , sicchè l'approccio di costo va ridotto in relazione alla obsolescenza tecnica e funzionale con relativo deprezzamento per ridotta idoneità ad assolvere all'originario impiego in condizioni di mercato . Di conseguenza va condiviso , al pari della predetta sentenza , la determinazione della rendita catastale in Euro 27.809,47 .
In tali sensi , allora , solo “ in parte qua “ , va accolto l'appello .

P.Q.M.

Accoglie in parte l' appello e determina in Euro 27.809, 47 la rendita;
dichiara compensate le spese del giudizio.