Sentenza n. 1077/2026
Depositata il 18/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 15, riunita in udienza il 12/02/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
AZ PE, Presidente e Relatore CRISANTI PAOLA, Giudice FLAMINI LUIGI MARIA, Giudice
in data 12/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 3007/2025 depositato il 03/06/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Comune di Fiumicino
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Email_2ed elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 14898/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 7 e pubblicata il 04/12/2024
1 Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 15530 IMU 2017
a seguito di discussione in camera di consiglio
Svolgimento del processo Ricorrente_1 Il sig. ricorreva avverso l'avviso di accertamento emesso dal Comune di Fiumicino per IMU 2017, per l'importo di euro 37.307,00.
Con sentenza n. 14898/2024 la CGT Roma rigettava il ricorso, rilevando che:
quanto al rigetto dell'eccezione del difetto del presupposto impositivo viene richiamata integralmente, ai sensi dell'art. 118 delle disposizioni di attuazione del c.p.c., la motivazione della sentenza n. 12449/2022 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado;

sull'eccezione riguardante il mancato riconoscimento dell'esenzione connessa con il fatto che sul terreno è esercitata una attività agricola da parte di coltivatore diretto mediante una impresa agricola familiare, secondo la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado, il motivo sarebbe da ritenere infondato in quanto “nel caso in esame il soggetto che riveste la qualifica di coltivatore diretto non riveste la qualifica di possessore essendo solo un detentore qualificato sulla base del contratto di affitto”.
Nei confronti della predetta sentenza propone appello il contribuente, il quale eccepisce che:
la citata sentenza n. 12449/2022 della CGT 1° grado di Roma è stata integralmente riformata dalla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, sezione 3, n. 7872/2024;
su tale motivo di gravame ( difetto del presupposto impositivo) si è sviluppata e Ricorrente_1consolidata una giurisprudenza nettamente favorevole al Signor;

le aree sulle quali vi è stata l'imposizione tributaria sono da considerare inedificabili, caratteristica che genera carenza del presupposto impositivo, per la presenza di numerosi vincoli: idrogeologico, paesaggistico e archeologico, in forza delle previsioni del piano di assetto idrogeologico e del piano stralcio di bacino del Tevere;

il secondo motivo di appello attiene alla parte della sentenza con la quale il primo Giudice non ha riconosciuto la qualifica di imprenditore agricolo professionale del ricorrente con conseguente erronea applicazione della imposta: il primo giudice ha sbagliato perché non ha considerato che il terreno il terreno oggetto di imposta è tutt'ora utilizzato, in via esclusiva, ad attività agricola ed è stato conferito all' impresa familiare ex art. 230 bis c.c. costituita con Nominativo_1Atto dichiarativo a cura del Notaio in Roma, gestita dal figlio del Nominativo_2ricorrente, ; all'interno della impresa familiare l'odierno ricorrente era, per l'anno di imposta 2017, soggetto attivo e coadiuvante come risulta dalla certificazione INPS Ricorrente_1che si allega;
sempre per l'anno di imposta 2017 il Signor era scritto alla gestione INPS dei coltivatori diretti.
Si è costituito in giudizio il Comune di Fiumicino, che rileva:
l'interpretazione che l'appellante offre delle norme che disciplinano la materia al fine di contrastare la sentenza di primo grado non è in linea con le recenti decisioni della Corte di Cassazione, secondo cui la presenza di vincoli non sottrae le aree su cui insistono al regime 2 fiscale proprio dei suoli edificabili, ma incide soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile;

l'area fabbricabile in base al piano regolatore comunale è soggetta all'IMU. Tale circostanza non può ritenersi superata neppure dall'esistenza dei vincoli di natura idrogeologica, paesaggistica e di alluvione enunciati dal ricorrente, i quali, pur rilevando ai fini dell'individuazione della base imponibile, non sono idonei a negare il presupposto impositivo;

