Sentenza n. 1272/2026
Depositata il 27/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 11, riunita in udienza il 12/11/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
TI CO, Presidente
ON OL, TO
BLASI LUCA MARIA, Giudice
in data 12/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 6043/2022 depositato il 22/11/2022

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Cisterna Di Latina - Via Giacomo Zannella N.2 04012 Cisterna Di Latina LT
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 457/2022 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale LATINA sez. 2 e pubblicata il 19/04/2022
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 187 IMU 2015
a seguito di discussione in pubblica udienza Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante:
Resistente/Appellato:

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con appello ritualmente notificato il giorno 20 novembre 2022 al Comune di Cisterna di Latina, la sig.ra Ricorrente_1 impugna la sentenza n.457/02/2022 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale di Latina in data 22 ottobre 2021 e depositata il 19 aprile 2022.
Nel giudizio di prime cure la contribuente impugnava l'avviso di accertamento n. 187 avente per oggetto l'IMU dell'anno 2015, con per complessivi €.6.286,00.
L'imposta veniva richiesta dall'Ente relativamente ad immobili siti in località Cerciabella riportati in catasto al foglio indirizzo_1 qualificati come aree edificabili incluse nella Variante Speciale di Recupero Nuclei Abusivi Nucleo di Cerciabella.
Nel giudizio di prime cure la contribuente eccepiva:
1) violazione per omessa e carente motivazione del provvedimento impugnato;