quanto al secondo motivo di appello, l'attività di conduttore del fondo nell'anno Nominativo_2d'imposta 2017 è svolta dal sig. , figlio dell'odierno ricorrente, in virtù di regolare contrato di affitto: conseguentemente il proprietario dell'area fabbricabile non è il conduttore diretto del fondo;
nel caso di specie, esiste una divaricazione tra il contribuente che Ricorrente_1percepirebbe il beneficio (il sig. ) ed il soggetto detentore e conduttore diretto del Nominativo_2fondo (il sig. ); Ricorrente_1 il medesimo sig. , identificato ex lege quale soggetto passivo dell'imposta, Nominativo_2non conduce direttamente il fondo, per averlo concesso in affitto al sig. , la cui qualità “personale” di coltivatore diretto è comunque irrilevante ai ini dell'odierno contendere.
Il contribuente ha prodotto memoria. Motivi della decisione
L'appello deve essere accolto. Ritiene il Collegio che l'appello sia fondato alla stregua di una giurisprudenza, oramai Ricorrente_1divenuta prevalente, favorevole alle ragioni del signor (cfr., da ultimo, la sentenza di questa Corte, Sezione 3, 24 settembre 2024, n. 7872/2024, che riforma la sentenza richiamata dal giudice di primo grado nel presente procedimento;
v. anche CGT Lazio, Sezione 2, 12 aprile 2023 n. 2077/2023, nonché CGT Roma, Sezione 33, 2 settembre 2024 n. 10921). Così come affermato nelle sentenze sopra citate, va ritenuto che le aree in ordine alle quali si è sviluppata la presente controversia siano da considerare inedificabili, caratteristica che genera carenza del presupposto impositivo, per la presenza di numerosi vincoli: idrogeologico, paesaggistico e archeologico, in forza delle previsioni del piano di assetto idrogeologico e del piano stralcio di bacino del Tevere. Trattasi, in dettaglio, dei seguenti vincoli: 1) vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 134, comma 1, lett. a), b) e c), del decreto legislativo 22 gennaio 2004 n. 42; 2) vincoli di cui alle tavole della serie A – Sistemi e ambiti del paesaggio del P.T.P.R.; 3) vincolo esondazione, ricadendo le aree nelle fasce fluviali B-C, in base al Piano di bacino del Fiume Tevere;
4) vincolo idrogeologico in quanto suoli ricadenti in zona a rischio R3; 5) vincolo archeologico in quanto i suoli insistono in aree di tipo 2. In particolare, sulla possibilità di edificazione incide il vincolo idrogeologico a rischio elevato R3. L'art. 8 del Piano stralcio di Assetto Idrogeologico stabilisce che si configura il rischio elevato R3 “quando esiste la possibilità di: a) danni a persone o beni;
danni funzionali ad edifici ed infrastrutture che ne comportino l'inagibilità, b) interruzione di attività socioeconomiche”. La giurisprudenza, formatasi sulla medesima questione in altri giudizi riguardanti sia l'attuale appellante che soggetti diversi in possesso di terreni ricadenti nelle medesime aree, ha
3 costantemente concluso per l'insussistenza dei presupposti che identificano come edificatorio un terreno gravato di vincoli inibitori. Rileva, in particolare e specificamente, la decisione di questa Corte, sezione 2, la quale, nella sentenza 27 febbraio 2024 n. 1389/2024, avente ad oggetto la Tasi proprio per l'anno 2015, nell'accogliere l'appello dell'odierno appellante, ha così testualmente stabilito: “2) Anche il secondo, il terzo e il quinto motivo del gravame, da esaminare congiuntamente perché connessi, sono fondati, con particolare riferimento al vincolo idraulico gravante sul terreno oggetto di giudizio. Come osservato da questa stessa sezione nella sentenza 2077/2/2023, in data 9.3-12.4.2023, la delibera n. 58/2016 dell'Autorità di bacino evidenzia che lo stato di fatto del terreno prescindeva dalla volontà del Comune e dalla eventuale adozione di strumenti urbanistici attuativi del Piano regolatore generale, dato il rischio idraulico gravante sull'intera area, tale da inibirne del tutto l'edificabilità, rischio confermato dalla delibera n. 46/2022 della medesima Autorità. Inoltre, avendo l'Autorità Regionale per la Difesa del Suolo disposto un appalto integrato per la progettazione ed esecuzione di un argine di protezione dell'abitato di Isola Sacra, l'Autorità di Bacino ha qualificato il grado di rischio delle aree in questione, con conseguente disapplicazione delle previsioni del PRG del 2009. Del resto, la stessa delibera del Comune n. 31/2009 fa riferimento a “vincoli precedenti o successivi all'approvazione del PRG che impediscano l'ottenimento di licenza di costruire”, cioè a vincoli che strutturalmente e dunque in maniera indipendente rispetto alla volontà dell'Ente locale, non consentano l'edificabilità dell'area in quanto esposta al rischio idraulico di esondazione del Tevere, rischio acclarato dall'Autorità di bacino a seguito di studio per la perimetrazione delle aree allagabili nella zona fociale del fiume Tevere, e dunque da sempre esposta a detto rischio, con la conseguenza di dover ritenere sussistente il vincolo idraulico in questione ex tunc e non ex nunc, essendo l'area territoriale in questione di per sé, da sempre, esposta a rischio esondazione, quest'ultimo connaturato alla stessa prossimità territoriale dell'area al bacino del Tevere. Né possono avere rilievo le disposizioni di cui all'art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504/92, in merito al valore delle aree fabbricabili, posto che il vincolo idraulico che insiste sui terreni prescinde e anzi condiziona la definizione degli strumenti urbanistici attuativi del PRG (cfr., Cass., n. 33012/2019, secondo cui l'esistenza di vincoli di inedificabilità assoluta sono idonei a escludere la natura edificabile dell'area e, quindi, il presupposto impositivo)”. Quindi, il terreno classificato come edificabile dal PRG non può essere automaticamente considerato tale se l'Ente impositore non abbia previamente accertato l'assenza di vincoli sovraordinati che ne vietino l'edificabilità. Sulla questione la Suprema Corte di Cassazione ha univocamente statuito, con decisioni conformi da assumersi come jus receptum, che, in presenza di vincoli di inedificabilità assoluti, posti da strumenti regionali di pianificazione paesaggistica e ambientale, la suscettibilità impositiva ai fini Ici/Imu sia esclusa, trattandosi di atti normativi che prevalgono sugli strumenti urbanistici locali ai sensi dell'art. 145, comma 3, del decreto legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 e dell'art. 65, comma 4, del decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152 (ex multis, Cass. civ., Sez. 6, ordinanza 16 novembre 2022 n. 33683/2022, la quale ha affermato:
“il piano di assetto idrogeologico prevale sullo strumento urbanistico comunale [v. comma 5
4 art. 1 bis, della 1egge n. 365/2000]; è incontroverso in causa, che nell'anno a cui si riferisce la pretesa impositiva [nella vicenda esaminata dalla Suprema Corte: 2007], il terreno era inedificato ed era inserito in area classificata, dal piano di assetto idrogeologico, a rischio molto elevato [R3] e pertanto insuscettivo di qualsiasi forma di nuova edificazione;
non sussistevano quindi i presupposti di applicazione dell'imposta di cui ai ricordati artt. 1 e 2 d. lgs. 504/92”. Conseguentemente, l'oggettiva inedificabilità del suolo di proprietà dell'appellante fa venir meno il presupposto impositivo dell'IMU. In conclusione, il motivo di appello con cui si afferma l'inesistenza del presupposto impositivo è meritevole di accoglimento: ciò rende irrilevante l'esame degli ulteriori motivi di appello Con riguardo alle spese va tenuto conto della disciplina di cui al nuovo testo dell'art. 15, comma 2, d. lgs. 546/1992 (come modificato in ultimo dal d. lgs. 220/2023), secondo cui “le spese del giudizio possono essere compensate, in tutto o in parte, in caso di soccombenza reciproca e quando ricorrono gravi ed eccezionali ragioni che devono essere espressamente motivate ovvero quando la parte è risultata vittoriosa sulla base di documenti decisivi che la stessa ha prodotto solo nel corso del giudizio”: nel caso di specie, attesa l'esistenza di pronunce discordanti della giurisprudenza, nonché la complessità delle questioni di fatto e di diritto rilevanti ai fini della decisione, ritiene il Collegio che sussistano gravi ed eccezionali ragioni che inducono alla compensazione delle spese.

P.Q.M.

La Corte di giustizia tributaria
Accoglie l'appello del contribuente e compensa le spese. Roma, 12 febbraio 2026.
Il Presidente Estensore
Dr. Giuseppe Mazzi
(Firma digitale)
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