2) violazione e falsa applicazione del D.M. 02 aprile 1968 n.1444;
3) violazione e falsa applicazione della Legge 6 agosto 1967 n.765.
Nel giudizio di prime cure si costituiva l'Ente impositore sostenendo la legittimità della pretesa.
Con la sentenza oggetto del presente gravame i primi Giudici rigettavano il ricorso compensando le spese di lite.
In particolare i primi Giudici così motivavano: “privo di pregio è il primo motivo del ricorso con il quale la ricorrente lamenta il difetto di motivazione in relazione al gravato avviso di accertamento.
Giova rilevare, a tale riguardo, che il provvedimento oggetto d'impugnativa risulta adeguatamente supportato dall'indicazione dei presupposti di fatto e delle ragioni giuridiche sottesi alla pretesa impositiva, tanto da rendere percepibile al destinatario l'iter logico e giuridico seguito dall'amministrazione finanziaria, dovendosi, pertanto, considerare l'atto immune dal prospettato vizio di violazione dell'art. 3 della legge n 241 del 1990.
Anche il secondo motivo di impugnazione, si ritiene non suscettibile di positiva definizione.
Ed invero, dalle visure catastali prodotte dall'Amministrazione resistente è dato rilevare che le aree di proprietà della ricorrente ricadono nella variante speciale di recupero dei nuclei abusivi nucleo di Cerciabella e sono zonizzate in parte a "zone di completamento residenziale, in parte ad "Ambiti di Completamento Funzionale, Ricucitura e Riqualificazione Urbanistica" essendo state pertanto state adeguatamente definite ai fini del calcolo dell'imposta.
Privo di pregio è, infine, il terzo motivo, posto che secondo un costante insegnamento giurisprudenziale l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. L'inizio della trasformazione urbanistica del territorio è sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, il quale non può più essere equiparato ad un terreno agricolo sotto il profilo fiscale. La qualificazione edificatoria di un terreno sussiste e decorre sin dal momento del suo inserimento nelle previsioni del piano regolatore generale del comune, essendo irrilevante anche il perfezionamento dello strumento urbanistico;
ne consegue che tale inserimento è sufficiente a determinare un incremento di valore che ne giustifica la natura edificatoria ai fini fiscali (Cass. n. 33576 del 2019).
Pertanto, per le considerazioni che precedono, il ricorso deve essere respinto.”.
Con l'unico motivo di gravame la sig.ra Ricorrente_1 impugna la sentenza di prime cure eccependone l'erroneità. In particolare eccepisce l'appellante che i primi Giudici non avrebbero tenuto conto del fatto che i terreni per i quali viene chiesto il tributo sono solo astrattamente qualificabili come aree edificabili mentre di fatto non ci sarebbe alcuna possibilità concreta di edificabilità. Evidenzia inoltre che per altra contribuente ovvero la sig.ra Nominativo_1, asseritamente proprietaria di terreni siti nella medesima località, è stato riconosciuto che per la determinazione del valore venale occorre tener conto della maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie dell'area in concreto, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore della stessa in comune commercio.
Conclude l'appellante con la richiesta di accoglimento dell'appello con vittoria di spese ed onorari del doppio grado di giudizio.
L'appello viene iscritto a ruolo il 22 novembre 2022.
In data 04 gennaio 2024 si costituisce in giudizio il Comune di Cisterna di Latina sostenendo la legittimità della pretesa evidenziando che per alcune particelle (e segnatamente le particelle part. n. particelle) è prevista l'edificazione c.d. indiretta, previa adozione di strumento attuativo, come anche precisato dalla regione in sede di approvazione della variante speciale (D.G.R. n. 16 novembre
2011, n. 593) mentre per altre particelle (e segnatamente le particelle) rientranti nel “Completamento Residenziale B1 Nucleo Cerciabella”, è prevista l'edificazione diretta.
Conclude con la richiesta di rigetto dell'appello con vittoria di spese di lite.
In data 31 ottobre 2025 il Comune di Cisterna di Latina deposita memorie illustrative richiamando giurisprudenza favorevole e ribadendo le conclusioni già rassegnate nella comparsa di costituzione.
La causa viene trattata il giorno 12 novembre 2025 in pubblica udienza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Ritiene la Corte che l'appello sia infondato.
In particolare ritiene la Corte che non vi sia motivo di discostarsi dalla prevalente giurisprudenza di legittimità, che anzi si condivide pienamente. In particolare intervenendo sul tema specifico la giurisprudenza di legittimità ha più volte distinto il concetto di edificabilità fiscale dall'edificabilità effettiva.
In altri termini la Corte di Cassazione, in modo assolutamente condivisibile, ha avuto modo di precisare più volte che un terreno è considerato edificabile ai fini fiscali qualora inserito nel piano regolatore adottato dal
Comune, indipendentemente da approvazioni regionali o piani attuativi (da ultimo, Cassazione n. 17198 del
26 giugno 2025).
Ne consegue che il distinguo effettuato dal contribuente in ordine a terreni “effettivamente edificabili” e “solo potenzialmente edificabili” risulta priva di pregio.
Inoltre la Corte non può non evidenziare che la contribuente appellante nulla deduce in ordine alla quantificazione dell'imposta, neppure in via subordinata, eccependo unicamente la non debenza del tributo.
Ulteriormente deve tenersi conto che l'Ente impositore ha comunque tenuto conto dei limiti effettivi all'edificabilità in quanto con delibera del Consiglio Comunale n. 55 del 12 ottobre 2012 sono stati previsti, rispetto alle zone ricadenti nella fascia B1, dei coefficienti di riduzione per la variante speciale dei nuclei abusivi di Torrecchia, La Villa, Annunziata e per il caso di specie, di Cerciabella “in quanto le aree ivi presenti risultano particolarmente apprezzate dal mercato immobiliare e si possono allineare con quelle limitrofe”. In particolare sono state applicate differenti riduzioni ovvero per i diritti edificatori non direttamente realizzabili una riduzione del 25% e per le aree con diritti edificatori “non realizzabili in situ” una riduzione del 55%.
Sul punto ritiene quindi la Corte che la pronuncia dei primi Giudici sia immune da censure.
L'appello è pertanto rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta l'appello; condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite nei confronti del Comune di Cisterna di Latina che liquida in €.1.500,00 oltre accessori di legge, se spettanti.
Così deciso in Roma all'udienza del giorno 12 novembre 2025.
Il TO Il Presidente